Decisão 5006596-84.2020.8.24.0125

Documento:6878473 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5006596-84.2020.8.24.0125/SC PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5006596-84.2020.8.24.0125/SC RELATOR: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM RELATÓRIO Por bem retratar o desenvolvimento do processo na origem, adota-se o relatório da sentença: (...) POSITIVA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ajuizou a presente ação em face de JANE KARPISCHIN RIBAS - EIRELI, ambas devidamente qualificadas, aduzindo, em síntese, que em 02.09.2018 firmou com a requerida um contrato particular de reserva de futura unidade condominial (apartamento n. 2103, do Edifício Belmare Residence Tower, localizado na Avenida Governador Celso Ramos, n. 605, Centro, Itapema/SC, com respectiva vaga dupla de garagem), pelo qual a requerida obrigou-se a realizar os pagamentos dos valores previstos, entretanto tornou-se inadimplente. Ao final, pugnou pela procedência dos pedidos para declarar rescindido o contrato firmado e condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal prevista e de indenização por perdas e danos (pagamento da comissão de corretagem). A requerida foi citada (79.3) e deixou de correr o prazo fixado sem apresentar contestação. A parte autora foi intimada e pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (87.1). A pretensão autoral foi acolhida parcialmente, nos seguintes termos: (...) Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora para: a) DECLARAR rescindido o contrato particular de reserva de futura unidade condominial celebrado entre as partes, por culpa da parte requerida; b) CONDENAR a parte requerida ao pagamento em favor da parte autora do valor de R$ 58.504,00 (cinquenta e oito mil, quinhentos e quatro reais), a título de cláusula penal, pelo descumprimento do contrato, que deverá ser atualizado monetariamente pelo CUB/SC desde a data da assinatura do contrato e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Fica desde já autorizada a compensação do valor da condenação com o valor que foi recebido pela parte autora, devendo a autora restituir à requerida eventual saldo remanescente. Diante da sucumbência recíproca, deverão as partes arcar com o pagamento das custas processuais na proporção de 30% pela autora e de 70% pela requerida. Condeno a requerida ao pagamento dos honorários advocatícios do procurador da autora, os quais fixo em 10% do valor total da condenação (art. 85, §2º, do CPC). Deixo de condenar a autora ao pagamento de honorários advocatícios, tendo em vista que a requerida é revel e não apresentou defesa técnica. Inconformado, o autor apresentou o presente apelo, alegando que a decisão deve ser reformada para: (i) autorizar a restituição da comissão de corretagem, conforme cláusula expressa do contrato e em observância ao princípio da reparação integral; (ii) afastar a sucumbência recíproca, porquanto o decaimento foi mínimo e residual; e (iii) alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, que devem incidir sobre o proveito econômico integral obtido (rescisão contratual, retorno do imóvel e multa contratual), totalizando R$ 643.544,00, com majoração recursal nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Ascenderam os autos a esta Corte de Justiça. É o relatório. VOTO O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão por que dele se conhece. Trata-se de apelação cível interposta por Positiva Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação ajuizada em face de Jane Karpischin Ribas Eireli, para rescindir o contrato particular de reserva de futura unidade condominial e condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% (dez por cento) do valor do contrato (R$ 58.504,00), afastando, contudo, a pretensão de retenção da comissão de corretagem e reconhecendo a sucumbência recíproca. A apelante sustenta, em síntese: (i) equívoco da sentença ao afastar a retenção da comissão de corretagem, em afronta ao contrato e ao princípio do retorno ao status quo ante; (ii) indevida a sucumbência recíproca, pois o decaimento foi mínimo; (iii) necessidade de alteração da base de cálculo dos honorários advocatícios para incidir sobre o proveito econômico integral da ação (rescisão contratual e valor do imóvel). 1. Da comissão de corretagem Assiste razão à apelante. O juízo de origem rescindiu o contrato de promessa de compra e venda do apartamento n. 2103 do Edifício Belmare Residence Tower, condenando a ré ao pagamento da cláusula penal de 10% do contrato (R$ 58.504,00), mas afastou o pedido de ressarcimento da comissão de corretagem e reconheceu sucumbência recíproca. Dito isso, embora a sentença tenha afastado a restituição da comissão de corretagem sob fundamento de omissão contratual, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes contemplava cláusula expressa de resolução, prevendo que, em caso de inadimplemento da compradora, além da rescisão, haveria a obrigação de responder por perdas e danos, o que abrange, de forma inequívoca, as despesas suportadas pela vendedora com a comissão de corretagem. Veja-se (evento 1, CONTR4, da origem): IX. CLÁUSULA RESOLUTIVA: Em caso de descumprimento total ou parcial de qualquer uma das obrigações aqui assumidas pelo(s) SEGUNDO(S) CONTRATANTE(S), ou ainda em caso de desistência por parte deste(s), o presente contrato rescindir-se-á de pleno direito, independentemente de qualquer notificação, aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, ficando estipulada cláusula penal de 10% sobre o valor total deste instrumento, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, e arras, além de 20% a título de honorários advocatícios. A prova documental juntada aos autos demonstra o efetivo desembolso de R$ 29.252,00 (vinte e nove mil duzentos e cinquenta e dois reais) pela construtora a esse título (evento 1, ANEXO9, da origem). A rescisão contratual decorreu exclusivamente do inadimplemento da requerida, de modo que impor à vendedora a absorção de tal ônus afrontaria o princípio da reparação integral e o retorno ao status quo ante, além de resultar em enriquecimento ilícito da compradora. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de admitir a retenção da corretagem em hipóteses análogas, especialmente quando há cláusula contratual específica e culpa do adquirente pelo desfazimento do negócio: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCINDIDO POR INADIMPLEMENTO DOS AUTORES/RECONVINDOS. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DOS RÉUS/RECONVINTES. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. PRETENDIDA A REVOGAÇÃO DO BENEPLÁCITO CONCEDIDO AOS AUTORES/RECONVINDOS. INACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS APTOS A DERRUIR A CARÊNCIA ECONÔMICA DA PARTE BENEFICIADA. MÉRITO. AVENTADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO. SUBSISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES QUE NÃO ESTÁ SUJEITO ÀS DIRETRIZES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INSTRUMENTO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. VENDEDORES QUE NÃO ATUAVAM COMO FORNECEDORES HABITUAIS. PARTES QUE NÃO SE AMOLDAM AOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR. PERDAS E DANOS. PRETENDIDO O RESSARCIMENTO DO VALOR DESPENDIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACOLHIMENTO PARCIAL. INSTRUMENTO PARTICULAR RESCINDIDO QUE PERMITIA A SUPLEMENTAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE PREVISTA PELO ART. 416 DO CÓDIGO CIVIL. INSERÇÃO DA REFERIDA VERBA NA RUBRICA DE PERDAS E DANOS QUE É JUSTIFICADA PELA RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DOS AUTORES/RECONVINDOS. VALORES QUE, TODAVIA, SUPERAM O MONTANTE REFERENTE À CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, DE MODO QUE SOMENTE É EXIGÍVEL A QUANTIA QUE ULTRAPASSAR ÀQUELA RELATIVA À PENALIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE MERAMENTE SOMAR AS RUBRICAS, SOB PENA DE BIS IN IDEM. CARÁTER SUPLEMENTAR DA INDENIZAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5004056-63.2020.8.24.0125, do , rel. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 31-07-2025; grifou-se). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS, FUNDADA NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO ADQUIRENTE. PEDIDO RECONVENCIONAL PARA DECLARAÇÃO DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DA PRINCIPAL E PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INSURGÊNCIA DA AUTORA/RECONVINDA. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DO VALOR DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA NO PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO. PLEITO SUBSIDIÁRIO DE MAJORAÇÃO DO VALOR FIXADO NA CONDENAÇÃO. DESCABIMENTO. ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM ADIMPLIDA PELA VENDEDORA. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL DE RESSARCIMENTO DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS, NO CASO DE CULPA DO COMPRADOR. PEDIDO ACOLHIDO. CONDENAÇÃO LIMITADA AO PAGAMENTO COMPROVADO NO FEITO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS DA AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DA RECONVENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJSC, Apelação Cível n. 0000173-77.2012.8.24.0028, de Içara, rel. Rubens Schulz, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 19-10-2017). E ainda: Apelações Cíveis. Ação de rescisão contratual, repetição de indébito c/c ressarcimento de perdas e danos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Resilição unilateral pelo promitente comprador mesmo que inadimplente. Possibilidade. Retenção de valores pagos pelo comprador após a rescisão do contrato. Patamar de 20% de retenção que se mostra mais condizente com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da necessidade de restabelecimento das partes ao status quo ante. Precedentes. Restituição parcial dos valores pagos de forma imediata. Súmulas nº(s) 543 do STJ e 1 e 2 deste Egrégio TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5006596-84.2020.8.24.0125/SC PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5006596-84.2020.8.24.0125/SC RELATOR: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESOLUTÓRIA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACOLHIMENTO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE EM CASO DE INADIMPLEMENTO, INCLUSIVE POR PERDAS E DANOS. VALORES EFETIVAMENTE COMPROVADOS. RESTITUIÇÃO DEVIDA, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REFORMA DA SENTENÇA NO PONTO. ADEQUAÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. POSSIBILIDADE. ENCARGO INTEGRALMENTE ATRIBUÍDOS À RÉ. PRETENDE QUE OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRESPONDAM A SOMA DO IMÓVEL COM A MULTA. FIXAÇÃO EM PRIMEIRO GRAU SOBRE A CLÁUSULA PENAL. TESE PARCIALMENTE ACOLHIDA. BASE DE CÁLCULO ALTERADA PARA O VALOR DO CONTRATO – OBJETO CENTRAL DO LITÍGIO. MANTIDO O PERCENTUAL ESTABELECIDO NA ORIGEM (10%), DIANTE DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 1ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, se conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, para: a) reconhecer o direito da apelante à restituição da comissão de corretagem; b) afastar a sucumbência recíproca, impondo à requerida a integralidade das custas e honorários; c) fixar a base de cálculo dos honorários advocatícios no valor do contrato, devidamente atualizado, por representar o objeto da lide, mantendo-se o percentual de 10% fixado na origem, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 13 de novembro de 2025. assinado por FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6878474v3 e do código CRC 5bfc229c. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM Data e Hora: 14/11/2025, às 16:11:35 5006596-84.2020.8.24.0125 6878474 .V3 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:01:16. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 13/11/2025 Apelação Nº 5006596-84.2020.8.24.0125/SC RELATOR: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM PRESIDENTE: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM PROCURADOR(A): CARLOS HENRIQUE FERNANDES Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 13/11/2025, na sequência 5, disponibilizada no DJe de 27/10/2025. Certifico que a 1ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 1ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, SE CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, PARA: A) RECONHECER O DIREITO DA APELANTE À RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM; B) AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, IMPONDO À REQUERIDA A INTEGRALIDADE DAS CUSTAS E HONORÁRIOS; C) FIXAR A BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO VALOR DO CONTRATO, DEVIDAMENTE ATUALIZADO, POR REPRESENTAR O OBJETO DA LIDE, MANTENDO-SE O PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA ORIGEM. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM Votante: Desembargador FLAVIO ANDRE PAZ DE BRUM Votante: Juiz ANDRE ALEXANDRE HAPPKE Votante: Desembargador EDUARDO GALLO JR. HUMBERTO RICARDO CORSO Secretário Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:01:16. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSC

Ementa

Texto completo da decisão