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AGRAVO – Documento:6904671 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301610-78.2017.8.24.0069/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO Por brevidade, adota-se o relatório da sentença, redigido nos seguintes termos: IMOBILIARIA VILLAGE DUNAS LTDA deflagrou ação contra F. L. V. objetivando a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel de matrícula n. 25.710 do CRI desta Comarca, constituído do lote n. 7 da quadra n. 64, em virtude do inadimplemento das parcelas. Requereu, ainda, a reintegração de posse do imóvel e a condenação da ré ao pagamento de indenização pela fruição do bem. Valorou a causa, juntou procuração e documentos.

(TJSC; Processo nº 0301610-78.2017.8.24.0069; Recurso: AGRAVO; Relator: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR; Órgão julgador: TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020).; Data do Julgamento: 11 de novembro de 2025)

Documento:6904671 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301610-78.2017.8.24.0069/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO Por brevidade, adota-se o relatório da sentença, redigido nos seguintes termos: IMOBILIARIA VILLAGE DUNAS LTDA deflagrou ação contra F. L. V. objetivando a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel de matrícula n. 25.710 do CRI desta Comarca, constituído do lote n. 7 da quadra n. 64, em virtude do inadimplemento das parcelas. Requereu, ainda, a reintegração de posse do imóvel e a condenação da ré ao pagamento de indenização pela fruição do bem. Valorou a causa, juntou procuração e documentos. Audiência de conciliação infrutífera (E17). Citada (E15), a ré contestou (E19). Em prefacial, pugnou pela inépcia da inicial porque esta descreveu um imóvel distinto daquele constante no contrato que instruiu o feito. Ainda, alegou que não foi constituída em mora, o que impediria a tramitação dos autos. No mérito, alegou que os alugueis não são devidos porque não tomou posse do imóvel. Defendeu que, em caso de rescisão, a autora não pode reter mais do que 25% dos valores adimplidos. Requereu o benefício da justiça gratuita e a improcedência da ação. A ré também apresentou reconvenção (E19) pugnado pela condenação da parte autora ao ressarcimento dos honorários contratuais despendidos para apresentação de defesa nos autos, no valor de R$ 2.000,00.  Réplica no E24, na qual o autor impugnou o pedido de justiça gratuita formulado pela ré, refutou as demais alegações e juntou o contrato ao qual se referiu na petição inicial. Intimadas para especificação de provas (E27), as partes quedaram-se silentes (E30). Aportou no E32 pedido de penhora no rosto dos autos de eventuais créditos em favor da requerida, oriundo de cumprimento de sentença em tramitação na Comarca de Porto Belo/SC. A decisão do E33 determinou a intimação da parte ré acerca do contrato exibido com a réplica. Os autos vieram conclusos para sentença. A ele acrescenta-se que o pedido foi acolhido, nos seguintes termos: [...] a ré alegou a ausência de sua constituição em mora. No caso em tela, em que o pedido de rescisão é decorrente do inadimplemento do promitente comprador, vislumbro que a obrigação contida na promessa de compra e venda é positiva e líquida, além de haver termo previsto no contrato. Logo, constituiu-se de pleno direito em mora o devedor no momento em que deixou de pagar a segunda das 60 prestações contratualmente estipuladas, o que ocorreu em 15/01/2017, informação esta contida na inicial e que não foi objeto de impugnação específica pela ré, presumindo-se, portanto, incontroversa. Por ser prescindível a notificação extrajudicial na hipótese, não se pode falar em extinção da ação. A propósito: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. MORA. DISPENSA DE NOTIFICAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, tratando-se de mora ex re, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor.2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp 1585307/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020). Além disso, não é demasiado ressaltar que a parte autora, tencionando comprovar a constituição em mora da ré, juntou AR no E24, doc. 28, o qual foi remetido a endereço distinto do previsto no contrato e recebido por terceiro estranho à lide. A ré foi devidamente cientificada da juntada do documento e nada referiu, de modo que, ainda que se entendesse pela imprescindibilidade da constituição em mora, o silêncio da ré em face do documento apresentado faria presumir a higidez do ato. Também cabe analisar, antes de adentrar no mérito, o pedido de justiça gratuita feito pela ré na contestação, o qual foi alvo de impugnação no E24. A parte autora alegou que a ré adquiriu dois imóveis que totalizaram R$ 76.170,15, o que demonstra sua capacidade para suportar as custas do processo. O art. 99, §3º do CPC dispõe que "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural", declaração esta apresentada pela ré no E19, doc. 21.  A alegação da autora é insuficiente para afastar a presunção de hipossuficiência que milita em favor da ré, pois os contratos referidos foram firmados no ano de 2016, refletindo a situação financeira vivenciada por esta em época pretérita à tramitação dos autos. Demais, ambos os contratos não foram quitados, ensejando a propositura de ação de rescisão contratual. Além desta, também foi movida em face da ré a ação n. 0301611-63.2017.8.24.0069. Logo, como a autora não logrou êxito em demonstrar que a ré possui condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo do seu sustento e de sua família, defiro a justiça gratuita postulada na contestação, ao tempo que rejeito a impugnação ofertada. Afastadas as questões preliminares, ingresso no mérito, que consiste em averiguar se há estofo legal para a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes em 23/11/2016 (E24, doc. 30). No referido documento é possível verificar que, de fato, a autora e a ré negociaram um imóvel, consistente no lote n. 7 da quadra n. 64, constante na matrícula n. 25.710 do CRI da Comarca de Sombrio/SC. O art. 475 do Código Civil dispõe que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". O inadimplemento restou demonstrado, pois a parte autora alegou que houve somente o pagamento de R$ 3.348,30, referente à entrada (R$ 2.690,00) e a uma parcela no valor de R$ 658,00, fato que não foi impugnado ou controvertido pela ré na contestação (CPC, art. 341). Desse modo, as partes devem retornar ao estado em que estavam antes da relação negocial.  O contrato prevê na cláusula 5ª, parágrafo segundo, que em caso de inadimplemento incidiria cláusula penal em valor correspondente a 10% do valor do contrato. Por sua vez, a cláusula quarta autoriza o autor, em caso de rescisão, a abater dos valores a serem restituídos o montante equivalente à cláusula penal, comissão de corretagem e fruição do imóvel.  Dessarte, como o valor total do contrato é de R$ 42.190,15, o valor pago pela ré - R$ 3.348,30 - é inferior ao percentual estipulado a título de cláusula penal, não havendo que se falar em restituição. Compulsando os autos, verifica-se que os pedidos iniciais foram "rescisão do contrato e a reintegração da posse em favor da requerente, bem como, a condenação da requerida ao pagamento de Indenização pela Fruição do bem" (grifei). Destarte, uma vez reconhecido o direito da autora à rescisão da avença, deve ser reintegrada na posse do bem, posse esta que a ré alegou jamais ter exercido. Por outro lado, não há prova da fruição do bem. Na realidade, o objeto do contrato é apenas um terreno sem benfeitorias, assim, nesse ponto, o pedido da autora não merece guarida, pois era seu o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado (CPC, art. 373, I). Por fim, em relação ao pedido feito pelo réu em sede de reconvenção, consistente na condenação da parte autora ao ressarcimento dos honorários contratuais despendidos para apresentação de defesa nos autos, no valor de R$ 2.000,00, não há como prosperar. Isso porque a parte autora agiu em exercício regular de direito ao propor a ação e, ademais, a sentença de procedência corrobora o acerto no manejo dos autos, não havendo qualquer ilicitude em seu agir que dê ensejo à reparação do réu pelos valores despendidos nos autos. DISPOSITIVO  Isto posto, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados por IMOBILIARIA VILLAGE DUNAS LTDA contra F. L. V. e, por consequência, declaro a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel consistente no lote n. 7, da quadra n. 64, matrícula n. 25.710 do CRI da Comarca de Sombrio, firmado em 23/11/2016, ficando a parte autora reintegrada na posse do imóvel. Diante da sucumbência mínima da autora, condeno a parte ré, ora sucumbente, ao pagamento das custas processuais e em verba honorária, esta que fixo em 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC, suspensa a cobrança em razão da justiça gratuita, deferida neste ato (evento 46, SENT1). A parte ré, irresignada, interpôs o presente recurso de apelação. Sustentou, em síntese, a ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, em razão da inexistência de prévia constituição em mora. Terminou por requerer a extinção do feito, "impondo a autora os ônus do processo; (iii) seja confirmada a improcedência da reconvenção e cominado a reconvinte os ônus do processo" (evento 53, APELAÇÃO1). Contrarrazões no evento 58, CONTRAZAP1. É o relatório. VOTO 1 – Admissibilidade O recurso deve ser conhecido, uma vez que é tempestivo, isento da antecipação do preparo em razão da gratuidade (evento 46, SENT1) e estão presentes os demais requisitos de admissibilidade. 2 – Ausência de procedibilidade A apelante insurge-se contra o reconhecimento da mora ex re operada na sentença. Razão lhe assiste. Isto porque, ainda que à maioria das relações obrigacionais se apliquem as regras de constituição em mora estabelecidas no artigo 397 do Código Civil, o ordenamento jurídico prevê hipóteses em que a constituição em mora do devedor depende de prévia interpelação judicial ou extrajudicial, mesmo quando o contrato contenha cláusula resolutiva expressa e a obrigação seja positiva, líquida e exigível a determinado termo. Uma dessas hipóteses é justamente a do compromisso de compra e venda de imóveis loteados urbanos, objeto dos autos (evento 24, INF30). Para tanto, oportuna a reprodução do artigo 32 da Lei nº 6.766/79, in verbis: Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.  Sobre o tema, ensinam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: Sobreleva acentuar, ademais, que na legislação esparsa incidem hipóteses de exigência de interpelação prévia, mesmo em contratos com cláusula resolutiva expressa. Em outros palavras, tratou o legislador de converter hipóteses de mora ex re em ex persona. Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis loteados urbanos (Lei nº 6.766/79, art. 32) e rurais (Decreto-Lei nº 58/37, art. 14) impõe-se a notificação premonitória no registro imobiliário com a concessão de prazo de 30 (trinta) dias ao compromissário comprador inadimplente, mesmo que se tenha estipulado como intransponível o dia de vencimento das parcelas. Tratando-se de imóveis não-loteados (Decreto-Lei nº 745/69), requer-se prévia notificação no prazo de 15 (quinze) dias. Demais disso, como reza a Súmula 76 do Superior , rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 29-10-2020). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE REJEIÇÃO DA INICIAL. ART. 485, IV, DO CPC. RECURSO DA AUTORA. HIPÓTESE NA QUAL A ACIONANTE NÃO PROMOVEU A NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E PESSOAL DA ACIONADA ANTES DE PROPOR A DEMANDA DE RESCISÃO DO CONTRATO. EXEGESE DO ART. 32 DA LEI N. 6.766/1979. MORA EX PERSONA A EXIGIR A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA SOBRE A INTENÇÃO DA CREDORA EM DESFAZER O PACTO. INTERPELAÇÃO QUE SE REVELA PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. CITAÇÃO QUE NÃO TEM O CONDÃO DE SUPRIR A MÁCULA. PRECEDENTES. SENTENÇA CONFIRMADA.  HONORÁRIOS DA DEFENSORA DATIVA NOMEADA PARA DEFENDER A ACIONADA. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DA VERBA DIANTE DA SUA ATUAÇÃO NO FEITO E POR NÃO DEPENDER DO RESULTADO DO LITÍGIO. REMUNERAÇÃO DEFINIDA CONFORME OS PARÂMETROS DELIMITADOS NO ART. 85, § 2º, DO CPC E NAS RESOLUÇÕES CM N. 5/2019 E 21/2022. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  (TJSC, Apelação n. 5000468-13.2022.8.24.0017, do , rel. Luiz Felipe Schuch, Quinta Câmara de Direito Comercial, j. 15-08-2024). Desta Câmara, inclusive: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO URBANO . EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato cumulada com ressarcimento, reconhecendo a rescisão contratual e condenando o réu ao pagamento de valores, bem como julgando improcedente a reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se, para a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel loteado urbano, é necessária a notificação extrajudicial por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, como condição de procedibilidade, ou se tal requisito poderia ser suprido pela citação ou por notificação via e-mail. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legislação específica (Lei nº 6.766/1979, art . 32, § 1º) e a jurisprudência consolidada do Superior exigem, para a constituição válida em mora do comprador inadimplente de imóvel loteado urbano, a prévia notificação pessoal, formalizada pelo oficial de registro competente. 4. A citação do devedor ou o simples envio de notificação eletrônica não substitui a observância da forma legalmente prevista, constituindo a notificação prévia pressuposto essencial para o válido desenvolvimento da ação de rescisão contratual. 5 . Ausente a notificação exigida por lei, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito, com redistribuição dos ônus de sucumbência, observando-se, quanto aos honorários, que o redimensionamento da sucumbência afasta a incidência dos honorários recursais. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e provido para julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento no art . 485, IV, do CPC, condenando-se a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.  (TJSC, Apelação n . 5029757-51.2023.8.24 .0018, do , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 01-07-2025). Logo, o provimento do recurso e a consequente extinção do processo por ausência de válida constituição em mora (CPC, art. 485, IV) é medida que se impõe, porquanto insuficiente a notificação de evento 24, INF28, sequer recebida pela devedora/apelante. 3 – Ônus de sucumbência Diante da reforma da sentença e em observância ao princípio da causalidade, segundo o qual deve arcar com os ônus da sucumbência aquele que deu causa à ação, tem-se que a inversão da condenação é medida que se impõe, visto que a autora judicializou a causa sem preencher os requisitos necessários. Assim, a autora deve ser condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, em respeito à ordem sequencial de aplicação das bases de cálculo definidas no § 2º do art. 85 do CPC, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, quantia que remunera adequadamente o tempo e o trabalho despendido pelo patrono da parte, levando-se em conta a natureza da presente ação, cuja complexidade não excede os parâmetros da normalidade, o fato de que se trata de processo eletrônico e, portanto, não exige deslocamentos reiterados, bem como o tempo de duração do processo.  Por fim, em razão da redistribuição da sucumbência não se pode falar em fixação de honorários recursais. Isto porque, em conformidade com a jurisprudência do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301610-78.2017.8.24.0069/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel loteado, em razão do inadimplemento da compradora, e determinou a reintegração de posse em favor da vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se, para a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, a prévia notificação para constituição do devedor em mora é pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, ou se a mora se configura automaticamente com o inadimplemento (mora ex re). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis loteados urbanos, a constituição em mora do devedor depende de prévia interpelação judicial ou extrajudicial, conforme exigência do art. 32 da Lei nº 6.766/1979. Trata-se de hipótese de mora ex persona, que constitui exceção à regra geral da mora ex re. 4. A notificação prévia é um pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular da ação de rescisão contratual. A sua ausência não é suprida pela citação do devedor no processo. 5. Verificada a ausência de comprovação da regular notificação prévia da devedora, impõe-se a extinção do processo, sem resolução de mérito, por falta de pressuposto de procedibilidade. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e provido para julgar extinto o processo, sem resolução de mérito. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, IV; Lei nº 6.766/1979, art. 32. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 76/STJ; STJ, AgRg no REsp n. 1.332.632/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 17/11/2015; TJSC, Apelação n. 5000468-13.2022.8.24.0017, Rel. Luiz Felipe Schuch, Quinta Câmara de Direito Comercial, j. 15/08/2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento para julgar extinto o processo, nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, e condenar a parte autora ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6904672v7 e do código CRC 6ef1e5c1. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Data e Hora: 04/11/2025, às 17:31:56     0301610-78.2017.8.24.0069 6904672 .V7 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:16. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 04/11/2025 A 11/11/2025 Apelação Nº 0301610-78.2017.8.24.0069/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): CARLOS HENRIQUE FERNANDES Certifico que este processo foi incluído como item 50 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 15/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 04/11/2025 às 00:00 e encerrada em 04/11/2025 às 19:26. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO PARA JULGAR EXTINTO O PROCESSO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, E CONDENAR A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES FIXADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:16. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas