, em sessão permanente e virtual da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Ne- garam provimento ao recurso, com observação. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto nº 44.738) O julgamento teve a participação dos Desembargadores LIDIA CONCEI- ÇÃO (Presidente) e PEDRO BACCARAT. São Paulo, 26 de junho de 2025. MILTON CARVALHO, Relator

VOTO

Trata-se de pedido declaratório de nulidade, cumulado com pedido subsi- diário de revisão de aluguéis, julgados parcialmente procedentes pela respeitá- vel sentença de fls. 190/192, cujo relatório se adota, para fixar o valor do aluguel do imóvel, retroativo à citação, em R$11.960,64, com reajuste mensal pelo IGP -M, com anotação de que as diferenças devidas durante o processo serão pagas corrigidas monetariamente e serão exigíveis a partir do trânsito em julgado, em virtude do que as custas e despesas processuais foram rateadas entre as partes, na razão de 70% para a ré e 30% para a autora, a ré foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre 70% do valor da causa, e a autora, de honorários fixados em 10% sobre 30% do valor da causa. Inconformada, apela a ré, sustentando que o reajuste fixado na sentença corresponde a quase 100% do valor do aluguel atual, que é de R$6.000,00; que a autora alega sofrer prejuízos em decorrência do contrato, no entanto, não houve qualquer irregularidade de sua parte; que a autora apenas pretende reajustar os alugueis sem qualquer justificativa, o que é absurdo, excessivo e gera desequi- líbrio contratual; que a autora não comprovou a ocorrência de quebra do equilí- brio contratual ou a necessidade de restabelecê-lo; que é inadmissível a revisão dos aluguéis que foram pactuados de forma consensual, lógica e razoável; que a autora desenvolve Rua Calixto de Almeida, 225 . Freg. do Ó - São Paulo - SP - CEP: 02961-000 email: juridico@advocaciafcruz.com.br / paulo@fcruzadv.com.br / alexandre@fcruzadv.com.br www.advocaciafcruz.com.br | (11) 3977-9522 – (11) 98755-6900 raciocínio propositadamente equivocado com o intuito de induzir o Juízo a erro; que o reajuste determinado na sentença gera enriqueci- mento sem causa para a autora; que deve ser prestigiada a livre manifestação de vontade das partes, na qual se observaram a função social do contrato e a boa-fé objetiva; que deve ser observada a liberdade de contratar e o ato jurídico perfeito; e, que entende que um reajuste de 30% é justo para ambas as partes (fls. 195/203). Houve resposta (fls. 209/225). É o essencial a ser relatado. O apelo não é de ser provido, com observação. A preliminares de não conhecimento do recurso arguidas pela autora não comportam acolhimento. O apelo atende aos requisitos do artigo 1.010 do Código de Processo Ci- vil, pois a ré indicou os fatos e fundamentos jurídicos que embasam o pedido de reforma da sentença, aduzindo, em síntese, que a pretensão da autora de revisar o aluguel é injustificada e que o valor fixado pelo Juízo a quo é excessivo. As- sim, como as alegações deduzidas pela ré são suficientes a impugnar os fundamentos da sentença, não há que se falar em inépcia recursal por desatendimento ao princípio da dialeticidade. Tampouco se reconhece que as razões deduzidas no apelo configuram inovação recursal, uma vez que em contestação a ré impugnou a pretensão de revisão do contrato, alegando que a autora não teria apresentado provas que a respaldassem, que o valor do aluguel apontado como devido na petição inicial era descabido e excessivo, e que não era possível a revisão para aplicar cláusula de reajuste (fls. 162/163). Os argumentos contidos no apelo decorrem daqueles expostos na contes- tação e apenas foram reforçados em razão de a sentença ter acolhido o pedido de revisão contratual, o que não se confunde com indevida inovação recursal. Superadas as preliminares, passa-se à análise do mérito. Na petição inicial a autora alegou que o contrato celebrado entre as partes seria nulo por conter disposições simuladas, em decorrência das quais a auto- ra teria experimentado prejuízos acumulados de R$324.000,00, uma vez que os aluguéis devidos pela ré são muito inferiores aos praticados com relação aos demais lojistas do shopping. Subsidiariamente, pediu a revisão do contrato, para que o aluguel devido pela ré fosse fixado em valor compatível ao pago por outros lojistas (R$15.000,00) e que o aluguel deveria ser corrigido anualmente pelo IGP-M ou pelo INPC. Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes e, em que pese o inconformismo manifestado, a respeitável sentença recorrida não compota re- paros. O contrato que fundamenta as pretensões formuladas pela autora é aquele juntado às fls. 45/53, datado em 14/05/2021, pelo qual a ré se obrigou ao pa- gamento de aluguéis mensais de R$6.000,00, sem qualquer previsão acerca de reajuste. A demanda foi ajuizada em julho de 2024, o que era suficiente para re- conhecer o interesse da autora em pedir a revisão dos aluguéis, uma vez que, nos termos do artigo 19 da Lei de Locações, Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. A petição inicial foi instruída com outros contratos de locação firmados com lojistas do empreendimento que demonstram que o aluguel pago pela ré (R$6.000,00, sem qualquer reajuste) destoa expressivamente dos demais, cujos valores, entre os anos de 2022 e 2023, Rua Calixto de Almeida, 225 . Freg. do Ó - São Paulo - SP - CEP: 02961-000 email: juridico@advocaciafcruz.com.br / paulo@fcruzadv.com.br / alexandre@fcruzadv.com.br www.advocaciafcruz.com.br | (11) 3977-9522 – (11) 98755-6900 Jurisprudência - Direito Privado variavam de R$11.684,00 a R$12.750,00 (fls. 56/61, 62/77, 78/93, 94/109 e 110/125). Referidos documentos não foram minimamente impugnados em contes- tação, assim como não o foi a alegação da autora de que tais contratos se refe- riam a espaços semelhantes ao ocupado pela ré. Na contestação a ré se limitou a alegar, genericamente, que o aluguel pre- tendido pela autora seria excessivo por ser superior ao pretendido por lei e que geraria para ela enriquecimento sem causa Ocorre que a limitação legal apontada em defesa diz respeito à fixação de aluguéis provisórios e não existe impedimento a que a revisão seja superior a 80% do valor vigente quando este for compatível com o efetivo valor de mer- cado. O fundamento da ação revisional é exatamente o da compatibilização do aluguel pactuado entre as partes com o valor de mercado do imóvel, como prevê o já citado artigo 19 da Lei de Locações, diante do que são descabidas as ale- gações deduzidas no sentido de que a sentença violaria a liberdade contratual, a boa-fé objetiva, a função social do contrato ou o ato jurídico perfeito. Não se pode olvidar que a locação impõe às partes obrigações de trato sucessivo e que, portanto, admitem revisão para que seja mantido o equilíbrio contratual entre as partes. Logo, a revisão do aluguel independia da prática de alguma irregularida- de por parte da ré e, para o acolhimento do pedido considerando que no caso foi atendido o requisito temporal bastava que se demonstrasse que o aluguel con- vencionado entre as partes, mesmo que de forma consensual, estava defasado em comparação com o valor de mercado. A propósito, a disparidade entre o valor do aluguel pago pela ré e aquele praticado em espaços no mesmo empreendimento é suficiente para evidenciar que existia sim desequilíbrio na relação contratual em prejuízo da autora. Nesse contexto, na falta de impugnação específica aos documentos que instruíram a petição inicial, era mesmo de se reconhecer que o aluguel pago pela ré é muito inferior àqueles devidos por outros lojistas do mesmo shopping e que se justificava a sua elevação na forma determinada pela sentença. Conquanto a ré alegue que o aumento foi excessivo e que correspondeu a quase 100% do aluguel vigente, é certo que ela não juntou com a contestação qualquer documento que pudesse contrariar aqueles apresentados pela autora, não pediu a anulação da sentença por cerceamento de defesa e, nem mesmo nes- ta fase recursal trouxe elementos objetivos que poderiam respaldar o argumento de que o valor fixado pelo Juízo a quo seria excessivo ou desproporcional. O ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor cabia à ré (artigo 373, II, do Código de Processo Civil), mas deste ela não se desincumbiu. Assim, nem mesmo a pretensão de que o reajuste seja limitado a 30% pode ser acolhida, porquanto desprovida de lastro probatório e não embasada em elementos objetivos. Com efeito, o valor de R$11.960,64 foi definido pelo Juízo a quo a partir de média aritmética dos valores praticados em outros cinco contratos de locação do mesmo shopping (que, reitera-se, não foram impugnados pela ré) e nas ra- zões de apelação não foi manifestada qualquer insurgência especifica quanto ao método de definição do novo aluguel adotado. No tocante à correção monetária incidente sobre os aluguéis, embora con- tra ela a ré não tenha se insurgido no recurso interposto, observa-se que houve erro material na sentença que deve ser corrigido de ofício, a fim de se evitar discussões futuras entre as partes. Isso porque, no dispositivo da sentença, constou que o valor do aluguel, retroativo à citação, seria de R$11.960,64, com reajuste mensal pelo IGP-M, no entanto, considerando-se a fundamentação da sentença de que a cláusula de reajuste deveria ser aplicada conforme Rua Calixto de Almeida, 225 . Freg. do Ó - São Paulo - SP - CEP: 02961-000 email: juridico@advocaciafcruz.com.br / paulo@fcruzadv.com.br / alexandre@fcruzadv.com.br www.advocaciafcruz.com.br | (11) 3977-9522 – (11) 98755-6900 normalmente praticado em contra- tos similares, é de rigor que a correção monetária pelo IGP- M seja computada anualmente. Assim, realizada a citação em setembro de 2024 (fls. 147/148), o reajuste do valor de R$11.960,64 deverá ocorrer apenas em setembro de 2025. Anote-se, de todo modo, que o reajuste do valor do aluguel não se con- funde com a correção monetária incidente sobre as diferenças devidas com rela- ção aos aluguéis que se venceram no curso do processo, que é devida na forma determinada pelo Juízo a quo. De rigor, portanto, a manutenção da respeitável sentença recorrida, con- quanto com a observação feita com relação à atualização do valor do aluguel (que deve ocorrer anualmente). Por conseguinte, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários fixados na sentença para 12% sobre 70% do valor da causa, levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau de recurso e os critérios previstos no § 2º do mesmo artigo 85. Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso, com observação. Rua Calixto de Almeida, 225 . 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