📄 Decisão Completa

RECURSO – Documento:6715843 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004959-37.2020.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA RELATÓRIO R. P. interpôs recurso de apelação contra sentença (evento 121 do processo de origem) que, nos autos de demanda nominada como "ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas", ajuizada por A. J. R. F. e A. I. R., julgou procedentes os pedidos iniciais.  Para melhor elucidar a matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida: Trata-se de ação de resolução contratual proposta por A. I. R. e A. J. R. F. em face de R. P..

(TJSC; Processo nº 5004959-37.2020.8.24.0113; Recurso: recurso; Relator: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6715843 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004959-37.2020.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA RELATÓRIO R. P. interpôs recurso de apelação contra sentença (evento 121 do processo de origem) que, nos autos de demanda nominada como "ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas", ajuizada por A. J. R. F. e A. I. R., julgou procedentes os pedidos iniciais.  Para melhor elucidar a matéria debatida nos autos, adota-se o relatório da sentença recorrida: Trata-se de ação de resolução contratual proposta por A. I. R. e A. J. R. F. em face de R. P.. Aduz a parte autora, em síntese, que firmaram, inicialmente, um contrato de compra e venda de imóvel em 18/05/2018 e, diante de irregularidades identificadas no imóvel originalmente pactuado, formalizaram um novo acordo em 06/04/2020. O segundo imóvel, no entanto, também apresentava problemas graves, como restrições administrativas e judiciais para uso e construção, além de ausência de documentos que comprovassem a cadeia sucessória da posse necessária à regularização do bem via usucapião. Afirmam que o requerido agiu de má-fé, omitindo informações relevantes e levando-os a realizar pagamentos no total de R$ 106.000,00. Nesse contexto, requerem a rescisão contratual do segundo contrato de compra e venda, com devolução integral das quantias pagas. O réu apresentou contestação, sustentando, em síntese, a inexistência de descumprimento contratual de sua parte. Segundo o requerido, as partes firmaram contrato de compra e venda do imóvel no dia 06/04/2020, prevendo que a regularização do imóvel ficaria a cargo exclusivo dos autores, conforme a Cláusula Terceira do contrato. Além disso, aduz que os autores agiram sem cautela ao adquirirem o imóvel, pois não verificaram previamente a viabilidade de construção junto aos órgãos competentes, ação realizada somente após a celebração do contrato. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial. Réplica ofertada no Evento 54. Saneado o feito (Evento 70), foi realizada audiência de instrução, na qual foram ouvidos depoimentos pessoais e testemunhas arroladas (Evento 112). Por fim, as partes apresentaram alegações finais (Eventos 116 e 119). Da parte dispositiva do decisum, extrai-se a síntese do julgamento de primeiro grau: Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES (art. 487, I, do CPC) os pedidos formulados por A. I. R. e A. J. R. F. em face de R. P. para: a) DECLARAR a resolução do "contrato particular de arras de compra e venda de imóvel"" (Evento 1, CONTR7, p. 8-9) firmado entre as partes e DETERMINAR o retorno ao status quo anterior; e b) CONDENAR a parte ré à devolução do valor pago pela parte autora - R$ 106.000,00 (cento e seis mil reais) -, devendo incidir correção monetária (art. 389 do CC) a contar do pagamento e juros de mora (art. 406 do CC) a partir da citação. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor total do contrato. P.R.I Transitada em julgado, arquive-se. Em suas razões recursais (evento 130, p. 1-11, dos autos originários), o réu asseverou que "a alegação de desconhecimento da existência da Área de Preservação Permanente (APP) e de suas implicações nas restrições construtivas do imóvel não se sustenta, não constitui justificativa legítima para a rescisão contratual" (p. 6), até porque caberia aos autores a adoção das cautelas necessárias a assegurar a situação do terreno antes da celebração do negócio. Alegou a possibilidade de regularização do imóvel e argumentou que não ficou comprovado o pagamento do preço, motivo por que deve ser afastada a condenação ao ressarcimento de valores. Por fim, postulou a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Os autores foram intimados para apresentar contrarrazões, mas deixaram de se manifestar no prazo de que dispunham para tanto (evento 136 do processo de origem) Após, ascenderam os autos a esta Corte de Justiça. Este é o relatório. VOTO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais.  Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido. Tem-se como fato incontroverso, porque reconhecido expressamente pelas partes, que em 18-5-2018 os litigantes celebraram contrato de compra e venda de imóvel (lote 7 da quadra D-10) situado na Rua Cassiterita, no Bairro Canto Grande, em Bombinhas, pelo valor total de R$ 129.000,00, sendo R$ 55.000,00 pagos na assinatura do contrato e o saldo de R$ 74.000,00 dividido em 37 parcelas mensais de R$ 2.000,00, representadas por cheques pós-datados. É igualmente certa a renegociação do imóvel objeto do negócio em 6-4-2020, data na qual o terreno prometido aos apelados passou a ser o lote 4 da quadra H-10, situado na Rua Rio Quartizo, também em Canto Grande, e o preço atribuído ao pacto foi alterado para o montante total de R$ 140.000,00, com pagamento ajustado em três etapas: R$ 100.000,00 compensados dos valores já pagos, R$ 30.000,00 em 15 parcelas mensais de R$ 2.000,00, e R$ 10.000,00 em parcela única com vencimento em 20-7-2021. A controvérsia, portanto, cinge-se à análise acerca da possibilidade de manutenção do negócio, bem como quanto à comprovação do valor efetivamente pago. Sobre tais pontos, então, debruçar-se-á esta decisão. Adianta-se, desde já, que o apelo não comporta acolhimento. I - Da rescisão contratual: Sustenta a parte recorrente que os negócios devem ser considerados válidos, uma vez que agiu de boa-fé e que caberia aos adquirentes apurar a possibilidade de realizar construções nos terrenos antes de concluírem os contratos. Todavia, sem razão. De fato, está-se diante de vendas a non domino, ou seja, aquela entabulada por quem não é o real proprietário da coisa, nos termos do art. 1.268 do CC: Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono. Como se extrai da jurisprudência deste Sodalício, trata-se de hipótese de nulidade do negócio jurídico, a exemplo do precedente que segue: [...] CIVIL - IMÓVEL - PERMUTA - NULIDADE - ALIENAÇÃO A NON DOMINO - NULIDADE Consoante noção cediça, "a venda a non domino é aquela realizada por quem não é o proprietário da coisa e que, portanto, não tem legitimação para o negócio jurídico. Soma-se a essa condição, o fato de que o negócio se realiza sob uma conjuntura aparentemente perfeita, instrumentalmente hábil a iludir qualquer pessoa" (REsp n. 1473437/GO, Min. Luis Felipe Salomão). Demonstrado que houve alienação (permuta) por quem não era dono, deve ser reconhecida a nulidade do negócio. (TJSC, Apelação n. 5001171-12.2020.8.24.0017, relator Desembargador Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 16-7-2024). Com efeito, a alegada boa-fé do apelante não convalida os pactos, sobretudo a partir da constatação de que nenhum dos lotes prometidos aos apelados encontra-se registrado em nome do recorrente (evento 1, CONTR6-7, dos autos de origem). Logo, independentemente de deliberar acerca da tese de que incumbia aos autores resguardarem-se da possibilidade de realizar obras nos terrenos adquiridos, a constatação de que se tratou de contratos a non domino obsta a manutenção dos negócios. Assim, o desprovimento do apelo em relação ao pedido de manutenção dos contratos é medida que se impõe. II - Do ressarcimento do valor pago: Melhor sorte igualmente não assiste ao apelante quanto à alegação de que não ficou comprovado o adimplemento da quantia postulada. Sobre o tema, é sabido que a quitação é fato para o qual o ordenamento jurídico vigente exige a presença de requisitos objetivos, em exceção à regra geral do livre convencimento motivado, consoante previsto no Código Civil:  Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. Na hipótese em tela, os autores alegaram na exordial que efetuaram o pagamento do valor total de R$ 106.000,00. De fato, apura-se que o recorrente declarou por expresso o recebimento de R$ 100.000,00 por ocasião do contrato que teve por objeto o terreno situado na Rua Rio Quartizo (evento 1, CONTR7, dos autos de origem): Ainda, denota-se que dos cheques de R$ 2.000,00 emitidos naquela oportunidade, o primeiro pós-datado para o dia 20-4-2020 e os demais nos meses subsequentes, só foram sustados por desacordo comercial os previstos para compensação de julho de 2020 em diante, o que justifica o acréscimo de R$ 6.000,00 sobre a quantia já recebida no ato da contratação. Com efeito, uma vez que não houve impugnação específica da efetiva compensação do montante de R$ 6.000,00, que representa pequena fração em relação ao valor que se declarou receber na cláusula acima colacionada, deve ser mantida a decisão atacada quanto à condenação do apelante à restituição da quantia de R$ 106.000,00. Em síntese, o desprovimento integral do apelo é o caminho a ser trilhado. Por fim, considerando o total insucesso do recurso, devem ser majorados em 30% os honorários advocatícios sucumbenciais já fixados na sentença em favor do patrono da parte apelada, a teor do art. 85, § 11, do CPC, elevação que não viola o limite máximo estabelecido no § 2º do mesmo dispositivo legal. Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso, negar-lhe provimento e, em consequência, majorar os honorários de sucumbência em favor do patrono da parte apelada, conforme fundamentação. assinado por CARLOS ROBERTO DA SILVA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6715843v22 e do código CRC c8344779. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): CARLOS ROBERTO DA SILVA Data e Hora: 15/11/2025, às 11:00:15     5004959-37.2020.8.24.0113 6715843 .V22 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:49:27. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6715844 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004959-37.2020.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS A NON DOMINO. TERRENOS SITUADOS EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. ALEGADA A AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NÃO ACOLHIMENTO. NULIDADE DA VENDA DE IMÓVEIS POR QUEM NÃO SEJA PROPRIETÁRIO OU TITULAR DO DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO. NECESSIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. TESE DE NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA QUANTIA PLEITEADA. INSUBSISTÊNCIA. QUITAÇÃO DE PARTE EXPRESSIVA DO PREÇO DECLARADA POR EXPRESSO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA NA CONTESTAÇÃO DE QUE HOUVE A COMPENSAÇÃO DE TRÊS CHEQUES EMITIDOS NO NEGÓCIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso, negar-lhe provimento e, em consequência, majorar os honorários de sucumbência em favor do patrono da parte apelada, conforme fundamentação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 13 de novembro de 2025. assinado por CARLOS ROBERTO DA SILVA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6715844v4 e do código CRC 8cec1f53. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): CARLOS ROBERTO DA SILVA Data e Hora: 15/11/2025, às 11:00:19     5004959-37.2020.8.24.0113 6715844 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:49:27. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 13/11/2025 Apelação Nº 5004959-37.2020.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA PRESIDENTE: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR PROCURADOR(A): ALEX SANDRO TEIXEIRA DA CRUZ Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 13/11/2025, na sequência 41, disponibilizada no DJe de 27/10/2025. Certifico que a 7ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 7ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO, NEGAR-LHE PROVIMENTO E, EM CONSEQUÊNCIA, MAJORAR OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DO PATRONO DA PARTE APELADA, CONFORME FUNDAMENTAÇÃO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA Votante: Desembargador CARLOS ROBERTO DA SILVA Votante: Desembargador OSMAR NUNES JÚNIOR Votante: Desembargador ÁLVARO LUIZ PEREIRA DE ANDRADE TAIARA MONIQUE BARBOSA SANTOS Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:49:27. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas