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RECURSO – Documento:7258796 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5000771-91.2021.8.24.0007/SC DESPACHO/DECISÃO SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal (evento 41, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 9, ACOR2): APELAÇÃO CÍVEL.  AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MAGISTRADA A QUO QUE EXPÔS AS RAZÕES PELAS QUAIS NÃO ACOLHEU O PEDIDO INICIAL. INSATISFAÇÃO  QUE NÃO SE AMOLDA A ALEGADA FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. PREFACIAL AFASTADA.  

(TJSC; Processo nº 5000771-91.2021.8.24.0007; Recurso: RECURSO; Relator: ; Órgão julgador: Turma, j. em 30-4-2025).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7258796 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5000771-91.2021.8.24.0007/SC DESPACHO/DECISÃO SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal (evento 41, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 2ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 9, ACOR2): APELAÇÃO CÍVEL.  AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MAGISTRADA A QUO QUE EXPÔS AS RAZÕES PELAS QUAIS NÃO ACOLHEU O PEDIDO INICIAL. INSATISFAÇÃO  QUE NÃO SE AMOLDA A ALEGADA FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. PREFACIAL AFASTADA.   AVENTADA IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAÇÃO DA CULPA PELA RESCISÃO À RECORRENTE. INSUBSISTÊNCIA. ULTRAPASSADO O PRAZO PARA ATENDIMENTO DA SOLICITAÇÃO, COM EFETIVOS REPAROS DOS PROBLEMAS ESTRUTURAIS APONTADOS EM NOTIFICAÇÃO, APLICA-SE A PREVISÃO DO ART. 20 DO CDC, A QUAL CONFERE AO CONSUMIDOR O DIREITO DE OPTAR PELA RESCISÃO DO CONTRATO, COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ADEMAIS, REVISÃO OU MODIFICAÇÃO QUE É DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE CUMULAÇÃO LÍCITA DE ENCARGOS RESCISÓRIOS. CONTRATO QUE ESTIPULOU CLÁUSULA PENAL EM VALOR ENTRE ENTRE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) E 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR COMPROVADAMENTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR, ALÉM DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR TOTAL DO CONTRATO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E 4% (QUATRO POR CENTO) DO TOTAL DO CONTRATO POR DESPESAS IMPOSTOS. INVIABILIDADE. BIS IN IDEM CONFIGURADO. EVENTO FÁTICO COM INCIDÊNCIA DE TRÊS ESPÉCIES DE CLÁUSULAS PENAIS COMPENSATÓRIAS. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. MANUTENÇÃO DA MULTA DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. PRETENDIDA A INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC. REJEIÇÃO. JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS E CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC, CONFORME PROVIMENTO N. 13/95 DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DESTA CORTE. SENTENÇA PROFERIDA ANTES DA VIGÊNCIA DA NOVA REDAÇÃO DO ARTIGO 406 DO CÓDIGO CIVIL (ALTERADA PELA LEI N. 14.905/2024). ERROS MATERIAIS AVENTADOS PELO REQUERIDO. PARCIAL SUBSISTÊNCIA. NECESSIDADE DE SE CONSTAR, NO DISPOSITIVO DO DECISUM ATACADO, A RESSALVA, QUANTO À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PELAS PARTES AUTORAS, DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SE EXTIPAR, DO REFERIDO DISPOSITIVO, A NULIDADE DA CLÁUSULA "V6", CONSIDERADA LEGÍTIMA PELO JUÍZO. DESNECESSIDADE DE REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, JÁ QUE DEVIDAMENTE FIXADOS NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS ANTE O PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (evento 30, ACOR2). Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente suscita afronta aos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, no que concerne à nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, diante da ausência de enfrentamento de argumentos relevantes capazes de infirmar a conclusão adotada. Sustenta que "a decisão colegiada se restringiu a uma equivocada suposição de que a defesa da Recorrente se baseava apenas na alegação de dificuldades financeiras dos Recorridos, ignorando a impugnação concreta aos vícios apontados e a demonstração da regularidade do empreendimento. Os Recorridos adquiriram lote de terreno, que não possuía nenhuma irregularidade, estava disponível para edificação, e cientes de que teriam que arcar com as penalidades pela desistência do negócio passaram a desenvolver narrativa de vícios nas áreas comuns a fim de imputar culpa à Recorrente. Ocorre que a existência de vícios nas áreas comuns já estava sendo discutida pela Recorrente com o Condomínio e jamais seria justificativa para rescisão contratual, ainda mais quando se tratava de vícios de baixa mosta" (p. 7).  Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz ofensa aos arts. 32, §2º, da Lei n. 4.591/1964; 421 e 421-A do Código Civil e 67-A, §12, da Lei n. 13.786/2018, no que tange à desconsideração do caráter irretratável do contrato e inadequação da rescisão por vícios construtivos mínimos. Argumenta que: "Ao manter a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com base em supostos vícios construtivos e atribuir à Recorrente a culpa exclusiva pela resolução, o Tribunal de origem afrontou diretamente dispositivos legais que consagram a irretratabilidade dos contratos imobiliários, a autonomia privada e a intervenção mínima do Cumprida a fase do art. 1.030, caput, do Código de Processo Civil. É o relatório. Considerando que a exigência de demonstração da relevância das questões federais, nos termos do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, ainda carece de regulamentação, e preenchidos os requisitos extrínsecos, passa-se à análise da admissibilidade recursal. Quanto à primeira controvérsia, o recurso excepcional não merece ser admitido. Em juízo preliminar de admissibilidade, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou adequadamente os pontos necessários à resolução da controvérsia, não se constatando, neste exame inicial, omissão, negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação. Dessa forma, a pretensão recursal, aparentemente, dirige-se ao reexame da matéria já apreciada. Ressalte-se que a Câmara analisou expressamente as teses da parte recorrente, concluindo que (evento 30, RELVOTO1): Alega que, "o único documento que embasou a sentença – um laudo de vistoria elaborado a pedido do condomínio (EV. 1 – OUT40), – não aponta qualquer de feito estrutural que comprometa a segurança da edificação ou inviabilize seu uso". Assim, não havendo vício insanável que interferia diretamente na fruição da unidade adquirida é inviável rescindir o presente contrato. Ademais, sustentam que os embargados não pagam nenhuma parcela desde janeiro de 2021, ou seja, estes é que deram motivo para rescisão - inadimplência.  Sobre a questão, no entanto,  o decisum foi claro: [...] Malgrado o contido nas razões de recurso, tem-se que a sentença deve ser mantida intacta, por seus próprios fundamentos. É que, do apelo interposto pela requerida, observa-se que a cerne da alegada impossibilidade de imputação da culpa à recorrente perfaz o fato de que as partes autoras não teriam condições financeiras de arcar com o restante das parcelas atinentes ao contrato, sendo este, segundo o apelante, fator suficiente para isentar-lhe de qualquer responsabilidade contratual.  Entretanto, tem-se que a culpa reconhecida em sentença é relativa aos defeitos estruturais e disparidades em relação à promessa de qualidade realizada no contrato, cuja fundamentação o apelante não fora capaz de infirmar.  Nesse caminhar, a despeito das alegações que refutam a ausência de conduta ilícita da SPE – Deltaville no que tange à disparidade de metragem do terreno, cogita-se possível ausência de interesse recursal da parte requerida neste tópico específico, porquanto fora expressamente reconhecida a decadência do direito de pleitear a rescisão com fundamento nesta circunstância (evento 101, SENT1): [...] Reconheço que a disparidade de metragem do terreno constitui vício aparente, que deve ser objeto de reclamação pelo consumidor perante a fornecedora no prazo de 90 (noventa) dias, após o qual ocorre a decadência, por aplicação do art. 26, II, do CDC. A pronta medição do terreno é medida de precaução que deve ser adotada pelo adquirente tão logo receba a unidade. Ademais, não há prova de que tenha ocorrido reclamação à requerida em razão da divergência de área, razão pela qual o prazo de decadência transcorreu integralmente antes do ajuizamento da presente demanda. Assim reconheço a decadência do direito de pleitear a rescisão, com fundamento nesta circunstância. [...] De outra banda, quanto aos vícios estruturais devidamente comprovados (evento 1, OUT40), em que pese aparentemente sanáveis, filia-se ao entendimento exarado na origem, segundo o qual ultrapassado o prazo para atendimento da solicitação, com efetivos reparos, aplica-se a previsão do art. 20 do CDC, a qual confere ao consumidor o direito de optar pela rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos, quando haja vício de qualidade que diminua o valor do bem. [...] Como se vê, a embargante suscita nova tese - de que os embargados é quem deram motivo para rescisão, vez que estão inadimplentes com as parcelas, desde janeiro de 2021 - com o único intuito de rediscutir a matéria. Isso porque, na decisão objurgada, já restou analisada a tese de que os embargados só pediram a rescisão contratual, pois não teriam condições financeiras para arcar com os pagamentos. Concluindo este Colegiado que, o que motivou a rescisão "foi os defeitos estruturais e disparidades em relação à promessa de qualidade realizada no contrato".  Concluindo ainda, que independente de os vívios serem (in)sanáveis, decorrido "o prazo para atendimento da solicitação, com efetivos reparos, aplica-se a previsão do art. 20 do CDC, a qual confere ao consumidor o direito de optar pela rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos, quando haja vício de qualidade que diminua o valor do bem".  Não havendo, portanto, qualquer omissão a ser sanada no referido ponto. Segundo o entendimento da Corte Superior, "inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem se manifesta de modo fundamentado acerca das questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, porquanto julgamento desfavorável ao interesse da parte não se confunde com negativa ou ausência de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 2.768.634/GO, rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, j. em 30-4-2025). Quanto à segunda controvérsia, a admissão do apelo especial pela alínea "a" do permissivo constitucional esbarra no veto da Súmula 7 do STJ, pois o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória. Acerca da questão em análise, a Câmara se manifestou nos seguintes termos (evento 9, RELVOTO1, grifou-se): Malgrado o contido nas razões de recurso, tem-se que a sentença deve ser mantida intacta, por seus próprios fundamentos. É que, do apelo interposto pela requerida, observa-se que a cerne da alegada impossibilidade de imputação da culpa à recorrente perfaz o fato de que as partes autoras não teriam condições financeiras de arcar com o restante das parcelas atinentes ao contrato, sendo este, segundo o apelante, fator suficiente para isentar-lhe de qualquer responsabilidade contratual.  Entretanto, tem-se que a culpa reconhecida em sentença é relativa aos defeitos estruturais e disparidades em relação à promessa de qualidade realizada no contrato, cuja fundamentação o apelante não fora capaz de infirmar.  Nesse caminhar, a despeito das alegações que refutam a ausência de conduta ilícita da SPE – Deltaville no que tange à disparidade de metragem do terreno, cogita-se possível ausência de interesse recursal da parte requerida neste tópico específico, porquanto fora expressamente reconhecida a decadência do direito de pleitear a rescisão com fundamento nesta circunstância (evento 101, SENT1): [...] Reconheço que a disparidade de metragem do terreno constitui vício aparente, que deve ser objeto de reclamação pelo consumidor perante a fornecedora no prazo de 90 (noventa) dias, após o qual ocorre a decadência, por aplicação do art. 26, II, do CDC. A pronta medição do terreno é medida de precaução que deve ser adotada pelo adquirente tão logo receba a unidade. Ademais, não há prova de que tenha ocorrido reclamação à requerida em razão da divergência de área, razão pela qual o prazo de decadência transcorreu integralmente antes do ajuizamento da presente demanda. Assim reconheço a decadência do direito de pleitear a rescisão, com fundamento nesta circunstância. [...] De outra banda, quanto aos vícios estruturais devidamente comprovados (evento 1, OUT40), em que pese aparentemente sanáveis, filia-se ao entendimento exarado na origem, segundo o qual ultrapassado o prazo para atendimento da solicitação, com efetivos reparos, aplica-se a previsão do art. 20 do CDC, a qual confere ao consumidor o direito de optar pela rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos, quando haja vício de qualidade que diminua o valor do bem. Assim, vai improvido o recurso da parte requerida neste tópico, mantendo-se hígida a rescisão contratual por sua culpa, conforme devidamente declinado pelo togado a quo. [...]  A incidência da cláusula penal compensatória prevista no contrato de compra e venda firmado pelas partes possui fundamento no prejuízo suportado pelos vendedores em virtude do desfazimento do negócio por culpa da adquirente. Este entendimento foi sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Representativo de Controvérsia n.1300418/SC: [...] Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido (REsp n. 1300418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13-11-2013, grifou-se).  Aliás, como se sabe, a incidência da cláusula penal compensatória dispensa a comprovação do efetivo prejuízo com o desfazimento do negócio jurídico, justo que funciona como pré-fixação das perdas e danos. Com efeito, o art. 410 do Código Civil preconiza que "quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor". Assim, verifica-se que a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, dispensando, por isso, a comprovação do efetivo prejuízo com o desfazimento do negócio jurídico (art. 410 do CC). [...] A Corte da Cidadania tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos pela parte adquirente, com a finalidade de compensação dos danos advindos da resolução contratual por culpa desse. [...] No caso concreto, pactuou-se que a multa compensatória corresponderia ao valor entre 25% (vinte e cinco por cento) e 50% (cinquenta por cento) sobre o valor comprovadamente pago pelo promitente comprador, além de 10% (dez por cento) do valor total do contrato a título de honorários advocatícios e 4% (quatro por cento) do total do contrato por despesas impostos. Referido percentual foi reduzido pelo juízo a quo para somente 10% (dez por cento) sobre os valores quitados, com o consequente afastamento das penalidades remanescentes, em razão da abusividade. De fato, a cominação prevista na cláusula penal com três penalidades é manifestamente excessiva pois incidem três espécies de cláusulas penais compensatórias, todas fundamentadas nos prejuízos que a inexecução do contrato trouxe à promitente-vendedora/requerida. Vê-se que as previsões contratuais ressalvam, de antemão e de forma dissimulada, os prejuízos suportados pela requerida com a prematura rescisão do contrato, constituindo bis in dem e expondo o consumidor a obrigação iníqua (art. 51, V do CDC). Daí porque, "a estipulação de cláusulas penais baseadas no [mesmo] inadimplemento do pacto é vedada, porque resulta em bis in idem ao devedor" (TJSC, Apelação Cível n. 0307959-12.2015.8.24.0023, da Capital, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 11-04-2017). Além disso, a aplicação da cláusula resultaria em percentual de retenção acima limite estipulado pela jurisprudência.  A quantia de 10% dos valores pagos, além de razoável, é proporcional a ressarcir os prejuízos com a rescisão do contrato, razão pela qual se "afigura adequada a fixação da cláusula penal compensatória para o caso de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador em 10% sobre os valores pagos, pois essa quantia é hábil a suportar as despesas operacionais arcadas pela contrutora" (TJSC, Embargos Infringentes n. 2009.050998-3, de Blumenau, rel. Joel Figueira Júnior, Grupo de Câmaras de Direito Civil, j. 10-11-2010). [...] Por esses fundamentos, mantém-se a sentença no ponto, a fim de que a multa compensatória permaneça no percentual fixado, ou seja, em 10% (dez por cento) do montante comprovadamente pago pela compradora. Depreende-se do excerto transcrito que a conclusão da Câmara decorreu da apreciação dos fatos e provas carreados aos autos, de modo que eventual modificação demandaria, necessariamente, nova incursão nas circunstâncias fáticas da causa, providência incompatível com a Súmula 7 do STJ. Cumpre enfatizar que "o recurso especial não se destina ao rejulgamento da causa, mas à interpretação e uniformização da lei federal, não sendo terceira instância revisora" (AREsp n. 2.637.949/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, j. em 17-12-2024). Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial do evento 41, RECESPEC1. Intimem-se. assinado por JANICE GOULART GARCIA UBIALLI, 3° Vice-Presidente, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7258796v18 e do código CRC c451e671. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JANICE GOULART GARCIA UBIALLI Data e Hora: 09/01/2026, às 16:14:33     5000771-91.2021.8.24.0007 7258796 .V18 Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 21:36:34. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas