Decisão 0301271-66.2019.8.24.0064

Documento:6980841 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301271-66.2019.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA RELATÓRIO A bem dos princípios da celeridade e da economia processual, adoto o relatório elaborado na sentença, verbis (evento 52, SENT1origem): B. D. N. e V. C. C. ingressaram com AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO contra GSP INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA, todos identificados. Alegou a parte autora que, em 30-1-2013, celebrou com a ré instrumento particular de compra e venda de uma unidade, em fase de construção, integrante do Loteamento Santa Paula Royal Tenis, mediante o parcelamento do preço, partes em prestações mensais e outra através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Além do preço, arcou com a taxa de corretagem a empresa HIT Negócios Imobiliários, tributos e emolumentos para ultimar o negócio. A previsão de entrega da unidade era de dois anos contados da assinatura do instrumento, e de conclusão para 2015. Todavia, ultrapassados cinco anos desde a assinatura, não há qualquer indício de que a obra será concluída e entregue, tendo sido objeto, inclusive, de embargos pela Prefeitura. Tentou resolver a rescisão extrajudicialmente, mas não obteve êxito. Requereu a concessão da gratuidade de justiça e a inversão do ônus da prova com base no CDC e, ao final, pediu a procedência do pedido, com a DECLARAÇÃO de rescisão contratual por culpa da ré, COMINAÇÃO daquela de proceder a rescisão do financiamento habitacional junto à CEF, arcando com os custos administrativos e eventual saldo remanescente, e CONDENAÇÃO, de forma solidária, a restituir a quantia paga, inclusive as arras, em dobro, e ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Valorou a causa e juntou documentos. Recebida a inicial, foi concedido a gratuidade judiciária, postergado a análise da inversão do ônus da prova para a decisão de saneamento, e corrigido, de ofício, o valor da causa (evento 4). A parte ré foi regularmente citada (evento 9), apresentando, no prazo legal, contestação instruída com documentos (evento 11). Suscitou, em preliminares, (i) a ilegitimidade passiva quanto a rescisão contratual com a instituição financeira e a restituição de pagamento de comissão de corretagem feito à empresa terceira, que não compõe a lide; (ii) a inépcia da inicial do pedido cominatório para rescindir o contrato de mútuo com alienação fiduciária, (iii) denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e (iv) competência da justiça federal; (v) a impossibilidade do pedido, vez que o contrato foi quitado e extinto, encontrando-se alienado em benefício da CEF, não havendo possibilidade de rediscutir o primeiro contrato particular, e a (vi) indevida concessão da justiça gratuita. Em prejudicial de mérito, arguiu a prescrição trienal para restituição de valores a título de taxa de corretagem e taxa SATI. No mérito, sustentou, em resumo: (i) o atraso na conclusão do empreendimento decorre de supostos danos ambientais da obra, apurados em Ação Civil Pública ainda em discussão, na qual, após acordo entabulado em 2008, foi autorizada a venda dos lotes do empreendimento, existindo 'uma dúzia' de moradores, os quais mesmos fundaram associações; (ii) no momento da comercialização dos lotes (2011), o empreendimento dispunha de todos os alvarás e licenças necessários a implementação e finalização da obra, todavia, em 2013, houve o embargo, não sendo possível atribuir-lhe a culpa por fato a que não deu causa; (iii) mesmo com o embargo da obra, o comprador deveria ter se acautelado da situação do imóvel negociado, o que não ocorreu; (iv) não há vício de consentimento no negócio jurídico, o qual é lícito e possui plena validade e eficácia; (v) não tem ingerência ou vínculo com o contrato de alienação fiduciária firmado com a instituição bancária para realizar o pagamento do imóvel de forma parcelada; (vi) não há se falar em devolução das arras em dobro, porque não deu causa ao desfazimento ou a entrega parcial da obra ou pelos imbróglios ambientais decorrentes de fatos alheios ao seu controle, também porque o compromisso de compra e venda foi extinto, remanescendo o financiamento realizado junto a instituição bancária; (vii) não recebeu o valor dos tributos e emolumentos, cuja responsabilidade incumbe ao comprador/devedor fiduciante; (viii) uma vez concluído o negócio, o imóvel se encontra resguardado, aguardando apenas a conclusão das obras, momento em que o comprador poderá usufruir do bem; (ix) não há se falar em abusividade de cláusulas que prevejam retenção de quantia, desde que não integrais, como no caso, sendo possível a devolução parcial da quantia paga, in casu, R$ 13.230,74 (treze mil duzentos e trinta reais e setenta e quatro centavos); (x) possível a retenção de taxa de administração e tributos, sendo descabida a devolução da comissão de corretagem, visto que previamente informada aos consumidores; (xi) não há comprovação de qualquer dano moral a ser indenizado alternativamente, em caso de procedência, que seja fixado em patamar inferior ao quanto pedido, a fim de evitar locupletamento ilícito. Teceu considerações e juntou precedentes sobre a possibilidade de retenção de 30% ou minimamente 25% do valor efetivamente pago; sobre a distribuição dinâmica do ônus da prova. Rogou pelo acolhimento das preliminares e da prejudicial de mérito e, ao final, pela improcedência do pedido com a condenação da parte autora ao pagamento das verbas de sucumbência. Houve réplica (evento 15), na qual foram rechaçados os argumentos da contestação. Intimadas para especificação de provas, as partes apresentaram novos documentos (eventos 19 e 20). O pedido de denunciação à lide foi indeferido (evento 23), mantido em segundo grau, após o recurso de agravo de instrumento da ré não ser provido (evento 37, RELVOTO1, autos recursais n. 5018394-29.2020.8.24.0000). A juíza Sônia Eunice Odwaznyo assim decidiu, em 2/9/2021: ANTE O EXPOSTO, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO FORMULADO NA INICIAL e, em consequência: 1. DECLARO rescindido o contrato celebrado entre as partes por culpa da parte ré; 2. CONDENO a parte ré a restituir a parte autora, em uma única parcela (Súmula 543, STJ), o montante integral das arras e parcelas pagas, no importe de R$ 24.812,00 (vinte e quatro mil e oitocentos e doze reais) (1.19), devidamente atualizado com correção monetária, pelo INPC, desde a data de cada pagamento, e juros remuneratórios de 1% (um por cento), a partir do trânsito em julgado da sentença; 3. CONDENO a parte ré ao pagamento de indenização pelos danos materiais correspondente aos valores adimplidos a título de comissão de corretagem - R$ 11.581,26 (onze mil quinhentos e oitenta e um reais e vinte e seis centavos) (1.21), de ITBI - R$ 3.959,22 (três mil reais novecentos e cinquenta e nove reais e vinte e dois centavos) (1.22), e de emolumentos - R$ 1.860,03 (um mil e oitocentos e sessenta reais e três centavos) (1.23), incidindo correção monetária, pelo INPC, a partir da data dos referidos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença rescisória; Como a parte autora decaiu de parte do pedido, reconheço a sucumbência recíproca, e condeno ambas as partes ao pagamento das despesas processuais (30% pela autora e 70% pela parte ré) e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (na mesma proporção), o que faço com fundamento no artigo 85, §2º, atendidos os critérios do § 2º, incisos I a III, do mesmo dispositivo, e no art. 86, todos CPC. A exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa e condicionada à cessação da situação de insuficiência de recursos, desde que ocorra no prazo de 5 (cinco) anos contados do trânsito em julgado da sentença, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, visto que a parte autora goza do benefício da justiça gratuita. Ambas as partes opuseram embargos de declaração (evento 58, EMBDECL1/origem e evento 65, EMBINFRI2/origem). Na decisão de evento 89, SENT1/origem foram rejeitados os aclaratórios da ré e acolhidos os aclaratórios dos autores, nos seguintes termos: Ante o exposto, nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, REJEITO os embargos de declaração opostos por GSP INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA e ACOLHO os embargos declaratórios opostos por B. D. N. e V. C. C., aos quais outorgo efeito infringente para CORRIGIR o item 2 do dispositivo da sentença do evento 52, que passa a conter a seguinte redação: "Omissis... 2. CONDENO a parte ré a restituir a parte autora, em uma única parcela (Súmula 543, STJ), o montante integral das arras (R$ 24.812,00) (1.19) e do saldo financiado (1.18), devidamente atualizado com correção monetária, pelo INPC, desde a data de cada pagamento, e juros remuneratórios de 1% (um por cento), a partir do trânsito em julgado da sentença, podendo ser apurado em liquidação de sentença, se for o caso". O réu opôs novos aclaratórios (evento 95, EMBINFRI2/origem), que foram acolhidos no evento 104, SENT1/origem a fim de corrigir a mácula constatada, nestes termos: [...] Assim, tendo a decisão ensejado dúvida, esclareço que, quando indicado o documento do evento 1.18, é porque representa o saldo do financiamento, por se tratar da cópia da cédula de crédito bancário (n. 1.4444.0237454-4), do qual o recibo de pagamento, com descrição dos últimos 12 pagamentos (ev. 1.20, faz parte. Como já mencionado na sentença dos embargos de declaração do evento 89, a restituição de valores, que inclui o saldo financiado, pode ser apurado, se for o caso, em liquidação de sentença, com base no documento "Recibo de Pagamento", por exemplo. Apelou a ré, no evento 111, APELAÇÃO1/origem, sustentando: a) devem ser julgados improcedentes os pedidos iniciais ante a impossibilidade de rescisão contratual, diante da inviabilidade do retorno das partes ao status quo ante, pois se promovida a rescisão e mantida a sentença em seus termos, o domínio do imóvel continuará consolidado em favor da CEF, em razão do inadimplemento dos autores, não se reintegrando livremente ao seu patrimônio; b) "Caso não seja o entendimento destes julgadores pela improcedência da demanda conforme pleiteado e aduzido no tópico anterior, subsidiariamente, a Ré pleiteia que conste expressamente o valor a titulo de parcelas que a Ré teria que restituir aos Autores"; c) "caso não seja o entendimento de vossas excelências pela reforma da sentença julgando improcedente a demanda pelas razões aduzidas, que seja expressado que a Ré não deverá restituir valores com referência no saldo financiado, mas apenas nos valores pagos para CEF"; d) "Além disso, que o juízo se pronuncie quanto ao não alcance do retorno das partes ao status quo ante considerando que a Requerida, desta forma, teria que absorver prejuízos com a restituição sem o retorno da propriedade para sua titularidade". Em contrarrazões, evento 118, CONTRAZAP1/origem, os autores refutaram os fatos e fundamentos articulados em apelação, defendendo a manutenção da sentença. Em julgamento realizado no dia 20/3/2025 (evento 24, ACOR2/origem) esta Câmara decidiu, por unanimidade, suspender o julgamento do recurso, convertendo-o em diligência, a fim de que fosse expedido ofício à Caixa Econômica Federal para se manifestar sobre o interesse de intervir no feito. A Caixa Econômica Federal se manifestou no evento 125, PET1/origem, informando que após a consolidação da propriedade em seu favor "o bem foi ofertado na Venda Direta Online 1002/0121, tendo sido alienado em 12/03/2021, pela importância de R$ 188.227,06, ao cliente RODRIGO SILVEIRA DA LUZ, CPF/CNPJ: 7718154920". Posicionou-se "no sentido de impossibilidade de acolhimento do pedido de rescisão contratual da autora, notadamente em razão de o contrato já ter sido cancelado em razão do inadimplemento. No entanto, caso não seja este o entendimento do juízo, considerando que a rescisão da avença - com o retorno das partes ao status quo ante - produzirá efeitos no mútuo ajustado entre a Caixa Econômica Federal e os autores, sobretudo diante da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, em razão do inadimplemento, a CEF manifesta o seu interesse na lide, tendo por consequência a remessa do feito ao Juízo Federal competente". Em nova manifestação, no evento 41, PET1, a CEF reiterou "a manifestação já apresentada nos autos, especialmente quanto à impossibilidade de suspensão ou cancelamento da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do presente feito". Consignando, ao final: "A Caixa manifesta, ainda, seu interesse na lide, caso o juízo entenda necessário considerar efeitos da rescisão contratual sobre a relação de mútuo ajustada entre a CEF e os autores, requerendo, se for o caso, a remessa ao Juízo Federal competente". VOTO 1 Admissibilidade A sentença foi prolatada e publicada sob a égide do Código de Processo Civil de 2015, à luz do qual o caso será apreciado, consoante o Enunciado Administrativo nº 3 do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301271-66.2019.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ/INCORPORADORA. INSURGÊNCIA À CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ALEGAÇÃO (I) DE INVIABILIDADE DO DESFAZIMENTO CONTRATUAL, ANTE A IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (DIANTE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) E (II) DE IMPOSSIBILIDADE DE SUA RESPONSABILIZAÇÃO PELA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. PLEITO SUBSIDIÁRIO PARA QUE EVENTUAL RESTITUIÇÃO SE LIMITE AOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS À CEF, E NÃO AO SALDO TOTAL DO FINANCIAMENTO. TESE DE INVIABILIDADE DE DESFAZIMENTO DO PACTO REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO DO IMÓVEL AO PATRIMÔNIO DA RÉ QUE NÃO OBSTA A RESCISÃO CONTRATUAL. RÉ QUE, AO TEMPO DO PEDIDO DE DESFAZIMENTO, JÁ HAVIA RECEBIDO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA A INTEGRALIDADE DO VALOR FINANCIADO. VALOR QUE PODE SER RETIDO PARA FINS DE COMPENSAÇÃO A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, NOTADAMENTE PORQUE O IMÓVEL FOI POSTERIORMENTE ALIENADO PELA CEF A TERCEIRO. PARCIAL ACOLHIMENTO DA TESE RECURSAL QUANTO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DECISÕES PROFERIDAS EM PRIMEIRO GRAU QUE, A DESPEITO DOS SUCESSIVOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, REVELAM-SE CONTRADITÓRIAS E IMPRECISAS. NECESSIDADE DE READEQUAÇÃO PARA COERÊNCIA COM OS LIMITES DO PEDIDO E A REALIDADE CONTRATUAL DELINEADA NOS AUTOS. RESTITUIÇÃO QUE DEVE ABRANGER, ALÉM DAS ARRAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, ITBI E EMOLUMENTOS, APENAS OS VALORES EFETIVAMENTE DESEMBOLSADOS PELOS AUTORES, CORRESPONDENTES ÀS PARCELAS PAGAS À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CUJA APURAÇÃO DEVERÁ SER REALIZADA EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ADEMAIS, EVENTUAL SALDO REMANESCENTE JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA (DECORRENTE DA DIFERENÇA ENTRE O SALDO DEVEDOR DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E O VALOR RECEBIDO PELA ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIROS) QUE, CASO EXISTENTE, DEVERÁ SER SUPORTADO PELA RÉ, PORQUANTO FOI ELA QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 13 de novembro de 2025. assinado por SELSO DE OLIVEIRA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6980842v8 e do código CRC 8438a91a. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): SELSO DE OLIVEIRA Data e Hora: 15/11/2025, às 18:22:27 0301271-66.2019.8.24.0064 6980842 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 09:14:28. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 13/11/2025 A 21/11/2025 Apelação Nº 0301271-66.2019.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA PRESIDENTE: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO PROCURADOR(A): PAULO CEZAR RAMOS DE OLIVEIRA Certifico que este processo foi incluído como item 80 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 13/11/2025 às 00:00 e encerrada em 13/11/2025 às 17:45. Certifico que a 4ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 4ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA Votante: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA Votante: Desembargadora ERICA LOURENCO DE LIMA FERREIRA Votante: Desembargador VITORALDO BRIDI Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 09:14:28. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSC

Ementa

Texto completo da decisão