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AGRAVO – Documento:7061483 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301870-63.2017.8.24.0035/SC RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO RELATÓRIO Adoto, por brevidade e economia processual, o relatório da sentença (evento 209), da lavra do Magistrado Eduardo Felipe Nardelli,, in verbis:  N. W. e S. M. B. W. ajuizou "ação de rescisão de contrato c/c cobrança de multa c/c indenização por danos morais" contra PROMUNDI DO BRASIL INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas e representadas. Os autores alegaram, em resumo, que são proprietários registrais de um terreno localizado no Rio Perimbó, Município de Petrolândia, com área total de 64.200,00 m². Narraram que entabularam com a ré, em 18/09/2012, um instrumento particular de promessa de permuta de imóvel urbano com pagamento em lotes. Aduziram que, dentre as obrigações da ré, havia o dever de registrar o projeto definitivo do loteamento ...

(TJSC; Processo nº 0301870-63.2017.8.24.0035; Recurso: agravo; Relator: Desembargador ANDRÉ CARVALHO; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 15 de abril de 2015)

Documento:7061483 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301870-63.2017.8.24.0035/SC RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO RELATÓRIO Adoto, por brevidade e economia processual, o relatório da sentença (evento 209), da lavra do Magistrado Eduardo Felipe Nardelli,, in verbis:  N. W. e S. M. B. W. ajuizou "ação de rescisão de contrato c/c cobrança de multa c/c indenização por danos morais" contra PROMUNDI DO BRASIL INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas e representadas. Os autores alegaram, em resumo, que são proprietários registrais de um terreno localizado no Rio Perimbó, Município de Petrolândia, com área total de 64.200,00 m². Narraram que entabularam com a ré, em 18/09/2012, um instrumento particular de promessa de permuta de imóvel urbano com pagamento em lotes. Aduziram que, dentre as obrigações da ré, havia o dever de registrar o projeto definitivo do loteamento que seria construído no imóvel junto ao município em até 90 dias após a aprovação da ampliação do perímetro urbano. Alegaram, contudo, que a ampliação do perímetro urbano foi aprovada por meio da Lei Municipal n. 1.622/2015 e que a ré não levou a cabo o registro do projeto, inadimplindo o pactuado. Asseveraram que houve tentativas de resolução do problema na seara administrativa; diversas conversas realizadas com o responsável e com o representante da requerida, mas que nunca se obtiveram êxito. Nessa conjuntura, requereram a rescisão do contrato, a condenação da requerida ao pagamento de R$ 200.000,00 a título de multa pelo inadimplemento e de R$ 20.000,00 a título de compensação por danos morais. Fizeram os demais requerimentos de praxe, valoraram a causa e juntaram documentos (e. 1).  A gratuidade de justiça foi deferida em favor dos autores por ocasião de agravo de instrumento (e. 19). Após tentativas infrutíferas de citação, os autores requereram a inclusão dos representantes da requerida no polo passivo, o que foi deferido (e. 64). A ré apresentou contestação, ocasião em que alegou que não houve inadimplemento contratual e que todos os esforços estão sendo olvidados para viabilizar e aprovar o negócio. Aduziu que além da demora da aprovação do projeto de ampliação do perímetro urbano ter sido causado por problemas de ordem pessoal existentes entre o autor e o prefeito, descobriu-se, posteriormente, que o imóvel era menor do que constava na matrícula, o que demandou a retificação da área junto ao CRI e, via de consequência, a alteração de toda a documentação que até então havia sido produzida. Declarou que, no final de abril de 2016, o autor apresentou cópia do Cadastro Ambiental Rural que identificava área de preservação permanente em local errado do terreno, o que veio a comprometer/impossibilitar o loteamento. Asseverou que, mesmo após a resolução de todos esses entraves, os requerentes simplesmente se negaram a assinar a escritura pública de permuta, o que está a gerar atraso no prosseguimento do projeto (e. 73). Houve réplica (e. 83). Os representantes da requerida apresentaram contestação, ocasião em que, preliminarmente, exortaram pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva. No mérito, requereram a improcedência dos pedidos formulados na inicial, sob a alegação de que não houve inadimplemento contratual e de que todos os esforços estão sendo olvidados para viabilizar e aprovar o negócio. No mais, fizeram as mesmas declarações já constantes na contestação do evento 73 (e. 95). Houve réplica (e. 100). As partes se manifestaram sobre a dilação probatória (e. 110 e 111). A produção de prova oral foi deferida e as partes intimadas para manifestação acerca de eventual interesse na realização da audiência de instrução por videoconferência (e. 117). Somente a ré se manifestou, ocasião na qual optou pela realização da assentada de forma presencial (e. 124). O processo foi saneado e a audiência de instrução e julgamento designada (e. 136). Foi reconhecida a ilegitimidade passiva dos representantes da ré (e. 165). A audiência foi redesignada (e. 181) e ocorreu em 13/11/2024 (e. 201 e 202). As partes apresentaram alegações finais (e. 203 e 204) e os autores requereram o desentranhamento dos documentos colacionados pela ré nas alegações finais (e. 207). É o relatório. Decido.   Após a devida fundamentação, proclamou o douto Sentenciante na parte dispositiva do decisum: DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito (art. 487, I, do CPC) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por N. W. e S. M. B. W. contra PROMUNDI DO BRASIL INCORPORADORA LTDA, para o fim de: a) decretar a resolução do "instrumento particular de permuta de imóvel urbano com pagamento em percentual em numero de lotes" firmado entre as partes; e b) condenar a ré ao pagamento, em favor dos autores, de multa no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a ser atualizada nos termos da fundamentação. Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na razão de 2/3 para a parte ré e 1/3 para a parte autora (art. 82, §2º, do CPC). Estão igualmente obrigadas a indenizar as despesas adiantadas no curso do processo pela parte contrária, nos mesmos percentuais e admitida a compensação (CPC, art. 82, § 2º). Fixo os honorários sucumbenciais devidos ao procurador da parte autora em 15% sobre o valor da condenação, acrescido dos encargos moratórios. Fixo os honorários devidos ao procurador da parte ré em 15% sobre o valor do proveito econômico (correspondente ao pedido de danos morais), atualizado desde o ajuizamento da ação1 (art. 85, §2º, do CPC). A exigibilidade das despesas processuais e dos honorários advocatícios em relação à parte autora está suspensa durante o prazo extintivo de 5 anos, em face da concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 a 102 do CPC. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Transitada em julgado, arquive-se. Inconformada com a prestação jurisdicional entregue, a ré interpôs a presente apelação cível (evento 217), alegando, em síntese, que: (a) não há falar em sua responsabilidade pelo inadimplemento, pois "a Lei nº 1622, de 15 de abril de 2015, do município de Petrolândia, somente veio a ser publicada no diário oficial dos municípios de Santa Catarina no dia 02 de julho daquele ano (doc. 01) e, assim, não há que se falar em extrapolamento do prazo de 90 (noventa) dias previsto na cláusula 3.8 do instrumento contratual para que a incorporadora registrasse o projeto definitivo de loteamento junto à municipalidade"; (b) "somente com a publicação da lei que ampliou o perímetro urbano é que o referido prazo teria se iniciado, porém, diante da constatação de que seria necessário realizar a retificação da área do terreno junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Ituporanga, o prazo para o registro do projeto não poderia se iniciar, pois a documentação existente naquele momento não era apta para a sua aprovação."; (c) o pedido de retificação da área foi protocolado em 1/9/2015, e finalizado somente em 1/12/2015; (c) "diante da considerável diminuição de 2.791m² na área global do terreno, todos os projetos relativos ao loteamento que já se encontravam prontos para serem protocolizados junto à Prefeitura e Cartório de Registro de Imóveis tiveram que ser descartados e, assim, novos projetos acabaram sendo elaborados (projeto urbanístico, de terraplanagem, de drenagem pluvial e de pavimentação e sinalização"; (d) "Em 29/04/2016, o Apelado Natalino procedeu com a entrega do CAR (Cadastro Ambiental Rural – Ev. 73/121) e, talvez já com a intenção de dificultar a plena execução do contrato firmado, indicou área de preservação permanente localizada bem na parte central do terreno, local sem qualquer mata e que seria usado para integrar parte dos lotes, circunstância esta que comprometeria e certamente inviabilizaria todo o loteamento a ser implementado."; (e) "Tal fato acabou obrigando a incorporadora a contratar serviços de engenharia ambiental em 29/06/2016 (Ev. 73/122) para realizar a retificação do CAR, a qual somente veio a ser concluída no dia 01/08/2016" (f) somente após a documentação regularizada, passou a contatar os autores para assinatura da escritura pública de permuta, os quais se negaram, inviabilizando a constituição da sociedade de propósito específico (SPE) necessária à continuidade do empreendimento; (d) pugnou pela reforma integral da sentença, com a manutenção do pacto, determinando-se que os autores procedam à assinatura da escritura pública de permuta. Subsidiariamente, requer o afastamento da multa contratual imposta, argumentando que a cláusula 5.2 do contrato condicionava sua incidência à hipótese de desistência da incorporadora, o que não ocorreu, e que eventual atraso decorreu de causas justificáveis e alheias à sua vontade. Por fim, na remota hipótese de manutenção da rescisão contratual, pleiteia o reconhecimento da culpa recíproca das partes, de modo a afastar qualquer penalidade pecuniária e determinar o retorno das partes ao status quo ante, sem imposição de multa contratual. Ato contínuo, os autores ofertaram contrarrazões (evento 226), pugnando pela manutenção da decisão de primeiro grau.  Na sequência, vieram-me conclusos.  É o necessário escorço do processado.  VOTO Ab initio, porquanto satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se da insurgência.  Trata-se de apelação cível interposta contra sentença de procedência em ação de rescisão contratual. Busca a recorrente a reforma da decisão, alegando, em resumo, que não houve inadimplemento contratual de sua parte, porquanto tanto a publicação da lei de modificação do perímetro urbano teria ocorrido em data posterior quanto parte da demora se deu em razão da metragem do imóvel ser distinta aquela indicada pelo alienante/parte autora, além de indicação errônea de área de preservação permanente, situação que também demandou correção. Nesse contexto, deveria ser afastada a sua responsabilidade pelo alegado descumprimento da avença ou subsidiariamente reconhecido o inadimplemento recíproco, vedando-se a imposição de penalidades. Da análise do caderno processual, extrai-se que a inicial indicou que os autores firmaram com a ré instrumento particular de promessa de permuta de imóvel em 18/9/2012, constando do pacto que “o prazo para registrar o projeto definitivo na Prefeitura Municipal no prazo de 90 (noventa) dias após ampliação do perímetro urbano [...]". A aludida ampliação do perímetro urbano teria ocorrido em 16/4/2015, no entanto, apesar de tentativas administrativas, até a data do ingresso da ação (12/7/2017), o projeto não havia sido registrado ou sequer iniciado, razão pela qual postularam a rescisão da avença com a condenação dos demandados ao pagamento da multa contratual e indenização por danos morais. Em contestação, a ré arguiu que, apesar da ampliação do perímetro urbano em 16/4/2015, surgiu novo entrave para documentar o loteamento, pois "O imóvel apresentava divergência de área, ou seja, a área do imóvel registrada na matrícula 12.022 do Registro de Imóveis, não correspondia com a área real no imóvel." Resolvida a celeuma, "Em 29/04/2016, o Requerente, faz a entrega do CAR – (Cadastro Ambiental Rural) identificando área de preservação permanente em local errado do terreno e compromete/impossibilita a área a ser loteada", o que teria ensejado mais um atraso no andamento do projeto. A sentença acolheu o pleito exordial pelos seguintes fundamentos, em resumo: De seu turno, a aprovação do projeto de ampliação do perímetro urbano ocorreu em 16/04/2015 (e. 1, informação 16), iniciando nessa data a contagem do prazo de 90 dias para que a ré registrasse o projeto definitivo do loteamento perante o Município de Ituporanga, o que jamais ocorreu. É verdade que o imóvel era menor do que constava na matrícula original, o que demandou a retificação da área junto ao CRI, contudo, isso somente foi verificado em setembro de 2015, ou seja, muito depois de ter escoado o prazo supracitado (e. 73, informação 120). Na verdade, a inconsistência no tamanho da área poderia ter sido verificada antes caso a ré tivesse dado o devido prosseguimento na formulação do projeto definitivo. No que se refere ao recibo de inscrição do imóvel rural no CAR (Cadastro Ambiental Rural) juntado na contestação do evento 73 (informação 121), não há nenhuma prova de que isso obstou a implantação do loteamento, até mesmo porque a própria ré relatou que o alegado entrave foi resolvido, não mencionando, contudo, em quanto tempo. Convém destacar, ainda, que a cláusula 3.7 do contrato indica que, além da confecção do projeto de loteamento, a sua aprovação em todos os órgãos competentes é de responsabilidade exclusiva da parte ré. O fato é, que a implementação do loteamento estagnou em razão da inércia da parte ré, que agora tenta culpar os autores por não terem assinado a escritura pública de permuta no ano de 2017, quando já havia excedido em muito o prazo para o registro do projeto definitivo.   Em apelo, os réus buscam a reforma da decisão ao argumento de que "a Lei nº 1622, de 15 de abril de 2015, do município de Petrolândia, SOMENTE VEIO A SER PUBLICADA NO DIÁRIO OFICIAL DOS MUNICÍPIOS DE SANTA CATARINA NO DIA 02 DE JULHO DAQUELE ANO (doc. 01) e, assim, não há que se falar em extrapolamento do prazo de 90 (noventa) dias previsto na cláusula 3.8 do instrumento contratual para que a incorporadora registrasse o projeto definitivo de loteamento junto à municipalidade." Reiteram os problemas enfrentados após a publicação da lei, atribuindo a responsabilidade deles a parte autora e postulam a reforma da decisão para afastar a sua responsabilidade pelo infortúnio, ou, subsidiariamente, reconhecer a culpa recíproca, afastando a incidência da multa contratual. Adianta-se, a decisão de primeiro grau deve ser mantida. É incontroverso que a relação em apreço deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte autora se enquadra no conceito de consumidora (art. 2º) e a demandada, fornecedora (art. 3º). Dessa constatação decorre, inclusive, a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor da parte hipossuficiente (art. 6º, VIII), por se tratar de hipótese de fato do serviço. Como é cediço, a inversão do ônus da prova não dispensa o consumidor de comprovar minimamente o fato constitutivo do seu direito - o que a atividade pretoriana convencionou denominar de "lastro probatório mínimo" - e tampouco implica necessária procedência dos pleitos autorais, tendo em vista que o fornecedor pode comprovar "que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste" ou ainda "a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro" (art. 14, § 3º, I e II, do CDC). Sobre o tema, pertinente colacionar os ensinamentos de Humberto Theodoro Júnior: O mecanismo da inversão do ônus da prova se insere na Política Nacional das Relações de Consumo, com o objetivo de tutelar o consumidor, e deve ser aplicado até quando seja necessário para superar a vulnerabilidade do consumidor e estabelecer seu equilíbrio processual em face do fornecedor. Não pode, evidentemente, ser um meio de impor um novo desequilíbrio na relação entre as partes, a tal ponto de atribuir ao fornecedor um encargo absurdo e insuscetível de desempenho. Ressalte-se que não pode resultar da inversão o ônus para o fornecedor de provar o fato constitutivo do direito pretendido pelo consumidor. O que se impõe ao fornecedor é a prova dos fatos que, segundo sua defesa, excluiriam a responsabilidade que o demandante lhe imputa. Fatos esses que normalmente não se teriam de ser provados, se não existisse nem mesmo o começo de prova das alegações do demandante. Se a inicial nada demonstra que, pela verossimilhança ou pela experiência da vida, se pode ter como indícios da veracidade dos fatos constitutivos do direito, nenhum sentido teria a inversão de que cogita o CDC. O consumidor sucumbirá pela completa ausência de suporte fático-jurídico capaz de sustentar sua pretensão. (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Direitos do Consumidor. 9ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 59).   Com efeito, a inversão do onus probandi não dispensa a produção de qualquer prova pela parte autora, sendo necessário que o que se afirma na exordial seja verossímil e, mais, minimamente amparado em prova de primeira aparência, não ficando o consumidor isento da constituição de qualquer prova, conforme dispõe a doutrina: Tenha-se em conta, todavia, que a inversão do ônus da prova ope legis não é uma varinha de condão capaz de transformar, num passe de mágica, o irreal em real. O consumidor não fica dispensado de produzir prova em juízo. Embora objetiva a responsabilidade do fornecedor, é indispensável para configurá-la a prova do fato do produto ou do serviço. O que a lei inverte (inversão ope legis), repita-se, é a prova quanto ao defeito do produto ou do serviço. Ocorrido o acidente de consumo (fato do produto ou do serviço), e havendo a chamada prova de primeira aparência (ônus do consumidor), prova de verossimilhança que permita um juízo de probabilidade, o CDC presume o defeito do produto, cabendo ao fornecedor provar (ônus seu) que o defeito não existe para afastar o seu dever de indenizar. Não basta, portanto, ao consumidor simplesmente alegar a existência de um acidente de consumo sem fazer prova de sua ocorrência, mesmo porque não cabe ao fornecedor e nem a ninguém fazer prova de fato negativo. (CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 11ed. São Paulo: Atlas, 2014. p. 569) Ainda, acerca do pleito de rescisão contratual, tem-se que o art. 475 da Lei Material dispõe que: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Na espécie, como dito, a tese recursal reside em afirmar que não houve extrapolação do prazo fixado para registro do projeto e, ainda, que o atraso para regularização da obra deveu-se a metragem errada do imóvel e indicação de área de preservação permanente de forma equivocada, devendo-se reconhecer também a culpa dos alienantes. No que se refere ao prazo contratual firmado, tem-se que o pleito exordial - acolhido na sentença -  fundou-se no descumprimento da cláusula 3.8, segundo a qual o projeto deveria ser registrado no prazo de 90 (noventa) dias contados da publicação da lei municipal que reconhecesse a ampliação do perímetro urbano. Embora a apelante sustente, em suas razões recursais, que referida lei teria sido publicada apenas em 2/7/2015, constata-se que em contestação admitiu que a norma passou a vigorar em 15/4/2015, além de tal fato encontrar respaldo documental nos autos (evento 1, informação 16): Diante desse contexto, a tentativa da recorrente de modificar o termo inicial da contagem do prazo revela-se não apenas inovação recursal, mas também comportamento processual temerário, a flertar com a má-fé, por contrariar as próprias alegações anteriormente expendidas e o conteúdo expresso da avença. Logo, publicada a Lei Municipal em 16/4/2015, o prazo de 90 dias extinguiu-se em 15/7/2015. A demanda, a seu turno, foi manejada em 12/7/2017, quando ainda sequer constava o aludido registro, evidenciando-se o descumprimento da avença. Ainda que a ré sustente que deve também ser observada eventual responsabilidade dos recorridos pelo inadimplemento contratual, razão não lhe assiste. Isso porque, ao que se extrai da avença incumbia aos autores a entrega do bem livre de ônus, inexistindo qualquer elemento que demonstre descumprimento de tal obrigação. Além disso, no que se refere à tese de que os autores/recorridos também devem ser responsabilizados pelo fato de que a medição do imóvel era distinta daquela constante na matrícula, da análise do instrumento particular de compromisso firmado entre as partes em 18 de setembro de 2012 (evento 1, DOC20), denota-se que restou expressamente convencionado, na cláusula 2.1, que a incorporadora recebia o imóvel “conforme as medições indicadas na matrícula”, estabelecendo-se, ainda, que “a área efetiva seria posteriormente levantada por agrimensor a ser designado pela incorporadora”. Tal disposição contratual evidencia, de forma inequívoca, que eventual divergência de medidas já era previsível e que, em razão disso, incumbia à própria incorporadora proceder ao levantamento técnico, assumindo o risco de eventuais discrepâncias entre a área real e a constante do registro imobiliário. De igual modo, a cláusula 3.3 reforça tal atribuição ao prever, de maneira expressa, que a incorporadora poderia, a qualquer tempo, realizar levantamentos topográficos necessários à delimitação da área. Assim, desde o nascedouro da avença, já se delineava a responsabilidade da recorrente pela correta aferição das medidas do imóvel e pela adoção das providências necessárias à sua regularização técnica. Portanto, não merece guarida a alegação da recorrente de que somente após a aprovação da ampliação do perímetro urbano teria sido possível proceder à medição efetiva do terreno, surpreendendo-se, então, com o fato de a área ser inferior à descrita na matrícula. É que, além de tal circunstância ter sido plenamente aceita quando da celebração do contrato — ocasião em que expressamente se comprometeu a realizar o levantamento técnico ainda em 2012, data da assinatura da avença —, o próprio texto contratual já contemplava a possibilidade de variação, cabendo à incorporadora, desde então, adotar as medidas cabíveis para apuração da metragem exata. Frisa-se, por oportuno, que a avença foi firmada no ano de 2012, ao passo que a lei municipal de ampliação do perímetro urbano foi aprovada no ano de 2015. Ou seja, houve um interregno de quase três anos em que as medidas na área poderiam ser realizadas, e não o foram por decisão exclusiva da ora recorrente. Em outras palavras, não se pode admitir a tese de que o atraso na regularização do projeto deveria ser imputado aos autores em razão da diferença de metragem do bem quando, desde a realização da avença, já se previa essa possibilidade, assumindo a incorporadora, contratualmente, a obrigação de medição, o que não foi feito por quase 3 anos. Logo, não se mostra legítimo, pretender transferir aos autores o ônus decorrente de sua própria inércia. Ademais, a entrega de documento posterior (29/4/2016), ainda que contenha irregularidades na indicação de área, não tem o condão de elidir o descumprimento já configurado, visto que, como se extrai do próprio contrato, tais responsabilidades recaíam sobre a adquirente desde o momento da celebração do negócio. Os depoimentos prestados em audiência corroboraram o atraso e a expectativa dos alienantes com o efetivo andamento da obra, o que não se confirmou. Transcreve-se os trechos contidos na decisão objurgada: Ildo Capisrtrano da Mota [...] Que conhece o Joel; que sim, tem conhecimento de loteamentos feitos por essa empresa, que essa empresa realiza esse tipo de serviço; que ficou sabendo por um filho do autor que eles foram comprar uma moto; que o depoente era vizinho do Joel, escritório ali, daí eles falaram que estavam em negociação com o loteamento lá com o Joel; que sim, o depoente tem uma empresa que vende moto e carro; que, dessa forma, o filho do seu Natalino foi lá e comentou com o depoente; que daí um dia no mercado o seu Natalino conversou com o depoente daí perguntou se caso o loteamento tinha começado ou iam começar porque estava demorando, daí o seu Natalino falou que não tinha começado e acha que não ia dar mais certo o negócio porque eles não começaram a fazer o loteamento, tinha um prazo ali não sabe; que viu bastante vezes ele ali no Joel porque sua loja era perto ali, via seu Natalino as vezes ali, que se recorda umas duas vezes viu ele ali; que 2012 eles eram agricultores, plantavam fumo; que eles plantavam fumo nessa área ali; que pelo que passava todos os dias ali acha que era toda área; que daí um tempo lembra o Natalino estava trabalhando de servente de pedreiro; que acha que ele parou de plantar porque (inaudível) virou uma capoeira ali, não sabe o ano correto que ele estava de servente; que não tinha movimentação nenhuma nesse imóvel; que era um terreno vazio; que conhecimento não tem muito, mas ouvia falar algumas coisas, alguns loteamentos que o réu não finalizava né, apenas isso, escutou algumas pessoas comentando isso; que não sabe as razões que levaram ao atraso do início do loteamento; que a única coisa que ele comentou que era para dar um carro novo no começo acha que do contrato ali e não aconteceu, isso ele falou para o depoente; que não tem conhecimento que ele vendeu parte desse terreno para alguém; que ele falou que era interessante para ele o loteamento, se tivesse cumprido com as normas ali né, foi o que ele falou para o depoente [...]. Agnaldo Capistrano [...] Que é natural de Petrolândia, morou lá por muitos anos e conhece de vista como conhece praticamente a cidade toda; que mais de 10 anos atrás o depoente trabalhava na auto elite como gerente da concessionária em Ituporanga e, na ocasião, seu Natalino o procurou porque ele queria comprar um carro e ele falou que ia pagar esse carro de acordo com o contrato que ele fez, ele ia fazer loteamento no terreno dele e ele ia ter um valor para receber, 50.000,00 na época para poder comprar um carro novo, no contrato estava isso, aí na ocasião ficou sabendo dessa negociação que ele tinha que ele queria comprar um carro com o depoente; que quando ele falou que o contrato era com o Joel, não sabia que era com empresa, ele comentou na época que era com o Joel que ele tinha [...], até alertou ele, disse que achava que ia ser difícil ele comprar esse carro porque ia ser difícil do Joel cumprir com a parte dele na negociação, sabia que o histórico do Joel não era muito bom naquela época, nunca tinha visto ele ter feito nenhum outro loteamento e conhecia a empresa dele, que ele tinha a Facilit, antes tinha fechado e sabia que ele não estava com a condição financeira, pelo que o pessoal comentava não estava com a condição financeira muito boa; que quando ele foi até a loja para ver esse veículo ele disse que já tinha feito o contrato, até quando ele falou o depoente disse “olha se eu fosse tio não fazia né” chamam de “tio nego” é apelido dele todo mundo fala “tio nego”, “ó se eu fosse o tio nego não fazia porque acho que dificilmente o Joel vai cumprir com essa parte” aí ele disse “já fiz, está com os contratos todos assinados” disse “então vai atrás dele para receber, se der certo aqui comprar o carro comigo”, ficou a disposição; que na verdade como é interesse da cidade pequena todo mundo ficava acompanhando, passava sempre em frente ao terreno e via que o loteamento não estava andando, se visse o loteamento andando ia voltar e conversar com ele para tentar vender o carro para ele né, ele disse que queria comprar com o dinheiro do loteamento; que algumas vezes falou com ele depois desse período, depois disso o depoente fez uma loja em Ituporanga, contratou os serviços dele de pedreiro, ele trabalhou como servente de pedreiro para o depoente e ainda pegou no pé dele, disse “tá, não vai sair esse loteamento lá para comprar um carro comigo” e ele disse que não, estava tudo enrolado e realmente o terreno dele estava lá todo abandonado; que construiu sua loja em março de 2017; que ele disse que não ia sair, estava difícil, ele estava tentando cobrar mas não estava saindo, não tinha começado ainda; que, na ocasião, que cobrou para ver se conseguia vender um carro para ele perguntou, ele disse que tinha ido várias vezes atrás mas não tinha conseguido, que eles não tinham conseguido ainda começar o loteamento; que a princípio pelo seu entendimento imaginou que ele estava falando que tinha ido atrás do Joel para tentar resolver, não sabe se ele tinha ido em órgãos públicos, essa parte não sabe; que por parte do Joel que não tinha dinheiro para financiar o loteamento, a princípio era a desculpa que ele tinha passado o depoente; que na época o terreno dele sempre tinha plantação né, plantação de cebola, tinha o gado perto da casa dele e para cima, na área que era para ser o loteamento tinha plantação de fumo sempre todos os anos; que contratou o pedreiro e ele foi trabalhar junto como servente de pedreiro; que na verdade sua pergunta foi mais em tom irônico para ele na ocasião, “tá não vai sair aquele loteamento”, já pegando no pé dele porque tinha visto que ainda não tinha saído, o terreno ainda estava abandonado; que esse imóvel é localizado bem na chegada da cidade de Petrolândia, sua mãe mora lá via com frequência para Petrolândia, sempre passa na frente do terreno; que desde 2012 até hoje não viu algo construído ali em cima, a parte bem em cima do terreno tinha a estufa de fumo, mas até reparou que caiu o telhado, desmoronou tudo lá porque foi abandonado; que de 2017 até antes parecia ser um terreno abandonado; que ele não falou porque estava demorando a regularização do loteamento; que é as margens do asfalto quando está chegando em Petrolândia, hoje tem várias residências, não sabe se ali é urbano ou se é rural, comercial; que acredita que ele não vendeu alguma parte desse imóvel, continua com as mesmas características de sempre assim; que o objetivo pelo que entendeu da parte dele, ele sempre quis dar continuidade no loteamento, mas a princípio até falou para ele “porque não cancela esse contrato já que não foi feito” ele comentou com o depoente que estava tentando cancelar mas que o contrato não tinha data de início de obra, disse “mas o contrato está errado tem que ter uma data para começar e uma data para terminar” e ele alegou para o depoente que esse contrato não tinha essa data, por isso que estava assim enrolado; que não sabe se o autor vai dar continuidade no loteamento [...]. Portanto, não há falar em responsabilidade dos recorridos ou eventual reconhecimento de culpa concorrente a afastar as penalidades contratuais. Da multa contratual. No que se refere à incidência da multa, argumenta a recorrente que não há falar em incidência da penalidade contida na cláusula  5.2 da avença, pois esta refere-se somente ao caso de desistência das partes, o que não refletiria a hipótese em debate. Dispõe a aludida cláusula:  5.2) Caso a INCORPORADORA desista da presente transação, na aprovação do projeto de loteamento pelos órgãos competentes, pagará a título de cláusula penal rescisória, aos PERMUTANTES a importância de R$ 200.000,00 [...].    Ocorre, todavia, que a interpretação restritiva pretendida pela recorrente não se sustenta diante do conjunto contratual e fático dos autos. A avença, firmada em 18/9/2012, não contempla qualquer outra previsão de penalidade para a hipótese de total inadimplemento, e a ausência de tal estipulação não autoriza concluir que o descumprimento integral do pacto estaria isento de sanção, sob pena de esvaziar por completo a função coercitiva da cláusula penal. A mora prolongada e a inércia total da incorporadora configuram, por si, renúncia tácita à execução do projeto, equivalendo à desistência prevista no contrato. Isso porque o inadimplemento absoluto – caracterizado pelo não cumprimento da obrigação principal (registro do projeto e início das obras) – frustra a própria finalidade do negócio, equivalendo à desistência material da empreitada, ainda que não formalmente declarada. Cumpre observar que, entre a assinatura do contrato (2012) e o ajuizamento da ação (2017), transcorreu lapso superior a cinco anos, sem que a incorporadora demonstrasse a prática de qualquer ato concreto de execução da avença, tampouco o início de obras ou providências efetivas de aprovação perante os órgãos competentes. Ademais, até o momento presente não há notícia de movimentação ou progresso do empreendimento. Tal inércia prolongada, aliada à ausência de justificativa plausível, traduz inadimplemento total, cuja gravidade se equipara à desistência expressa, por configurar abandono do objeto contratual. A manutenção da penalidade, portanto, mostra-se devida e proporcional, não apenas por ausência de qualquer previsão contratual alternativa, mas também porque se trata de cláusula que visa resguardar o equilíbrio das prestações e reparar o dano presumido decorrente da descontinuidade do projeto. Interpretar de modo diverso equivaleria a admitir que o contratante inadimplente pudesse permanecer impune mesmo após anos de inércia, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil). Assim, o que a recorrente pretende é subverter a natureza jurídica da cláusula penal, restringindo sua aplicação à desistência formal, quando o próprio inadimplemento absoluto por ela perpetrado ostenta os mesmos efeitos práticos da desistência. Nessa senda, a doutrina e a jurisprudência são firmes no sentido de que a inexecução total da avença – mormente quando prolongada no tempo – faz incidir a multa rescisória convencionada, justamente para compelir a parte devedora ao cumprimento e desestimular o comportamento omissivo. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECLAMO DA PARTE RÉ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por adquirente de fração imobiliária em empreendimento sob regime de multipropriedade, com pedido de tutela de urgência. Alegado atraso na entrega da unidade, mesmo após prazo de tolerância contratual. Sentença de parcial procedência, com reconhecimento da rescisão contratual, condenação à devolução dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos materiais. Recurso de apelação interposto pela parte ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se a cláusula de eleição de foro contratual afasta a competência territorial do juízo de origem; há relação de consumo entre as partes; o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado pela pandemia de COVID-19 como fortuito externo; é cabível a devolução integral dos valores pagos, a aplicação da multa contratual e a indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR As preliminares de incompetência territorial e de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor não foram conhecidas por força da preclusão. A pandemia de COVID-19 não configura fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora, sendo considerada fortuito interno inerente à atividade empresarial. O atraso na entrega da unidade ultrapassou o prazo contratual, mesmo com prorrogação, caracterizando inadimplemento. A multa contratual foi corretamente aplicada sobre os valores pagos, conforme previsto no contrato e na legislação. Os danos materiais foram comprovados nos autos, sendo indevido o afastamento da condenação. A inversão da cláusula penal é admitida conforme jurisprudência do STJ (Tema 971). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19 não configura fortuito externo apto a justificar o inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel." "2. É possível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do comprador, conforme jurisprudência do STJ.""3. A condenação por danos materiais é cabível quando comprovados os prejuízos decorrentes da ausência de informações claras por parte da incorporadora."Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 507; CC, arts. 405 e 412. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 5000927-46.2022.8.24.0039, rel. Vania Petermann, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 20.05.2025.  (TJSC, Apelação n. 5126691-90.2022.8.24.0023, do , rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 03-10-2025). Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. Compromisso de compra e venda de imóvel (lote). Rescisão contratual. Atraso na entrega do imóvel . Culpa pela rescisão da Ré, uma vez que o imóvel não foi entregue e não tem previsão para entrega. Restituição integral das parcelas pagas pelo Autor, conforme dispõe a Súmula 543 do C. STJ. Devolução dos valores adimplidos pelo Autor, em parcela única . Aplicação da Súmula 2 desse TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0301870-63.2017.8.24.0035/SC RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ. DEFENDIDA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO. ALEGAÇÃO DE QUE O PRAZO DA LEI MUNICIPAL DEVERIA SER COMPUTADO A PARTIR DA SUA PUBLICAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICABILIDADE DO CDC.  CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA PRAZO DE 90 DIAS, CONTADOS DA PUBLICAÇÃO DA LEI DE AMPLIAÇÃO DO PERÍMETRO URBANO, PARA REGISTRO DO PROJETO DEFINITIVO PERANTE O MUNICÍPIO. PUBLICAÇÃO EM ABRIL DE 2015. PRAZO ESGOTADO EM JULHO DE 2015. INÉRCIA DA INCORPORADORA E AUSÊNCIA DE QUALQUER ATO CONCRETO DE IMPLEMENTAÇÃO ATÉ O AJUIZAMENTO EM 2017. ALEGAÇÃO, ADEMAIS DE QUE O CÔMPUTO DO PRAZO DEVERIA CONSIDERAR PUBLICAÇÃO DA LEI QUE TERIA SE DADO EM MOMENTO DISTINTO QUE BEIRA À INOVAÇÃO RECURSAL E À LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. DEFENDIDA CULPA DOS ALIENANTES OU EVENTUAL CULPA CONCORRENTE EM RAZÃO DA DIVERGÊNCIA ENTRE A METRAGEM DO IMÓVEL E AQUELA CONSTANTE NA MATRÍCULA. TESE RECHAÇADA.  CLÁUSULAS QUE ATRIBUÍAM À INCORPORADORA O LEVANTAMENTO TÉCNICO, AFERIÇÃO DE MEDIDAS E PROVIDÊNCIAS PARA REGULARIZAÇÃO (ENTRE OUTRAS, REALIZAÇÃO DE LEVANTAMENTOS TOPOGRÁFICOS). DIVERGÊNCIA DE METRAGEM E INDICAÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE QUE ERAM EVENTUALIDADES PREVISTAS E CUJA GESTÃO COMPETIA EXCLUSIVAMENTE À ADQUIRENTE, A QUEM INCUMBIA O RISCO DO NEGÓCIO. PROVAS ORAIS QUE CORROBORAM A ESTAGNAÇÃO DA EMPREITADA. CULPA EXCLUSIVA DA AUTORA DEMONSTRADA. MULTA CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL ANTE A PREVISÃO DE QUE SE REFERE À HIPÓTESE DE DESISTÊNCIA. INVIABILIDADE. INEXECUÇÃO TOTAL E PROLONGADA QUE SE EQUIPARA, NA ESPÉCIE, À DESISTÊNCIA MATERIAL, POR FRUSTRAR A FINALIDADE DO PACTO. MANUTENÇÃO DA PENALIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 421, 422 E 475 DO CÓDIGO CIVIL. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, arbitrando honorários recursais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 03 de dezembro de 2025. assinado por ANDRÉ CARVALHO, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7061484v5 e do código CRC 795be7bd. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ANDRÉ CARVALHO Data e Hora: 05/12/2025, às 19:38:54     0301870-63.2017.8.24.0035 7061484 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:32:49. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 02/12/2025 A 10/12/2025 Apelação Nº 0301870-63.2017.8.24.0035/SC RELATOR: Desembargador ANDRÉ CARVALHO PRESIDENTE: Desembargador SAUL STEIL PROCURADOR(A): MONIKA PABST Certifico que este processo foi incluído como item 171 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 17/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 02/12/2025 às 00:00 e encerrada em 03/12/2025 às 18:44. Certifico que a 3ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, ARBITRANDO HONORÁRIOS RECURSAIS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador ANDRÉ CARVALHO Votante: Desembargador ANDRÉ CARVALHO Votante: Desembargador ANTONIO AUGUSTO BAGGIO E UBALDO Votante: Desembargadora DENISE VOLPATO DANIELA FAGHERAZZI Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:32:49. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas