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RECURSO – Documento:7000124 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5003463-69.2021.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório: M. J. D. O. S., devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO QUANTI MINORIS em face de Z. G. e V. L. D. S., também qualificados, alegando, em síntese, que: 1) em 12.3.2020, a parte autora adquiriu da parte ré um imóvel urbano, consistente no Lote nº 06 do desmembramento sem denominação oficial, localizado na Rua Pedro Venâncio Ramos, Praia do Estaleiro, Balneário Camboriú/SC, objeto da matrícula de nº 55.639 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Balneário Camboriú-SC, com as medidas, confro...

(TJSC; Processo nº 5003463-69.2021.8.24.0005; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI; Órgão julgador: Turma, j. 05.02.2019.; Data do Julgamento: 03 de dezembro de 2025)

Documento:7000124 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5003463-69.2021.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú. Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório: M. J. D. O. S., devidamente qualificada, por procurador habilitado, ajuizou AÇÃO QUANTI MINORIS em face de Z. G. e V. L. D. S., também qualificados, alegando, em síntese, que: 1) em 12.3.2020, a parte autora adquiriu da parte ré um imóvel urbano, consistente no Lote nº 06 do desmembramento sem denominação oficial, localizado na Rua Pedro Venâncio Ramos, Praia do Estaleiro, Balneário Camboriú/SC, objeto da matrícula de nº 55.639 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Balneário Camboriú-SC, com as medidas, confrontações e características constantes na aludida matrícula; 2) a escritura pública foi lavrada no 1º Tabelionato de Notas desta Comarca em 24.4.2020 e devidamente registrada em 5.11.2020; 3) de acordo com a Escritura Pública de Compra e Venda, referido terreno possui área total de 779,55 m² e as seguintes medidas e confrontações: 15,00 m de frente, ao sul, com a Rua Pedro Venâncio Ramos, com igual medida nos fundos, ao norte, com terras de Maria Zen Empreendimentos Imobiliários Ltda. (DIC 37636); estrema a leste com o lote 5, e a oeste com terras de Léia Barros Rolim (DIC 97333), medindo 51,97 m em cada estrema; com as demais medidas e confrontações constantes na planta do loteamento, registrado no 2º Ofício do Registro de Imóveis de Balneário Camboriú na matrícula nº 55639, e cadastrado na Secretaria da Fazenda com o DIC 152221; 4) a propriedade foi adquirida pelo preço de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), sendo a importância de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) paga no ato da assinatura do contrato e o restante na lavratura da escritura pública de compra e venda, estando devidamente quitado; 5) a fim de iniciar a construção de cinco chalés, começando pelo levantamento da área do terreno, contratou os serviços profissionais da engenheira civil Ana Claudia Tavares, CREA/SC 170342-1, que identificou uma área total de apenas 666,31 m², ou seja, com 113,24 m² a menos do que consta na escritura de compra e venda do imóvel; 6) tomou conhecimento de que o imóvel, na realidade, não abrangia a metragem adquirida, conforme escritura lavrada em cartório; 7) tratou-se de venda ad mensuram, porquanto o tamanho da área foi condição sine qua non para a sua aquisição, diante da necessidade de espaço para construção de cinco casas no local; 8) conforme planta de desmembramento, a área adquirida foi retirada de gleba maior, que contava com 7.795,50 m² (DIC 97332) e foi dividida em 6 lotes de diferentes tamanhos e valores, cabendo à autora o lote nº 06, anunciado com 779,55 m², porém, entregue com 666,31 m²; 9) as dimensões corretas do imóvel foram confirmadas pela Prefeitura de Balneário Camboriú após o pedido de alinhamento de muro, o que culminou no deferimento de alteração do cadastro fazendário (DIC 152221) 10) não há área remanescente contígua a fim de que se possa exigir a complementação; 11) entrou em contato com o vendedor, Z. G., que solicitou que a autora entrasse em contato com terceira pessoa para resolver a questão, pois estava com problemas de saúde; 12) a pessoa indicada pelo réu não quis tomar conhecimento do caso, não restando a compradora alternativa senão ingressar com a presente demanda. Pleiteia a procedência do pedido para condenar a parte ré à devolução do valor de R$ 53.783,08, proporcional à medida de 113,24 m² encontrada a menor, bem como ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.  Valorou a causa em R$ 53.783,08 e juntou documentos. Citada, a parte rá apresentou contestação (evento 38.1), alegando, em síntese, que: 1) a autora alega que realizou uma compra ad mensuram, o que não prospera, vez que o imóvel foi descrito no contrato como um todo, e não pelo preço de sua metragem quadrada; 2) para que fosse caracterizada a venda ad mensuram, deveria estar explícito no contrato o valor do metro quadrado ou, ao menos, constar expressamente a intenção da autora em construir chalés, com o projeto que ocupasse toda a área, demonstrando que só obteve o imóvel por conter aquelas dimensões, o que não foi o caso; 3) em nenhum momento durante a negociação a compra foi realizada pela metragem do imóvel, e sim, pelo lote em si, cujas dimensões mencionadas se dão apenas de forma enunciativa; 4) além do contrato celebrado não ser caracterizado como ad mensuram, caberia à autora provar que não celebraria o contrato se não soubesse das medidas reais; 5) trata-se de uma venda ad corpus, não sendo possível neste caso atender ao pedido da autora de abatimento proporcional do preço; 6) quando da abertura da matrícula do Lote, em outubro de 2017, o imóvel já possuía o total de 779,55 m²; 7) o réu também adquiriu o imóvel de terceiro com tal metragem e assim o transferiu à parte autora, de boa-fé. Requer a improcedência do pedido e a condenação da parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. Manifestação à contestação (evento 42.1). Saneador (evento 55.1). Laudo pericial (evento 132.1). Manifestação da parte ré (evento 137.1). Afastada a impugnação ao laudo pericial (evento 140.1). Os autos vieram-me conclusos. Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imutável, arquive-se. A parte autora insurgiu-se por meio deste recurso de apelação argumentando que: (i) a diferença de área ultrapassa o limite de 1/20 previsto no art. 500, §1º, do CC, presumindo-se a venda ad mensuram; (ii) o tamanho do lote foi determinante para a celebração do negócio, pois o objetivo era edificar cinco chalés, o que se tornou inviável após a constatação da metragem real; (iii) que a perícia judicial confirmou a discrepância (100,36 m² a menor); (iv) e que a sentença não enfrentou adequadamente a prova técnica nem aplicou a presunção legal. Requereu, assim, a reforma da sentença para reconhecer a venda ad mensuram e condenar o espólio à devolução proporcional do preço pago, com inversão dos ônus sucumbenciais. A parte ré apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso. VOTO 1. A controvérsia recursal gira em torno da natureza jurídica do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, a saber: se o negócio foi realizado na modalidade ad corpus (por coisa certa e individualizada, sendo a área mera referência) ou ad mensuram (quando a extensão do imóvel é elemento essencial da avença). Da correta qualificação do contrato decorre o reconhecimento ou não do direito da autora ao abatimento proporcional do preço. Com efeito, a matéria encontra disciplina expressa no art. 500 do Código Civil: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. §3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. O critério distintivo entre as modalidades não se restringe à existência de preço por metro quadrado, mas à intenção das partes e à relevância da área para a formação da vontade negocial. Quando a extensão do imóvel é determinante para o negócio e a diferença supera 1/20 da área declarada, a venda é caracterizada como ad mensuram, sendo cabível o abatimento proporcional do preço. Veja-se: "A venda ad mensuram é aquela cuja medida do imóvel é determinante para a realização do negócio jurídico. Se, ocorrida esta modalidade de venda, se detectar que a medida não é precisa, cabe ao comprador exigir a complementação da área, a resolução do pacto ou o abatimento do preço" (TJSC, Apelação Cível n. 0016391-26.2010.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. em 16-3-2017). A sentença concluiu que o preço foi ajustado “pelo total” e que a referência à metragem seria apenas enunciativa, aplicando o §3º do art. 500 do CC. Entretanto, a análise dos autos revela cenário diverso. A escritura pública de compra e venda descreve o imóvel com área exata de 779,55 m², com medidas de frente, fundos e confrontações precisas (Ev. 1.8). Os elementos existentes nos autos evidenciam que a autora adquiriu o terreno com o propósito de construir unidades habitacionais, e que a diferença de metragem impactou diretamente o projeto aprovado, exigindo modificações estruturais (Ev. 3.2 e 3.3). Tais circunstâncias demonstram que a extensão da área foi fator determinante para a celebração do negócio, afastando a tese de venda ad corpus. Além disso, a perícia judicial apurou área real de 679,19 m², diferença de 100,36 m², superior a 1/20 (5%) da área contratada, o que atrai a incidência da presunção de venda ad mensuram prevista no §1º do art. 500 do CC (Ev. 132.1, fl. 6). Em caso análogo, o TJSC reconheceu o direito ao abatimento proporcional quando a diferença de metragem excede o limite legal: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA OU RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA (EX EMPTO) CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA DO CONTRATO. AD MENSURAM OU AD CORPUS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, CONDENANDO OS PRIMEIROS RÉUS E AFASTANDO DA CONDENAÇÃO A IMOBILIÁRIA. [...] ALEGAÇÃO DE QUE NÃO FICOU COMPROVADO QUE O TERRENO TENHA ÁREA INFERIOR ÀQUELA CONSTANTE DO CONTRATO E RESPECTIVA MATRÍCULA. INSUBSISTÊNCIA. PROVA CONTUNDENTE FEITA PELOS AUTORES. VENDA QUE TERIA SIDO FEITA NA MODALIDADE AD CORPUS. NÃO ACOLHIMENTO. AQUISIÇÃO QUE TEVE POR OBJETO UM BEM DEVIDAMENTE INDIVIDUALIZADO. POSSÍVEL ERRO DE MEDIÇÃO PELO PROFISSIONAL QUE CONFECCIONOU O PLANO PLANIMÉTRICO QUE INSTRUMENTALIZOU O DESMEMBRAMENTO E O REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA AD MENSURAM CARACTERIZADA.  COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA OU ABATIMENTO DO PREÇO QUE SE IMPUNHA.” (TJSC, Apelação Cível n. 0301118-52.2016.8.24.0027, rel. Des. Selso de Oliveira, j. 03.11.2022). Dessa forma, a sentença contrariou a literalidade do art. 500, §1º, bem como a jurisprudência sobre o tema. O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impõe às partes o dever de lealdade e cooperação. O comprador, ao pagar por um imóvel de 779,55 m², não pode ser onerado por erro de medição que lhe entregue bem substancialmente menor. O equilíbrio contratual (art. 421-A, III, do CC) exige que se restaure a equivalência econômica das prestações, o que se faz mediante o abatimento proporcional do preço. Considerando o valor pago de R$ 350.000,00 e a diferença de aproximadamente 100 m², corresponde ao abatimento proporcional do preço no valor de R$ 50.842,49, quantia devidamente comprovada nos autos, devendo ser atualizada pelo INPC desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (arts. 389 e 405 do CC). 2. Diante da reforma da sentença, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial, fixando-se honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da condenação em favor do procurador da parte autora, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. 3. Em relação aos honorários recursais, de acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5003463-69.2021.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO QUANTI MINORIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIFERENÇA DE ÁREA SUPERIOR A 1/20. VENDA AD MENSURAM. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO conhecido e PROVIDO. I. CASO EM EXAME A ação estimatória foi ajuizada em razão de diferença entre a área constante da escritura pública de compra e venda e a metragem real do imóvel adquirido, com pedido de abatimento proporcional do preço. A sentença julgou improcedente o pedido, sob o fundamento de tratar-se de venda ad corpus. A parte autora interpôs apelação sustentando que a diferença de área supera o limite de tolerância de 1/20 previsto no art. 500, §1º, do Código Civil e que a perícia judicial confirmou a divergência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir: (i) se a compra e venda foi celebrada na modalidade ad mensuram ou ad corpus; e (ii) se, constatada diferença de área superior a 1/20, é devido o abatimento proporcional do preço, nos termos do art. 500 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A escritura pública descreve o imóvel com área exata de 779,55 m² e confrontações precisas, demonstrando que a extensão foi elemento essencial do negócio. 2. A perícia judicial apurou área real de 679,19 m², diferença de 100,36 m² (superior a 1/20), afastando a presunção de mera enunciação prevista no §1º do art. 500 do Código Civil. 3. A destinação do imóvel à construção de múltiplas unidades evidencia que a metragem influenciou diretamente a formação da vontade contratual. 4. Configurada a venda ad mensuram, é cabível o abatimento proporcional do preço pago, conforme precedentes do TJSC e do STJ. 5. Reforma-se a sentença para reconhecer a natureza ad mensuram e condenar o vendedor ao abatimento proporcional do valor pago. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A, III; art. 422; art. 500, caput, §§1º e 3º; CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação Cível n. 0301118-52.2016.8.24.0027, Rel. Des. Selso de Oliveira, 4ª Câmara de Direito Civil, j. 03.11.2022; STJ, AgInt no REsp 1.709.198/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05.02.2019.     ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso para: (i) reconhecer que o contrato de compra e venda foi celebrado na modalidade ad mensuram; (ii) condenar o réu/apelado ao pagamento de abatimento proporcional do preço no valor de R$ 50.842,49, corrigido pelo INPC desde o pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; (iii) inverter os ônus sucumbenciais e condenar o apelado ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, §2º, CPC), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 03 de dezembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7000125v4 e do código CRC 641e621b. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 03/12/2025, às 17:17:42     5003463-69.2021.8.24.0005 7000125 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 02/12/2025 A 10/12/2025 Apelação Nº 5003463-69.2021.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ALEXANDRE REYNALDO DE OLIVEIRA GRAZIOTIN Certifico que este processo foi incluído como item 82 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 17/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 02/12/2025 às 00:00 e encerrada em 03/12/2025 às 15:14. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO PARA: (I) RECONHECER QUE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA FOI CELEBRADO NA MODALIDADE AD MENSURAM; (II) CONDENAR O RÉU/APELADO AO PAGAMENTO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO NO VALOR DE R$ 50.842,49, CORRIGIDO PELO INPC DESDE O PAGAMENTO E ACRESCIDO DE JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A CONTAR DA CITAÇÃO; (III) INVERTER OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS E CONDENAR O APELADO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO (ART. 85, §2º, CPC). RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 05:49:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas