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RECURSO – DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO AUTORIZADA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente em parte ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade, declarando a rescisão contratual por culpa dos réus e determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é cabível a aplicação do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 em hipótese de rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se é devida a retenção de 25% dos valores pagos; (iii) saber se é válida a cláusula de retenção da comissão de corretagem; e (iv) saber a part...

(TJSC; Processo nº 5000797-23.2021.8.24.0126; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 03 de dezembro de 2025)

Documento:6470649 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5000797-23.2021.8.24.0126/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Itapoá. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório (evento 42, DOC1): C. I., qualificado nos autos, aforou ação de rescisão de contrato com indenização por danos materiais e morais contra ATHIVABRASIL Empreendimentos Imobiliários Ltda., WAN Comercialização S.A., WPA Gestão Ltda. e Laghetto Hotéis Ltda., todas qualificadas, na qual sustenta, em breve síntese, que em gozo das férias com a família visitou a cidade de Gramado - RS e em certo momento foi abordado por um grupo de pessoas, questionando-o acerca de sua renda e sobre o propósito de retornar à cidade. Em seguida, alega que questionaram se poderiam mostrar um produto em troca de um prêmio. Na ocasião, afirma, uma das pessoas chamou um táxi que o levou ao estabelecimento Hotel Laghetto Stilo Borges, onde se deparou com ambiente festivo e muitas pessoas, com comemoração nos atos de concretização do negócio de alguns presentes.  Alega que enfatizaram a alta lucratividade do negócio, uma vez que poderia utilizar a unidade, objeto do ajuste (apartamento), por alguns períodos convencionados e também auferir a renda decorrente da locação a terceiros, o que seria suficiente para cobrir os custos de aquisição e das despesas. Ato contínuo, narra que adquiriu a cota 04, da unidade 214B, do Hotel Laghetto Stilo Borges, no valor de R$ 82.918,00, sendo uma entrada de R$ 4.990,00, quatro parcelas de R$ 50,00 e mais 120 parcelas mensais de R$ 689,32. Na sequência comenta que as prestações são corrigidas pelo IGPM e acrescidas de juros, o que não foi informado na ocasião da venda. Afirma que efetuou pedido de distrato diante da negativa de revisão dos encargos e assevera que há cobrança de condomínio e outras taxas relativas ao distrato, configurando "enorme perda", sendo que nem sequer iniciou o período que lhe garante a fruição do bem.  Especificou os valores que seriam retidos na hipótese de distrato, bem como a quantia que já pagou. Discorre, ainda, sobre a existência de ação civil pública aforada pelo Ministério Público, na qual é defendida a abusividade da prática adotada pelas rés e de algumas disposições contratuais. Requereu a concessão de tutela provisória com a imediata cessação das cobranças, sem o protesto ou a negativação em virtude do não pagamento das parcelas no curso do processo, sob pena de multa diária. Pugnou pela inversão do ônus da prova. Clamou pela condenação das rés à devolução em dobro do valor pago a título de arras, no montante de R$ 9.980,00. Requereu que a taxa de perdas e danos prevista em contrato seja invertida em seu favor, tendo em vista o equilíbrio contratual e que seja declarada inaplicável e abusiva a taxa administrativa de 20% requisitada pelas rés, desonerando-o do pagamento, bem como seja excluída a cobrança a título de taxa de fruição, uma vez que jamais foi permitido usufruir do bem adquirido; que o pagamento dos valores devidos pelas rés seja feito em uma única parcela, conforme previsão legal; que sejam condenadas ao pagamento de danos materiais relativos à devolução da integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 13.144,56 e condenadas à reparação de danos morais, no valor não inferior a 10 salários mínimos, ou outro valor a ser arbitrado pelo juízo. Pela interlocutória do evento 20 deferiu-se o pedido de tutela antecipada, inverteu-se o ônus da prova e determinou-se a citação. Citadas, as rés ATHIVABRASIL Empreendimentos Imobiliários Ltda., WPA Gestão Ltda. e WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. apresentaram, a tempo e modo, resposta, na forma de contestação. Arguiram as preliminares de ilegitimidade passiva da WPA Gestão Ltda.; incompetência territorial da comarca de Itapoá; ilegitimidade passiva da ré ATHIVABRASIL quanto à corretagem; julgamento parcial para liberação da unidade para venda. No mérito, argumentam que é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. Ao prosseguir afirmam que o contrato foi assinado livremente e que inexistem cláusulas e práticas abusivas. Insurgiram-se com relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem e trataram sobre a rescisão contratual, restituição de valores e validade de retenção contratual de 25%, bem como da retenção da fruição. Sustentam que deve ser aplicada à hipótese a Lei n. 13.786/2018 e que a dedução da taxa de condomínio deve ser reconhecida.  Refutaram o pedido de danos morais e a aplicação de juros sobre eventuais valores a serem restituídos.  Asseveram que na hipótese de devolução de valor, em caso de rescisão, o importe é de R$ 992,00. Ao final, clamam pela improcedência dos pedidos colimados. Redarguida a defesa, na sequência, os autos vieram para julgamento. Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos: ISSO POSTO, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados por C. I. em desfavor de ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., WAM BRASIL Negócios Inteligentes, WPA Gestão Ltda. e Hotel Laghetto Gramado Ltda., para: a) CONFIRMAR a antecipação de tutela deferida; b) RESCINDIR o contrato de compra e venda n. 317/01-214B/04, firmado entre as partes em 30.6.2019, com o retorno delas ao status quo ante; c) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituir ao autor o valor do arras e das parcelas mensais pagas, sem qualquer retenção, a ser corrigido monetariamente pelo IGP-M desde o desembolso de cada parcela, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento das perdas e danos, calculada na forma prevista no contrato, CLÁUSULA 8ª, parágrafo terceiro, a ser apurada em liquidação de sentença. Ainda, condeno as rés, ora sucumbentes, ao pagamento das custas processuais e em verba honorária, esta que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o quantum condenatório, após consideradas as diretrizes do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil. Em reforço, a causa não revelou qualquer complexidade e, ainda, não houve a produção de provas em audiência, sendo a lide, então, julgada antecipadamente.  Os réus opuseram embargos declaratórios (evento 46, DOC1), que foram rejeitados (evento 63, DOC1). A parte ré insurgiu-se por meio deste recurso de apelação argumentando que (i)  a remuneração do serviço de corretagem é devida, ainda que haja eventual arrependimento ou desistência ulterior das partes; (ii)  em razão da rescisão se dar por culpa exclusiva da parte requerente, a rescisão contratual confere a ele o direito à restituição das parcelas pagas, ressalvados os termos pactuados entre as partes; (iii) de acordo com o art. 67-A da Lei n. 13.786/2018, é possível a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, além da retenção do valor da comissão de corretagem; (iv) eventual devolução deve se dar de forma parcelada; (v) os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. Requereram, assim, a revisão da sentença ( evento 73, APELAÇÃO1 ).   Em contrarrazões, a parte autora pugnou pela manutenção da sentença (evento 83, DOC1).  VOTO 1. Os pressupostos para admissibilidade foram atendidos e o recurso deve ser conhecido. 2. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, firmada sob o regime de multipropriedade (evento 1, DOC5). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato por culpa dos réus e condená-los, solidariamente, à restituição dos valores pagos a título de parcelas mensais, sem qualquer retenção. A quantia deverá ser corrigida monetariamente pelo IGP-M desde o desembolso de cada parcela, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação. Cumpre destacar que o art. 67-A da Lei n.º 13.786/2018 não se aplica ao presente caso, porquanto pressupõe rescisão contratual decorrente do inadimplemento da parte adquirente: Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, [...] Como se observa, não é este o caso dos autos, pois a rescisão contratual foi motivada por ato da vendedora, conforme exposto na sentença. Neste ponto, não houve insurgência específica quanto à culpa pela rescisão, limitando-se o inconformismo à restituição dos valores. Desta feita, não se aplica a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, prevista no parágrafo segundo da Cláusula Oitava (evento 1, DOC5, fl. 6), uma vez que a rescisão contratual decorreu de conduta imputável ao fornecedor, e não ao comprador, conforme expressamente previsto no contrato:  Diante disso, deve ser mantida a determinação de ressarcimento integral do valor principal pago pelo apelado aos apelantes (R$ 13.144,56 (treze mil cento e quarenta e quatro reais e cinquenta e seis centavos), em observância ao Enunciado nº 543 da Súmula do Superior , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 01-07-2025). Observa-se que o contrato em questão (evento 1, DOC5), dispõe expressamente que o valor da entrada, correspondente a R$ 4.990,00 (quatro mil, novecentos e noventa reais), refere-se à "despesa de COMISSÃO DE CORRETAGEM", a ser suportada pelo comprador, sem possibilidade de restituição em caso de rescisão contratual. Tal previsão consta da Cláusula 3ª, item II, alínea “f” (p. 4): Diante da análise da documentação acostada aos autos, constata-se a validade do contrato, o qual foi redigido de forma clara e objetiva, conferindo plena ciência ao apelado acerca dos valores a serem por ele adimplidos — especialmente no que se refere à comissão de corretagem, cuja obrigação foi devidamente destacada. Aqui, não houve vício no dever de informação. A propósito, o Superior , rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 10-12-2024). Nesse contexto, é devida a retenção do valor de R$ 4.990,00 (quatro mil, novecentos e noventa reais), a título de comissão de corretagem, conforme previsto no contrato de compra e venda. Tal quantia deverá ser atualizada monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação. Ressalte-se que, a partir de 30/08/2024, devem ser aplicados os índices previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil, conforme a recente alteração introduzida pela Lei n.º 14.905/2024.   Quanto ao prazo para devolução dos valores pelos apelantes ao apelado, o magistrado determinou que o ressarcimento seja realizado de forma simples e em parcela única, sem possibilidade de fracionamento — ponto contra o qual se insurgem os apelantes.  A Súmula n.º 543 do Superior , rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 18-02-2025). Por essas razões, o recurso merece parcial provimento, exclusivamente para reconhecer a possibilidade de retenção dos valores referentes à comissão de corretagem.  3. O reconhecimento da possibilidade de retenção da comissão de corretagem, não altera substancialmente a sucumbência, razão pela qual deve ser mantida a distribuição determinada pela sentença. 4. Em relação aos honorários recursais, de acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5000797-23.2021.8.24.0126/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO AUTORIZADA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente em parte ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade, declarando a rescisão contratual por culpa dos réus e determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é cabível a aplicação do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 em hipótese de rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se é devida a retenção de 25% dos valores pagos; (iii) saber se é válida a cláusula de retenção da comissão de corretagem; e (iv) saber a partir de quando incidem os juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 é inaplicável nos casos em que a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora. 4. A cláusula de retenção de 25% dos valores pagos não pode ser aplicada, pois a culpa pela rescisão coube exclusivamente à vendedora. 5. A comissão de corretagem é devida e pode ser retida porque esse ônus restou expressamente pactuado e informado ao consumidor, para o caso da rescisão contratual.  6. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do CC, por se tratar de rescisão motivada pela vendedora. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer a possibilidade de retenção do valor relativo à comissão de corretagem. __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 405 e 406; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada:  STJ, Tema Repetitivo nº 938; TJSC, Apelação n. 5016745-61.2023.8.24.0020, do , rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 10-12-2024; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; TJSC, Apelação n. 5011812-74.2022.8.24.0054, do , rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 18-02-2025; STJ, Tema Repetitivo nº 1059. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso para autorizar a retenção, pela ré, do valor pago a título de comissão de corretagem, devidamente atualizado desde o desembolso e com juros de mora desde a citação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 03 de dezembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6470650v6 e do código CRC 0438d26f. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 03/12/2025, às 17:17:12     5000797-23.2021.8.24.0126 6470650 .V6 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:44. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 02/12/2025 A 10/12/2025 Apelação Nº 5000797-23.2021.8.24.0126/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ALEXANDRE REYNALDO DE OLIVEIRA GRAZIOTIN Certifico que este processo foi incluído como item 64 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 17/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 02/12/2025 às 00:00 e encerrada em 03/12/2025 às 15:14. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA AUTORIZAR A RETENÇÃO, PELA RÉ, DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, DEVIDAMENTE ATUALIZADO DESDE O DESEMBOLSO E COM JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:44. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas