STJ – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3078067 - GO (2025/0405538-2)
o grau de sucumbência e a proporcionalidade da distribuição dos ônus, como posta no acórdão, demandam reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, ante a Súmula n. 7 do STJ. IV - Divergência jurisprudencial Alega a recorrente dissídio, indicando acórdão paradigma do próprio TJGO para defender retenção de 10%, devolução da corretagem e afastamento da sucumbência recíproca. Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso. Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico. A alegação de dissídio jurisprudencial baseada em acórdão paradigma do próprio Tribunal de origem atrai a incidência do óbice da Súmula n. 13 do STJ. V - Conclusão Ante o exposto, nego PROVIMENTO ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 25 de novembro de 2025. Ministro João Otávio de Noronha Relator
Decisão completa:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3078067 - GO (2025/0405538-2)
RELATOR : MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE : TS4 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : BRENNER GONTIJO SILVA - GO048861
LÚCIO FLÁVIO SIQUEIRA DE PAIVA - GO020517
CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO022703
PAULO LOURENÇO BORGES NETO - GO075419
AGRAVANTE : CINTIA GISELE MAZZO DE OLIVEIRA
AGRAVANTE : EDESIO FRANCISCO DE OLIVEIRA FILHO
ADVOGADO : RENATO HEITOR SILVA VILAR - TO008049
AGRAVADO : TS4 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : BRENNER GONTIJO SILVA - GO048861
LÚCIO FLÁVIO SIQUEIRA DE PAIVA - GO020517
CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - GO022703
PAULO LOURENÇO BORGES NETO - GO075419
AGRAVADO : CINTIA GISELE MAZZO DE OLIVEIRA
AGRAVADO : EDESIO FRANCISCO DE OLIVEIRA FILHO
ADVOGADO : RENATO HEITOR SILVA VILAR - TO008049
DECISÃO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CINTIA GISELE
MAZZO DE OLIVEIRA e EDESIO FRANCISCO DE OLIVEIRA FILHO contra
decisão que inadmitiu recurso especial com fundamento na incidência das Súmulas
n. 5 e 7 do STJ.
Alegam os agravantes que os pressupostos de admissibilidade do recurso
especial foram atendidos.
O recurso especial, fundado no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal,
foi interposto contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
e decisões correlatas.
O julgado foi assim ementado (fls. 467-468):
Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL
POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO).
CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO)
SOBRE OS VALORES PAGOS. VALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RESTITUIÇÃO INDEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO.
NÃO INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA
APÓS 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO
MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de promessa
de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, determinando a restituição
imediata dos valores pagos, com retenção de 10% (dez por cento) do montante pago
como cláusula penal, excluindo a dedução da comissão de corretagem e a aplicação da
taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia envolve a definição dos parâmetros legais e contratuais
aplicáveis à devolução das parcelas pagas pelo adquirente em caso de rescisão do
contrato, abrangendo retenção de cláusula penal, comissão de corretagem, taxa de
fruição, forma de restituição e incidência de correção monetária e juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Aplica-se ao caso concreto a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que regula
os efeitos da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis
urbanos, sem prejuízo da interpretação harmônica com o Código de Defesa do
Consumidor.
4. A retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos a título de
cláusula penal encontra respaldo na Lei nº 13.786/2018 e não configura abusividade,
uma vez que preserva o equilíbrio contratual e observa o limite legal.
5. A comissão de corretagem, regularmente especificada em contrato apartado e
exaurida com a prestação do serviço, não é passível de restituição, conforme
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e jurisprudência desta
Corte.
6. A taxa de fruição é indevida quando o imóvel objeto da transação é terreno
não edificado, considerando a inexistência de proveito econômico ou uso efetivo pelo
adquirente.
7. A restituição das parcelas remanescentes deve observar o prazo de 180 (cento
e oitenta) dias, previsto no art. 67-A, § 6º, da Lei nº 13.786/2018, contados da data do
desfazimento do contrato. Em caso de revenda da unidade antes do prazo, o
pagamento deve ser realizado em até 30 (trinta) dias da revenda, conforme § 7º do
mesmo artigo.
8. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, enquanto os
juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento
consolidado pelo STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento: 1. A rescisão contratual por iniciativa do adquirente, nos
termos do art. 67-A da Lei n. 4.591/64 (introduzido pela Lei n. 13.786/2018), autoriza
a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas, a título de pena
convencional. 2. A taxa de fruição é inaplicável a terrenos não edificados,
considerando a ausência de proveito econômico do imóvel pelo adquirente. 3. A
comissão de corretagem, quando destacada em contrato apartado e plenamente
informada ao consumidor, não é passível de restituição. 4. A restituição de valores
pagos deve observar o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do desfazimento
contratual, com aplicação de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a
partir do trânsito em julgado.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 67-A e 53; Código de Defesa
do Consumidor, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no R Esp 2055437/SP, rel. Min.
Humberto Martins, D Je 20/09/2023; TJGO, Apelação Cível nº 5164622-
26.2023.8.09.0051, rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, julgado em 11/03/2024,
DJe 11/03/2024.
Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.
No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
violação dos seguintes artigos:
a) 6º, IV e V, 30, 31, 39, V, 51, IV e § 1º, I e III, do Código de Defesa do
Consumidor, porque o acórdão fixou retenção de 25% e manteve a cobrança da
corretagem sem informação clara e destacada, impondo cláusulas abusivas em
prejuízo do consumidor;
b) 421, 422 e 884 do Código Civil, já que a cláusula penal de 25% e a
comissão de corretagem teriam representado onerosidade excessiva e
enriquecimento sem causa da vendedora;
c) 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois o acórdão
reconheceu sucumbência recíproca embora os autores tenham decaído de parcela
mínima, devendo-se afastar a sucumbência recíproca.
Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que é válida a retenção de
25% dos valores pagos, que não é devida a restituição da corretagem e que se
aplicam ônus sucumbenciais recíprocos, divergiu de acórdão paradigma do próprio
TJGO que teria limitado a retenção a 10%, determinado a devolução da corretagem e
afastado a sucumbência recíproca.
Requer o provimento do recurso para que se limite a cláusula penal a 10%
sobre os valores pagos, se reconheça a ilegalidade da retenção da comissão de
corretagem e se afaste a sucumbência recíproca.
Contrarrazões às fls. 641-651.
É o relatório. Decido.
A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c restituição de
valores pagos e declaração de nulidade de cláusulas abusivas, em que a parte autora
pleiteou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a restituição das
parcelas com retenção limitada e a não aplicação de corretagem e taxa de fruição. O
valor da causa foi fixado em R$ 15.953,10 (fl. 22).
Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para
rescindir o contrato, determinar a restituição imediata dos valores com correção
desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, autorizando retenção
de 10% e condenando a ré em honorários de 10% sobre o valor da causa.
A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para validar a
retenção de 25% sobre os valores pagos, afastar a devolução da corretagem, manter a
não incidência da taxa de fruição por se tratar de terreno não edificado, fixar a
restituição em parcela única após 180 dias do desfazimento contratual e redistribuir
ônus sucumbenciais com honorários de 10% para cada parte.
I - Arts. 6º, IV e V, 30, 31, 39, V, 51, IV e § 1º, I e III, do CDC
No recurso especial, a parte recorrente alega abusividade da cláusula penal
de 25% e da retenção da corretagem, argumentando ausência de informação clara e
destaque, com violação às normas do CDC.
O acórdão recorrido concluiu que a retenção de 25% tem respaldo na
Lei n. 13.786/2018, que a corretagem foi cobrada em contrato apartado com
informação e destaque, e que a taxa de fruição é indevida em terreno não edificado;
além disso, fixou correção desde cada desembolso e restituição após 180 dias (fls.
460-465).
A questão relativa à alegada abusividade da cláusula penal e da
transferência da corretagem ao consumidor foi decidida pelo Tribunal a quo com
fundamento na análise das cláusulas contratuais e das circunstâncias do caso
concreto. Rever tal entendimento encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
II - Arts. 421, 422 e 884 do Código Civil
A recorrente afirma que a cláusula penal de 25% e a retenção da
corretagem contrariaram a boa-fé e a função social do contrato, gerando
enriquecimento sem causa.
O acórdão recorrido assentou a validade da cláusula penal dentro do limite
legal e a licitude da corretagem por contrato apartado e informação adequada,
afastando a fruição por inexistência de uso do imóvel (fls. 460-465).
A pretensão recursal demanda reexame do acervo fático-probatório e
interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai os óbices das Súmulas n. 7 e 5 do
STJ.
III - Art. 86, parágrafo único, do CPC
A parte alega que decaiu de parcela mínima, requerendo afastar a
sucumbência recíproca.
O acórdão recorrido redistribuiu proporcionalmente os ônus
sucumbenciais em razão do provimento parcial do apelo, fixando honorários de 10%
para cada parte (fl. 463).
A aferição do grau de sucumbência e a proporcionalidade da distribuição
dos ônus, como posta no acórdão, demandam reexame de fatos e provas, inviável em
recurso especial, ante a Súmula n. 7 do STJ.
IV - Divergência jurisprudencial
Alega a recorrente dissídio, indicando acórdão paradigma do próprio
TJGO para defender retenção de 10%, devolução da corretagem e afastamento da
sucumbência recíproca.
Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo
constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a
comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º,
do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas,
pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes
ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados,
deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a
similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.
Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a
não realização do devido cotejo analítico.
A alegação de dissídio jurisprudencial baseada em acórdão paradigma do
próprio Tribunal de origem atrai a incidência do óbice da Súmula n. 13 do STJ.
V - Conclusão
Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.
Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já
arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte
ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do
referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.
Publique-se. Intimem-se.
Brasília, 25 de novembro de 2025.
Ministro João Otávio de Noronha
Relator
