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EMBARGOS – Documento:6793526 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5001961-52.2019.8.24.0042/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES RELATÓRIO Para retratar o desenvolvimento processual, adota-se o relatório da sentença: Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA (REINTEGRAÇAO DE POSSE) movida por V. C. R. D. S. e F. C. D. S. em desfavor de S. M. G. e C. E. T., todos devidamente qualificados nos autos. Em arremate, pugnam pelo deferimento da tutela antecipada e, no mérito, pela procedência do pedido exordial com a rescisão de contrato, retorno das partes ao status anterior, bem como condenação da parte requerida na multa rescisória, honorários contratuais do procurador, além de encargos de sucumbenciais cabíveis hipótese.

(TJSC; Processo nº 5001961-52.2019.8.24.0042; Recurso: embargos; Relator: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES; Órgão julgador: Turma, j. 19-11-2019; TJSC, AC n. 5025025-89.2021.8.24.0020, rel. Vania Petermann, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 8-4-2025; TJSC, ED n. 0005402-21.2007.8.24.0019, de Concórdia, rel. Carlos Roberto da Silva, Primeira Câmara de Enfrentamento de Acervos, j. 27-3-2019; TJMG, AC n. 1.0000.21.154869-8/003, rel. Roberto Vasconcellos, Décima Sétima Câmara Cível, j. 17-7-2024; TJSC, AC n. 0305371-02.2015.8.24.0033, rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 4-2-2021.; Data do Julgamento: 12 de novembro de 2025)

Documento:6793526 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5001961-52.2019.8.24.0042/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES RELATÓRIO Para retratar o desenvolvimento processual, adota-se o relatório da sentença: Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA (REINTEGRAÇAO DE POSSE) movida por V. C. R. D. S. e F. C. D. S. em desfavor de S. M. G. e C. E. T., todos devidamente qualificados nos autos. Aduz a parte demandante, em apertada suma: (a) que as partes celebraram, em 26/10/2018, contrato de compra e venda do imóvel mat. 20.771, do ORI de Maravilha/SC, pelo valor de R$ 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil reais), conforme cláusula III da avença; (b) que como parte do pagamento do negócio jurídico celebrado, os requeridos deram o apartamento n. 04, com vaga de garagem n. 2, do Edifício ESMERALDA, localizado na Avenida Padre Antonio n. 1.067, matrícula mãe n. 18.999, do ORI de Maravilha/SC, pelo valor de R$ 312.500,00 (trezentos e doze mil e quinhentos reais); (c) que, além disso, os requeridos assumiram o valor de R$ 147.500,00 (cento e quarenta e sete mil e quinhentos reais) referente a um financiamento que os autores possuíam junto à Caixa Econômica Federal, com a obrigação de efetuar a quitação das parcelas nas datas previstas na documentação da CAIXA, pagos diretamente aos mesmos mediante depósito em conta; (c.1) que os requeridos comprometeram-se a realizar a quitação da integralidade do financiamento, bem como repasse da escritura do apartamento até 30/05/2019 (alínea B2 da cláusula III); (c.2) que, além disso, assumiram os demandados o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para a imobiliária Residencial MH Imóveis que intermediou a negociação; (d) que a transferência da posse de ambos os imóveis ocorreu a partir da assinatura do documento, o que também estabeleceu a obrigação acessória quanto ao pagamento dos débitos e tributos incidentes sobre os imóveis a partir daquela data, por responsabilidade do respectivo possuidor, o que vem sendo cumprido pelos autores, mas não pelos demandados; (e) que, todavia, passados mais de 04 meses daquela data ajustada, os requeridos não cumpriram com sua obrigação de quitação do financiamento e tampouco de outorgar a escritura pública do apartamento, razão pela qual os autores efetuaram notificação extrajudicial, concedendo aos demandados o prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da mesma, para o cumprimento das obrigações assumidas (cópia anexa), sob pena de serem considerados em mora, podendo ser promovida a competente ação judicial para rescisão do contrato, com a exigência da multa estabelecida no contrato em caso de descumprimento (cláusula VIII), e demais cominações legais e contratuais pertinentes; (f) que, porém, mesmo tendo recebido as notificações (cópias dos Avisos de Recebimento anexos), os demandados não tomaram qualquer providência no sentido de atender ao contido naquele instrumento. Sequer se dignaram a procurar os autores ou apresentaram qualquer justificativa para sua inércia, razão pela qual não restou a estes outra alternativa, a não ser promover a presente ação judicial, objetivando a defesa de seus interesses; (g) ainda, que além de referida situação, em verificação feita junto ao Município de Maravilha, os autores constataram que os demandados não efetuaram a quitação integral do IPTU incidente sobre o imóvel, constando no setor tributário certidão positiva de débito referente ao imposto do corrente ano de 2019, conforme certidão e extratos anexos; (h) que, em relação aos tributos envolvendo o apartamento objeto da negociação e que foi por eles ocupado, por força do contrato celebrado, efetuaram o devido pagamento, estando devidamente quitado, o que não ocorreu em relação à obrigação dos requeridos, os quais deixaram em aberto parte do IPTU em relação ao imóvel adquirido dos autores; (i) que, portanto, além dos inadimplementos em relação ao financiamento e à outorga da escritura, também estão inadimplentes os requeridos com o IPTU, o que está gerando problemas ao autor Fabrício, pois seu nome consta como devedor junto ao fisco municipal, não conseguindo obter certidão negativa para qualquer finalidade em razão de referido débito tributário; (j) que, através da presente demanda pretende a rescisão do contrato pelo descumprimento das obrigações assumidas pelos requeridos, quais sejam: (i) quitação do financiamento até 30/05/2019 e a (ii) outorga da escritura pública definitiva do apartamento no mesmo prazo e também pelo débito do tributo verificado; (k) que, além disso, considerando o disposto no contrato e também na legislação civil brasileira, os requeridos devem ser condenados a pagar aos autores a multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o valor do negócio jurídico, honorários advocatícios e demais cominações legais, incluindo perdas e danos; (l) que o descumprimento das obrigações dos requeridos fica devidamente comprovado pelo contido no contrato, além da cópia do extrato do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, com a situação atual, comprovando que o débito continua registrado em nome dos autores, o que também é demonstrado com as cópias dos Avisos de Recebimentos anexos, expedidos com a notificação encaminhada aos demandados, dando prazo para cumprimento das obrigações assumidas e constituindo-os em mora; (m) que, informam ainda que o débito do financiamento imobiliário vem sendo feito na conta do autor Fabrício, sendo que os demandados normalmente fazem os depósitos após o vencimento e, algumas vezes, com valores menores do que a parcela debitada, o que é demonstrado com a juntada dos extratos anexos, situação que tem gerado problemas para os demandantes, pois como houve o ajuste do pagamento das prestações pelos requeridos nas datas dos vencimentos, o orçamento dos requerentes tem programação para outros compromissos, os quais eventualmente não podem ser cumpridos pois os valores da conta bancária são utilizados para pagar a parcela do financiamento; (n) que, além disso, a partir do vencimento do prazo, não havia mais previsão dos autores em ter que manter saldo em conta bancária para as parcelas do financiamento, tendo em vista o compromisso dos requeridos em quitar a integralidade do mútuo; (o) que a situação telada tem criado transtornos e grandes preocupações aos requerentes, tendo em vista que o financiamento por eles contraído junto ao banco credor foi na modalidade de alienação fiduciária em garantia, o que possibilita ao banco credor se consolidar na propriedade do imóvel em caso de inadimplemento, conforme previsão da cláusula 20 do contrato (Consolidação da propriedade), podendo promover diretamente leilão do bem, sem a necessidade de qualquer ação judicial; (p) ressaltam os autores, ainda, que até a data de protocolo dos autos, os requeridos não efetuaram o depósito do corrente mês de dezembro (extrato anexo) e certamente não farão o pagamento, tendo em vista que receberam a notificação de constituição em mora, com o comunicado da possibilidade de rescisão contratual pelo inadimplemento; (q) em sede de tutela antecipada, pugnam pela desocupação do imóvel, pela gravação de inalienabilidade, bem com pela abstenção na realização de modificações no imóvel, após o ato de citação. Em arremate, pugnam pelo deferimento da tutela antecipada e, no mérito, pela procedência do pedido exordial com a rescisão de contrato, retorno das partes ao status anterior, bem como condenação da parte requerida na multa rescisória, honorários contratuais do procurador, além de encargos de sucumbenciais cabíveis hipótese. [...] Aportou aos autos peça de defesa (evento 48) em forma de contestação/reconvenção, em que a parte requerida assinalou: (a) que não há falar em rescisão contratual, eis que, conforme se observa da documentação anexa, está presente causa impeditiva disto, qual seja, o adimplemento substancial do débito; (b) que em homenagem à boa-fé e à função social do contrato, resta impedida a rescisão, tornando-se regra a preservação do contrato e a exceção a resolução do mesmo, consoante entendimentos esposados pela doutrina e pelos Tribunais Superiores; (c) que a rescisão é medida por demais gravosa haja vista que os Requeridos já teriam investido, no momento da apresentação da defesa, R$ 89.294,63 (oitenta e nove mil duzentos e noventa e quatro reais e sessenta e três centavos) na edificação de benfeitorias voluptuosas, necessárias e úteis ao bem adquirido, consubstanciadas em: levantamento de muros, fechamento do andar térreo, pórtico de entrada, colocação de grama (jardinagem), drenagem do terreno, sumidouro auxiliar, aterro, locação de máquinas, iluminação, colocação de tomadas e pintura interna, cozinha sob medida, sistema de aquecimento de água, instalações hidráulicas e elétricas na parte térrea; (c.1) que não possui comprovação dos valores aproximados de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) despendidos a título de mão de obra, mas que, caso ocorra a rescisão, deverá ser averiguado em perícia técnica em liquidação de sentença; (d) que eventual inadimplência deveria ter sido pleiteada por meio executório, e não por pedido de rescisão contratual, como pretende a parte demandante; (e) que, quanto à outorga da escritura do apartamento entregue em permuta, não há qualquer mora, haja vista que não foi pactuado prazo para realização de tal diligência, que ainda não possui matrícula individualizada, impossibilitando a transferência, conforme já era de conhecimento da parte demandante; (f) que é possível observar da conduta dos Requeridos nítida diligência para cumprimento da obrigação, eis que conforme extratos anexos pelos Requerentes e comprovantes de depósito anexos pelos Requeridos, estes vêm religiosamente depositando os valores equivalentes ou a maior das parcelas do financiamento, já quitando um total de R$ 29.548,00 (vinte e nove mil quinhentos e quarenta e oito reais); (f.1) que os requerentes devem acostar aos autos os extratos da conta corrente n.º 24476-8, Op. 001, CEF, a fim de comprovar a regularidade dos pagamentos; (g) que somando-se o valor do bem dado em permuta mais os valores já pagos pelos Requeridos, tem-se que estes já cumpriram com mais de 75%(setenta e cinco por cento) do valor do negócio jurídico, sendo plenamente possível e recomendável a manutenção da relação negocial telada; (h) que, a título de RECONVENÇÃO, para o caso de ser reconhecido o direito à rescisão contratual, pugnam pela indenização e direito de retenção em relação às benfeitorias úteis e necessárias, bem como direito de levantar as benfeitorias voluptuárias; (i) que os gastos com aquisição de materiais e mão de obra, o total das benfeitorias a serem indenizadas é de R$ 121.294,63 (cento e vinte e um mil duzentos e noventa e quatro reais e sessenta e três centavos); (j) que, igualmente, em caso de retorno das partes ao status quo anterior, devem ser devolvidas as parcelas já quitadas, num total de R$ 29.548,00 (vinte e nove mil quinhentos e quarenta e oito reais). Ao final, requer a improcedência dos pedidos iniciais, com fulcro no adimplemento circunstancial, condenando-se a parte demandante nos ônus sucumbenciais de estilo. Ainda, requer a procedência da reconvenção, tudo nos moldes acima relatados. [...] Réplica pela parte demandante (evento 54), acompanhada de documentos, repisando os argumentos iniciais e rebatendo as teses apresentadas na defesa, incluindo documentação.  Em sede de contestação à reconvenção, a parte demandante/reconvinda assinala: (a) que as despesas/benfeitorias realizadas pela parte requerida/reconvinte, após a constituição em mora, bem como a citação de despesas realizadas em outras obras, demonstra total má-fé daqueles, não cabendo pretensão indenizatória, sob pena de o judiciário compactuar com atos maliciosos daquela partes; (b) que impugna a documentação apresentada, detalhadamente;(c) que eventual indenização de benfeitorias dever ser determinada por perícia técnica, a ser realizada no local; (c.1) que ressalta que as benfeitorias foram realizadas de má-fé, com  juntada comprovantes correspondentes ao mês de agosto de 2020, ou seja, após já terem ciência da presente demanda; (c.2) que os requeridos haviam sido cientificados da rescisão contratual através da notificação extrajudicial que receberam em outubro de 2019, em razão do inadimplemento da obrigação de quitar o financiamento em nome dos autores, e mesmo assim alegam que continuaram a fazer benfeitorias que lhes permite indenização e retenção do imóvel; (c.3) que o valor que os mesmos afirmam ter investido no imóvel daria praticamente para quitar o débito do financiamento, obrigação que assumiram no contrato, ou seja, isso demonstra que não foi por falta de recursos que os demandados deixaram de cumprir com a obrigação assumida, mas por evidente falta de vontade, já que investiram o valor que praticamente quitaria o financiamento em obras que dizem ter realizado no imóvel; (c.4) que em casos de posse precária e com má-fé ou ainda em situações como a dos presentes autos, onde a edificação das benfeitorias foi realizada após a notificação rescisória, e, portanto, também maculadas pela má-fé, os tribunais tem decidido que não cabe a indenização das benfeitorias, pois não se pode premiar o comportamento malicioso da parte que, sabedora da pretensão rescisória, realiza diversas obras com o intuito de impossibilitar ou dificultar a retomada do bem, como foi feito pelos demandados; (d) que a devolução dos valores pagos deve considerar o valor reduzido no total da dívida, e não a parcela como um todo, conforme pretendem, assinalando que até a data final prevista no contrato teve apenas a diferença dos R$ 147.500,00 (cento e quarenta e sete mil e quinhentos reais) para os R$ 146.103,12 (cento e quarenta e seis mil cento e três reais e doze centavos) da dívida que hoje ainda existe em nome dos mesmos, pela inexistência de quitação que fora assumida pelos requeridos/reconvintes; (e) que devem os reconvintes ser considerados litigantes de má-fé, aplicando-lhes a multa e a indenização previstas no artigo 81 do CPC, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ou outro percentual a critério do Juízo, além dos honorários contratuais e demais despesas, o que requerem desde já; (f) que, em relação às alegadas perdas e danos não devem ser incluídos os honorários advocatícios contratuais, até mesmo porque a culpa pela necessidade de ajuizamento da presente demanda é, justamente, da parte demandada; (g) que a pretensão de redução da multa contratual também não se sustenta, haja vista que livremente ajustada, sendo que a contratualidade fora violada apenas pela parte requerida, que deve pagar pelo inadimplemento cometido; (h) que, quanto à reconvenção, ressaltam que eventuais despesas/investimentos realizados após a constituição em mora não podem ser considerados de boa-fé, eis que cientes da possibilidade de rescisão; (i) que impugna cada uma das despesas apresentadas, de forma específica, ressaltando que a parte requerida/reconvinte utiliza-se de empresas de parentes para prestar declarações de realização de obra e de valores exagerados; (j) que devem os requeridos/reconvintes ser condenados nas penalidades da litigância de má-fé eis que alteram ardilosamente a verdade dos fatos. Por fim, requer a procedência do pedido inicial e a improcedência dos pedidos da reconvenção, nos moldes relatados, juntando documentação. [...] Petição da parte requerida (evento 76) assinalando que a incorporação do apartamento encontra-se liberada para transferência, com manifestação contrária da parte demandante no evento 89, com decisão no evento 93. Juntada de comprovante de depósito de valores em Juízo (evento 99). Realizada audiência (evento 102) com tomada de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas arroladas pelas partes. Determinadas diligências às partes e retorno dos autos conclusos para análise da prova pericial solicitada Petição inclusa pela parte demandante (evento 112), incluindo extrato do saldo devedor do financiamento. Proferido despacho no evento 113, designando perícia técnica, a fim de verificar as benfeitorias realizadas no imóvel, com quesitos apresentados pelas partes (eventos 122 e 123). Após diversas diligências (parcelamento de honorários e juntada de documentação) o laudo pericial foi encartado no evento 165. Impugnação no evento 171 (pela parte demandante), aduzindo a ocorrência de nulidade processual, considerando que a parte demandante foi impedida de acompanhar a perícia. Ainda, apresentando impugnação ao mérito da prova pericial, solicitando complementação do laudo apresentado. [...] Proferido novo despacho no evento 174, afastando a nulidade suscitada e determinando a complementação da prova. Novo laudo no evento 182, com impugnação da parte autora no evento 191. Novamente decorrido o prazo de manifestação pela parte requerida (evento 184). (evento 195, SENT1) O Juízo de origem acolheu em parte os pedidos formulados na inicial e os propostos na reconvenção, nos seguintes termos: Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito principal formulado por V. C. R. D. S. e F. C. D. S. em desfavor de S. M. G. e C. E. T., extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil para, em consequência: (a) DECLARAR rescindido o "contrato particular de compra e venda de imóvel urbano com permuta", mantido entre os litigantes (evento 1, Contrato 6), determinando o retorno das partes ao estado anterior; (b) CONDENAR a parte a requerida ao pagamento da multa rescisória fixada contratualmente em 20%(vinte por cento) sobre o valor total do negócio, que deverá reverter em favor da parte autora, cujo montante deve sofrer correção monetária (INPC), bem como juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, a contar do escoamento do prazo concedido por ocasião da notificação extrajudicial (prazo escoado em 17/11/2019 - Outros 9 - evento 01); (c) DETERMINAR a reintegração de posse dos autores no imóvel mat. 20.771, do ORI de Maravilha – SC, no prazo de 15(quinze) dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de imissão forçada e/ou demais cominações legais cabíveis; (c.1) No mesmo prazo, deverá ser restituída a posse do apartamento permutado (apartamento 04, vaga de garagem 02, Ed Esmeralda, matrícula mãe n. 18.999) à parte requerida, sob pena de imissão forçada e/ou demais cominações legais cabíveis. Ainda, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a RECONVENÇÃO proposta por S. M. G. e C. E. T. em desfavor de V. C. R. D. S. e F. C. D. S. para a finalidade de: (d) CONDENAR os demandantes/reconvindos a promover a devolução, em favor da parte requerida/reconvinda, das parcelas mensais recebidas durante a vigência do contrato, cujos valores deverão sofrer correção monetária (INPC) incidente desde cada um dos depósitos (realizados na conta corrente do Sr. Fabrício), com juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, contabilizados somente a partir da ciência dos autores acerca do pedido reconvencional (24/08/2020 - evento 49); (e) CONDENAR os demandantes/reconvindos a promover o ressarcimento das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no ano de 2019, no total de R$ 14.097,11 (quatorze mil e noventa e sete reais e onze centavos), resguardando-lhe o direito de retenção até o pagamento; (f) CONDENAR os demandantes/reconvindos a promover o ressarcimento das benfeitorias necessárias realizadas no ano de 2020, no montante de R$ 6.090,15 (seis mil e noventa reais e quinze centavos); (f.1) Sobre os montantes  dos itens "e" e "f" deverá incidir correção monetária (INPC) e juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, ambos incidentes desde a ciência do pedido reconvencional (24/08/2020 - evento 49). (g) Por fim, nos moldes da fundamentação acima, é procedente o pedido formulado para fins de CONDENAR a parte requerida/reconvinte ao pagamento de multa, por litigância de má-fé, no patamar correspondente a 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 81, "caput", do CPC/15, numerário que reverterá em benefício da parte demandante/reconvinda. Considerando que a solução dos autos imputa créditos/débitos mútuos entre as partes, fica desde já determinada a compensação de valores, inclusive com aqueles já depositados em Juízo. Por força da sucumbência na demanda principal, considerando a procedência praticamente integral do pedido (sucumbiu somente em relação ao pedido de condenação em honorários contratuais), tendo decaído de parte mínima, condeno a parte demandante ao pagamento da integralidade das custas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da parte contrária, estes desde já fixados em 10%(dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 86, parágrafo único, CPC). No que se refere à reconvenção, a parte requerida/reconvinte obteve êxito quanto ao pedido de devolução integral dos valores pagos, bem como de ressarcimento parcial das benfeitorias e direito de retenção1, motivo pelo qual as custas da demanda reconvencional devem ser divididas à razão de 50%(cinquenta por cento) para cada uma das partes (percentual aproximado de êxito). A título de honorários, considerando êxito/demérito parcial, condeno cada uma das partes ao pagamento de honorários, em favor da parte contrária, estes fixados em 5%(cinco por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção, na forma do art. 85, §2º, do CPC2. [...] (evento 195, SENT1). As partes opuseram embargos de declaração, acolhendo-se somente o recurso dos autores: Ante o exposto, com fulcro nas disposições contidas no art. 1022, do CPC, rejeita-se integralmente os embargos propostos por C. E. T. (evento 203), nos moldes da fundamentação supra. Ainda, verificando hipótese de erro material, restam acolhidos os embargos declaratórios propostos por V. C. R. D. S. e F. C. D. S. (evento 201) para, atribuindo-lhe efeitos infringentes para retificar o dispositivo da sentença retro (evento 195), que passará a ter a seguinte grafia, quanto à sucumbência na demanda principal: [...] Por força da sucumbência na demanda principal, considerando a procedência praticamente integral do pedido (sucumbiu somente em relação ao pedido de condenação em honorários contratuais), tendo decaído de parte mínima, condeno a PARTE REQUERIDA ao pagamento da integralidade das custas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da parte contrária, estes desde já fixados em 10%(dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 86, parágrafo único, CPC). [...] (evento 215, SENT1). Inconformados, os réus interpuseram apelação, alegando que: a) houve adimplemento substancial; b) a multa compensatória é excessiva; c) a decisão não considerou adequadamente as conclusões periciais. Com base nesses argumentos, requereram o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, reduzir a multa compensatória e condenar os autores ao pagamento do valor equivalente às benfeitorias agregadas ao imóvel, na extensão proposta na reconvenção (evento 225, APELAÇÃO1). Foram apresentadas contrarrazões (evento 271, CONTRAZAP1). É o relatório. VOTO 1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos de admissibilidade - cabimento, legitimidade, interesse, tempestividade e regularidade formal. O preparo foi devidamente recolhido. 2. JUÍZO DE MÉRITO O Código Civil (CC) estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (art. 475). Os apelantes compraram uma casa dos apelados (evento 1, CONTR6), mas é incontroverso que, ao ajuizar a ação, não haviam quitado parcela substancial do preço ajustado (cláusula III, B2). Referem-se às prestações do financiamento imobiliário assumido pelos apelantes. Também não se discute que deixaram de cumprir a obrigação de lavrar a escritura pública para transferência do apartamento dado aos apelados como parte do pagamento pela casa (cláusula III, B1). Como defesa, os apelantes sustentaram que a incorporação do edifício ainda não havia sido concluída, o que impedia a abertura da matrícula do apartamento e, por consequência, a lavratura da escritura pública (evento 48, CONT1). Entretanto, no curso do processo, informaram que o impasse fora solucionado e, por isso, já estavam aptos a cumprir a obrigação de fazer (evento 78, MATRIMÓVEL1). Além disso, depositaram em juízo R$ 140.000,00 (evento 99, COMP1), quantia muito próxima ao saldo devedor atualizado do financiamento bancário (evento 54, DOC2; evento 112, EXTR2). Não obstante, tais avanços não foram considerados na decisão de origem, em desconformidade com o disposto no art. 493, caput, do Código de Processo Civil (CPC): “Se, após a propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz considerá-lo, de ofício ou a requerimento da parte, ao proferir a decisão”. Desse modo, impõe-se reavaliar a controvérsia, à luz dos fatos supervenientes mencionados. O primeiro ponto a ser examinado refere-se à tese de adimplemento substancial apresentada pelos apelantes. Segundo entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5001961-52.2019.8.24.0042/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel ajuizada pelos vendedores contra os compradores, que deram em permuta um apartamento e assumiram financiamento bancário de R$ 147.500,00, comprometendo-se a quitá-lo até 30/5/2019. 2. Os compradores não cumpriram integralmente o financiamento no prazo, tampouco outorgaram a escritura pública do apartamento. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, rescindindo o contrato e condenando os réus ao pagamento de multa rescisória de 20% sobre o valor do negócio. 3. Os réus apelam alegando adimplemento substancial, pois depositaram em juízo R$ 140.000,00 (valor próximo ao saldo devedor atualizado do financiamento) e informaram que a matrícula do apartamento foi regularizada, permitindo a outorga da escritura. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se o depósito judicial do saldo devedor e a regularização da matrícula do apartamento durante o processo caracterizam adimplemento substancial que impede a resolução contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O juiz deve considerar, ao proferir sentença, os fatos supervenientes que influenciam o julgamento do mérito, conforme determina o art. 493 do CPC. 6. A teoria do adimplemento substancial impede a resolução contratual quando o devedor cumpre parcela relevante da obrigação, havendo meios menos gravosos para satisfazer o interesse do credor. O STJ admite sua aplicação quando demonstrado o grau de satisfação do interesse do credor, o esforço do devedor em adimplir e a existência de outros remédios capazes de atender ao credor com efeitos menos gravosos. 7. No caso, os apelantes depositaram em juízo valor extremamente próximo ao saldo devedor atualizado do financiamento bancário e informaram a regularização da matrícula do apartamento, demonstrando esforço em cumprir a obrigação de fazer. A matrícula só foi aberta após o ajuizamento da ação, justificando o inadimplemento anterior. 8. A aplicação da teoria do adimplemento substancial se justifica quando o adimplemento supera 70% do valor pactuado. Considerando que a parcela da cláusula III, B2, foi quase toda paga, e há benfeitorias no imóvel que tornariam a resolução contratual extremamente prejudicial, existem alternativas menos severas, como a cobrança do pequeno valor residual. 9. A recusa dos apelados em aceitar a regularização da situação pode configurar exercício abusivo de direito, conforme art. 187 do CC. 10. Pela causalidade, os apelantes devem arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios da ação principal, pois deram causa ao ajuizamento pelo inadimplemento anterior. Quanto à reconvenção, por ser consequência da ação principal, os autores arcam com seus ônus. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso provido. Tese de julgamento: "Quando o devedor adimple parcela relevante da obrigação e demonstra esforço em regularizar o saldo residual, caracteriza-se adimplemento substancial que impede a resolução contratual." _______________  Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 187 e 475; CPC, arts. 82, § 2º, 85, caput, §§ 2º e 10, e 493, caput; Lei nº 8.009/1990. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.236.960/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19-11-2019; TJSC, AC n. 5025025-89.2021.8.24.0020, rel. Vania Petermann, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 8-4-2025; TJSC, ED n. 0005402-21.2007.8.24.0019, de Concórdia, rel. Carlos Roberto da Silva, Primeira Câmara de Enfrentamento de Acervos, j. 27-3-2019; TJMG, AC n. 1.0000.21.154869-8/003, rel. Roberto Vasconcellos, Décima Sétima Câmara Cível, j. 17-7-2024; TJSC, AC n. 0305371-02.2015.8.24.0033, rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 4-2-2021. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer da apelação e dar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 12 de novembro de 2025. assinado por GIANCARLO BREMER NONES, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6793527v5 e do código CRC 4dbafe9b. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GIANCARLO BREMER NONES Data e Hora: 13/11/2025, às 10:29:52     5001961-52.2019.8.24.0042 6793527 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:09:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 18/11/2025 Apelação Nº 5001961-52.2019.8.24.0042/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): MONIKA PABST Certifico que este processo foi incluído como item 32 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 12/11/2025 às 16:06. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DA APELAÇÃO E DAR-LHE PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:09:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas