📄 Decisão Completa

RECURSO – Documento:6913228 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0004795-10.2009.8.24.0028/SC RELATOR: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI RELATÓRIO Ministério Público do Estado interpôs apelação ante sentença proferida em ação civil pública movida contra Condomínio Vila Suíça, assim rematada (evento 183, PROCJUDIC40, fl. 24-56): [...] revogo a decisão de fls. 678-681 no tocante à questão preliminar do litisconsórcio passivo necessário, afastando-se esta arguição preliminar e admitindo-se o prosseguimento do feito sem a ciração de todos os proprietários de lotes situados no Condomínio Vila Suiça.

(TJSC; Processo nº 0004795-10.2009.8.24.0028; Recurso: recurso; Relator: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6913228 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0004795-10.2009.8.24.0028/SC RELATOR: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI RELATÓRIO Ministério Público do Estado interpôs apelação ante sentença proferida em ação civil pública movida contra Condomínio Vila Suíça, assim rematada (evento 183, PROCJUDIC40, fl. 24-56): [...] revogo a decisão de fls. 678-681 no tocante à questão preliminar do litisconsórcio passivo necessário, afastando-se esta arguição preliminar e admitindo-se o prosseguimento do feito sem a ciração de todos os proprietários de lotes situados no Condomínio Vila Suiça. Quanto aos proprietários que ingressaram no polo ativo do processo como assistentes, declaro que se trata de assistência simples, na forma dos arts. 119-123 do CPC.  No mérito, afasto a arguição de prescrição e JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, resolvendo o mérito, portanto, na forma do art. 487, I do CPC. Diante da improcedência do pedido, fica indeferido, por consequência lógica, o requerimento de tutela de urgência formulado às fls. 7979-7982. Sem custas nem honorários advocatícios.  Malcontente, pugna pela reforma da sentença para ver reconhecida a natureza condominial do empreendimento denominado Vila Suíça, sustentando que, desde o início, houve a intenção inequívoca de instituir condomínio horizontal, conforme ressai de documentos arquivados, da convenção registrada e da prática consolidada ao longo de mais de quatro décadas. Requer que o réu retire cancelas, cercas, muros ou qualquer outro obstáculo que impeça a livre circulação, bem como a identificação de pessoas que pretendam ingressar no loteamento  (evento 183, PROCJUDIC40, fl. 59-69). Houve contrarrazões (evento 204, CONTRAZAP1).  Sobreveio parecer da Procuradoria-Geral de Justiça pelo conhecimento e provimento do recurso e da remessa necessária (evento 16, PROMOÇÃO1). É, no essencial, o relatório.  VOTO Porque preenchidos os requisitos do art. 1.009, caput, do Código de Processo Civil, passo à análise do recurso e da remessa necessária.  O cerne da questão reside na natureza jurídica do empreendimento denominado Vila Suíça e nas consequências decorrentes dessa qualificação. O Ministério Público acionante sustenta que o empreendimento em tela é, na verdade, um loteamento fechado irregular, registrado como tal nos cartórios de imóveis, e que, por isso, as vias internas, praças e áreas comuns são públicas, devendo ser franqueadas ao livre acesso da coletividade. Em suma, alega que houve privatização indevida de bens públicos, com restrição ao direito de ir e vir, e, por isso, requer a retirada das barreiras físicas e a liberação do acesso. A documentação constante dos autos revela situação jurídica complexa, marcada pela falta de clareza quanto ao procedimento adotado para a constituição do empreendimento. O registro inicial, datado de 1975, refere-se expressamente a loteamento, com subdivisão da gleba em quadras e destinação de áreas à urbanização. Em 1982, contudo, novo registro foi promovido, também sob a denominação de loteamento, com menção a "caráter condominial e privativo", expressão que, embora não prevista na legislação vigente, denota a intenção de conferir ao empreendimento feições de condomínio fechado. A convenção de condomínio, lavrada em 1981 e averbada nas matrículas dos imóveis, reforça essa intenção, estabelecendo regras típicas de condomínio horizontal, como fração ideal, áreas comuns, eleição de síndico e realização de assembleias. A partir de então, consolidou-se uma estrutura condominial de fato, reconhecida inclusive em decisões judiciais anteriores, conforme consta da sentença. Todavia, não se pode ignorar que, sob o ponto de vista formal, o empreendimento não foi regularmente instituído como condomínio nos moldes da Lei n. 4.591/1964, tampouco como loteamento na forma da Lei n. 6.766/ 1979. A ausência de regularização urbanística, aliada à restrição de acesso a áreas que, em tese, seriam públicas, impõe a necessidade de intervenção jurisdicional, não para desconstituir a estrutura consolidada, mas para exigir sua adequação à legislação vigente. A Lei Municipal n. 45/2013, editada pelo Município de Balneário Rincão, estatui a possibilidade de regularização de empreendimentos intramuros, mediante o cumprimento de requisitos específicos. O Condomínio Vila Suíça chegou a apresentar projeto de regularização, mas não deu seguimento às providências necessárias, conforme reconhecido pelo próprio Município nos autos. O art. 17 da referida Lei esclarece que:  Art. 17. A concessão de uso das áreas públicas, as áreas de lazer, APP`s, a porcentagem de áreas verdes e das vias de circulação dos loteamentos já existentes: I - atenda os critérios técnicos relacionados e exigidos nesta lei e legislações vigentes; II - haja aprovação em ata assinada por todos os moradores devidamente registrada autorizando o fechamento ou condomínio constituído; III - No que se refere ao recuo estabelecido no artigo 5º, § 4º, nos loteamentos já existentes, o mesmo poderá ser reduzido para 1,5 metros, no entanto, nestes casos a delimitação da área se dará através de alambrados ou cercas vasadas. § 1º Os loteamentos que foram fechados sem a devida concessão de uso das áreas públicas e encontram-se em situação irregular, deverão enquadrar-se nas exigências constantes desta lei, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, com a apresentação de projeto, pedido de concessão de uso, entre outros requisitos presentes nesta lei. Ficando para tanto, autorizados para adequar o fechamento se preciso for, unificar e novamente desmembrar lotes junto ao Cartório de registro de Imóveis competente para que a nova configuração permita o fechamento do empreendimento e o cumprimento desta Lei. (destaquei) Diante desse contexto, entendo que a solução mais adequada é a da reforma parcial da sentença em ordem a determinar-se ao  réu, Condomínio Vila Suíça, que  promova, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a regularização urbanística do empreendimento junto ao Município, nos termos da invocada Lei local. Não se trata, nem de longe, de premiar irregularidade, mas sim de reconhecer situação fática consolidada, que, no entanto, precisa ser regularizada em acato ao princípio da legalidade.  Por fim, faz-se oportuno trazer a lume entendimento desta Corte quanto ao caráter imperativo da regularização urbanística. Confira-se:   A municipalidade tem o dever, e não a faculdade, de regularizar o uso, no parcelamento e na ocupação do solo, para assegurar o respeito aos padrões urbanísticos e o bem-estar da população. (TJSC, Apelação n. 2012.062421-6, de São José, rel. Des. Rodrigo Cunha, Quarta Câmara de Direito Público, j. 20/11/2014). Com efeito, o dever de regularização urbanística permanece e sobreleva à situação fática existente.  ANTE O EXPOSTO, voto no sentido de conhecer da remessa e negar-lhe provimento, bem como conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento para julgar procedente, em parte, o pedido exordial de modo a determinar a regularização urbanística do empreendimento réu junto ao Município, nos termos da Lei local n. 45/2013.  assinado por JOAO HENRIQUE BLASI, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6913228v18 e do código CRC 3692808b. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOAO HENRIQUE BLASI Data e Hora: 03/12/2025, às 19:31:59     0004795-10.2009.8.24.0028 6913228 .V18 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:53:50. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6913230 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0004795-10.2009.8.24.0028/SC RELATOR: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI EMENTA direito urbanístico. APELAÇÃO e reexame necessário em AÇÃO CIVIL PÚBLICA. EMPREENDIMENTO DENOMINADO "CONDOMÍNIO VILA SUÍÇA". DISCUSSÃO SOBRE A NATUREZA JURÍDICA: LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO. DOCUMENTAÇÃO CONFUSA. REGISTROS ORIGINAIS COMO LOTEAMENTO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO POSTERIORMENTE AVERBADA. CONSOLIDAÇÃO FÁTICA DA ESTRUTURA CONDOMINIAL AO LONGO DE DÉCADAS. MANUTENÇÃO PRIVADA DAS ÁREAS COMUNS. INEXISTÊNCIA DE ATUAÇÃO DO PODER PÚBLICO. constatação de IRREGULARIDADE URBANÍSTICA FORMAL. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO aos lindes da LEGISLAÇÃO local de regência (LEI N. 45/2013 DO MUNICÍPIO DE BALNEÁRIO RINCÃO). POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO. intramuros. rECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. remessa conhecida e desprovida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 2ª Câmara de Direito Público do decidiu, por unanimidade, conhecer da remessa e negar-lhe provimento, bem como conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento para julgar procedente, em parte, o pedido exordial de modo a determinar a regularização urbanística do empreendimento réu junto ao Município, nos termos da Lei local n. 45/2013, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 02 de dezembro de 2025. assinado por JOAO HENRIQUE BLASI, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6913230v8 e do código CRC 8d650ead. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOAO HENRIQUE BLASI Data e Hora: 03/12/2025, às 19:31:59     0004795-10.2009.8.24.0028 6913230 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:53:50. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 02/12/2025 Apelação Nº 0004795-10.2009.8.24.0028/SC RELATOR: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI PRESIDENTE: Desembargador CARLOS ADILSON SILVA PROCURADOR(A): ONOFRE JOSE CARVALHO AGOSTINI Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 02/12/2025, na sequência 19, disponibilizada no DJe de 17/11/2025. Certifico que a 2ª Câmara de Direito Público, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 2ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DA REMESSA E NEGAR-LHE PROVIMENTO, BEM COMO CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO PARA JULGAR PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO EXORDIAL DE MODO A DETERMINAR A REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA DO EMPREENDIMENTO RÉU JUNTO AO MUNICÍPIO, NOS TERMOS DA LEI LOCAL N. 45/2013. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI Votante: Desembargador JOAO HENRIQUE BLASI Votante: Desembargador RICARDO ROESLER Votante: Desembargador CARLOS ADILSON SILVA NATIELE HEIL BARNI Secretário Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:53:50. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas