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RECURSO – APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBOS OS LITIGANTES. PROCURADOR DA PARTE REQUERIDA. RENÚNCIA AO MANDATO. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. ATO DE COMUNICAÇÃO VÁLIDO. ART. 274, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORDEM NÃO OBSERVADA. PERSISTÊNCIA DO VÍCIO. RECURSO E CONTRARRAZÕES INADMITIDOS [ART. 76, § 2º, INCS. I E II, DO CPC]. PLEITO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. ACOLHIMENTO. RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO PACTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DO PAGAMENTO DE R$ 5.000,00 A TÍTULO DE ARRAS. INEXECUÇÃO IMPUTÁVEL À PROMITENTE VENDEDORA/REQUERIDA. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. VERBA QUE DEVE SER RESTITUÍDA NA FORMA DOBRADA. POSTULADO O RESSARCIMENTO DO VALOR DE R$ 2.500,00, REFERENTE À DES...

(TJSC; Processo nº 0307320-68.2017.8.24.0008; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6993852 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0307320-68.2017.8.24.0008/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Blumenau. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório:  J. L. D. O. e R. S. propuseram demanda em face de NILSON JOSE DIAS e C. A. D., objetivando a desconstituição de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e a devolução do sinal (arras) pago (ev. 1.1). O primeiro requerido (Nilson), em contestação, alegou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que o valor do sinal ficou retido por terceiro (imobiliária Vida Real Imóveis). No mérito, argumentou que o atraso para a regularização do imóvel negociado entre as partes decorreu de diversas exigências administrativas, as quais especificou. Afirmou que, ao final, a averbação efetivamente restou concluída em 12.05.2017 (ev. 66.64). A segunda acionada (Celina), em sua peça de resposta, seguiu a mesma linha defensiva apresentada pelo corréu, antes exposta (ev. 91.1). Houve réplicas (ev. 73.68 e 102.1). O processo foi saneado, com afastamento da preliminar suscitada (ev. 118.1). Foi oportunizada a produção de prova oral em audiência de instrução. Após o regular trâmite, os autos vieram conclusos. Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos:  Do exposto, resolvo o mérito julgando improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial (art. 487, I, do CPC). Condeno a parte ativa ao pagamento das despesas processuais pendentes, conforme arts. 86 e 87 do CPC. Está igualmente obrigada a indenizar as despesas adiantadas no curso do processo pelo(s) litigante(s) contrário(s), conforme art. 82, § 2º, do CPC. Fixo os honorários sucumbenciais devidos pela parte sucumbente antes referida ao(s) advogado(s) adverso(s) no percentual de 10% sobre o valor da causa (devidamente corrigido pelo IPCA/IBGE desde a data da propositura da demanda e com juros moratórios de 1% ao mês não capitalizados a partir do trânsito em julgado), conforme art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. A exigibilidade das despesas processuais e dos honorários advocatícios está suspensa com relação à(s) parte(s) ativa e passiva, durante o prazo extintivo de 5 (cinco) anos, em face da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 a 102 do CPC e da Lei n. 1.060/1950. A parte autora, em seu recurso, levantou que: i) os réus teriam descumprido o contrato ao não concluir, dentro do prazo previsto, a regularização/averbação da edificação perante a Prefeitura e o Registro de Imóveis, o que teria inviabilizado a obtenção de financiamento bancário; ii) a demora superior a dois anos configuraria inadimplemento apto a justificar a rescisão contratual, na forma do parágrafo único da cláusula terceira do ajuste, com a consequente devolução das arras pagas (R$ 5.000,00), em dobro, com fundamento no art. 418 do Código Civil. Requereram, assim, a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais (evento 169.1). Nas contrarrazões, os apelados sustentaram, preliminarmente, violação ao princípio da dialeticidade. Ao final, requereram o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença (evento 175.1). VOTO 1. De início, afasta-se a preliminar de ausência de dialeticidade recursal suscitada em contrarrazões. Isso porque a apelante apresentou impugnação específica aos fundamentos da sentença, expondo de forma clara as razões pelas quais entende ser necessária a sua reforma. Constata-se que a inconformidade foi devidamente motivada, com enfrentamento dos pontos centrais da decisão recorrida, permitindo-se, inclusive, o pleno exercício do contraditório pela parte apelada. Assim, preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, impõe-se o conhecimento do recurso. 2. No mérito, a controvérsia cinge-se à verificação de inadimplemento contratual por parte dos apelados, decorrente da demora na regularização/averbação da construção perante a Prefeitura de Blumenau e o Registro de Imóveis. No caso dos autos, registra-se que a cláusula segunda do contrato não estabelece prazo para conclusão da averbação, mas sim prazo estimativo, prevendo de forma antecipada a possibilidade de dilação temporal em razão de entraves burocráticos inerentes ao procedimento: o imóvel objeto desta transação está passando por processo de averbação junto à Prefeitura de Blumenau e Registro de Imóveis, cujo prazo de conclusão prevê-se para janeiro de 2015, podendo ocorrer após essa data em função de problemas burocráticos com a Prefeitura de Blumenau e/ou Registro de Imóveis (p. 2, evento 1.8) Embora a redação não estabeleça termo final, o pacto não autoriza, por evidente, que a estimativa contratual seja extrapolada por mais de dois anos, como ocorreu na hipótese. A averbação somente foi concluída em 10.05.2017, após sucessivas exigências e trâmites administrativos, e inclusive após a notificação extrajudicial encaminhada pelos apelantes em março de 2017 (evento 1.10). Afigura-se desarrazoado considerar que um atraso dessa magnitude esteja abarcado pela tolerância contratual prevista para “problemas burocráticos”, pois a cláusula apenas admitia dilação moderada, própria de entraves administrativos usuais, não autorizando o prolongamento indefinido da obrigação. A superação do prazo inicialmente avençado por lapso superior a dois anos demonstra inequívoco descumprimento da obrigação assumida pelos vendedores. Importa registrar, ainda, que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, permaneceram impossibilitados de avançar com o financiamento bancário e não obtiveram qualquer fruição econômica ou utilidade direta do bem enquanto pendia a regularização. A demora, portanto, não constituiu mero dissabor, mas verdadeira frustração da função econômica da avença, inviabilizando sua própria execução. A prova oral produzida em audiência também corrobora esse quadro. O corretor de imóveis e o representante da imobiliária confirmaram que a regularização arrastou-se muito além do previsto, que novas exigências surgiram ao longo do tempo e que o procedimento somente foi concluído em 2017 (evento 66.70). Nenhuma das testemunhas apontou causa de força maior, fato imprevisível ou circunstância inevitável atribuível a terceiro que pudesse justificar a mora prolongada. Tratava-se de procedimento administrativo ordinário, cuja demora excessiva não pode ser suportada exclusivamente pelos compradores. Nesse cenário, verifica-se que, à data da notificação de rescisão realizada pelos apelantes, a obrigação ainda não havia sido cumprida, incidindo o disposto no parágrafo único da cláusula terceira do contrato, segundo o qual, “se não ocorrer, por qualquer razão, a averbação do imóvel junto à Prefeitura de Blumenau e Registro de Imóvel, o presente contrato considera-se rescindido” (p. 3, evento 1.8). A cláusula expressamente vincula a continuidade da avença ao adimplemento dessa providência, evidenciando que a regularização constituía elemento essencial do negócio. Diante do inadimplemento dos apelados, legítima a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, impondo-se a restituição do valor pago a título de sinal. 3. No tocante às arras, consta do contrato que os apelantes pagaram, na data da assinatura do instrumento, a quantia de R$ 5.000,00 a título de sinal, nos termos dos arts. 417 e seguintes do Código Civil. As arras possuem natureza confirmatória, implicando tanto a ratificação do negócio quanto o início de sua execução, além de funcionarem como garantia de que a parte que as recebe cumprirá a obrigação assumida. O regime jurídico das arras confirmatórias é expressamente previsto pelo art. 418 do Código Civil, segundo o qual, se aquele que as recebeu der causa ao inadimplemento do contrato, deverá devolvê-las em dobro, além de responder por perdas e danos suplementares, se houver. No caso dos autos, restou demonstrado que o inadimplemento decorreu de conduta imputável aos vendedores, que não concluíram a regularização do imóvel dentro do prazo previsto contratualmente e tampouco antes da notificação de rescisão encaminhada pelos compradores. A mora prolongada na averbação — essencial para viabilizar o financiamento e para permitir o prosseguimento do negócio — configurou descumprimento objetivo de obrigação central do ajuste. Em situação similar, julgou esta Corte: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBOS OS LITIGANTES. PROCURADOR DA PARTE REQUERIDA. RENÚNCIA AO MANDATO. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. ATO DE COMUNICAÇÃO VÁLIDO. ART. 274, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORDEM NÃO OBSERVADA. PERSISTÊNCIA DO VÍCIO. RECURSO E CONTRARRAZÕES INADMITIDOS [ART. 76, § 2º, INCS. I E II, DO CPC]. PLEITO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. ACOLHIMENTO. RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO PACTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DO PAGAMENTO DE R$ 5.000,00 A TÍTULO DE ARRAS. INEXECUÇÃO IMPUTÁVEL À PROMITENTE VENDEDORA/REQUERIDA. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. VERBA QUE DEVE SER RESTITUÍDA NA FORMA DOBRADA. POSTULADO O RESSARCIMENTO DO VALOR DE R$ 2.500,00, REFERENTE À DESPESA COM PROJETO DE CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL. REJEIÇÃO. RECIBO ACOSTADO À EXORDIAL CONTENDO RASURA NA DATA DO PAGAMENTO DO REFERIDO PROJETO. DOCUMENTAÇÃO DESCREDIBILIZADA. AUSÊNCIA DE PROVA DE SOLICITAÇÃO PELA RÉ OU DE ESSENCIALIDADE PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. ALMEJADA A CONDENAÇÃO DA DEMANDADA À COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 29 DO GRUPO DE CÂMARAS DE DIREITO CIVIL DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, ApCiv 5000552-88.2020.8.24.0015, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos , Relator para Acórdão DAVIDSON JAHN MELLO , julgado em 16/10/2025) Assim, tendo os apelados recebido as arras e deixado de cumprir a obrigação essencial para a continuidade do contrato, impõe-se a aplicação da penalidade, com a restituição da quantia paga em dobro, totalizando R$ 10.000,00, conforme determina o art. 418 do Código Civil.  A correção monetária deverá incidir pelo INPC, a contar do desembolso, por se tratar de mera atualização do valor efetivamente pago e por ser o índice usualmente adotado por esta Corte para obrigações de natureza contratual. Os juros de mora, por sua vez, incidirão a partir da citação, momento em que o devedor é formalmente constituído em mora, nos termos do art. 405 do Código Civil. 4. Diante da reforma do julgado, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais. Assim, passa a parte apelada a responder integralmente pelas custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. 5. Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso.  assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6993852v25 e do código CRC ae84acdc. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 03/12/2025, às 17:17:46     0307320-68.2017.8.24.0008 6993852 .V25 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6993853 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0307320-68.2017.8.24.0008/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA AVERBAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de desconstituição de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e de devolução do valor pago a título de sinal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a demora superior a dois anos na regularização e averbação da construção no registro de imóveis caracteriza inadimplemento contratual suficiente para ensejar a resolução do contrato; e (ii) saber se, reconhecido o inadimplemento, é devida a devolução em dobro das arras, nos termos do art. 418 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual fixou estimativa para a averbação, de pouco mais de um mês, mas previu alguma tolerância para eventuais atrasos burocráticos, o que, porém, não justificava a espera superior a dois anos. A demora inviabilizou o financiamento bancário e o cumprimento da finalidade residencial da aquisição, frustrando as expectativas e interesses dos compradores. O atraso demasiado corresponde à negativa da averbação e, como tal, justifica a incidência da cláusula relativa à rescisão motivada pelo inadimplento, inclusive a devolução do sinal, em dobro (CC, art. 418).  IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. A extrapolação do prazo, de pouco mais de um mês, estimado para regularização do imóvel, por mais de dois anos, configura causa para rescisão motivada do contrato de compra e venda. 2. Verificado o inadimplemento imputável ao vendedor, é devida a devolução em dobro das arras, nos termos do art. 418 do Código Civil.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417, 418 e 475; CPC, arts. 85, §§ 2º e 3º, e 405. Jurisprudência relevante citada: TJSC, ApCiv 5000552-88.2020.8.24.0015, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Rel. p/ acórdão Davidson Jahn Mello, j. 16.10.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 03 de dezembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6993853v7 e do código CRC 1b930758. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 03/12/2025, às 17:17:46     0307320-68.2017.8.24.0008 6993853 .V7 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 02/12/2025 A 10/12/2025 Apelação Nº 0307320-68.2017.8.24.0008/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ALEXANDRE REYNALDO DE OLIVEIRA GRAZIOTIN Certifico que este processo foi incluído como item 91 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 17/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 02/12/2025 às 00:00 e encerrada em 03/12/2025 às 15:14. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas