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AGRAVO – Documento:6986382 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0307504-94.2018.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER RELATÓRIO Aeon Incorporação Imobiliária Ltda. interpôs Apelação (evento 157, APELAÇÃO1) contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Joinville nos autos da ação de exigir contas proposta por O. R. Z. em face da ora Apelante, cuja parte dispositiva restou vazada nos seguintes termos: Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, HOMOLOGO as contas apresentadas no laudo pericial do evento 113, LAUDO1 e, por via de consequência, CONDENO a ré AEON INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.a pagar em favor de O. R. Z. a quantia de R$ 763.014,21 (setecentos e sessenta e três mil quatorze reais e vinte e um centavos), com correção monetária pelo INPC da data do cálculo (23/08/2023) e juros morató...

(TJSC; Processo nº 0307504-94.2018.8.24.0038; Recurso: Agravo; Relator: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6986382 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0307504-94.2018.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER RELATÓRIO Aeon Incorporação Imobiliária Ltda. interpôs Apelação (evento 157, APELAÇÃO1) contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Joinville nos autos da ação de exigir contas proposta por O. R. Z. em face da ora Apelante, cuja parte dispositiva restou vazada nos seguintes termos: Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, HOMOLOGO as contas apresentadas no laudo pericial do evento 113, LAUDO1 e, por via de consequência, CONDENO a ré AEON INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.a pagar em favor de O. R. Z. a quantia de R$ 763.014,21 (setecentos e sessenta e três mil quatorze reais e vinte e um centavos), com correção monetária pelo INPC da data do cálculo (23/08/2023) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a intimação da conta (29/09/2023), cujos índices incidem até 01/09/2024, data em que se iniciou a produção dos efeitos da nova redação dos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, momento a partir do qual prevalecerão os novos parâmetros ali estabelecidos, é dizer, correção pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios de sucumbencia em favor dos procuradores da parte ativa, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (artigo 85, § 2º, CPC). P. R. I. Transitada em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. (evento 149, SENT1). Nas razões recursais, a Apelante aduziu, em síntese, que: (a) "o laudo pericial apresenta imprecisões, incorreções, e até mesmo interpretações, que acabaram gerando um débito que não existe a ser pago pela Recorrente em favor do Recorrido"; (b) "o lucro apontado pelo Sr. Perito, não condiz com a realidade, uma vez que ele não considerou, e não deduziu das receitas auferidas pelo empreendimento, os valores referentes as comissões dos corretores de imóveis (4%), bem como os tributos e as contribuições incidentes sobre o empreendimento (PIS; COFINS; CSLL e IRPJ), conforme previsto na cláusula décima do contrato de constituição da SCP, observado ainda que a SCP era tributado pelo Lucro Presumido"; (c) "A dedução da comissão relativa as vendas realizadas era uma obrigação contratual, prevista em contrato, assim como os tributos incidentes sobre o empreendimento e SCP, não podem ser desconsiderados, sob pena de enriquecimento ilícito do Recorrido"; (d) "O valor de R$ 1.036.190,43 de despesas foram comprovados nos autos, e ainda assim o Sr. Perito não deduziu referidos valores, tendo assim gerado um lucro fictício no laudo pericial, o que implica na distribuição de lucro indevido ao Recorrido, o que não pode prevalecer"; (e) "A afirmação constante na sentença de que a impugnação formulada pela ora Recorrente foi genérica não pode prevalecer, devendo ser observado que os documentos juntados aos autos comprovam o pagamento de R$ 1.036.190,43 a título de comissões e dos tributos incidentes no empreendimento"; (f) "Conforme demonstrado o lucro do empreendimento é na verdade de R$ 2.574.134,68 (dois milhões, quinhentos e setenta e quatro mil, cento e trinta e quatro reais e sessenta e oito centavos), e não de R$ 3.610.325,11 (três milhões, seiscentos e dez mil, trezentos e vinte e cinco reais e onze centavos), como apontado pelo Sr. Perito"; (g) "No que diz respeito a integralização deficitária realizada pelo Recorrido, mais uma vez conforme restou demonstrado nos autos, o Sr. Perito incorreu em erro, o que acabou gerando um resultado no laudo pericial que não condiz com a realidade"; (h) "conforme ficou demonstrado nos autos, o Recorrido somente integralizou R$ 343.598,06 (trezentos e quarenta e três mil, quinhentos e noventa e oito reais e seis centavos), ou seja, ele integralizou 4,335% das despesas consideradas pelo Sr. Perito, em seu laudo pericia"; (i) "o Recorrido integralizou somente o capital de R$ 343.598,06 (trezentos e quarenta e três mil, quinhentos e noventa e oito reais e seis centavos), enquanto que o custo total do empreendimento (correto) foi de R$ 8.961.776,55 (oito milhões novecentos e sessenta e um mil, setecentos e setenta e seis reais e cinquenta e cinco centavos), o que corresponderia a algo em torno de 3,83% do capital investido"; (j) "o valor do lucro a ele devido, deve ficar limitado a 4,33%, sob pena de enriquecimento ilícito"; (k) "fica claro que o Recorrido não integralizou o valor total devido, para que lhe fosse assegurado o direito de receber o lucro correspondente a 10% do empreendimento, mas, mesmo assim o Sr. Perito considerou que o lucro devido a ele deve ser ainda assim superior a 10%, o que não pode prevalecer"; (l) "o Sr. Perito, atualizou/corrigiu pela variação do CUB o valor investido pelo Recorrido no empreendimento, em total afronta ao previsto no contrato firmado entre as partes"; (m) "o capital investido pelo Recorrido deveria ser corrigido, o mesmo deveria ocorrer com o capital investido pela Recorrente, o que também impactaria na distribuição dos lucros, o que por si só demonstra as ilegalidades e incorreções do laudo pericial, que foi indevidamente homologado pelo juízo de primeiro grau"; (n) "o Sr. Perito, para justificar a atualização do valor investido pelo Recorrido, pela variação do CUB, ele se valeu do disposto na cláusula oitava do contrato da SCP, contudo, a referida cláusula somente dizia respeito aos casos de liquidação e dissolução da sociedade, conforme os itens previstos na Cláusula 7ª, ou seja, por morte de qualquer dos sócios, por vontade dos sócios, por atraso nas obras, superior a 12 meses, por inadimplência do sócio investidor ou pela inadimplência do sócio ostensivo"; (o) "O valor investido pelo Recorrido somente seria devolvido a ele de forma reajustada, conforme o disposto na cláusula 8ª, se configurada algumas das situações previstas na cláusula 7ª, o que não ocorreu no presente caso"; (p) "A atualização do valor investido pelo Recorrido, pelo CUB, não encontra amparo no contrato firmado entre as partes, e ao juiz validar essa situação, ele está beneficiando o Recorrido, em total arrepio ao contrato firmado por ele com a Recorrente"; (q) "o Sr. Perito, de forma indevida atualizou o valor do capital investido pelo Recorrido, pela variação do CUB até agosto/2023, o que não tinha previsão contratual, contudo, ele não considerou também a variação do CUB o pagamento realizado pela Recorrente ao Recorrido, no valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais) na época própria"; (r) "Ainda que houvesse previsão de correção do capital investido pelo Recorrido, o que fazemos somente a título de argumentação, e não havia referida previsão que fique claro, razão pela qual o valor do capital investido não pode ser corrigido pelo CUB, o Sr. Perito, por um critério de justiça e de equilíbrio entre as partes, deveria ter então atualizado o valor pago pela Recorrente ao Recorrido, ou seja, deveria também ter atualizado o valor de R$ 430.000,00, que foram reconhecidos como pagos pelo Recorrido"; (s) "O Sr. Perito, usou dois pesos e duas medidas, ao elaborar o laudo pericial, ao tratar de forma diversa a obrigação de reajustar ou atualizar o capital investido pelo Recorrido até agosto/2023, e não reajustar ou atualizar o valor pago pela Recorrente em setembro/2017 até agosto/2023"; (t) "o valor devido ao Recorrido é de R$ 111.460,03 (a título de lucros) e R$ 343.598,06 (do capital investido – sem correção pelo CUB), o que totalizava a importância de R$ 455.186,79 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil, cento e oitenta e seis reais e setenta e nove centavos)"; (u) "deverá ser deduzido o valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), que a Recorrente pagou ao Recorrido, com a entrega de um apto e vaga de garagem"; e (v) "o valor devido ao Recorrido é de R$ 25.186,79 (vinte e cinco mil, cento e oitenta e seis reais e setenta e nove centavos), correspondente ao saldo dos lucro e da restituição do capital aportado, não podendo prevalecer o valor de R$ 763.014,21 indicado no laudo pericial, uma vez que referido valor é fruto dos equívocos cometidos pelo Sr. Perito, que teve o laudo pericial homologado de forma equivocada pelo juízo de 1º grau". Empós vertidas as contrarrazões (evento 164, CONTRAZAP1), os autos ascenderam a este grau de jurisdição e foram distribuídos a esta relatoria pela prevenção decorrente do Agravo de Instrumento n. 5019176-36.2020.8.24.0000/TJSC. É o necessário escorço. VOTO Uma vez preenchidos os requisitos de admissibilidade, o Recurso é conhecido. 1 Do Inconformismo 1.1 Da dedução de valores atinentes a comissão de corretores e tributos incidentes sobre o empreendimento Aduz a Apelante, em suma, que o laudo pericial não considerou os valores despendidos com a comissão de corretores, na monta de 4% (quatro por cento), e com tributos e contribuições (PIS, COFINS, CSLL e IRPJ). Nesse sentido, verberou que tais despesas equivaleram a R$ 1.036.190,43 (um milhão, trinta e seis mil cento e noventa reais e quarenta e três centavos), de modo que o lucro real com o empreendimento teria sido R$ 2.574.134,68 (dois milhões, quinhentos e setenta e quatro mil cento e trinta e quatro reais e sessenta e oito centavos) e não de R$ 3.610.325,11 (três milhões, seiscentos e dez mil trezentos e vinte e cinco reais e onze centavos), como apontou o expert. Razão, no entanto, não lhe assiste. Isso porque o perito deduziu das receitas, que totalizaram R$ 11.535.911,23 (onze milhões, quinhentos e trinta e cinco mil novecentos e onze reais e vinte e três centavos), todas as despesas comprovadas nos autos, que perfizeram a monta de R$ 7.925.586,12. Vejamos: (evento 113, CALC61). Especificamente em relação ao comissionamento dos corretores imobiliários e os gastos com tributos, o Expert esclareceu que tais despesas foram contabilizadas no item "DESP. CFE. RELATÓRIO", nos seguintes termos: (evento 127, LAUDO1, fl. 3). (evento 127, LAUDO1, fl. 4). Logo, uma vez que a perícia já considerou os valores referentes a comissões de corretores imobiliários e gastos com tributos, a pretensão recursal não merece acolhimento no ponto. 1.2 Da integralização deficitária das cotas sociais Sustenta a Recorrente, em resumo, que o Apelado integralizou o valor equivalente a apenas 4,335% do custo do empreendimento, de modo que o lucro a que tem direito deve ser limitado a esse percentual, sob pena de enriquecimento ilícito. Melhor sorte não lhe assiste. A respeito do dever de integralização e do lucro cabível ao sócio investidor - ora Recorrido - o negócio jurídico celebrado entre os contendores estabelece o seguinte: (evento 1, INF5) (evento 1, INF6). Com efeito, consoante apontou o Expert, ambos os sócios não integralizaram a totalidade do capital pactuado, na medida em que o custo do investimento foi amortizado pela venta antecipada das unidades imobiliárias, de modo que não houve a necessidade de maior aporte pelo sócios. Vejamos: (evento 113, LAUDO1, fls. 7-8). Ademais, o Demandante efetivamente integralizou o montante inicial de R$ 31.850,00 (trinta e um mil, oitocentos e cinquenta reais), atinente ao percentual de 10% (dez por cento) do custo já existente anteriormente ao contrato, referente a parte do terreno, projetos, taxas e incorporação imobiliária, de modo que cumpriu a obrigação que lhe cabia por força da supra transcrita cláusula quinta do contrato. Logo, faz jus ao percentual de lucro a que alude o parágrafo único da cláusula quinta da avença. Sob outro aspecto, nota-se que o valor integralizado pelo Requerente na importância de de R$ 343.598,06  (trezentos e quarenta e três mil quinhentos e noventa e oito reais e seis centavos) equivaleu ao percentual de 11,02% do capital efetivamente integralizado pelos sócios, de modo que não subsiste o argumento no sentido de reduzir o percentual contratual do lucro devido ao Autor.  De mais a mais, como bem pontuou o Juízo de origem: Ora, como não houve maior integralização de capital por ambas as partes, a diminuição nos lucros de apenas um dos sócios traria evidente desequilíbrio contratual, já que um dos investidores lucraria percentual maior, de forma injustificada. Havendo um superávit no empreendimento, justo que ambas as partes sejam dele beneficiadas, não podendo ser imputada apenas ao autor a obrigação de integralizar montante desnecessário para a conclusão das obras. (evento 149, SENT1) Portanto, é de rigor a manutenção da sentença no ponto. 1.3 Da atualização do capital integralizado Ventila a Recorrente que é indevida a atualização do capital integralizado pelo autor pelo indexador CUB/SC (Custo Unitário Básico). Novamente sem razão. Isso porque o CUB/SC foi indexador expressamente pactuado entre as partes. Vejamos: (evento 1, INF6). Além disso, consoante apontado pelo laudo pericial, os lucros auferidos com a venda de unidades imobiliárias foram contabilizados pela variação do CUB/SC, de modo que é descabida a alegação recursal no sentido de que tal indexador seria limitado às hipóteses de falecimento ou inadimplência de qualquer dos sócios, ou atraso das obras. Dessarte, a decisão deve ser mantida no ponto. 1.4 Da atualização do valor correspondente à dação em pagamento Alega a Apelante que o valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais) referente à dação de pagamento de unidade imobiliária em favor do Autor não foi atualizado pelo Expert pelo indexador CUB/SC.  Sem embargo, a respeito do tema, o Perito esclareceu que: (evento 113, LAUDO1, fl. 11). Portanto, como os valores de todas as unidades imobiliárias foram atualizados pelo CUB/SC, inclusive o imóvel que foi objeto de dação em pagamento em favor do Demandante, a tese recursal não merece guarida. Desse modo, é de rigor a manutenção da sentença. 2 Dos honorários recursais Tendo em vista que no caso vertente houve condenação ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais na decisão recorrida e o desprovimento do Recurso, imperativo se mostra o arbitramento do estipêndio recursal em favor dos Causídicos do Recorrido, nos moldes do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. A respeito do tema, o enunciado n. 52 da Súmula deste Areópago dispõe: "É cabível a majoração dos honorários recursais anteriormente fixados, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ainda que não sejam apresentadas contrarrazões ao recurso interposto ou que não seja realizado trabalho adicional em segundo grau". Considerando os critérios objetivos delineados no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, bem como sopesando a apresentação das contrarrazões, fixo o estipêndio recursal dos Procuradores do Recorrido em 3% (três por cento) do valor da condenação - critério irrecorrido adotado no decisório de origem. Para que não reste qualquer dúvida, saliento que esse percentual deverá ser aditado ao estipêndio já fixado pelo Juízo a quo. É o quanto basta. Ante o exposto, voto por negar provimento ao Recurso, bem como fixar os honorários recursais, nos balizamentos suso vazados. assinado por JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6986382v56 e do código CRC e9b6e6f7. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER Data e Hora: 02/12/2025, às 17:24:55     0307504-94.2018.8.24.0038 6986382 .V56 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:27:00. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6986383 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0307504-94.2018.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER EMENTA apelação cível. ação de exigir contas. segunda fase. contrato de constituição de sociedade em conta de participação. sentença que homologou o laudo pericial e declarou a existência de crédito em proveito do autor. inconformismo da requerida. verberação de que a perícia desconsiderou no cômputo do lucro do empreendimento gastos referentes a comissões de corretores imobiliários e a tributos despendidos pela sociedade. insubsistência. despesas comprovadas no feito que foram devidamente contabilizadas pelo expert. sentença mantida no ponto. pretensão de limitação dos lucros devidos ao autor. argumentação consubstanciada em integralização deficitária do capital. rejeição. Demandante que efetivamente desembolsou o numerário equivalente a 10% (dez por cento) dos custos primevos, fazendo jus ao mesmo percentual do lucro, nos termos do negócio jurídico entabulado entre os contendores. venda antecipada das unidades imobiliárias que possibilitou a amortização do investimento sem necessidade de maior aporte pelos sócios, possibilitando que ambos integralizassem valores inferiores ao inicialmente estipulado. prestações contratuais equilibradas. pretensão rechaçadada. almejado afastamento do CUB/SC (Custo Unitário Básico) como indexador da correção monetária. insubsistência. índice expressamente pactuado entre os litigantes. superavit auferido com a venda de unidades imobiliárias, ainda, que foi contabilizado pela variação do CUB/SC. rejeição forçosa.  tese subsidiária no sentido de que o valor da unidade imobiliária recebido pelo autor como dação em pagamento deveria ser também atualizado pelo CUB/SC (Custo Unitário Básico). vistor que esclareceu que o índice foi aplicado na quantificação do bem. decisório manutenido.  recurso desprovido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Câmara de Direito Comercial do decidiu, por unanimidade, negar provimento ao Recurso, bem como fixar os honorários recursais, nos balizamentos suso vazados, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 02 de dezembro de 2025. assinado por JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER, Desembargador Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6986383v19 e do código CRC d8787cb4. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER Data e Hora: 02/12/2025, às 17:24:55     0307504-94.2018.8.24.0038 6986383 .V19 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:27:00. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 02/12/2025 Apelação Nº 0307504-94.2018.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER PRESIDENTE: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER PROCURADOR(A): MURILO CASEMIRO MATTOS Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 02/12/2025, na sequência 148, disponibilizada no DJe de 17/11/2025. Certifico que a 4ª Câmara de Direito Comercial, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 4ª CÂMARA DE DIREITO COMERCIAL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, BEM COMO FIXAR OS HONORÁRIOS RECURSAIS, NOS BALIZAMENTOS SUSO VAZADOS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER Votante: Desembargador JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER Votante: Desembargador TULIO PINHEIRO Votante: Desembargador Substituto SILVIO FRANCO LARISSA DA SILVA CABRAL Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:27:00. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas