STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 2236962 - SP (2025/0374883-4)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial. 3. No caso dos autos, o tribunal local consignou tratar-se de uma situação extraordinária que causou abalo moral aos agravados, porque o atraso superou 3 (três) anos após o prazo previsto no contrato. 4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a ocorrência dos danos morais ou modificar o valor de indenização arbitrado demanda o reexame de fatos e provas, procedimentos vedado em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.679.425/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.) (grife-se) Ademais, rever as conclusões do Tribunal a quo sobre a ocorrência, no caso concreto, de danos morais indenizáveis, demandaria incursão em elementos fáticos, providência vedada em sede especial. Incidentes, portanto, o óbice da Súmulas 83 e 7/STJ. 3. Diante do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, dou parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que proceda a novo julgamento acerca dos lucros cessantes, à luz da jurisprudência desta Corte, consoante fundamentação supra. Acolhida a insurgência, não há falar em majoração de honorários (AgInt nos EAREsp 762.075/MT, Corte Especial, DJe 07/03/2019). Ademais, determinado novo julgamento na origem, descabe qualquer análise, nesta fase, acerca da distribuição dos ônus sucumbenciais. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 05 de novembro de 2025. Ministro Marco Buzzi Relator
Decisão completa:
RECURSO ESPECIAL Nº 2236962 - SP (2025/0374883-4)
RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE : AL JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADA : GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
RECORRIDO : CASSIANA WALLBACH MARTY
RECORRIDO : JULIANO FELIX CARNEIRO
ADVOGADOS : MARLON LEANDRO CALHIARANA - SP232261
VINÍCIUS DE SANTI TEIXEIRA - SP296579
MICHELE SANCHES CALHIARANA - SP243742
DECISÃO
Cuida-se de recurso especial interposto por AL JUNDIAÍ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundamentado nas alíneas “a” e “c” do
permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fl. 721, e-STJ):
Apelação. Compromisso de Compra e Venda. Atraso na entrega da obra.
Sentença de parcial procedência. Inconformismo das rés. Ilegitimidade passiva da
corré Macerata. Rejeição. Cadeia de consumo. Inteligência do art. 7º, parágrafo
único, do CDC. Ré que atuou ativamente para a celebração de compromisso de
compra e venda. Mérito. Atraso na entrega do imóvel. Reconhecimento. Entrega
das chaves que ocorreu após o período de tolerância de 180 dias. Abusividade de
cláusula que adiciona novo prazo suplementar para cumprimento da obrigação
assumida ou condiciona a entrega à obtenção de autorizações necessárias ao
empreendimento. Caso fortuito ou força maior. Inocorrência. Justificativa
apresentada que não se mostra plausível. Tratativas referentes às autorizações
legais perante aos órgãos públicos que não podem acarretar nenhum prejuízo ao
consumidor, até porque decorrem do próprio risco da atividade exercida pelas
fornecedoras. Responsabilidade pelo atraso que é das vendedoras. Lucros
cessantes devidos. Súmula 161, do TJSP. Tema 966, do c. STJ e Súmula 162, do
TJSP. Inversão da multa contratual. Possibilidade. Tema 971, do c. STJ. Indevida,
contudo, a cumulação das penalidades (multa e lucros cessantes). Tema 970, do
c. STJ. Precedentes deste e. Tribunal de Justiça. Cumulação afastada. IPTU e
demais encargos propter rem. Obrigação do compromissário comprador apenas a
partir da efetiva imissão na posse plena do bem. Dano moral. Ocorrência. Mero
atraso na entrega do imóvel não gera abalo moral indenizável. Precedentes do c.
STJ que entendem, contudo, que o atraso superior a 2 anos extrapola o
aborrecimento. Caso concreto em que o atraso foi de 3 anos, ficando demonstrada
circunstância específica apta a configurar a lesão extrapatrimonial. Sucumbência
recíproca já reconhecida. Sentença reformada em parte. Sem majoração dos
honorários. Tema 1.095, do c. STJ. Recurso provido parcialmente.
Nas razões de recurso especial (fls. 742-758, e-STJ), a parte recorrente, além
do dissídio jurisprudencial, aponta ofensa aos seguintes artigos:
(i) 413 e 884 do Código Civil, arguindo a impossibilidade de condenação em
lucros cessantes presumidos pelo atraso de entrega de lote não edificado, exigindo prova
específica do prejuízo; e,
(ii) 186 e 927 do Código Civil, alegando que o mero inadimplemento contratual
não configura dano moral indenizável.
Contrarrazões apresentadas às fls. 903-921, e-STJ.
Em juízo de admissibilidade (fls. 923-925, e-STJ), admitiu-se o recurso,
ascendendo os autos a esta Corte.
É o relatório.
Decido.
A irresignação merece prosperar em parte.
1. Inicialmente, a insurgente alega violação aos artigos 413 e 884 do Código
Civil, além de afirmar que o Tribunal de origem adotou entendimento divergente daquele
firmado por esta Corte.
Sustenta que o caso trata de atraso na entrega de lote não edificado e, por
isso, não seria possível presumir a existência de lucros cessantes, de modo que caberia
ao autor comprovar sua ocorrência - o que não teria ocorrido.
Da análise do acórdão recorrido, observa-se que a Corte local considerou
devida a indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo decorrente da
indevida privação do uso do imóvel, seja para moradia ou locação.
Confira-se (fls. 727-728, e-STJ):
No que tange aos lucros cessantes, acertada também a r. sentença proferida, que
segue, igualmente, o entendimento do c. STJ sobre o assunto, como se vê (Tema
996):
“(...) 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de
indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma. (...)”
Da mesma forma, a súmula 162, desta c. Corte dispõe:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.”
O percentual fixado em 0,5% do valor atualizado do contrato (que, no caso,
coincide com o valor pago, observando-se que já houve quitação do preço) é
aquele adotado por esta Corte Paulista e indeniza de forma razoável o promitente
comprador pelo período em que ficou indevidamente sem a utilização do bem, seja
como moradia, seja para locação.
Todavia, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que, em caso de lote
não edificado, os lucros cessantes não são presumidos.
Sua configuração depende da finalidade do negócio, destinação ou qualidade
do bem, bem como da demonstração do prejuízo direto do adquirente no caso concreto.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE
NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA
- INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES
PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.
Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da
entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível
presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros
cessantes.
(...)
2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização
estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de
imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de
infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de
presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu
uso.
3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada
e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a
fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente
cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a
fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas
constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma
chance.
(AgInt no REsp n. 2.015.374/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator
para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de
10/6/2024. ) (grife-se)
Ainda: AgInt no REsp n. 1.939.611/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.
Logo, não sendo presumíveis os lucros cessantes, cabe ao órgão julgador
analisar se, na hipótese dos autos, houve demonstração do que o comprador
efetivamente deixou de lucrar, à luz das provas produzidas e das características do
imóvel não edificado, de modo a determinar se o adquirente faz jus à indenização
respectiva.
Sendo inviável tal análise em sede especial, o feito deverá retornar à Corte de
origem para novo exame desse ponto da controvérsia.
2. Já em relação aos danos morais, a insurgência não comporta acolhimento.
O Tribunal de origem concluiu pelo cabimento de indenização por danos
morais em razão do longo atraso verificado no caso, superando o mero
aborrecimento (fls. 733-736, e-STJ):
No tocante aos danos morais vê-se que o d. Juízo “a quo” deu ao caso solução
acertada.
Isso porque, conforme o entendimento pacífico do c. Superior Tribunal de Justiça “
(...) o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral
indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de
acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. Hipótese
em que a Corte local, dadas as particularidades da causa, consignou existir abalo
psicológico apto a caracterizar dano moral. Incidência das Súmulas 7 e 83 do STJ.
(...)” (AgInt no R Esp n. 1.926.379/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
julgado em 8/4/2024, D Je de 11/4/2024.).
(...)
Dessa forma, considerando que no caso em análise o atraso foi de
aproximadamente 03 anos, ficou configurada a lesão extrapatrimonial, sendo
mesmo caso de se reconhecer o dano moral.
Nesse contexto, o acórdão estadual está em conformidade com a
jurisprudência desta Corte, que reconhece o atraso excessivo na entrega de um imóvel
como circunstância apta a justificar a indenização por danos morais.
Em semelhante sentido:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. DANOS MORAIS. FIXAÇÃO CONSOANTE
CRITÉRIO DE RAZOABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos,
concluiu que o atraso excessivo na entrega do imóvel, no caso concreto,
gerou aborrecimentos que superam os do cotidiano e capazes de configurar
a lesão extrapatrimonial em razão da demora excessiva na conclusão da obra
. Manutenção do valor fixado em oito mil reais.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 17/5/2024.) (grife-se)
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. DANOS MORAIS.
OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME.
SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Discute-se nos autos o reconhecimento de indenização por danos morais pelo
atraso excessivo e injustificado para a entrega do imóvel objeto da promessa de
compra e venda.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples
inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz,
por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação
de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.
3. No caso dos autos, o tribunal local consignou tratar-se de uma situação
extraordinária que causou abalo moral aos agravados, porque o atraso
superou 3 (três) anos após o prazo previsto no contrato.
4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a
ocorrência dos danos morais ou modificar o valor de indenização arbitrado
demanda o reexame de fatos e provas, procedimentos vedado em recurso
especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(AREsp n. 2.679.425/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.) (grife-se)
Ademais, rever as conclusões do Tribunal a quo sobre a ocorrência, no caso
concreto, de danos morais indenizáveis, demandaria incursão em elementos fáticos,
providência vedada em sede especial.
Incidentes, portanto, o óbice da Súmulas 83 e 7/STJ.
3. Diante do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a
Súmula 568/STJ, dou parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar o
retorno dos autos ao Tribunal de origem para que proceda a novo julgamento acerca
dos lucros cessantes, à luz da jurisprudência desta Corte, consoante fundamentação
supra.
Acolhida a insurgência, não há falar em majoração de honorários (AgInt nos
EAREsp 762.075/MT, Corte Especial, DJe 07/03/2019). Ademais, determinado novo
julgamento na origem, descabe qualquer análise, nesta fase, acerca da distribuição dos
ônus sucumbenciais.
Publique-se.
Intimem-se.
Brasília, 05 de novembro de 2025.
Ministro Marco Buzzi
Relator