, em 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso da ré e deram parcial provimento ao recurso dos autores. V.U. Sustentou oralmente a Dra. Amanda Cândido Ferreira, OAB/RJ 186.395.”, de conformidade com o 1 GODOY. Claudio Luiz Bueno de. A Liberdade de Imprensa e os Direitos da Personalidade. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2015, p. 55. voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 42.009) O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALE- XANDRE LAZZARINI (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO e WILSON Jurisprudência - Direito Privado LISBOA RIBEIRO. São Paulo, 27 de maio de 2025. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, Relator.

VOTO

Vistos. Trata-se de ação indenizatória, proposta por Ana Claudia Inocêncio Fa- vrin e Eduardo Favrin contra Vitacon 50 Desenvolvimento Imobiliário SPE Jurisprudência - Direito Privado Ltda, sob alegação de atraso na entrega da obra quanto às áreas comuns. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, decla- rando a nulidade das cláusulas contratuais 4.b e 4.d da escritura de fls. 54/59. Condenada a autora ao pagamento de 75% das custas e despesas processuais, sendo o restante atribuído à ré. Honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% do valor da causa. Apela a corré Vitacon. Alega, preliminarmente, inépcia da petição inicial, porque o pedido quanto à indenização pela ausência de entrega de áreas comuns não seria certo e determinado. Invoca, ainda, ilegitimidade ativa, uma vez que os autores pleiteiam, em nome próprio, direito alheio. No mérito, defende inexistência de atraso na entrega de área comum. O prazo para obtenção do “habite-se” seria 31/08/2022 para unidade nº 2702 e 31/11/2022 para unidade 1506, conforme cláusula 5.1 do Quadro Resumo do Contrato. Sendo o “habite-se” expedido em 25/07/2022, houve cumprimento do prazo. No mais, o prazo de tolerância não seria aplicável às áreas comuns, que podem ser entregues após as unidades, porque não impossibilita seu uso. Entende que a cláusulas declaradas nulas estão alinhadas à realidade da situação, sendo as reclamações dos autores tardia e genéricas, tratando-se meros detalhes que não afetam a capacidade e uso das áreas. Apelam os autores. Afirmam que as áreas comuns foram objeto de des- taque pela própria ré ao promover o empreendimento. Desse modo, o atraso na entrega das áreas, que não ocorreu até o momento, gera o dever de indeni- zação. Requerem a condenação da ré ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor do contrato atualizado, a contar de 28/02/2023 até a efetiva entrega das áreas comuns do empreendimento. Os recursos foram regularmente processados, com a apresentação de con- traminuta por ambas as partes. É o relatório. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. A petição inicial satisfaz os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, não havendo que se falar em inépcia da inicial. Além do que, dos fatos e fundamentos jurídicos narrados decorre logica- mente o pedido formulado com as devidas especificações e a inteligibilidade da inicial. Foram juntados os documentos essenciais ao conhecimento da preten- são, sendo os pedidos específicos, principalmente quanto ao atraso na entrega da obra no que se refere às áreas comuns do condomínio, decorrendo daí o pe- dido de devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e indenização mensal. ILEGITIMIDADE ATIVA. Conforme mencionado em sentença, os autores adquiriram duas unidades Jurisprudência - Direito Privado no empreendimento VN Millenium Faria Lima através de Contrato de Promessa de Venda e Compra, formalizado pelas Escrituras Públicas de fls. 57/59 e 60/63. Tratando-se de imóveis que compreendem as unidades autônomas e as áreas comuns, conforme descrito à fl. 27, não há que se falar em ilegitimidade ativa. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA: ÁREAS COMUNS. A entrega de imóvel pela parte ré em desacordo com o previsto no con- trato é suficiente para a caracterização do prejuízo. As áreas comuns do prédio não foram recebidas pelo condomínio, fato incontroverso, reconhecido pela ré. Não se discute se todas as reivindicações indicadas no laudo pericial (fls. 64/152) são devidas. A discussão entre condomínio, que sequer é parte do pro- cesso, e a incorporadora ré, não está em análise. É fato que o imóvel não foi entregue em sua totalidade, inobstante entrega da unidade autônoma. A questão foi discutida, inclusive, em assembleia, realizada na presença de representantes da ré. Confira-se trecho (fl. 163): [...] Que a Vitacon se comprometeu a apresentar um cronograma para execução das pendências, principalmente sobre o mapeamento e conserto das infiltrações. Em contrapartida, o condomínio já possui um laudo com mais de 1.080 páginas, o qual já enviado à construtora e com base neste elaboraram o plano de reparos. Foi informado que todo o material apre- sentado em assembleia será disponibilizado aos condôminos. O Sr. Lean- dro deu a palavra ao Eng. Wester, gerente da engenharia da Vitacon, e a Eng. Flavia também da Vitacon, e que ambos têm acompanhado os anda- mentos das obras diretamente no condomínio. O Eng. Wester iniciou afir- mando que apresentação do cronograma de reparos ocorreu em 06/04/23, enviada o conselho e que contemplava 14 ambientes com prazo de entre- ga até 05/05/23, mas que por alguns impasses, problemas com entregas de materiais e de infiltrações que tiveram dificuldades na identificação, algumas das áreas tiveram seus prazos prorrogados. Deixou claro que as entregas irão ocorrer de forma parcial sempre em acompanhamento e de comum acordo com o engenheiro do condomínio, informou também que os ambientes como salas de massagem, lavanderia e mais dois ambien- tes tiveram os apontamentos do perito já corrigidos, porém na entrega tiveram outros apontamentos informados, ficando disponível somente as salas de massagem e a lavanderia. Evidentemente, quando o consumidor adquire um produto, principalmen- te um imóvel de alto valor, tem por objetivo e expectativa, poder usufruir da potencialidade máxima do bem, com toda a comodidade e sem preocupações, hipótese não observada no caso concreto.  282 Incidente a Súmula 162 desta Corte: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independen- Jurisprudência - Direito Privado temente da finalidade do negócio”. As comodidades ofertadas em área comum são de interesse dos adquiren- tes, seja porque vão residir no imóvel adquirido e delas poderão desfrutar, seja porque o torna mais valioso e atrativo. Assim, os lucros cessantes são devidos. Em caso análogo, inclusive envolvendo a mesma ré, decidiu este E. Tri- bunal: APELAÇÃO - Ação Indenizatória por Lucros Cessantes - Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma - Pleito funda- do no atraso da entrega das áreas comuns do empreendimento, mesmo após o prazo previsto contratualmente, bem como na restituição das taxas condominiais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré - Descabimento - Mora configurada - Acervo documental coligido aos autos que comprova o atraso na entrega do imóvel - Danos materiais, consubstanciados em lucros cessantes, no entanto, que devem ser fixados no importe de 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso - Recurso parcialmente provido. (TJSP, Apelação Cível 1109685-13.2023.8.26.0100, Relator (a): José Aparício Coelho Prado Neto, 10ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 29/02/2024, Data de Registro: 29/02/2024). Discorda-se, contudo, do percentual adotado, que é o mesmo sugerido pelos autores. A ré deverá pagar 0,25% sobre o valor atualizado de cada imóvel. O valor mostra-se mais condizente com a situação, considerando que a falta de entrega no prazo não se deu com relação à totalidade dos bens. Tratando-se de dano de menor extensão, não há sentido em indenizar os autores tal como ocorre com aqueles que não têm disponibilidade nenhuma sobre o imóvel, incluindo e, prin- cipalmente, a unidade autônoma. A indenização deve incidir a partir da entrega das chaves até a efetiva en- trega das áreas comuns. Nessa ocasião os autores tinham disponibilidade sobre o imóvel, mas a ré mantinha-se inadimplente quanto a entrega das áreas comuns. Assim, a posse e propriedade dos consumidores não era plena. A quantia deverá ser atualizada pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o ajuizamento e acrescida de juros legais de mora de 1% ao mês desde a citação. DEVOLUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. Os autores não fazem jus à restituição das despesas condominiais. A uni- dade autônoma foi entregue, o que possibilita, quanto a ela, o uso. Os autores foram imitidos na posse do bem. Obviamente, há custos. 282 Ao que parece, o condomínio tem altas despesas (fls. 159/160), princi- palmente com pessoal, incluindo serviço de vigilância, controladoria de acesso, concierge/recepção, limpeza, sem contar com diversas outras manutenções que Jurisprudência - Direito Privado não dizem respeito às áreas comuns que não foram entregues. Assim, atribuir à ré a responsabilidade pelas despesas condominiais pro- vocaria enriquecimento ilícito dos requerentes. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. Não há que se falar em nulidade da cláusula 5.b, considerando o disposto acima. A responsabilidade dos autores pelo pagamento das despesas condomi- niais foi devidamente reconhecida. Por outro lado, a nulidade das cláusulas 4.b e 4.d merece ser mantida, considerando que os autores não receberam as áreas comuns, desse modo, inviável a quitação plena. Diante da alteração da sentença, a sucumbência passa a ser integral da ré. Os honorários devidos por ela são majorados para 15% do valor atualizado da condenação. Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes ficam prejudica- das, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça, perfilhada pela Mi- nistra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: “o julgador não está obrigado a respon- der a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão re- corrida”. Na hipótese de apresentação de embargos de declaração contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestarem, no próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art. 1º da Resolução n.º 549/2011, com a redação alterada pela Resolução nº 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância. Pelo exposto, NEGA-SE provimento ao recurso interposto pela ré. DÁ- SE PARCIAL provimento ao recurso de apelação interposto pelos autores.