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EMBARGOS – Documento:6819596 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5017060-25.2021.8.24.0064/SC RELATORA: Desembargadora GLADYS AFONSO RELATÓRIO Adota-se, por oportuno, o relatório da sentença: BELLA CATARINA COM. VAREJISTA LTDA ME e P. D. S. C. opuseram EMBARGOS À EXECUÇÃO contra CONDOMINIO SHOPPING IDEAL e J.A. LOCACAO E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA, todos já qualificados na exordial.  Na execução apensa (n. 0304965-77.2018.8.24.0064), pretende a parte embargada/exequente a satisfação de despesas locatícias (aluguel e acessórios) decorrentes do contrato atípico de locação e outras avenças do Shopping Ideal, vencidas e não pagas desde janeiro de 2016. Persegue, assim, o valor de R$ 335.930,79 (trezentos e trinta e cinco mil novecentos e trinta reais e setenta e nove centavos) (1.7).

(TJSC; Processo nº 5017060-25.2021.8.24.0064; Recurso: EMBARGOS; Relator: Desembargadora GLADYS AFONSO; Órgão julgador: Turma, j. 11/04/2022; TJSC, Apelação n. 5018702-67.2020.8.24.0064, rel. Juiz Marcelo Carlin, j. 27/02/2025; TJSC, Apelação n. 5038315-42.2023.8.24.0008, rel. Carlos Roberto da Silva, j. 15-05-2025; TJSC, Apelação n. 5007880-85.2023.8.24.0008, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, j. 16-05-2024.; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6819596 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5017060-25.2021.8.24.0064/SC RELATORA: Desembargadora GLADYS AFONSO RELATÓRIO Adota-se, por oportuno, o relatório da sentença: BELLA CATARINA COM. VAREJISTA LTDA ME e P. D. S. C. opuseram EMBARGOS À EXECUÇÃO contra CONDOMINIO SHOPPING IDEAL e J.A. LOCACAO E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA, todos já qualificados na exordial.  Na execução apensa (n. 0304965-77.2018.8.24.0064), pretende a parte embargada/exequente a satisfação de despesas locatícias (aluguel e acessórios) decorrentes do contrato atípico de locação e outras avenças do Shopping Ideal, vencidas e não pagas desde janeiro de 2016. Persegue, assim, o valor de R$ 335.930,79 (trezentos e trinta e cinco mil novecentos e trinta reais e setenta e nove centavos) (1.7). Nestes embargos à execução, a parte embargante/executada sustenta o descumprimento perpetuado pela parte adversa com o insucesso comercial do empreendimento Shopping Center que, devido aos desacertos e uma reestruturação que restringiu horários de funcionamento, corte de verbas essenciais e o fechamento definitivo da praça de alimentação, teve suas atividades encerradas em 2020. Narra que investiu mais de duzentos mil no negócio e enfrentou todo o decréscimo de faturamento por conta única e exclusiva da má administração dos responsáveis pelo empreendimento, que mantinham a oneração dos alugueis, cobrança um ratio desproporcional de despesas, sem a mínima prestação de contas das despesas ordinárias ou extraordinárias, discordando de renegociações. Aguiu a nulidade parcial da execução pela falta de liquidez da taxa condominial e do fundo de promoção e propaganda, e que a cobrança era pautada em valores, inexistindo indicação ou definição do tal CRD (coeficiente de rateio de despesas), demonstrativo sintético das despesas, como aponta o demonstrativo que acompanhou a inicial de execução, e comprovação do IPTU, por exemplo. Disse que não foi ajustado o pagamento de "taxa de administração e fundo de reserva, cada qual em 10% da 'taxa de condomínio', e IPTU". Apontou a desproporcionalidade de sua cota, porquanto sua participação se restringia a quatro lojas com área total de 75,60m², correspondente a 1,025% da totalidade do empreendimento. Quanto ao valor do aluguel, sustentou o desequilíbrio contratual e a excessiva onerosidade do contrato, a falta de divulgação e a prospecção de consumidores, que culminou na isenção do aluguel no primeiro ano de atividade, e desconto regressivo de 75%, 50% e 25% nos anos seguintes. Também apontou a incorreção e inadequação do valor do aluguel, com interpretação favorável da cláusula 09.5 para, apenas a partir de dezembro de 2017, o valor ser reajustado.  Por achar extremamente oneroso, requereu a substituição do índice de correção monetária IGP-M por outro que "atenda o contexto financeiro, e após a judicialização, aqueles utilizados pelo Foi ordenada a emenda da inicial para a juntada de demonstrativo discriminado e atualizado de cálculo que demonstre o alegado excesso de execução, devido a pretensão de revisão contratual (evento 5). A parte embargante reiterou que nada deve à alegada credora, mas atendeu ao comando e apresentou "a planilha de cálculos em anexo, como o valor que, na melhor das hipótese, poderia ser cobrado pelas Embargadas nos autos de execução" (evento 9). Recebida a inicial e a emenda, não foi concedido o efeito suspensivo (evento 11). Em manifestação aos embargos (evento 24), a parte embargada suscitou, em preliminares, a falta de interesse processual e o intuito protelatório dos embargos, visto que a empresa embargante encerrou suas atividades ainda no ano de 2018, antes do fechamento do shopping. Discorreu sobre o cenário macroeconômico e a recessão econômica do país entre 2014/2016; a mudança de hábito dos consumidores pelo avanço do e-commerce que, com a pandemia, acelerou essa competição; a contratação de empresas especializadas em marketing e das ações promovidas para divulgar o empreendimento e atrair consumidores; a existência de lojas âncoras, a fim de afastar a alegação de ilícito contratual. Resumidamente, narrou que as mudanças na estrutura e no funcionamento do Shopping foram feitas para permitir a reestruturação com a única inteção de beneficiar todos os envolvidos, não tendo ocorrido cortes para prejudicar o funcionamento, muito menos interrupção na contratação dos serviços de segurança e vigilância, de limpeza e de manutenção dos condicionadores de ar, ou redução de energia elétrica. Também disse que a alteração no horário de funcionamento, a partir de 01/01/2019, levou em consideração um anseio dos próprios lojistas e foi informada com a antecedência necessária, sendo que a parte embargada encerrou suas atividades antes da implementação. Rechaçou a teoria da onerosidade excessiva pela inocorrência de seus requisitos, visto que a administração sempre foi proativa e atenta a todas as necessidades dos consumidores e lojistas. Afirmou que não é correto alterar o valor a título de aluguel, dispensar o pagamento das taxas e fundos e muito menos das multas de mora e honorários previstos contratualmente. Sustentou a utilização do índice IGPM como padrão no mercado imobiliário e que tanto o contrato, quanto os demonstrativos de débito discriminaram exatamente os valores cobrados a título de condomínio e demais despesas rateadas entre os condôminos, sendo, portanto, exigíveis e líquidos. Concluiu postulando o acolhimento da preliminar e, ao final, a improcedência dos embargos à execução. Houve réplica com impugnação a documentação apresentada (evento 29). Intimadas para especificação de provas, as partes pugnaram pelo depoimento pessoal e pela oitiva de testemunhas, tendo a parte embargante reiterado a exibição de documentos (eventos 36 e 37). No evento 39 foi proferida decisão afastando a preliminar de falta de interesse processual, deferida a produção da prova documental e indeferido o pedido de produção da prova oral - processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 69, DOC1. No referido ato, a autoridade judiciária de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução opostos por P. D. S. C. e BELLA CATARINA COM. VAREJISTA LTDA ME em face de CONDOMINIO SHOPPING IDEAL e J.A. LOCACAO E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA. Condeno a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da causa, o que faço com fundamento no artigo 85, caput, do CPC, atendidos os critérios do § 2º, incisos I a III, do mesmo dispositivo.  Preclusa, junte-se cópia nos autos da execução. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se - processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 69, DOC1. Irresignados, os embargantes apelam da sentença, sustentando, em 44 laudas, a preliminar de nulidade dade sentença em razão do julgamento antecipado da lide. No mérito, alegam a possibilidade de discutir, em embargos à execução, a inexigibilidade de alugueres, CRD, encargos, multas e cláusulas abusivas (art. 917, I, III e VI, CPC), alegando ausência de título executivo e iliquidez de diversas cobranças. Aduzem o descumprimento contratual dos embargados (não implantação de cinema, lojas âncoras, praça de alimentação, má administração, etc.), que inviabilizou o empreendimento, autorizando a revisão e redução dos alugueres e encargos com base na teoria da imprevisão, bem como a incorreção no reajuste dos alugueres e aplicação de descontos contratuais, requerendo a manutenção do valor inicial. Apontam que inexigibilidade da taxa de associação/fundo de promoção, pela ausência de efetiva propaganda, bem como vício no cálculo do encargo. Argumentam que substituição do IGP-M por índice menos oneroso e que a redução da multa moratória de 20% para 2% e exclusão dos honorários contratuais de 20%. Por fim, diz que a atualização do débito pela SELIC ou média INPC/IGPM. As apeladas apresentaram contrarrazões no evento 85, CONTRAZAP1, nas quais sustentam, preliminarmente, a inadmissibilidade dos embargos por ausência de indicação dos valores que seriam efetivamente devidos, conforme exigência do art. 917, § 4º, inciso I do CPC. No mérito, defendem a liquidez e exigibilidade dos valores executados, afirmando que o contrato e os demonstrativos de débito discriminam adequadamente os encargos cobrados, os quais foram pagos regularmente pela embargante durante a maior parte da relação contratual. Alegam que os critérios de rateio estão previstos contratualmente, não havendo margem para revisão judicial, e que não há qualquer defeito no negócio jurídico celebrado entre as partes. Requerem, ao final, a manutenção da sentença e o prosseguimento da execução. Após, os autos ascenderam a este , rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 01-07-2025). Por conseguinte, a preliminar deve ser rechaçada, na medida em que "O julgamento da lide sem a produção de determinadas provas requeridas pelas partes, por si só, não configura cerceamento de defesa, desde que pautado em cognição exauriente, sob o manto dos princípios da livre admissibilidade das provas e do livre convencimento motivado do juiz." (TJSC, Apelação n. 5014073-13.2019.8.24.0023, do , rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 03-12-2024). Portanto, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa, por ausência de demonstração de prejuízo e por adequação da instrução ao objeto da controvérsia delimitada nos autos.   2. Mérito O cerne da presente controvérsia se origina de um "Contrato de Locação Atípico de Locação e outras Avenças do Shopping Ideal" celebrado entre a Embargante, Bella Catarina Com. Varejista Ltda ME, e os Embargados, J.A. Locação e Administração de Imóveis Ltda e Condomínio Shopping Ideal. A lide se concentra na execução de título extrajudicial que busca a cobrança de R$ 355.930,79, valor referente a aluguéis e encargos que a locatária, ora apelante, contesta (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC4).   A tese central do recurso de apelação sustenta que a dívida de aluguéis, taxas condominiais e outras cobranças é inexigível, sob o fundamento de que houve o descumprimento contratual substancial por parte dos locadores. A apelante argumenta que as promessas de infraestrutura e a criação de um ambiente comercial atrativo, essenciais para a viabilidade do negócio, não foram cumpridas, inadimplemento que, em sua visão, invalida a cobrança da contraprestação e, consequentemente, a própria execução. A análise pormenorizada dos autos, confrontando as alegações das partes com as provas produzidas, revela a ausência de fundamento nas pretensões recursais.   2.1. Alegação de nulidade parcial da execução por iliquidez dos encargos condominiais e do fundo de promoção As apelantes argumentam que não houve indicação ou definição do CRD, nem prestação de contas das despesas ordinárias ou extraordinárias, e que os valores eram aleatórios e desproporcionais. Além disso, sustentam que a taxa de administração, o fundo de reserva e o IPTU são, por lei, de responsabilidade do locador, conforme o art. 22, parágrafo único, alínea 'g', da Lei n. 8.245/1991, salvo pactuação expressa em contrário. Contudo, os documentos acostados à execução, especialmente os demonstrativos de débito e o contrato de locação (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC4 a evento 24, DOC36), indicam com clareza os encargos pactuados e os critérios de rateio. A jurisprudência do admite a execução fundada em contrato de locação comercial, mesmo prorrogado por prazo indeterminado, desde que os valores estejam discriminados e vinculados ao contrato, o que se verifica no caso. A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS EMBARGANTES.   AVENTADA OBSCURIDADE E DESARMONIA DOS CRITÉRIOS SOPESADOS AO CÔMPUTO DO COEFICIENTE DE RATEIO DE DESPESAS DO CONDOMÍNIO (CRD). TESE AFASTADA. CRITÉRIOS CONDIZENTES COM O RATEIO EQUÂNIME. PREVISÃO ANTERIOR NA CONVENÇÃO DAS NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES DAS LOCAÇÕES DOS ESPAÇOS COMERCIAIS SITUADOS NO SHOPPING. EXEGESE DO ART. 54, CAPUT, DA LEI 8.245/1991. SENTENÇA MANTIDA.   ADUZIDA NECESSIDADE DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A DEVOLUÇÃO DO ESPAÇO COMERCIAL AO LOCADOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 39 DA LEI DE LOCAÇÕES. SENTENÇA INALTERADA.    CONTRARRAZÕES. ADUZIDA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PERTINÊNCIA. PROCEDER TEMERÁRIO. QUESTIONAMENTO REALIZADO SOMENTE DEPOIS DE 7 (SETE) ANOS DO INÍCIO DA CONTRATAÇÃO. VALOR DA CAUSA IRRISÓRIO. PENALIDADE EQUIVALENTE AO SALÁRIO-MÍNIMO (CPC, ART. 80, § 2º).   HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO.   RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  (TJSC, Apelação Cível n. 0301085-74.2016.8.24.0023, da Capital, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 06-08-2020). Além disso, os encargos foram pagos regularmente pelas embargantes durante a maior parte da relação contratual, sem qualquer insurgência, o que reforça sua liquidez e exigibilidade, de modo que a ausência de prestação de contas detalhada não impede a execução, sendo matéria própria de ação autônoma, conforme o art. 54, § 2º da Lei 8.245/91, como bem reconhecido na sentença. Afora isso, a parte apelante sustenta que a dívida cobrada é ilíquida e, portanto, inexigível, baseando sua tese no argumento de que os valores de CRD, taxa de administração e fundo de promoção não teriam sido devidamente discriminados ou acompanhados de prestação de contas, alegação que, contudo, não se sustenta à luz da prova documental produzida nos autos. Isso porque o "Contrato de Locação Atípico" (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC4) constitui, sem sombra de dúvidas, um título executivo extrajudicial, por força do art. 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, que atribui tal característica ao crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios. A discussão sobre a iliquidez dos encargos, se fosse o caso, não desnatura a força executiva do contrato como um todo, mas apenas poderia, se comprovada, levar à extinção parcial da execução. A argumentação dos apelantes de que os encargos seriam ilíquidos por não possuírem um valor fixo é uma falha de compreensão do conceito de liquidez no direito processual civi, porquanto, ao contrário do que sustentam, a liquidez de um título não exige que o valor da obrigação seja fixo, mas sim que seja determinável por simples cálculo aritmético, com base em elementos previstos no próprio título ou em documentos a ele anexados. Nesse panorama, a documentação dos autos revela que a Cláusula Sexta do contrato prevê expressamente o pagamento pelo locatário do "custo da locação, nele incluído o aluguel, encargos comuns, despesas condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda". A  Convenção do Condomínio (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 46, DOC2), por sua vez, estabelece que o rateio das despesas se dará com base no "CRD (Coeficiente de Rateio de Despesas) de cada unidade".   O cálculo do débito, tal como apresentado na execução originária, possui uma base contratual e regimental clara, não tendo a  parte apelante demonstrado a real ausência de uma fórmula para a apuração dos valores. Pelo contrário, apenas questionou a variação mensal da quantia devida, alteração que, no entanto, é inerente a qualquer débito condominial e não retira a liquidez do título. Em síntese, a impugnação dos Apelantes não é sobre a ausência de uma fórmula, mas sim sobre o resultado da aplicação dessa fórmula, o que não configura a iliquidez necessária para anular a execução. É certo que os contratos de locação em shopping center possuem peculiaridades e admitem a cobrança de encargos além do aluguel, como taxas condominiais e fundos de promoção. Contudo, a validade dessas cobranças está condicionada à sua clara previsão contratual e, principalmente, à sua efetiva comprovação e prestação de contas. A jurisprudência exige que os valores sejam devidamente detalhados e que haja suporte documental para sua exigibilidade: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FUNDADOS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÕES DE ILIQUIDEZ DO TÍTULO E CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundada em contrato de locação comercial em shopping center. A parte embargante/recorrente sustenta a nulidade da execução por ausência de liquidez do título, além de preliminares de cerceamento de defesa e vício de fundamentação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) reconhecer eventual cerceamento de defesa em razão da ausência de acesso à planilha de cálculo no momento da citação; (ii) verificar a ocorrência de vício de fundamentação na sentença de primeiro grau; e (iii) definir se o contrato de locação e a planilha apresentada conferem liquidez ao título executivo; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A planilha de cálculo estava devidamente juntada aos autos no momento da distribuição da execução e permaneceu acessível via sistema , inexistindo cerceamento de defesa. A alegada indisponibilidade temporária do sistema por curto período do dia 15/08/2024 não compromete o contraditório, dado o prazo processual amplo e os demais meios de acesso ao documento. 4. Não se configura vício de fundamentação, pois a sentença enfrentou especificamente os pontos relevantes ao julgamento, conforme exigido pelo art. 489, § 1º, IV, do CPC. O inconformismo da parte embargante com a interpretação adotada não autoriza o uso de embargos de declaração para modificação do julgado. 5. O contrato de locação, firmado com assinatura das partes e cláusulas claras quanto aos encargos, aliado à planilha de cálculo que discrimina valores, datas e encargos, atende aos requisitos do art. 798, parágrafo único, do CPC, conferindo liquidez ao título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC). 6. A ausência de impugnação específica quanto aos valores da planilha e a não apresentação de cálculos alternativos demonstram a inexistência de excesso de execução ou de prejuízo à defesa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A juntada da planilha de cálculo no momento da distribuição da execução, disponível no sistema eletrônico, afasta a alegação de cerceamento de defesa. 2. Não configura vício de fundamentação a decisão que enfrenta adequadamente os pontos controvertidos, mesmo que contrarie os interesses da parte. 3. A existência de contrato de locação firmado entre as partes, acompanhado de planilha com discriminação dos valores devidos, confere liquidez ao título executivo extrajudicial. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 489, § 1º, IV; 784, I e VIII; 798 e parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no REsp nº 1829832/RJ, rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 11/04/2022; TJSC, Apelação n. 5018702-67.2020.8.24.0064, rel. Juiz Marcelo Carlin, j. 27/02/2025; TJSC, Apelação n. 5038315-42.2023.8.24.0008, rel. Carlos Roberto da Silva, j. 15-05-2025; TJSC, Apelação n. 5007880-85.2023.8.24.0008, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, j. 16-05-2024. (TJSC, Apelação / Remessa Necessária n. 5015447-45.2024.8.24.0005, do , rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 01-07-2025). CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE TITULO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APONTAMENTO PARA PROTESTO. CRÉDITO COMPROVADO ATRAVÉS DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO DE LOJA/ESPAÇO DE USO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. TAXAS CONDOMINIAIS REFERENTES AOS MESES DE AGOSTO A NOVEMBRO DE 2012. INADIMPLEMENTO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL HÍGIDO. INTELIGÊNCIA DO ART. 784, VIII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DÍVIDA NEGADA PELA AUTORA/APELANTE. CLÁUSULA QUARTA E QUINTA DO ADITAMENTO CONTRATUAL QUE CONTRARIA SUA PRETENSÃO. INEXISTÊNCIA DA ALEGADA NULIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. CAUTELAR DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO PREVIAMENTE AJUIZADA CALCADA NA MESMA TESE, TRANSITADA EM JULGADO. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ APLICADA PELO TOGADO SINGULAR. MANUTENÇÃO DA PENALIDADE. INSISTÊNCIA MALICIOSA NA MESMA TESE JURÍDICA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0309850-76.2014.8.24.0064, de São José, rel. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 18-09-2018). A alegação dos Apelantes de que "nunca concordaram" com o pagamento de IPTU, taxa de administração e fundo de reserva é desprovida de qualquer fundamento jurídico, na medida em que o contrato (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC4) é claro ao estabelecer na Cláusula Sexta que o locatário se obrigou a pagar "encargos comuns, despesas condominiais". Tais despesas são inerentes ao custo operacional de uma loja em shopping center., enquanto que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, cuja transferência de responsabilidade ao locatário em contratos de locação é prática comercial e legalmente aceita.   Com efeito, a cláusula 6ª do contrato de locação (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC4) prevê expressamente a obrigação de pagamento dos encargos comuns e individuais, incluindo fundo de promoção, condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel: A cobrança desses encargos decorre diretamente do contrato e da convenção condominial, sendo exigíveis por simples cálculo aritmético, ao contrário do que sustentam as partes insurgentes. Em caso análogo: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO, SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS EMBARGANTES EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EMBASADA EM CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING E SEUS ADITIVOS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS 783 E 784, III E VII, AMBOS DO CPC. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE PRESENTES. JUNTADA DE DEMONSTRATIVO ATUALIZADO DO DÉBITO, DE ACORDO COM OS OS DITAMES DO ART. 798, INCISO I E PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DO DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO E ATUALIZADO DE SEU CÁLCULO, A TEOR DO ART. 917, § 3º, DO CPC. TESES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. CABIMENTO.  RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5012093-35.2022.8.24.0020, do , rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 10-10-2023). APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROCEDIMENTO LASTREADO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÍPICO DE SHOPPING CENTER. SENTENÇA QUE REJEITOU A DEFESA DO DEVEDOR. INSURGÊNCIA DESTE.  ADMISSIBILIDADE. PRETENDIDO O NÃO CONHECIMENTO DO RECLAMO, POR SUPOSTA VIOLAÇÃO À REGRA DA DIALETICIDADE. PROEMIAL RECHAÇADA. MERA REPRODUÇÃO DOS ARGUMENTOS DEDUZIDOS PERANTE O JUÍZO A QUO QUE NÃO OFENDE O DITO PRECEITO. RECORRENTE QUE DEIXOU CLARAS AS RAZÕES ENSEJADORAS DE SEU INCONFORMISMO, DESAFIANDO SUFICIENTEMENTE O ÉDITO DIGLADIADO.  PRELIMINARES. SUSCITADA A NULIDADE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO, POR SUPOSTO CERCEAMENTO DE SEU DIREITO DE DEFESA. INACOLHIMENTO. PROVAS DOCUMENTAIS QUE SE  MOSTRAM SUFICIENTES AO DESLINDE DA QUAESTIO. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO.  ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM, IGUALMENTE, NÃO EVIDENCIADA. NÍTIDA PERTINÊNCIA SUBJETIVA ENTRE A EXEQUENTE E O DÉBITO PERSEGUIDO.  SUPOSTA NULIDADE DA EXECUÇÃO EMBARGADA QUE TAMBÉM NÃO COMPORTA AMPARO. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 784, INCISO VIII, DO DIGESTO PROCESSUAL. ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS, PORTANTO, DESNECESSÁRIA. EXECUÇÃO LASTREADA EM TODOS OS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS, TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA (QUE TORNAM EVIDENTE O INADIMPLENTO) E EM PLANILHA DE CÁLCULO LAVRADA EM ESTRITA OBSERVÂNCIA À EXEGESE DO ART. 798 DA LEI INSTRUMENTAL. TÍTULO QUE, PORTANTO, SE REVESTE DE EXIGIBILIDADE, LIQUIDEZ E CERTEZA.  MÉRITO. ARGUIDA A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TESE REJEITADA. RELAÇÃO JURÍDICA QUE PERDUROU POR, APROXIMADAMENTE, QUATRO ANOS, DANDO CONTA DE QUE O ESPAÇO LOCADO ERA APTO À EXPLORAÇÃO COMERCIAL E QUE A LOCADORA CUMPRIU COM AS OBRIGAÇÕES ESTATUÍDAS NO ART. 22 DA LEI DO INQUILINATO. ALTERAÇÕES NAS INSTALAÇÕES, PROJETOS E DESTINAÇÃO DOS ESPAÇOS QUE, CONFORME CONTRATO AVENÇADO, CONSTITUI LIBERALIDADE DO EMPREENDIMENTO. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DE LUCRO. RISCO INERENTE A QUALQUER NEGÓCIO. IMPLEMENTAÇÃO DO TENANT MIX E INTEGRAL OCUPAÇÃO DOS ESPAÇOS VIZINHOS QUE, CERTAMENTE, DEPENDE DE UMA SÉRIE DE CONTINGÊNCIAS MERCADOLÓGICAS.   POSTULADO O RECONHECIMENTO DE NULIDADE DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA, AO ARGUMENTO DE QUE ESTARIA INQUINADO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. REJEIÇÃO. LESÃO QUE PRESSUPÕE A DEMONSTRAÇÃO DE ESTADO DE PREMENTE NECESSIDADE E ADESÃO À CONTRAPRESTAÇÃO MANIFESTAMENTE DESPROPORCIONAL AO OBJETO AVENÇADO. ELEMENTO SUBJETIVO NÃO DEMONSTRADO. REQUISITOS CONSTANTES DO ART. 157 DO CÓDIGO CIVIL, POR CONSEGUINTE, NÃO PREENCHIDOS.  PEDIDO SUCESSIVO DE DEVOLUÇÃO OU, PELO MENOS, ABATIMENTO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE RES SPERATA QUE TAMBÉM NÃO COMPORTA AMPARO. INSUCESSO DO NEGÓCIO QUE, COMO VISTO, NÃO PODE SER IMPUTADO AO SHOPPING. PAGAMENTO DA QUANTIA, ADEMAIS, REGULARMENTE AJUSTADA ENTRE OS CONTENDORES. ÉDITO MANTIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  (TJSC, Apelação n. 0304517-49.2016.8.24.0008, do , rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 12-09-2023). Portanto, malgrado o art. 917 do CPC autorize a discussão de inexigibilidade do título, cláusulas abusivas e excesso de execução, tal faculdade não exime os embargantes do ônus de demonstrar, de forma objetiva e documental, a iliquidez ou invalidade das cobranças. No caso, o contrato de locação firmado entre as partes é título executivo extrajudicial (art. 784, XII, CPC), e os valores cobrados decorrem de cláusulas expressas e boletos regularmente emitidos., de modo que a alegação genérica de abusividade não encontra respaldo probatório suficiente nos autos, tampouco há demonstração de vício na formação dos encargos condominiais ou dos alugueres pactuados.   2.3. Da Revisão do Valor dos Alugueres – Descumprimento Contratual pelos Embargados e Teoria da Imprevisão As apelantes alegam que o insucesso do empreendimento do shopping, decorrente do descumprimento das obrigações dos apelados (não implantação de cinema, lojas âncoras, praça de alimentação, má administração, falta de higiene, etc.), justifica a revisão do valor dos alugueres com base na teoria da imprevisão e na exceção do contrato não cumprido. A principal tese das apelantes é a de que a exceptio non adimpleti contractus justificaria a interrupção dos pagamentos. Para tanto, alegam que os Apelados não teriam cumprido com as obrigações de implantar cinema, atrair lojas âncoras e manter o shopping em boas condições de higiene e publicidade. A sentença de primeiro grau afastou essa tese, considerando o insucesso como risco inerente à atividade empresarial do locatário. Os contratos de locação em shopping center são atípicos e complexos, com uma interdependência entre o sucesso do lojista e a atratividade do empreendimento como um todo, de maneira que a promessa de um ambiente comercial atrativo, com fluxo de clientes, lojas âncoras e boa administração, é parte integrante da base do negócio. O descumprimento dessas promessas pelo locador pode configurar quebra da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Para a procedência dessa tese, seria necessário que a parte apelante tivesse comprovado o inadimplemento substancial por parte dos locadores, o que não, no entanto, não foi devidamente demonstrado, já que a documentação que acompanha a petição inicial (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 1, DOC13.) consiste em fotos sem datação e contexto, e documentos genéricos que não comprovam, de forma inequívoca, um descumprimento contratual grave por parte dos locadores.  O inadimplemento alegado, como a não instalação de cinema ou lojas âncoras, deve ser visto como um risco comercial inerente à atividade empresarial dos apelantes. O "Contrato de Locação Atípico" em um shopping center, por sua própria natureza, impõe ao locatário o risco inerente ao sucesso do complexo comercial, de modo que o lojista é responsável por sua estratégia de negócio e por seu próprio desempenho comercial. Eventual insucesso no faturamento da loja é um risco do empreendedor, não um inadimplemento do locador que justifique o não pagamento dos aluguéis e encargos, pois o empreendedor que investe em um espaço comercial o faz na expectativa de um fluxo de clientes, mas também assume o risco de que essa expectativa possa não se concretizar, isto é, o insucesso comercial não é um descumprimento contratual. Até mesmo porque a exceptio non adimpleti contractus exige uma relação de causalidade direta entre o descumprimento de uma parte e o da outra. No caso, as partes apelantes não demonstraram que o insucesso do seu negócio foi uma consequência direta e exclusiva da inação dos locadores. Ao contrário, a parte apelada apresentou documentos (processo 5017060-25.2021.8.24.0064/SC, evento 24, DOC7 a evento 24, DOC36) que demonstram a gestão ativa do empreendimento. A ventilada teoria da imprevisão (arts. 317, 421-A, 478 e 479 do Código Civil) permite, em tese, a revisão contratual quando eventos supervenientes e imprevisíveis tornam a prestação excessivamente onerosa para uma das partes. Embora o risco do negócio seja do lojista, o insucesso decorrente de falhas na administração do shopping ou do descumprimento de obrigações essenciais do locador pode justificar a revisão do aluguel para restabelecer o equilíbrio. No caso, as apelantes invocam a teoria da imprevisão e a boa-fé objetiva para justificar a revisão contratual, alegando má gestão do empreendimento, fechamento da praça de alimentação e restrição de horários. Contudo, conforme bem destacado na sentença e nas contrarrazões, a loja das embargantes encerrou suas atividades em 2018, dois anos antes do fechamento do shopping, sendo a rescisão unilateral e voluntária.  A jurisprudência admite a revisão contratual em embargos à execução apenas em hipóteses excepcionais, quando demonstrada abusividade manifesta ou desequilíbrio econômico-financeiro grave, o que não se verifica nos autos. A alegação genérica de insucesso comercial não é suficiente para afastar a exigibilidade dos encargos pactuados. Vale citar: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO (LOCAÇÃO). SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE. ADMISSIBILIDADE. JUSTIÇA GRATUITA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. ATO INCOMPATÍVEL COM A ALEGAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUITAÇÃO DO DÉBITO COM CAUÇÃO POR ACORDO VERBAL. REJEIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROVA NESSE SENTIDO. UTILIZAÇÃO DA CAUÇÃO AFETADA A DÉBITO DIVERSO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES EM OUTRA DEMANDA. INADIMPLEMENTO NÃO AFASTADO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO E ATUALIZADO DO VALOR TIDO POR CORRETO. INTELIGÊNCIA DO ART. 917, § 3º, DO CPC. INEXAME DO PONTO (ART. 917, § 4º, II, CPC). CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). NECESSIDADE DE PROVA CONCRETA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA OU IMPOSSIBILIDADE TEMPORÁRIA. DÉBITOS REFERENTES A 2023 (PÓS-CRISE AGUDA). AUSÊNCIA DE BALANCETES OU DOCUMENTAÇÃO IDÔNEA. TEORIA DA IMPREVISÃO INAPLICÁVEL AO CASO. RECONVENÇÃO. INADMISSIBILIDADE EM SEDE DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA HONORÁRIOS RECURSAIS CABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5013595-83.2024.8.24.0005, do , rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 22-08-2025). Por fim, vale acrescentar que a aplicação da teoria da onerosidade excessiva, prevista no art. 478 do Código Civil, pressupõe a ocorrência de um evento extraordinário e imprevisível. A baixa no faturamento ou a crise de um shopping center, por mais indesejáveis que sejam, não se enquadram nesse conceito, porquanto figuram como riscos intrínsecos à dinâmica comercial. A teoria não se destina a proteger o empresário de maus resultados, mas sim a reequilibrar contratos diante de eventos excepcionais e imprevisíveis, como guerras, pandemias ou catástrofes naturais. No caso em tela, o cenário de menor movimento ou falta de lojas é um risco inerente ao negócio, assumido no momento da celebração do contrato, de modo que a parte apelante não demonstrou a ocorrência de um evento extraordinário que a tivesse levado à impossibilidade de adimplir suas obrigações.   2.4. Demais aspectos e consectários A petição inicial dos embargos não apresenta memória de cálculo discriminada dos valores que as embargantes entendem como devidos, em afronta ao art. 917, §4º, I e II do CPC, omissão que compromete a admissibilidade dos embargos, porquanto caberia ao executado, ao alegar excesso de execução, indicar os valores incontroversos e fundamentar sua pretensão com base em cálculos objetivos, o que não foi feito. Além disso, as apelantes requerem a apresentação de relatórios mensais das despesas ordinárias e comprovantes de pagamento, com vistas à checagem da base de cálculo do rateio. Tal pretensão configura verdadeira ação de prestação de contas, que não se compatibiliza com os embargos à execução, conforme entendimento pacificado. A prestação de contas deve ser exigida durante a vigência do contrato, ou por ação própria, não sendo cabível em sede de embargos. O contrato estabeleceu descontos regressivos por um período determinado, e a apelação pleiteia a manutenção do valor inicial de aluguel. Contudo, a relação contratual é regida pelo princípio do pacta sunt servanda. Descontos pontuais e temporários não implicam em alteração tácita do valor principal da obrigação, que está claramente definido no contrato, até mesmo porque, como visto, a mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel. Ademais, a Apelante alega a inexigibilidade da taxa de associação/fundo de promoção pela ausência de publicidade efetiva e vício no cálculo. No entanto, o fundo de promoção tem como finalidade "planejar e executar a publicidade e a promoção institucional do Shopping", não estando demonstrada a ilegalidade da cobrança da  res sperata e do fundo de promoção em contratos de shopping center, porquanto os apelados apresentaram vasta documentação para demonstrar a legitimidade e a base de cálculo de todos os encargos, o que afasta a alegação de iliquidez e de vício no cálculo, pelo que se permite concluir que  a ausência de um resultado comercial satisfatório não torna a cobrança do fundo de promoção inexigível.   A substituição do índice de correção monetária, IGP-M, por outro (SELIC ou média INPC/IGPM) não encontra amparo legal, porquanto o índice foi livremente pactuado entre as partes, e a intervenção judicial só seria possível se comprovada onerosidade excessiva gerada por fato extraordinário e imprevisível, o que não se enquadra na mera flutuação de índices de mercado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE INCREMENTO NO VALOR DOS ALUGUERES E DE MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. PEDIDO DE MANUTENÇÃO DOS VALORES DAS PRESTAÇÕES LOCATÍCIAS PREVISTAS EM CONTRATO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DOS ALUGUERES AO SALÁRIO MÍNIMO. INTELIGÊNCIA DO ART. 7º, IV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RÉUS QUE NÃO DEMONSTRARAM QUE O PREÇO PACTUADO ESTÁ EM DISSONÂNCIA COM O PRATICADO NO MERCADO. EXEGESE DO ART. 71, II, DA LEI N. 8.245/1991. DECISUM ALTERADO. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR (INPC) PELO ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO MERCADO (IGPM) COMO INDEXADOR CONTRATUAL. SUBSISTÊNCIA. ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA.  NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO AJUSTE LIVREMENTE PACTUADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA REFORMADA. "O ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II do CPC/2015). Não provando a ré os fatos modificativos do direito do autor, quanto ao valor do aluguel, devem ser mantidos os termos e condições do contrato de locação firmado entre as partes em 2011, observando-se o valor indicado pelo autor/apelado em sua peça inicial" (TJDF, Apelação Cível n. 1062633, 20160110498035, rela. Desa. Ana Cantarino, Oitava Turma Cível, j. 23-11-2017). NECESSÁRIA REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300342-66.2018.8.24.0032, do , rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 08-07-2021).   De igual modo, a multa contratual de 20% está prevista no contrato e decorre da autonomia privada das partes, de modo que a redução judicial somente seria admitida apenas se atingir patamares manifestamente excessivos ou em desacordo com a legislação específica, como nos contratos de consumo. No caso, trata-se de relação empresarial, entre pessoas jurídicas, regida pelo princípio do pacta sunt servanda, caso em que  a jurisprudência admite a manutenção da multa pactuada em contratos empresariais, salvo prova de abusividade, o que não foi compravado.  A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGANTE.  ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO QUANTO AOS ENCARGOS CONDOMINIAIS. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTAÇÃO COMPROBATÓRIA APRESENTADA PELA PARTE EXEQUENTE. TÍTULO PREENCHE OS REQUISITOS LEGAIS DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CONTRAPROVA NOS AUTOS. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AO EMBARGANTE (ART. 373, II, DO CPC). PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA QUANTO AO RECONHECIMENTO DA LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. PLEITO DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS JUIZADA POSTERIORMENTE NÃO CONFIGURA MOTIVO PARA SUSPENSÃO AUTOMÁTICA. TÍTULO COM DEMONSTRATIVO MÍNIMO DO QUANTUM DEBEATUR EXIGIDO. PRECEDENTES DO TJSC. EXECUÇÃO DEVE PROSSEGUIR. INSURGÊNCIA ACERCA DA MULTA POR RESCISÃO CONTRATUAL. ENTREGA DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. RESCISÃO ANTECIPADA CONFIGURADA. CLÁUSULA PENAL EXPRESSA NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO ART. 9º, III, DA LEI DO INQUILINATO. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CULPA DO LOCADOR. MULTA MANTIDA. QUESTIONAMENTO QUANTO À MULTA MORATÓRIA DE 10%. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. RELAÇÃO PARITÁRIA ENTRE AS PARTES. INAPLICABILIDADE DO LIMITE DE 2% DO ART. 1.336, §1º, DO CC. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. VALIDADE DA PACTUAÇÃO CONTRATUAL. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO TJSC. PENALIDADE CONTRATUAL CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5026113-04.2021.8.24.0008, do , rel. Gustavo Henrique Aracheski, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 04-09-2025). Visto de tal modo, tenho que o inadimplemento total das apelantes, que suspenderam o pagamento de aluguéis por um longo período, justifica a penalidade imposta, sem prejuízo dos honorários, assim compreendidos como encargos acessórios também previstos expressamente no título executivo.   Sublinho, ainda, que a cumulação de honorários contratuais previstos em contrato de locação de shopping center com honorários sucumbenciais não configura bis in idem: RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. REPASSE. LOCATÁRIO. PRÉVIO AJUSTE. BIS IN IDEM. NÃO OCORRÊNCIA. ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUTONOMIA DA VONTADE. PREVALÊNCIA. 1. A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. 2. A cumulação de honorários contratuais previstos em contrato de locação de shopping center com honorários sucumbenciais não configura bis in idem. Precedentes. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.194.020/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.) Por fim, e por semelhante razão, a atualização do débito pela SELIC ou média INPC/IGPM, como requerida pelas apelantes, não se aplica ao caso, haja vista a existência de contrato com previsão específica, o qual sabidamente faz lei entre as partes. Em tal caso, a sua revisão só é cabível em situações excepcionais, que não foram demonstradas, já que a metodologia de cálculo utilizada pelos exequentes para atualizar o débito está amparada no contrato, sendo plenamente válida.   3. Honorários recursais Em razão do desprovimento da insurgência, necessária a imposição de honorários recursais (art. 85, § 11º, do CPC), razão pela qual majoro aqueles fixados na origem em 2%, o que faço com base nos critérios estabelecidos pelo mesmo dispositivo.   4. Conclusão Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso. assinado por GLADYS AFONSO, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6819596v24 e do código CRC a5e6c61d. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GLADYS AFONSO Data e Hora: 03/12/2025, às 09:08:12     5017060-25.2021.8.24.0064 6819596 .V24 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:11:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6819597 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5017060-25.2021.8.24.0064/SC RELATORA: Desembargadora GLADYS AFONSO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS EMBARGANTES. PRELIMINAR DE NULIDADE POR JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTAÇÃO SUFICIENTE À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. MÉRITO. ALEGAÇÕES DE INEXIGIBILIDADE DE ALUGUERES, ENCARGOS CONDOMINIAIS (CRD, FUNDO DE PROMOÇÃO, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, IPTU), MULTAS E HONORÁRIOS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DE ILIQUIDEZ OU ABUSIVIDADE. CONTRATO CLARO E EXECUTÁVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO COMPROVADO. TEORIA DA IMPREVISÃO INAPLICÁVEL. REVISÃO DE ALUGUERES E ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA (IGP-M) INVIÁVEL SEM DEMONSTRAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. MULTA MORATÓRIA DE 20% E HONORÁRIOS CONTRATUAIS DE 20% PREVISTOS CONTRATUALMENTE. VALIDADE RECONHECIDA EM RELAÇÃO EMPRESARIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução fundada em contrato de locação comercial em shopping center. A parte embargante sustenta a nulidade parcial da execução por iliquidez dos encargos, inexigibilidade de alugueres e taxas condominiais, cláusulas abusivas, descumprimento contratual, aplicação indevida do IGP-M, excesso de execução, cerceamento de defesa e vício de fundamentação. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há 9 (nove) questões em discussão: (i) a possibilidade de discutir, em embargos à execução, a inexigibilidade de alugueres, CRD, encargos e cláusulas abusivas, com base no art. 917, I, III e VI do CPC; (ii) a ocorrência de cerceamento de defesa pela limitação da instrução probatória; (iii) o descumprimento contratual dos embargados e a aplicação da teoria da imprevisão; (iv) a correção dos alugueres e aplicação dos descontos contratuais; (v) a exigibilidade do fundo de promoção e vício no cálculo; (vi) a substituição do IGP-M por índice menos oneroso; (vii) a redução da multa moratória e exclusão dos honorários contratuais; e (viii) a atualização do débito pela SELIC ou média INPC/IGPM. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. É lícito ao executado, em embargos à execução, alegar inexigibilidade da obrigação, excesso de execução e cláusulas abusivas, nos termos do art. 917 do CPC. Contudo, os encargos locatícios estão previstos em contrato e discriminados em demonstrativos de débito, conferindo liquidez ao título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC). 4. Não se configura cerceamento de defesa, pois os documentos essenciais foram juntados aos autos e a delimitação da controvérsia encontra respaldo no art. 357 do CPC. A ausência de prestação de contas detalhada não impede a execução, sendo matéria própria de ação autônoma. 5. O contrato foi regularmente executado até a rescisão voluntária pelas embargantes, não havendo prova de inadimplemento relevante dos locadores que justifique revisão contratual com base na teoria da imprevisão (arts. 317, 421-A, 478 e 479 do CC). 6. Os alugueres foram reajustados conforme cláusula contratual, e os descontos aplicados nos primeiros anos foram respeitados. A planilha apresentada pelas embargantes não demonstra excesso de execução. 7. O fundo de promoção é previsto contratualmente, e sua cobrança não se mostra abusiva. O cálculo sobre o valor bruto do aluguel, sem considerar os descontos, pode ser objeto de revisão, mas não compromete a liquidez do título. 8. A substituição do IGP-M por índice menos oneroso exige demonstração de onerosidade excessiva, o que não foi comprovado. Mantém-se o índice pactuado. 9. A multa moratória e os honorários contratuais de igual percentual foram pactuados e não se mostram desproporcionais, considerando o inadimplemento prolongado. A jurisprudência admite tais penalidades em contratos de locação comercial em shopping center. 10. A atualização do débito deve observar o índice pactuado, não sendo cabível substituição pela SELIC ou média INPC/IGPM, ausente previsão contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Honorários recursais majorados em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: "1. É lícito ao executado, em embargos à execução, alegar inexigibilidade da obrigação e cláusulas abusivas, desde que fundamente e comprove suas alegações. 2. A existência de contrato de locação firmado entre as partes, acompanhado de demonstrativo de débito, confere liquidez ao título executivo extrajudicial. 3. A alegação de cerceamento de defesa não se sustenta quando os documentos essenciais estão nos autos e a instrução probatória é suficiente para o julgamento da lide." ___________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 489, § 1º, IV; 784, I e VIII; 798 e parágrafo único. . Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1829832/RJ, rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 11/04/2022 e REsp n. 2.194.020/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025; TJSC, Apelação n. 5018702-67.2020.8.24.0064, rel. Juiz Marcelo Carlin, j. 27/02/2025; TJSC, Apelação n. 5038315-42.2023.8.24.0008, rel. Carlos Roberto da Silva, j. 15-05-2025; TJSC, Apelação n. 5007880-85.2023.8.24.0008, rel. Helio David Vieira Figueira dos Santos, j. 16-05-2024, Apelação / Remessa Necessária n. 5015447-45.2024.8.24.0005, do , rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 01-07-2025; TJSC, Apelação Cível n. 0301085-74.2016.8.24.0023, da Capital, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 06-08-2020; TJSC, Apelação / Remessa Necessária n. 5015447-45.2024.8.24.0005, do , rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 01-07-2025; TJSC, Apelação Cível n. 0309850-76.2014.8.24.0064, de São José, rel. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 18-09-2018; TJSC, Apelação n. 5012093-35.2022.8.24.0020, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 10-10-2023; TJSC, Apelação n. 0304517-49.2016.8.24.0008, rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 12-09-2023; TJSC, Apelação n. 5013595-83.2024.8.24.0005, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 22-08-2025; TJSC, Apelação n. 0300342-66.2018.8.24.0032, do , rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 08-07-2021; TJSC, Apelação n. 5026113-04.2021.8.24.0008, do , rel. Gustavo Henrique Aracheski, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 04-09-2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 02 de dezembro de 2025. assinado por GLADYS AFONSO, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6819597v5 e do código CRC a172ec52. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GLADYS AFONSO Data e Hora: 03/12/2025, às 09:08:12     5017060-25.2021.8.24.0064 6819597 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:11:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 02/12/2025 Apelação Nº 5017060-25.2021.8.24.0064/SC RELATORA: Desembargadora GLADYS AFONSO PRESIDENTE: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS PROCURADOR(A): MARIO LUIZ DE MELO PREFERÊNCIA: TAINA DA SILVA GERMINIANI por J.A. LOCACAO E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 02/12/2025, na sequência 14, disponibilizada no DJe de 17/11/2025. Certifico que a 5ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 5ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora GLADYS AFONSO Votante: Desembargadora GLADYS AFONSO Votante: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Votante: Desembargador LUIZ CÉZAR MEDEIROS ROMILDA ROCHA MANSUR Secretária Conferência de autenticidade emitida em 07/12/2025 06:11:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas