Decisão 0309032-29.2018.8.24.0018

Documento:6880743 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0309032-29.2018.8.24.0018/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES RELATÓRIO Para retratar o desenvolvimento processual, adota-se o relatório da sentença: C. J. C. aforou(aram) AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER contra D. P., já qualificado(s). Em sua petição inicial (ev(s). 01, doc(s). 01), alegou(aram): 1) em 02-06-2010, adquiriu do réu uma sala comercial cujo imóvel está matriculado sob n. 24.884; 2) foram pagos R$50.000,00 à vista, no ato de assinatura do contrato; 3) contudo, não houve a outorga da escritura pública por parte do réu. Requereu(ram): 1) a condenação da parte ré para que lhe transfira a propriedade do imóvel matriculado sob n. 24.884; 2) alternativamente, a determinação ao registro imobiliário para que pratique o ato; 3) o parcelamento das custas iniciais; 4) a condenação da parte ré ao pagamento das verbas sucumbenciais; 5) a produção de provas. [...] Houve emenda à petição inicial (ev(s). 10), por meio da qual (o)(a)(s) autor(a)(es) C. J. C.: 1) comprovou o recolhimento do preparo; 2) requereu a juntada de documento; 3) requereu a retificação do pedido de modo a postular a determinação ao réu para que lhe transfira a propriedade do imóvel "sala comercial nº 03, localizada no pavimento térreo do Condomínio Edifício Barcelona, situado na Rua Lauro Muller, registrado sob a matricula nº. 24.884, no registro de imóveis da comarca de Chapecó, SC". [...] O(a)(s) réu(ré)(s) D. P. apresentou(aram) contestação (ev(s). 15). Aduziu(ram): 1) as partes firmaram contrato de compra e venda da sala comercial; 2) o pagamento pelo imóvel não ocorreu; 3) o autor e as testemunhas do contrato trabalhavam juntos e, mediante ardil, informaram que pagariam R$67.000,00 pela sala comercial, mediante a entrega de R$60.000,00 no ato e mais R$7.000,00 em 30 dias; 4) ato contínuo, um intermediador trouxe o instrumento contratual no qual constava o valor de R$50.000,00 como preço; 5) questionada, essa pessoa disse que se tratava de necessidade para informar ao órgão fiscal; 6) não obstante faltar dinheiro a pagar, no contrato era mencionado que o preço estava quitado; 7) lhe foram oferecidas duas cártulas como garantia do valor pendente, as quais não foram quitadas; 8) foi ameaçado fisicamente quando passou a cobrar o demandante, o intermediador e o pai deste, razão pela qual foi instaurado procedimento criminal; 9) o processo deve ser extinto sem julgamento do mérito porque o demandante não cumpriu integral e tempestivamente a determinação de emenda à petição inicial; 10) a petição inicial é inepta porque lhe faltam pedidos e documentos essenciais; 11) é necessária a formação de litisconsórcio passivo necessário, pois é casado pelo regime de comunhão parcial de bens com E. T. C.; 12) o contrato é nulo porque não houve a concordância da sua esposa. Requereu(ram): 1) o acolhimento das preliminares arguidas; 2) a intimação da parte autora para promover o litisconsórcio passivo necessário; 3) a improcedência dos pedidos iniciais; 4) a produção de provas. O(a)(s) autor(a)(es) C. J. C. apresentou(aram) réplica à contestação (ev(s). 17). Requereu(ram): 1) a juntada de documentos; 2) a inclusão dos cônjuges das partes autora e ré nos polos ativo e passivo, respectivamente; 3) a produção de prova testemunhal. No(a) decisão ao ev(s). 23, foi(ram): 1) indeferido o pedido de extinção do processo por inépcia da petição inicial ou por intempestividade da petição de emenda; 2) determinado à parte autora: a) a inclusão de E. T. C. no polo passivo, mediante a sua completa qualificação; b) a inclusão de L. M. C. no polo ativo, mediante a sua completa qualificação; 3) determinada a citação do(a)(s) referenciado(a)(s) litisconsorte(s) passivo para integrar relação processual; 4) deferido o prazo de 15 dias para que a parte ré manifeste-se a respeito do(s) documento(s) 32-44 ao ev. 17. Houve emenda à petição inicial (ev(s). 29), por meio da qual (o)(a)(s) autor(a)(es) C. J. C. requereu(ram): 1) a inclusão de Leda de Mello Czarnobai no polo ativo da demanda; 2) a inclusão de E. T. C. no polo passivo da demanda; 3) a juntada de documento de identificação de Leda de Mello Czarnobai. [...] O(a)(s) réu(ré)(s) E. T. C. apresentou(aram) contestação (ev(s). 43). Aduziu(ram): 1) o pagamento pelo imóvel não ocorreu; 2) o autor e as testemunhas do contrato trabalhavam juntos e, mediante ardil, informaram que pagariam R$67.000,00 pela sala comercial, mediante a entrega de R$60.000,00 no ato e mais R$7.000,00 em 30 dias; 3) o réu D. P. aceitou a proposta; 4) um intermediador trouxe o instrumento contratual no qual constava o valor de R$50.000,00 como preço; 5) questionada, essa pessoa disse que se tratava de necessidade para informar ao órgão fiscal; 6) foram oferecidas duas cártulas como garantia do valor pendente, as quais não foram quitadas; 7) os cheques repassados para pagamento do imóvel, foram emitidos por Rodrigo Bender; 8) o réu D. P. foi ameaçado fisicamente quando passou a cobrar o demandante, o intermediador e o pai deste, razão pela qual foi instaurado procedimento criminal; 9) não assinou o contrato, pois não consentiu com o negócio firmado; 10) não tem comprovante de pagamento do valor pactuado; 11) o contrato é nulo porque não houve a sua concordância. Requereu(ram): 1) a produção de provas; 2) a improcedência dos pedidos iniciais; 3) a extinção do feito; 4) a improcedência do pedido de sua condenação ao cumprimento da obrigação, visto que não assinou o contrato; 5) a condenação da parte autora ao pagamento das verbas sucumbenciais; 6) o afastamento da pretensão de cobrança de multa contratual. [...] Decorreu o prazo sem manifestação da parte autora (ev(s). 48). [...] Na audiência ao(à)(s) ev(s). 97, foi(ram): 1) declarada não alcançada a conciliação; 2) tomado o depoimento pessoal da(s) parte(s) autora; 3) produzido prova oral; 4) deferido prazo para apresentação de alegações finais. A parte ré requereu a juntada de documentos (ev(s). 98). O(a)(s) autor(a)(s) (ev(s). 104), em suas alegações finais, requereu(ram) a juntada de documentos. O(a)(s) réu(ré)(s) (ev(s). 105), em suas alegações finais, requereu(ram): 1) o desentranhamento dos documentos juntados pela parte autora; 2) a improcedência dos pedidos iniciais. (evento 107, SENT1) O juízo de origem acolheu o pedido, nos seguintes termos: Por todo o exposto: I) com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE o pedido para DETERMINAR à parte ré que, no prazo de 90 dias, transfira à parte autora a propriedade da fração imobiliária descrita na cláusula I do contrato ao ev. 01, doc. 04, sob pena de multa diária de R$5.000,00 até o limite de R$50.000,00; [...]. Inconformados, os réus interpuseram apelação, alegando que: a) é inadmissível obrigar quem não tomou parte do contrato a cumpri-lo; b) o direito do promitente comprador de imóvel é real e, portanto, é imprescindível o consentimento expresso do cônjuge do vendedor no contrato; c) é vedada a alienação da coisa comum por apenas um dos condôminos; d) apesar do disposto no contrato, foi combinado o pagamento de R$ 67.000,00, e não R$ 50.000,00; e) por conhecer o intermediador do negócio (Rodrigo Bender), aceitou os cheques como garantia de pagamento; f) os cheques não foram compensados; g) o autor reconheceu que o dinheiro não lhes foi diretamente entregue, mas, sim, ao intermediador, apesar de não ter exigido recibo; h) não fez negócios paralelos com Florentino Bender. Com base nesses argumentos, requereu o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido formulado na inicial (evento 116, APELAÇÃO1). Foram apresentadas contrarrazões (evento 124, CONTRAZAP1). É o relatório. VOTO 1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Estão presentes os pressupostos de admissibilidade: cabimento, legitimidade, interesse recursal, tempestividade e regularidade formal. O preparo foi devidamente recolhido. 2. JUÍZO DE MÉRITO Superada a análise de admissibilidade, examina-se o mérito recursal. Após análise dos autos, conclui-se que a apelação deve ser parcialmente provida. 2.1 Outorga uxória em compromisso de compra e venda Segundo o Código Civil (CC), "Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive" (art. 463, caput). O compromisso de compra e venda de imóvel não registrado na matrícula, como fizeram D. P. e C. J. C. no presente caso (evento 10, DOC16; evento 15, DOC23), é um contrato preliminar com efeitos obrigacionais entre as partes, gerando obrigação de fazer o contrato definitivo (Segundo Flávio Tartuce, Manual de Direito Civil, 8. ed. São Paulo: Método, 2018, p. 1198). Em outras palavras, o compromisso de compra e venda de imóvel não configura compra e venda propriamente dita, mas apenas promessa de celebração do contrato definitivo, como o nome indica. Por essa razão, por não haver alienação de imóvel, a autorização prevista no art. 1.647, I, do CC não é obrigatória, conforme orientação jurisprudencial do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0309032-29.2018.8.24.0018/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA UXÓRIA. NATUREZA OBRIGACIONAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PAGAMENTO A INTERMEDIADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de obrigação de fazer ajuizada pelo promitente comprador contra o promitente vendedor para exigir a outorga de escritura pública de sala comercial, alegando pagamento de R$50.000,00 à vista. 2. O promitente vendedor contestou, alegando ausência de pagamento integral, nulidade do contrato por falta de outorga uxória de sua esposa e inépcia da inicial. A esposa do promitente vendedor foi incluída no polo passivo e contestou, alegando não ter assinado o contrato e que o pagamento não ocorreu. 3. A sentença de origem julgou totalmente procedente o pedido, determinando a transferência da propriedade. 4. Os réus interpuseram apelação, reiterando a ausência de outorga uxória, a exceção do contrato não cumprido e a nulidade do negócio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de outorga uxória do cônjuge do promitente vendedor invalida o compromisso de compra e venda de imóvel não registrado, e se a obrigação pode ser imposta ao cônjuge que não anuiu; e (ii) verificar se a exceção do contrato não cumprido se sustenta, considerando o pagamento realizado ao intermediador e o preço pactuado. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O compromisso de compra e venda de imóvel não registrado possui natureza obrigacional, não exigindo outorga uxória para sua validade. 7. A inclusão do direito do promitente comprador como direito real ocorre apenas com o registro do instrumento na matrícula do imóvel (art. 1.417 do CC). 8. Pelo princípio da relatividade contratual, a obrigação de fazer não pode ser imposta ao cônjuge do promitente vendedor que não assinou o contrato. 9. Caso o promitente vendedor não obtenha a anuência do cônjuge para a outorga da escritura definitiva, a obrigação pode ser convertida em perdas e danos (art. 465 do CC). 10. O pagamento de R$ 50.000,00 foi comprovado pelo contrato e por depoimentos, tendo sido entregue ao intermediador que agia com autorização do promitente vendedor, validando o adimplemento (art. 308 do CC). 11. A tese de que o preço seria de R$ 67.000,00 não foi corroborada por provas, e eventuais negociações paralelas entre o intermediador e o promitente vendedor não afetam o adimplemento do promitente comprador. 12. A exceção do contrato não cumprido não se sustenta, cabendo ao promitente vendedor, se for o caso, direcionar suas pretensões contra o intermediador. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido formulado contra a segunda apelante. Tese de julgamento: "Em compromisso de compra e venda de imóvel não registrado, a ausência de outorga uxória não invalida o contrato, mas a obrigação de fazer não se estende ao cônjuge que não anuiu." _______________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 308; CC, art. 463, caput; CC, art. 465; CC, art. 476; CC, art. 1.225, VII; CC, art. 1.417; CC, art. 1.647, I; CPC, art. 82, § 2º; CPC, art. 85, § 2º; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.972.695/PI, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 31-3-2025; STJ, Súmula n. 14; STJ, Tema 1.059. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer da apelação e provê-la parcialmente, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por GIANCARLO BREMER NONES, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6880744v4 e do código CRC 94edf2fb. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GIANCARLO BREMER NONES Data e Hora: 04/11/2025, às 19:21:10 0309032-29.2018.8.24.0018 6880744 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:04. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 04/11/2025 A 11/11/2025 Apelação Nº 0309032-29.2018.8.24.0018/SC RELATOR: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): CARLOS HENRIQUE FERNANDES Certifico que este processo foi incluído como item 4 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 15/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 04/11/2025 às 00:00 e encerrada em 04/11/2025 às 19:26. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DA APELAÇÃO E PROVÊ-LA PARCIALMENTE. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:04. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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