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RECURSO – Documento:6823697 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5005307-38.2019.8.24.0033/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por I. A. M. e N. A. K. M. contra a sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Itajaí que, nos autos da   "ação declaratória c/c pedido de tutela de urgência" proposta contra ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL AQUARELLE, julgou improcedente o pedido formulado na ação para que fosse reconhecida "a qualidade de Permutantes dos Requerentes isentando estes do custeio das despesas desprendidas na edificação do Empreendimento Aquarelle, assumindo integralmente as obrigações contratuais dispostas do contrato de permuta celebrado entre os Requerentes e a Incorporadora Santa Catarina", nos seguintes termos (evento ...

(TJSC; Processo nº 5005307-38.2019.8.24.0033; Recurso: recurso; Relator: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS; Órgão julgador: Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 30/11/2017 - grifei); Data do Julgamento: 02 de dezembro de 2025)

Documento:6823697 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5005307-38.2019.8.24.0033/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por I. A. M. e N. A. K. M. contra a sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Itajaí que, nos autos da   "ação declaratória c/c pedido de tutela de urgência" proposta contra ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL AQUARELLE, julgou improcedente o pedido formulado na ação para que fosse reconhecida "a qualidade de Permutantes dos Requerentes isentando estes do custeio das despesas desprendidas na edificação do Empreendimento Aquarelle, assumindo integralmente as obrigações contratuais dispostas do contrato de permuta celebrado entre os Requerentes e a Incorporadora Santa Catarina", nos seguintes termos (evento 114): 2) Do mérito propriamente dito. 3) Dos limites da responsabilidade da associação de adquirentes/comissão de representantes. Inicialmente, destaco que, com a destituição do incorporador (art. 43, VI e/ou VII, da lei 4591/64), constitui-se comissão de representantes para prosseguimento da obras, sub-rogando-se nos direitos, deveres e encargos da respectiva incorporação, visto que, "caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver" (art. 31-F, §11, da lei 4591/64). Nessa linha, "para o equacionamento da questão em análise, é preciso distinguir as obrigações do incorporador daquelas da incorporação, destacando que os adquirentes, ao decidir pela continuação da obra, se sub-rogam apenas nas obrigações "da incorporação" [...], não naquelas do incorporador, [...][sobretudo porque] os adquirentes não sucedem o incorporador em sua atividade empresarial, nem nos contratos de aquisição havidos com eles mesmos o que seria um contrassenso" (TJCE, trecho do voto do Relator na Apelação Cível - 0204821-86.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO PORT 2603/2022, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  10/05/2023, data da publicação:  10/05/2023). Dessa forma, os "Adquirentes que, ao decidir pela continuação da obra, se sub-rogam nas obrigações da incorporação, não do incorporador, [...][visto que] não sucedem o incorporador em sua atividade empresarial, nem nos contratos de aquisição de responsabilidade daquele, [diante do que] respondem [...][apenas] pelas obrigações relativas à obra, não a outras previamente assumidas pelo incorporador na condição de responsável pelo empreendimento, [sobretudo porque]  sustentar o contrário seria impor aos adquirentes, representados pela Comissão, a assunção de obrigações tais como aquelas relativas à publicidade, à venda, à assessoria técnica do empreendimento, e até mesmo aquelas relativas aos próprios compromissos de compra e venda" (TJSP;  Apelação Cível 1098488-76.2014.8.26.0100; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/06/2022; Data de Registro: 11/07/2022). Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência casos similares, cujas conclusões são analogicamente aplicáveis ao caso em apreço: RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO. FALÊNCIA. ENCOL S.A. CONDOMÍNIO FORMADO POR ADQUIRENTES PARA CONCLUSÃO DA OBRA. UNIDADE DE PROMITENTE COMPRADOR NÃO ADERENTE. ART. 535 DO CPC/1973. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO. VIOLAÇÃO DE COISA JULGADA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. SUB-ROGAÇÃO DO CONDOMÍNIO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ENCOL. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONFIGURAÇÃO. ART. 63 DA LEI Nº 4.591/1964. PROCEDIMENTO PREVISTO. INOBSERVÂNCIA. [...] 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, as comissões constituídas por adquirentes de unidades habitacionais com o objetivo de concluir as obras interrompidas após a falência da construtora Encol S.A. não se sub-rogam nos direitos e obrigações da massa falida. Diante da falência da incorporadora, os promitentes compradores das unidades inacabadas possuem como alternativas (a) aderir à Comissão de Representantes e contribuir para a finalização do empreendimento imobiliário ou (b) habilitar seus respectivos créditos no processo falimentar. [...] (STJ, REsp n. 1.573.595/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 30/11/2017 - grifei) Além disso, "nada obstante a caracterização da figura da sub-rogação nos direitos, deveres e encargos [...][da incorporação], o termo inicial da responsabilidade da comissão se deu a partir do ato formal, - a data da destituição e assunção das obras pela entidade civil -, sem efeitos retroativos às situações consolidadas anteriormente" (TJSP;  trecho do voto do Relator na Apelação Cível 0015477-39.2004.8.26.0482; Relator (a): César Peixoto; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 12/04/2022; Data de Registro: 13/04/2022). Nesse contexto, percebe-se que a comissão de representantes/associação de adquirentes constituída para assunção do empreendimento após a destituição do incorporador responde apenas pelas despesas posteriores à destituição do incorporador, desde que estritamente vinculadas ao prosseguimento das obras. Dessa forma, os descumprimentos dos contratos de permuta e/ou promessa de compra e venda, formalizados junto ao incorporador, não constituem passivo atribuível à comissão de representantes/associação de adquirentes - manifestando-se objeto de pretensão a ser deduzida em face do incorporador inadimplente. Portanto, se, de fato, houve inadimplemento de aluguel mensal previsto em contrato de permuta, tal circunstância não pode ser, de nenhuma forma, atribuída à parte ré, visto que se trata de passivo do incorporador, sobretudo porque o referido contrato não foi formalizado junto à requerida. 4) Da natureza assemblear das decisões da comissão de representantes/associação de adquirentes - critérios de rateio estabelecidos em assembleia. Inicialmente, destaco que, para conclusão da obra assumida pela comissão de representantes/associação de adquirentes, "cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes" (art. 31-F, §11, da lei 4591/64) - relegando-se o estabelecimento dos critérios de rateio à assembleia geral. No caso, conforme se extrai das atas do evento 63:39-42, a questão do rateio foi devidamente enfrentada e aprovada, em conformidade com o quórum legal, em assembleia geral. Nesse sentido, por diversos fatores, deve ser mantida a forma de rateio estabelecida em assembleia. Em primeiro lugar, porque as entidades civis possuem autonomia gerencial-administrativa, prevalecendo o princípio da intervenção mínima (art. 421, parágrafo único, do CC), que, associado ao princípio da inércia da jurisdição (art. 2º do CPC), impõe que, salvo o ajuizamento de ação em que se impugne sua validade, as decisões administrativas das entidades civis se presumem hígidas, não cabendo ao Judiciário, de ofício (sem pedido específico das partes), negar vigência a tais decisões. Dessa forma, "as decisões tomadas em Assembleia [...] devem ser respeitadas, salvo se forem anuladas, em observância ao princípio da soberania das deliberações assembleares" (TJBA, Apelação Cível nº 0333027-29.2013.8.05.0001, Relator(a): CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, p. 19/09/2019), diante do que o mero inconformismo contra a decisão assemblear não permite a sua revisão judicial, visto que, tratando-se de espécie de condomìnio, a decisão da maioria, nos termos legais, vincula os demais, visto que "as deliberações serão obrigatórias" (art. 1.325, §1º, do CC). Em segundo lugar, ao contrário do que alega a parte autora, em relação à comissão de representantes/associação de adquirentes constituída para continuação do empreendimento e ao respectivo rateio dos custos para prosseguimento das obras, os permutantes do terreno que receberiam unidades do empreendimento se constituem em condôminos em igualdade com os demais adquirentes, visto que "nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da Lei nº 4.591/64 e que é denominada de "permuta no local". Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação" (STJ, REsp n. 686.198/RJ, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/10/2007, DJ de 1/2/2008, p. 1 - grifei). Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência catarinense: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES CONEXAS DE COBRANÇA (MANEJADA POR CONDOMÍNIO) E DE INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE QUANTIAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA E IMPROCEDÊNCIA DA SEGUNDA. RECURSOS DOS DEVEDORES. ACIONANTES QUE FIRMARAM COM CONSTRUTORA CONTRATO DE PERMUTA NO LOCAL DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA (CINCO APARTAMENTOS). INCORPORADORA, NO ENTANTO, QUE VEIO À FALÊNCIA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. INSTITUIÇÃO, PELOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS, EM CONJUNTO COM OS ALIENANTES-PERMUTANTES, DE CONDOMÍNIO PARA A CONTINUIDADE DA INCORPORAÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. PERMUTANTES QUE, NESTE CONTEXTO, PASSARAM À QUALIDADE DE CONDÔMINOS EM PARIDADE COM OS DEMAIS. [...] (TJSC, Apelação n. 0007532-68.2013.8.24.0020, do , rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 25-07-2023 - grifei). E: DECLARATÓRIA, CAUTELAR E COBRANÇA. Abandono da obra pela incorporadora. Assunção pelos condôminos. Chamadas de capital aprovadas em assembleia. Devedor permutante de terreno por área construída. Negativa de colaboração com sua cota-parte correspondente. Participação nas deliberações. Decisão da maioria que vincula os demais. Letra de câmbio emitida para cobrar débitos decorrentes do rateio. Protesto. Possibilidade.   Chamadas de capital aprovadas em assembleia geral para continuidade da obra abandonada pela incorporadora vinculam todos os condôminos, inclusive o permutante de terreno por área construída. (TJSC, Apelação Cível n. 2009.019626-7, de Balneário Camboriú, rel. José Inácio Schaefer, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 31-08-2010 - grifei). Em terceiro lugar, por se tratar de permutantes equiparados aos demais condôminos, submetem-se ao rateio nos mesmos termos que os demais adquirentes, não se podendo argumentar que, por se tratar de permuta, já haveria quitação da sua parte, visto que existem outros adquirentes que também já quitaram o preço e mesmo assim se submeteram ao rateio - de forma que, "Pensar de modo contrário, neste caso específico, resultaria em manifesta quebra da isonomia entre os permutantes e os demais condôminos que também já haviam quitado suas unidades imobiliárias perante a construtora e, tanto quanto os autores, foram compelidos a outorgar aportes complementares para finalizar o edifício –  o que não parece desaguar à melhor solução" (TJSC, trecho do voto na Apelação n. 0007532-68.2013.8.24.0020, do , rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 25-07-2023 - grifei). Em quarto lugar, em que pese a parte autora tenha sustentado a aplicação do art. 40 da lei 4591/64, o supradito dispositivo legal pressupõe a rescisão do contrato de alienação/permuta do terreno - situação que, no caso concreto, não ocorreu, sobretudo porque: (a) não houve manifestação dos permutantes neste sentido; (b) a pretensão autoral manifestada na exordial (isenção do rateio) é incompatível com a pretensão de rescisão da permuta; e (c) a "destituição da incorporadora que não importa em rescisão da permuta, sob pena de inviabilizar a própria continuidade do empreendimento. Inteligência do art.. 40 da Lei de Incorporações Imobiliárias" (TJSC, Apelação n. 0001912-41.2014.8.24.0020, do , rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 25-07-2023). Assim, impõe-se a IMPROCEDÊNCIA dos pedidos autorais. 5) Da litigância de má-fé. Por fim, não há guarida para a condenação de qualquer das partes à pena por litigância de má-fé, uma vez que as suas atitudes processuais não se amoldam a nenhuma das hipóteses que recomendam essa reprimenda. ANTE O EXPOSTO, revogo a tutela de urgência do evento 27 e julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e dos honorários, estes arbitrados em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC),. Suspendo a exigibilidade dos ônus sucumbenciais da parte autora por força da Justiça Gratuita. Com o trânsito em julgado, OFICIE-SE ao 1º Ofício de Registro de Imóveis para que proceda à baixa da anotação determinada pela decisão do evento 27. Por fim, desde já advirto às partes que “os embargos declaratórios que visam exclusivamente a rediscussão da matéria de mérito são manifestamente protelatórios, incidindo a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC" (TJSC, Apelação n. 5007092-96.2019.8.24.0045, do , rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 11-05-2023 - grifei), de modo que "eventuais incorreções na apreciação dos fatos, da prova existente nos autos ou ainda na aplicação do direito, devem ser atacadas pelos recursos adequados, jamais por embargos declaratórios“ (TJSC, Apelação n. 0005865-54.2011.8.24.0008, do , rel. Soraya Nunes Lins, Quinta Câmara de Direito Comercial, j. 05-05-2022), sob pena dos embargos de declaração serem considerados meramente protelatórios, com aplicação da respectiva multa (art. 1.026, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se. Contra a sentença, a associação recorrida opôs embargos de declaração (evento 119), os quais foram acolhidos nos seguintes termos (evento 126): Cuida-se de embargos de declaração opostos por ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL AQUARELLE em que se alega erro material na sentença do evento 114 no instante em que determina a expedição de ofício ao Registro de Imóveis somente após o trânsito em julgado.  A parte embargada se manifestou no evento 124. É o relatório. DECIDO. As alegações da parte embargante legitimam a oposição de embargos de declaração, pois retratam hipótese enumerada no art. 1.022 do CPC. Isso porque, a sentença que revoga tutela produz eficácia imediata.  Zulmar Duarte comenta que "revogando a tutela a sentença, tal revogação não poderia ficar suspensa enquanto tramita o recurso de apelação, sob pena de se placitar o absurdo da tutela continuar vigorando em contrariedade à própria sentença que a revogaçou" (Comentários ao Código de Proceso Civil. Fernando da Fonseca Gajardoni...[et al]. 5 ed. Rio de Janeiro, Forense, 2022. 1531). ANTE O EXPOSTO, acolho os embargos de declaração nos moldes da fundamentação e determino a expedição de ofício ao 1ª Registro de Imóveis para baixa da anotação determinada no evento 27, independentemente do trânsito em julgado. Intimem-se. Aguarde-se o trânsito em julgado. Oportunamente, arquivem-se. Em suas razões recursais (evento 131), os recorrentes sustentam, em síntese, que: a) a tutela de urgência anteriormente concedida deveria ser mantida, pois estão presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC, sendo imprescindível a anotação na matrícula do imóvel para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos irreparáveis, especialmente diante da pendência judicial envolvendo unidades autônomas prometidas em permuta; b) o contrato celebrado entre os recorrentes e a Incorporadora Santa Catarina Ltda. configura permuta de terreno por unidades a serem construídas, nos termos da Lei n. 4.591/64, não se tratando de simples permuta, sendo que os recorrentes não assumiram qualquer obrigação financeira complementar, tampouco houve torna em dinheiro; c) a Associação recorrida, constituída pelos adquirentes após a destituição da incorporadora, assumiu a continuidade da obra, mas vem exigindo dos recorrentes participação no rateio das despesas de construção, em igualdade com os demais adquirentes, desconsiderando o terreno permutado como parte do custo da obra, o que afronta o contrato original e a legislação aplicável; d) a jurisprudência do reconhece que, em casos de permuta por área construída, os permutantes não devem ser responsabilizados por despesas adicionais da obra, sendo obrigação dos adquirentes arcar com tais custos, conforme precedentes citados; e) a metodologia de rateio adotada pela Associação, deliberada em assembleia, não respeita os direitos dos recorrentes como permutantes, ignorando o valor do terreno como parte do empreendimento, o que configura desequilíbrio contratual e afronta à função social do contrato; f) os depoimentos colhidos em audiência confirmam que o terreno dos recorrentes foi desconsiderado como custo da obra, e que os valores obtidos com a venda de unidades não negociadas pela incorporadora foram aplicados na construção, sem qualquer benefício aos recorrentes, que estão sendo compelidos a contribuir financeiramente sob pena de perderem as unidades prometidas e o terreno dado em permuta. Ao final, postularam pela concessão da antecipação da tutela recursal para anotação na matrícula n. 37.818 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí/SC, referente às unidades prometidas em permuta, e pelo provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo a sua qualidade de permutantes, isentando-os do custeio das despesas da obra e impondo à associação recorrida o cumprimento integral das obrigações contratuais assumidas pela Incorporadora Santa Catarina Ltda. Em contrarrazões (evento 136), a associação recorrida defende, em síntese, que: a) os recorrentes, juntamente com os demais permutantes e adquirentes, ajuizaram ação judicial visando expressamente a retomada da obra a preço de custo, nos termos do art. 43, inciso VI, combinado com o art. 31-F, §§1º e 2º, da Lei n. 4.591/64, sendo indevida a pretensão de isenção do rateio das despesas de construção; b) a sub-rogação prevista no §11 do art. 31-F da Lei n. 4.591/64 refere-se às obrigações da incorporação, não às obrigações contratuais do incorporador originário, não podendo ser invocada para transferir encargos entre condôminos, sob pena de confusão entre credores e devedores; c) o critério de rateio adotado pela associação foi deliberado em assembleia geral, conforme previsto no §12 do art. 31-F da Lei n. 4.591/64, sendo proporcional aos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, e não há qualquer ilegalidade ou aleatoriedade na sua aplicação; d) os recorrentes participaram ativamente da ação judicial que resultou na destituição da incorporadora e na retomada da obra, inclusive contribuindo com rateios de despesas e honorários advocatícios, demonstrando ciência e anuência quanto à continuidade da obra a preço de custo; e) os julgados citados pelos recorrentes em suas razões recursais não se aplicam ao caso concreto, pois tratam de situações distintas, como contratos firmados diretamente com condomínios ou hipóteses de rescisão contratual, inexistentes na presente demanda; f) não há fundamento jurídico para distinguir os recorrentes dos demais condôminos, sejam adquirentes ou permutantes, todos igualmente prejudicados pela ausência de contraprestação da incorporadora originária, sendo indevida qualquer tentativa de isenção de responsabilidade pelo custo da obra; g) o pedido de tutela de urgência recursal para anotação na matrícula do imóvel não preenche os requisitos legais, especialmente quanto à probabilidade do direito, sendo que tal medida já foi revogada pela sentença de improcedência, que produz efeitos imediatos nos termos do art. 1.012, §2º, inciso V, do CPC; h) a pretensão dos recorrentes configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio do venire contra factum proprium, pois após optarem pela retomada da obra a preço de custo, não podem agora buscar tratamento diferenciado em prejuízo dos demais condôminos. Ao final, postulou pelo indeferimento da tutela de urgência recursal e pelo total desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença recorrida. Em seguida, os autos ascenderam a este Egrégio Incorporadora Ltda. caracteriza-se como permuta de terreno por área construída, modalidade contratual específica, regida pelo art. 39 da Lei n. 4.591/64, na qual a contraprestação pela cessão do imóvel é a entrega de unidades imobiliárias a serem edificadas no local. Distingue-se, pois, do contrato de promessa de compra e venda, em que o adquirente se compromete ao pagamento do preço em pecúnia. Diante do abandono da obra pela incorporadora, os adquirentes e permutantes, em legítima defesa de seus interesses, ajuizaram ação judicial visando à retomada do empreendimento (autos de n. 0301065-53.2016.8.24.0033). Em decorrência da sentença e acórdão proferidos na referida ação (evento 63, OUT21; evento 63, OUT22), foi determinada a destituição da incorporadora e autorizada a continuidade da obra pelos adquirentes e permutantes. Para viabilizar essa continuidade, foi constituída a Associação de Promitentes Compradores de Unidades Autônomas do Empreendimento Residencial Aquarelle (evento 63, ESTATUTO4), nos termos do art. 43, inciso VI, da Lei n. 4.591/64, com o objetivo de concluir o empreendimento a preço de custo. Ao tomar tal medida, a associação de adquirentes, atuando como comissão de representantes do condomínio, sucedeu a incorporadora nos direitos e obrigações relativos ao empreendimento. A sub-rogação, todavia, limita-se às responsabilidades inerentes ao prosseguimento da obra e à consecução do objeto da incorporação, não alcançando, porém, a modificação do regime jurídico originariamente pactuado entre os permutantes e a construtora. Em outras palavras, a continuidade da obra a preço de custo assegura a viabilidade do empreendimento em prol dos adquirentes, mas não tem o condão de impor aos permutantes encargos financeiros que não foram convencionados no ajuste inicial, sob pena de violação ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e ao disposto no art. 39 da Lei n. 4.591/64, que reconhece a permuta de terreno como forma de contraprestação plena e suficiente. Tem-se, assim, que a obrigação de entregar as unidades autônomas aos permutantes, sinalagma de um contrato que difere-se totalmente daqueles celebrados entre a construtora e os adquirentes, como contrapartida pelo terreno que viabilizou todo o empreendimento, foi transferida à associação, cuja assunção não extinguiu os efeitos do contrato de permuta, tampouco converte os permutantes na condição de condôminos-adquirentes sujeitos ao regime de rateio. Tal sub-rogação da associação não pode ser interpretada como autorização para impor obrigações não previstas aos permutantes, sob pena de desvirtuamento da natureza jurídica da permuta e afronta à boa-fé objetiva. Não se mostra juridicamente aceitável que os recorrentes, que já satisfizeram a sua contraprestação mediante a transferência do terreno – bem de valor substancial e essencial para a própria viabilidade do empreendimento –, sejam equiparados a adquirentes que assumiram obrigação de pagamento em pecúnia. Com efeito, tratam-se de relações jurídicas de naturezas distintas: no contrato de promessa de compra e venda, o adquirente vincula-se ao pagamento de preço em dinheiro, seja de forma à vista, seja de maneira parcelada, assumindo os riscos e encargos típicos dessa modalidade. Já na permuta de terreno por área construída, a obrigação do proprietário limita-se à cessão do imóvel em favor da incorporadora, sendo a entrega das futuras unidades autônomas a contraprestação integral e suficiente. A equiparação entre permutantes e adquirentes desconsidera que, sem o terreno disponibilizado pelos primeiros, a própria incorporação seria inviável, uma vez que o solo é pressuposto lógico e jurídico da edificação. Tanto é assim que os próprios permutantes poderiam proceder a retomada do imóvel, com base no próprio contrato de permuta a qual a construtora foi sucedida por sub-rogação pela associação: OITAVA:- Só será considerado abandono da obra por um período sucessivo igual ou superior a 06(seis) meses a contar da data do inicio das obras, acarretará na imediata rescisão do presente contrato, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, a SEGUNDA PROMITENTE PERMUTANTE, a título e indenização se obriga a devolução do terreno com as respectivas benfeitorias edificadas no terreno até a data da rescisão e toda documentação pertinente à construção е incorporação, sem direito a indenização de quaisquer espécies. Esse dispositivo evidencia que não há interdependência entre as relações jurídicas e contratuais em questão – de um lado, a permuta firmada com os proprietários do terreno; de outro, os contratos celebrados com os adquirentes (compra e venda, cessão, etc.) –, de modo que, o inadimplemento da incorporadora poderia ensejar a reversão da propriedade em favor dos permutantes, sem que isso se confunda ou se comunique com as obrigações assumidas pelos demais adquirentes, muito menos possa ser afastada por qualquer deliberação da associação. Logo, está claro que a posição jurídica do permutante não pode ser confundida com a do adquirente comum, sob pena até mesmo de esvaziar a essência do contrato de permuta previsto no art. 39 da Lei n. 4.591/64 e comprometer a própria segurança do modelo de incorporação imobiliária. Afastar essa distinção a qual pretende os recorrentes implicaria inverter a lógica da incorporação: enquanto o adquirente em pecúnia efetivamente financia a obra, o permutante já cumpriu sua obrigação desde o início, ao transferir ativo de natureza real e insubstituível, cujo valor se projeta sobre toda a incorporação. Cobrá-lo novamente por rateios equivaleria a exigir dupla contraprestação: uma pelo terreno entregue e outra pelo custeio da obra, em afronta ao equilíbrio contratual e à função social do contrato. Aliás, não prospera o argumento de que os permutantes, por terem participado da ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência de sequestro de bens n. 0308790-93.2016.8.24.0033, que tramitou na 1ª Vara Cível desta Comarca de Itajaí, contra Santa Catarina Incorporadora Ltda. e seus sócios, teriam anuído com a assunção dos custos da obra. Isso porque a finalidade daquela demanda era clara: buscava-se compelir a incorporadora originária a dar continuidade à construção ou, diante da sua comprovada insolvência, assegurar que o empreendimento fosse retomado em favor dos autores da ação, com o sequestro de bens da empresa e de seus sócios como medida de garantia. A participação ativa dos recorrentes naquela demanda limitava-se ao inequívoco interesse na retomada do empreendimento em favor da associação, para que esta, ao assumir a obra, sub-rogasse-se nos direitos e obrigações da incorporadora falida, incluindo o dever de entregar as unidades prometidas aos permutantes sem ônus adicional. O objetivo central da referida ação era assegurar a efetividade dos contratos já firmados, cada qual dentro da sua lógica própria, não podendo ser confundido ou ser feita interpretação extensiva de condutas que tinham por escopo exclusivo a simples preservação dos direitos contratuais originários. Portanto, não há falar em comportamento contraditório (venire contra factum proprium), pois a postura processual dos recorrentes sempre se manteve coerente com a preservação dos seus direitos contratuais originários. Confundir a busca por efetividade judicial com anuência a novos encargos é interpretação extensiva e indevida, incompatível com a boa-fé objetiva que deve reger as relações obrigacionais. Não obstante, não há como conceber a premissa invocada no REsp 686.198/RJ, referida pela associação e acolhida pela sentença, segundo a qual “o dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento”. Ora, o permutante não é um simples adquirente que optou por entregar um bem imóvel no lugar de dinheiro. Essa interpretação simplista desvirtua a essência da incorporação imobiliária, pois a transferência do terreno não é uma forma alternativa de pagamento, mas a própria condição de possibilidade do empreendimento. Sem o imóvel cedido pelos permutantes, não haveria base física ou jurídica para a construção, tampouco unidades a serem prometidas aos demais adquirentes. A distinção, portanto, não é meramente formal, mas ontológica, decorrente da própria natureza do negócio jurídico. De igual modo, inconcebível cogitar enriquecimento sem causa pelos recorrentes caso acolhida sua pretensão. Os permutantes não auferem vantagem indevida, mas apenas exigem o cumprimento da obrigação que lhes era assegurada desde o início: a entrega de suas unidades, livres de encargos adicionais. Não se trata de obter benefício às custas dos demais, mas de preservar a equivalência dos negócios jurídicos celebrado com a incorporadora originária, cada qual dentro da sua lógica própria. É certo que, conforme alegado pela associação em contestação e reiterado nas contrarrazões, diversos adquirentes desembolsaram vultosos recursos próprios para ingressar no empreendimento: alguns recorreram a empréstimos bancários; outros comprometeram poupanças de toda uma vida; houve ainda quem utilizasse verbas rescisórias de longos anos de trabalho, heranças familiares ou até mesmo o produto da venda de imóveis próprios para alcançar melhores condições de moradia. Não se ignora o peso e o sacrifício pessoal que tais condutas representaram. Contudo, tal argumentação, embora desperte compreensão no plano humano, não tem o condão de alterar a essência jurídica de cada contrato que integra a relação maior envolvendo a construtora, permutantes e adquirentes. O fato de ambos – adquirentes em pecúnia e permutantes – terem experimentado prejuízos em decorrência do abandono da obra não equipara suas posições jurídicas nem autoriza a imposição de novos ônus aos permutantes, de modo que a solidariedade necessária entre os adquirentes para viabilizar a conclusão da obra não se estende àqueles cuja contribuição já havia se materializado integralmente com a cessão do terreno. Muito menos se cogita que os permutantes se beneficiariam da valorização imobiliária sem contrapartida, uma vez que tal valorização já está incorporada ao sinalagma contratual. A jurisprudência deste Egrégio , incluindo esta Colenda Quinta Câmara de Direito Civil, já se posicionou no sentido de que não pode ser imputada aos permutantes do terreno a obrigação de arcar com custos adicionais da obra, conforme se extrai dos seguintes precedentes: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CUSTEIO E REFORÇO DA OBRA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PERMUTA DE TERRENO POR APARTAMENTO E GARAGEM. ASSEMBLÉIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS RESPONSABILIZANDO TODOS OS CONDÔMINOS INDISTINTAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO QUE NÃO PODE SER IMPUTADA A PERMUTANTE. CONTRATO ORIGINÁRIO QUE NÃO PREVIA TAL POSSIBILIDADE. DESPESAS, ADEMAIS, NÃO DECORRENTES DA ALTERAÇÃO DO MEMORIAL PADRÃO DA OBRA. PREPONDERÂNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO COM A ANTIGA INCORPORADORA E ASSUMIDA PELO CONDOMÍNIO. IMPRESCINDIBILIDADE DE SEREM RESGUARDADOS OS DIREITOS DA PROPRIETÁRIA DO TERRENO. DECISUM MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  (TJSC, Apelação Cível n. 2010.034363-3, de Lages, rel. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 06-02-2014). AÇÃO DE COBRANÇA. REFORÇOS FINANCEIROS (CHAMADAS DE CAPITAL) DE CONDOMÍNIO. PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA (TRÊS APARTAMENTOS). PARALISAÇÃO DA EDIFICAÇÃO E POSTERIOR DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA (ENCOL). CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO PELO CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA RESPONSABILIZANDO TODOS OS CONDÔMINOS PELOS APORTES FINANCEIROS PARA O TÉRMINO DA OBRA. OBRIGAÇÃO QUE NÃO PODE SER IMPUTADA À DEMANDADA. PREPONDERÂNCIA DOS EFEITOS JURÍDICOS DO NEGÓCIO ENTABULADO COM A ANTIGA INCORPORADORA, O QUAL FORA REGULARMENTE ASSUMIDO PELO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE SEREM RESGUARDADOS OS DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO, SOB PENA DE VIOLAÇÃO AO ATO JURÍDICO PERFEITO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2011.068274-1, da Capital, rel. Ronei Danielli, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 12-09-2013) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO JULGADA IMPROCEDENTE. AÇÕES DE COBRANÇA JULGADAS PROCEDENTES.   CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA. IMÓVEL EDIFICADO NO LOCAL SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. CONDOMÍNIO QUE PRETENDE SUJEITAR OS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DO TERRENO AO PAGAMENTO DOS CUSTOS DO EMPREENDIMENTO. REGIME INAPLICÁVEL AOS RECORRENTES, QUE SE COMPROMETERAM A ENTREGAR O IMÓVEL MEDIANTE O RECEBIMENTO FUTURO DE DETERMINADAS UNIDADES HABITACIONAIS, PRONTAS E ACABADAS. CUSTO GLOBAL QUE DEVE SER SUPORTADO PELOS DEMAIS CONDÔMINOS, SOB PENA DESTES NÃO PAGAREM NADA PELO TERRENO. INEXISTÊNCIA, NO CONTRATO DE PERMUTA, DE QUALQUER CLÁUSULA LIMITANDO O VALOR DAS UNIDADES A SEREM TRANSFERIDAS OU PREVENDO A RESPONSABILIDADE DOS PERMUTANTES PELO PAGAMENTO DE EVENTUAL PRESTAÇÃO OU ENCARGO. SENTENÇA REFORMADA.    PEDIDO DECLARATÓRIO QUE MERECE ACOLHIMENTO, RECONHECENDO-SE A OBRIGAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE ENTREGAR AS UNIDADES DESCRITAS NO CONTRATO PRONTAS E ACABADAS. IMPROCEDÊNCIA, EM COROLÁRIO, DAS AÇÕES DE COBRANÇA QUE TINHAM POR OBJETO REFORÇOS E COTAS DE PARTICIPAÇÃO DA CONSTRUÇÃO.    PEDIDO DE INDENIZAÇÃO EM VIRTUDE DA NÃO ENTREGA DOS IMÓVEIS NO PRAZO AJUSTADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA ACERCA DA SENTENÇA A QUO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NO PONTO.   RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.  (TJSC, Apelação Cível n. 2013.040750-3, de Lages, rel. Jorge Luis Costa Beber, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 27-03-2014). Ora, aqueles que adquiriram as unidades habitacionais mediante pagamento em dinheiro é que devem, além de suportar os custos correspondentes à sua fração ideal, arcar também com as despesas necessárias à conclusão do empreendimento, justamente porque tais valores representam, em última análise, a contraprestação pelo terreno que foi permutado pelos recorrentes. Tal como reconhecido na apelação cível n. 2013.040750-3, "entender o contrário, data venia, seria como afirmar que o proprietário do terreno 'doou' este aos demais condôminos, pois cada um pagaria os custos da obra na proporção da sua fração ideal, sem desembolsar nada pela nua propriedade". Vale reforçar que a situação do caso concreto deixa claro que os recorrentes jamais consentiram com a assunção de custos adicionais, limitando-se a buscar a preservação de seus direitos contratuais originários, mostrando-se inviável atribuir aos proprietários do terreno, que não contratou a construção do edifício, mas tão somente figurou na relação negocial como credor do empreendimento, os ônus pela conclusão da obra, determinando que invista valores tanto quanto os demais condôminos. Portanto, a sentença de primeiro grau merece reforma, para o fim de declarar a inexigibilidade dos débitos imputados aos autores pela associação ré, no que tange ao custeio da obra para a finalização das unidades que lhes são devidas por força do contrato de permuta. Por consequência, inverte-se o ônus da sucumbência, devendo a associação recorrida arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos advogados dos recorrentes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causal, conforme o art. 85, § 2º, do CPC. Ainda, deve ser reestabelecida a tutela de urgência deferida para "determinar que se oficie ao 1º Ofício de Registro de Imóveis para que passe a constar a menção da existência desta ação na matrícula imobiliária do imóvel objeto da lide, matrícula 37.818, que contende acerca dos apartamentos 702 e 703, localizados no 3 andar e 4 vagas de garagem no G2". Quanto aos pedidos formulados no itens 2 e 3 da petição juntada no evento 21, 2G, eles extrapolam os limites da lide originalmente proposta, e assim, não podem ser deferidos. Como visto, a presente demanda tem como objeto principal o reconhecimento da distinção jurídica entre os contratos de permuta e os de compra e venda, bem como a consequente exclusão dos apelantes da obrigação de rateio dos custos da obra em igualdade com os demais adquirentes. Os referidos pedidos, no entanto, introduzem pretensões autônomas e de natureza cautelar e de prestação de contas que não guardam relação direta e imediata com o mérito da ação principal, configurando inovação indevida da causa de pedir. A determinação de apresentação de planilha de custos e a proibição de negócios jurídicos com terceiros implicam em medidas que demandariam dilação probatória e análise aprofundada de fatos não discutidos na petição inicial Assim, por se tratarem de pedidos autônomos que não se coadunam com os limites objetivos da presente lide, indeferem-se os requerimentos formulados nos itens 2 e 3. 3. Honorários recursais De acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5005307-38.2019.8.24.0033/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA A SER CONSTRUÍDA. ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA. DESTITUIÇÃO DESTA E ASSUNÇÃO DO EMPREENDIMENTO POR ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES, DEFERIDA EM AÇÃO PROPOSTA PELOS PERMUTANTES E ADQUIRENTES. RATEIO DOS CUSTOS PARA CONCLUSÃO DA OBRA. COBRANÇA IGUALMENTE DIRIGIDA AOS PERMUTANTES DO TERRENO. PRETENSÃO DOS DESTES DE AFASTAMENTO DE TAL OBRIGAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. MÉRITO. RELAÇÃO JURÍDICA DOS PERMUTANTES QUE SE DISTINGUE DAQUELA DOS DEMAIS ADQUIRENTES. CONTRAPRESTAÇÃO PELA CESSÃO DO TERRENO CONSISTENTE NA ENTREGA DE UNIDADES AUTÔNOMAS FUTURAS. QUITAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO DOS PERMUTANTES COM A TRADIÇÃO DO IMÓVEL À INCORPORADORA. SUB-ROGAÇÃO DA COMISSÃO DE ADQUIRENTES NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA EMPRESA SUCEDIDA, INCLUINDO O DEVER DE ENTREGAR AS UNIDADES PROMETIDAS AOS PERMUTANTES. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR AOS PERMUTANTES O ÔNUS DE CUSTEAR A OBRA, SOB PENA DE ALTERAÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO POR ELES FIRMADO. INOCORRÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DEVER DA MASSA DE CONDÔMINOS DE ARCAR COM OS CUSTOS DA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO, RESPEITANDO-SE O DIREITO ADQUIRIDO DOS PROPRIETÁRIOS ORIGINÁRIOS DO TERRENO QUE RECEBERÃO AS UNIDADES PERMUTADAS COMO CONTRAPRESTAÇÃO PELA CESSÃO DO TERRENO PARA EDIFICAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR A RESPONSABILIDADE DOS PERMUTANTES PELO CUSTEIO DA CONCLUSÃO DO EMPRENDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso para reformar a sentença recorrida, julgando-se procedente o pedido formulado na ação, para: a) afastar a responsabilidade dos permutantes recorrentes pelo custeio da conclusão do empreendimento; b) reestabelecer a tutela de urgência parcialmente concedida pelo juízo de origem na decisão do Evento 27; c) redistribuir o ônus da sucumbência, condenado a associação recorrida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos advogados dos recorrentes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC, sem condenação em honorários recursais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 02 de dezembro de 2025. assinado por ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6823698v9 e do código CRC bb5f4f59. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Data e Hora: 03/12/2025, às 10:54:08     5005307-38.2019.8.24.0033 6823698 .V9 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:20:30. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 02/12/2025 Apelação Nº 5005307-38.2019.8.24.0033/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS PRESIDENTE: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS PROCURADOR(A): MARIO LUIZ DE MELO SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA: RAYSSA NAYARA DA SILVA por ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTONOMAS DO EMPREENDIMENTRO RESIDENCIAL AQUARELLE Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 02/12/2025, na sequência 24, disponibilizada no DJe de 17/11/2025. Certifico que a 5ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 5ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO PARA REFORMAR A SENTENÇA RECORRIDA, JULGANDO-SE PROCEDENTE O PEDIDO FORMULADO NA AÇÃO, PARA: A) AFASTAR A RESPONSABILIDADE DOS PERMUTANTES RECORRENTES PELO CUSTEIO DA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO; B) REESTABELECER A TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE CONCEDIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM NA DECISÃO DO EVENTO 27; C) REDISTRIBUIR O ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA, CONDENADO A ASSOCIAÇÃO RECORRIDA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DOS ADVOGADOS DOS RECORRENTES, FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, CONFORME O ART. 85, § 2º, DO CPC, SEM CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS RECURSAIS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Votante: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Votante: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST ROMILDA ROCHA MANSUR Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:20:30. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas