AGRAVO – DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AVENÇA QUE PREVÊ MULTA APENAS EM CASO DE INADIM- PLEMENTO DO COMPRADOR. ATRASO NA EN- TREGA DO BEM. NECESSIDADE DE CONSIDE- RAR A MULTA CONTRATUAL AO ARBITRAR A INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM O TEMA 971 DO E. STJ. LUCROS CESSANTES CUMULADOS COM PAGAMENTO DE MULTA. AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO NO ACÓRDÃO RECORRI- DO. DESPROVIMENTO, NA PARTE CONHECIDA I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno contra decisão que negou segui- mento a Recurso Especial, que versa sobre a indeniza- ção devida ao adquirente em caso de descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Aplicação do regime de recursos repetitivos ao caso concreto. III. RAZÃO DE DECIDIR 3. Ao julgar o tema 971, o E. STJ assim decidiu: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a cons- trutora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indeni- 902 zação pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão con- Jurisprudência - Câmara Especial de Presidentes vertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. 4. Acórdão em consonância com o entendimento fir- mado sob o regime dos recursos repetitivos, ao decidir sobre a indenização devida ao comprador pelo atraso na entrega do imóvel, ante as peculiaridades do caso concreto. 5. Agravo que não trouxe elementos aptos à reforma da decisão. 6. De resto, ausente análise no Acórdão sobre a cumu- lação de lucros cessantes com inversão de cláusula penal. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo Interno a que se nega provimento, na parte conhecida.(TJSP; Processo nº 1002050-32.2023.8.26.0048; Recurso: Agravo; Relator: HERALDO DE OLIVEIRA; Data do Julgamento: 9 de maio de 2025)
, em sessão permanente e virtual da Câmara Especial de
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Presidentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
“NEGARAM PROVIMENTO ao agravo, na parte conhecida. V.U.”, de confor-
Jurisprudência - Câmara Especial de Presidentes
midade com o voto do relator, que integra este acórdão. (Voto nº 70082)
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FER-
NANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA)
(Presidente), CAMARGO ARANHA FILHO (PRESIDENTE DA SEÇÃO DE
DIREITO CRIMINAL), BERETTA DA SILVEIRA (VICE-PRESIDENTE) e
TORRES DE CARVALHO (PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLI-
CO).
São Paulo, 9 de maio de 2025.
HERALDO DE OLIVEIRA, Relator e Presidente da Seção de Direito
Privado
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO
EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AVENÇA QUE
PREVÊ MULTA APENAS EM CASO DE INADIM-
PLEMENTO DO COMPRADOR. ATRASO NA EN-
TREGA DO BEM. NECESSIDADE DE CONSIDE-
RAR A MULTA CONTRATUAL AO ARBITRAR A
INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE.
DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM O TEMA 971
DO E. STJ. LUCROS CESSANTES CUMULADOS
COM PAGAMENTO DE MULTA. AUSÊNCIA DE
QUESTIONAMENTO NO ACÓRDÃO RECORRI-
DO. DESPROVIMENTO, NA PARTE CONHECIDA
I. CASO EM EXAME
1. Agravo Interno contra decisão que negou segui-
mento a Recurso Especial, que versa sobre a indeniza-
ção devida ao adquirente em caso de descumprimento
do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso
de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Aplicação do regime de recursos repetitivos ao caso
concreto.
III. RAZÃO DE DECIDIR
3. Ao julgar o tema 971, o E. STJ assim decidiu: “No
contrato de adesão firmado entre o comprador e a cons-
trutora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indeni-
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zação pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão con-
Jurisprudência - Câmara Especial de Presidentes vertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
4. Acórdão em consonância com o entendimento fir-
mado sob o regime dos recursos repetitivos, ao decidir
sobre a indenização devida ao comprador pelo atraso
na entrega do imóvel, ante as peculiaridades do caso
concreto.
5. Agravo que não trouxe elementos aptos à reforma
da decisão.
6. De resto, ausente análise no Acórdão sobre a cumu-
lação de lucros cessantes com inversão de cláusula
penal.
IV. DISPOSITIVO
7. Agravo Interno a que se nega provimento, na parte
conhecida.
VOTO
Trata-se de Agravo Interno Cível interposto por Brookfield Spe Sp-24
Ltda. contra decisão que, em demanda cominatória, NEGOU SEGUIMENTO
a Recurso Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou a orientação estabe-
lecida no E. Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais nos 1.614.721/
DF e 1.631.485/DF, julgados sob o regime dos recursos repetitivos. Alega, em
síntese, que, nos termos da cláusula 11 do contrato celebrado, o procedimento
para outorga da escritura é de responsabilidade exclusiva do adquirente/agrava-
do. Sustenta a impossibilidade de cumulação da indenização por inadimplemen-
to contratual com lucros cessantes, bem como a inaplicabilidade da inversão
da cláusula penal. Ressalta que os Temas 970 e 971 do STJ não se aplicam ao
presente caso, uma vez que o contrato estabelece obrigações distintas para cada
parte, com penalidades próprias e compatíveis com a natureza de cada obriga-
ção. Consigna que não pode ser penalizada com pagamento de multa diante da
ausência de culpa pela demora na outorga da escritura, sendo incabível a inver-
são da cláusula penal.
Houve apresentação de contrarrazões a fls. 09/20.
É O RELATÓRIO.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo Interno está sujeito à competência
da Câmara Especial de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento Inter-
no do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento Regimental nº 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se o recorrente demonstrar que,
por ausência de similitude fática, a tese firmada no E. Superior Tribunal de Jus-
tiça sob o regime dos recursos repetitivos não se aplica ao caso concreto (dis-
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tinguishing). Neste sentido, o REsp nº 1.885.384/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 24.5.2021, e o AgInt no RE no AgRg
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nos EREsp nº 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de
6.2.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V. Acórdão objeto do inconformismo
especial e os paradigmas apontados na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgados nos Recursos Especiais nos 1.614.721/DF e
1.631.485/DF (tema 971), sob o regime dos recursos repetitivos, o E. Superior
Tribunal de Justiça decidiu que, em contrato de adesão firmado entre o compra-
dor e a construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal contratada apenas
para o caso de inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para
a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Confira-se a fls.
340/342.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido (fls. 292/297) está em perfeita
sintonia com a orientação superior, ao concluir pela possibilidade de inversão,
contra a construtora, da cláusula penal fixada em desfavor do consumidor.
Confira-se trecho do V. Acórdão: “A obrigação de retificar e assinar os
documentos é de natureza infungível, cabendo exclusivamente à requerida. O
requerente está adimplente com todas as suas obrigações, enquanto a requerida
está em mora, impedindo o requerente de usufruir plenamente do imóvel. Ou
seja, à apelante cabia a prova de que cumpriu com a obrigação de fornecer
os documentos retificados. Por sua vez, cabível a condenação da apelante ao
pagamento da multa contratual prevista na cláusula 11.5, ou seja, a inversão da
multa penal moratória para aplicação no caso de descumprimento da cláusula
11.2 e/ou 11.4, vez que em consonância com o Tema 971 do C. STJ.” (fls. 295).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime dos recursos repetitivos.
As razões do recurso envolvendo a ausência de culpa pela demora na
outorga da escritura buscam a prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido: “Quanto à fundamenta-
ção relativa à negativa de prestação jurisdicional, do agravo igualmente não se
pode conhecer, por ficar prejudicado. Isso porque a referida inadmissão é rela-
tiva ao exame de elementos sobre a correta aplicação do precedente firmado,
notadamente sobre a compatibilidade de rito, cuja pretensão recursal de refor-
ma não pode ser apreciada.” (AREsp nº 2043258/MG, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe de 31.3.2022, g.n.). No mesmo sentido: AgInt no AREsp nº 1929387/SP,
Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 17.8.2022; AgInt no
AREsp nº 2036404/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 8.6.2022;
AgInt no AREsp nº 1932969/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, DJe de 26.5.2022; AgInt no AREsp nº 2008628/ES, Rel. Min. Marco
Buzzi, Quarta Turma, DJe de 13.5.2022; AgInt nos EDcl no AREsp nº 1926303/
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DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 9.12.2021; e AgInt no
AREsp nº 1717595/BA, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, Terceira Turma,
Jurisprudência - Câmara Especial de Presidentes DJe de 18.12.2020.
Ainda, inaplicável o tema 970 ao caso em comento, uma vez que a cumu-
lação de lucros cessantes e inversão de multa contratual não foi objeto do V.
Acórdão hostilizado e desborda dos limites desta via.
De resto, incabível a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do
CPC porque, conforme já decidido pelo E. STJ, “(...) esta Corte Superior tem
entendido que o mero não conhecimento ou a improcedência do agravo interno
não enseja a necessária imposição da sanção prevista no art. 1.021, § 4º, do
CPC/2015, tornando-se imperioso para tal que seja nítido o descabimento do
recurso.” (AgInt no AREsp nº 1.989.935/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanse-
verino, Terceira Turma, DJe de 10.8.2022.) e, no caso concreto, não se verificou
o intuito protelatório do presente agravo interno.
No mesmo sentido: AgInt no REsp nº 1.912.142/SP, Rel. Min. Mar-
co Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 28.10.2022; AgInt no AREsp nº
2.153.601/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 26.10.2022;
REsp nº 2.015.440/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de
21.10.2022; AgInt nos EDcl no REsp nº 1.632.482/DF, Rel. Min. Raul Araú-
jo, Quarta Turma, DJe de 13.10.2022; AgInt no AgInt no AREsp nº 1.971.450/
RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 19.9.2022;
AgInt nos EDcl no REsp nº 1.883.465/MT, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, DJe de 19.9.2022; AgInt no AgInt no AREsp nº 2.010.728/SP,
Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 26.8.2022; e AgInt no AREsp
nº 2.059.266/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de
18.8.2022.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo, na parte conhe-
cida.