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RECURSO – DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL E APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos do autor na ação principal e procedentes os pedidos formulados em reconvenção, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenando o autor/reconvindo ao pagamento de cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se houve inadimplemento contratual e a quem deve ser imputada a responsabilidade pela rescisão do contrato; e (ii) se é devida a aplicação da cláusula penal prevista no instrumento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de estipulação de solidariedade ou da assunção formal da obrigação de pagar pa...

(TJSC; Processo nº 0300467-76.2019.8.24.0039; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI; Órgão julgador: Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 26/8/2022; TJSC, Apelação n. 5003384-62.2023.8.24.0024, rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 13-08-2024, Apelação n. 5001043-96.2020.8.24.0047, rel. Quiteria Tamanini Vieira Peres, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 22-04-2025.; Data do Julgamento: 02 de dezembro de 2025)

Documento:6156767 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0300467-76.2019.8.24.0039/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Lages. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório (evento 41, SENT1): M. C. A. propôs a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c PERDAS E DANOS e TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA contra J. G. D. S. e A. M. R. D. S., relatando, em síntese, que as partes celebraram um contrato particular de compromisso de compra e venda tendo como objeto o imóvel registrado sob matrícula de n. 6.974 junto ao 4º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, pelo valor de R$ 250.000,00, ficando responsável o autor pelo pagamento de R$ 170.000,00 e a corretora imobiliária por R$ 80.000,00. No entanto, em razão da inadimplência da corretora, notificou extrajudicialmente o requerido da sua intensão de suportar o valor integral do negócio, mediante outorga de escritura pública de compra e venda. Neste mesmo expediente, afirmou ter atentado o requerido quanto à cláusula penal contida no instrumento particular para o caso de rescisão contratual, no montante de 10% sobre o valor total do negócio. Relata ter sido contranotificado pelo requerido e informado que o prazo para realização do negócio havia se esvaído. Busca com a presente ação a condenação dos demandados à outorga da escritura pública em seu favor, inclusive em sede de tutela provisória de urgência, ou, alternativamente, a resolução do contrato com a condenação da parte adversa ao pagamento de indenização por perdas e danos, bem como a multa fixada no contrato, no valor total de R$ 29.140,00. Concluiu com os pleitos de estilo. Juntou documentos. Recebida a inicial, foi indeferida a tutela provisória de urgência postulada, e determinada a emenda da petição inicial retificando-se o valor atribuído à causa (evento 4). Cumprida a determinação (evento 8), foi determinada a citação dos requeridos (evento 12). Citados, os demandados apresentaram contestação e reconvenção (evento 17). Em preliminar, defenderam a ilegitimidade passiva da requerida  A. M. R. D. S., sob o argumento de que a mesma não firmou o contrato. Quanto ao mérito, defenderam que o inadimplemento do contrato se deu pelo autor, eis que o mesmo não efetuou o pagamento do valor do imóvel no prazo de 30 dias fixados no contrato para outorga da escritura pública, o que estaria comprovado, inclusive, pelas guias do Fundo de Reaparelhamento do Judiciário – FRJ e do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, ambas geradas em 18/08/17 e pagas em 22/08/17, quando já passados mais de 20 dias do término do prazo contratual para o pagamento e consequente outorga da escritura pública. Acrescentam que, quando o autor notificou o requerido colocando à disposição o valor do negócio, já havia passado mais de 01 ano da transação, de modo que, diante da notificação, contranotificou o autor informando que devido o descumprimento do prazo contratual para a realização do pagamento, não outorgaria mais a escritura e, ainda, para que o mesmo pagasse a importância de R$ 25.000,00, referente a multa contratual, na qual incidiu o autor diante de sua inadimplência. Ponderam que o negócio só lhe interessava com o recebimento do valor contratado no prazo convencionado de 30 (trinta) dias, de modo que, a partir do não recebimento da quantia contratada no prazo contratual, o requerido além da desobrigação legal e contratual de outorgar a escritura pública, também não tinha/tem mais interesse na negociação, tanto que ainda é proprietário do bem. Em sede de reconvenção, postulam pela condenação do autor ao pagamento, em seu favor, da multa contratual no valor correspondente a R$ 25.000,00, com os acréscimos legais. Concluíram com os pleitos de estilo. Juntaram documentos. Intimado para o contraditório, o autor apresentou réplica à contestação e contestação à reconvenção (evento 21). Da contestação à reconvenção, os reconvintes apresentaram réplica (evento 30). É o relatório. Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos: Diante do exposto, nos termos da fundamentação, em atenção aos documentos carreados ao feito e aos limites da lide, tenho por bem: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes (evento 1, INF3); b) julgar improcedentes os pedidos formulados por intermédio da ação; c) julgar procedente o pedido formulado em reconvenção, para condenar o reconvindo ao pagamento da cláusula penal (cláusula terceira do contrato) em favor dos reconvintes, no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), que deverá ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar da data da contranotificação (20/09/2018 – evento 1, INF5), quando o reconvindo foi constituído em mora. Sucumbente, arcará o autor com o pagamento das custas processuais da ação, sem condenação em custas na reconvenção, conforme o art. 4º, inciso IX, da Lei Estadual n. 17.654/2018. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado dos réus, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa (R$ 250.000,00) e 10% sobre a sua condenação na reconvenção (R$ 25.000,00), conforme o art. 85, § 2º, do CPC. Transitado em julgado, certifique-se. Pagas as custas, arquivem-se os autos mediante baixa no sistema. P.R.I. A parte autora insurgiu-se por meio deste recurso de apelação argumentando que: (i) celebrou contrato de promessa de compra e venda com anuência dos réus e da corretora intermediadora, tendo adiantado o valor de R$ 80.000,0 (oitenta mil reais);  (ii) o prazo de 30 dias para outorga da escritura pública foi impactado por trâmites legais e cartorários, tendo ele promovido o pagamento antes do vencimento dos títulos; (iii) os réus, ao se recusarem a formalizar a escritura, agiram com inadimplemento contratual, especialmente ao se recusarem a cumprir cláusula previamente acordada; (iv) houve notificação extrajudicial prévia com oferta do pagamento integral, inclusive em nome da corretora; (v) o entendimento da sentença contraria os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa; (vi) nos termos do art. 475 do Código Civil, optou por exigir o cumprimento do contrato ou, subsidiariamente, a indenização por perdas e danos, devendo os apelados serem responsabilizados pelo insucesso da avença. Requereu a procedência da apelação para obrigar os réus à outorga da escritura pública ou, alternativamente, ao pagamento da cláusula penal e demais perdas e danos, com inversão do ônus sucumbencial (evento 56, APELAÇÃO1). Houve o pagamento do preparo recursal (evento 55, CUSTAS1). Em contrarrazões, com preliminar de violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal, os réus pugnaram pela manutenção da sentença  (evento 61, CONTRAZ1).  Diante da notícia do falecimento do réu J. G. D. S. (evento 7), o Relator originário determinou sua substituição pelo espólio (evento 8, DESPADEC1), com a consequente suspensão do trâmite processual pelo prazo de 90evento 26, DESPADEC1). Com a regular habilitação do espólio de J. G. D. S., bem como o levantamento da suspensão anteriormente determinada (evento 41, DESPADEC1), os autos foram redistribuídos a esta Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos (evento 52, CERT1). VOTO 1. O Princípio da Dialeticidade Recursal estabelece a necessidade da parte recorrente demonstrar, de forma fundamentada, os argumentos recursais condizentes à reforma da decisão recorrida. Acerca da temática, destaca-se trecho de decisão desta Câmara: Não há, todavia, como acolher a alegação, pois, em atenção ao artigo 322, § 2º, do CPC, também os pedidos e as razões recursais devem ser interpretados de forma lógico-sistemática e, nesta ótica, é possível extrair do recurso em questão os motivos pelos quais se requer a reforma da sentença. Nesse sentido, vale citar: A jurisprudência do Superior , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 13-08-2024). No presente caso, observa-se que o autor apresentou sua insurgência de maneira coerente em relação à rescisão contratual e a improcedência dos pedidos formulados na exordial, permitindo compreender as razões do inconformismo e os aspectos que se submetem à decisão deste Tribunal. Assim, é viável analisar as teses em consonância com o disposto nos artigos 1.010, II e III, do CPC, razão pela qual a referida preliminar é afastada. 2. A controvérsia recursal restringe-se à validade da rescisão contratual declarada na sentença, bem como à apuração da responsabilidade pelo inadimplemento das obrigações assumidas no contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. Inicialmente, cumpre delimitar os contornos objetivos da devolutividade recursal, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil, à luz do que foi efetivamente discutido nos autos. A petição inicial e a réplica limitaram-se a alegar o descumprimento contratual pelos requeridos quanto à outorga da escritura pública do imóvel, razão pela qual seria aplicável a multa contratual prevista no instrumento. O autor sustentou a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial como fundamento para afastar a rescisão contratual. Contudo, observa-se que a referida teoria foi invocada apenas em sede recursal, o que configura inovação recursal — vedada pelo art. 1.014 do Código de Processo Civil e pela jurisprudência consolidada do Superior , rel. Quiteria Tamanini Vieira Peres, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 22-04-2025). Nesse contexto, a mora prolongada do autor evidencia o inadimplemento da obrigação contratual por ele assumida, legitimando a rescisão unilateral promovida pelos réus e afastando qualquer pretensão de manutenção do negócio jurídico, nos termos do art. 475 do Código Civil. Ademais, a cláusula terceira do contrato é expressa ao estipular multa de 10% (dez por cento) em caso de inadimplemento, incidindo diretamente sobre a parte que descumprir o ajuste. Diante do inadimplemento contratual do autor, legítima é sua condenação ao pagamento da referida penalidade, conforme previsto na cláusula contratual expressa (evento 1.3): Portanto, impõe-se a manutenção da sentença, com o consequente desprovimento do recurso. 3. Em relação aos honorários recursais, de acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0300467-76.2019.8.24.0039/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL E APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos do autor na ação principal e procedentes os pedidos formulados em reconvenção, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenando o autor/reconvindo ao pagamento de cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se houve inadimplemento contratual e a quem deve ser imputada a responsabilidade pela rescisão do contrato; e (ii) se é devida a aplicação da cláusula penal prevista no instrumento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de estipulação de solidariedade ou da assunção formal da obrigação de pagar parte do preço pela corretora/intermediadora afasta a responsabilidade dos vendedores pela rescisão do contrato, na medida que incumbia ao compromissário comprador efetuar o pagamento, o que não se fez.  4. Salvo disposição em sentido diverso, o vendedor não está obrigado a entregar o bem antes do recebimento do preço, nos termos do art. 491 do Código Civil. 5. A cláusula penal foi regularmente pactuada e incide em desfavor da parte que descumprir o ajuste, no caso, o autor/reconvindo. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso do autor conhecido e desprovido. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em 2%. __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421-A, §1º, 422, 475, 476, 491; CPC, arts. 85, § 11, 1.010, II e III,  1.013 e 1.014. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.059; AgInt no AREsp n. 1.775.021/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 26/8/2022; TJSC, Apelação n. 5003384-62.2023.8.24.0024, rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 13-08-2024, Apelação n. 5001043-96.2020.8.24.0047, rel. Quiteria Tamanini Vieira Peres, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 22-04-2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso. Outrossim, fixar honorários advocatícios recursais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 02 de dezembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6156768v8 e do código CRC 28cef9c4. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 03/12/2025, às 19:18:32     0300467-76.2019.8.24.0039 6156768 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:17:03. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 02/12/2025 Apelação Nº 0300467-76.2019.8.24.0039/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ALEXANDRE REYNALDO DE OLIVEIRA GRAZIOTIN SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA: JEAN RAFAEL CANANI por M. C. A. Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 02/12/2025, na sequência 19, disponibilizada no DJe de 17/11/2025. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. OUTROSSIM, FIXAR HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:17:03. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas