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RECURSO – Documento:7191461 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5018155-56.2022.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO RELATÓRIO Em atenção aos princípios da economia e da celeridade processual, adoto o relatório da sentença (evento 97 da origem): C. C. D. O. D. e T. E. B. D. ingressaram com AÇÃO CONDENATÓRIA contra D. J. D. S. e M. G. B. D. A., todos identificados. Alegou a parte autora que adquiriu da parte ré, um imóvel que continha defeitos que deveriam ser reparados pela última, antes da entrega das chaves, conforme vistoria, o que não ocorreu, descobrindo, com o recebimento do bem, outros problemas. Afirma que a parte ré também descumpriu com o prazo de regularização do imóvel, que não possuía Habite-se, e não entregou em tempo hábil a documentação necessária ao agente financeiro, culminando na demora na obtenção do financiamento bancário para saldar o...

(TJSC; Processo nº 5018155-56.2022.8.24.0064; Recurso: recurso; Relator: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7191461 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5018155-56.2022.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO RELATÓRIO Em atenção aos princípios da economia e da celeridade processual, adoto o relatório da sentença (evento 97 da origem): C. C. D. O. D. e T. E. B. D. ingressaram com AÇÃO CONDENATÓRIA contra D. J. D. S. e M. G. B. D. A., todos identificados. Alegou a parte autora que adquiriu da parte ré, um imóvel que continha defeitos que deveriam ser reparados pela última, antes da entrega das chaves, conforme vistoria, o que não ocorreu, descobrindo, com o recebimento do bem, outros problemas. Afirma que a parte ré também descumpriu com o prazo de regularização do imóvel, que não possuía Habite-se, e não entregou em tempo hábil a documentação necessária ao agente financeiro, culminando na demora na obtenção do financiamento bancário para saldar o preço, aumentando expressivamente os juros. Entrementes, a autora Camila sofreu um aborto espontâneo "em decorrência das preocupações e estresse que enfrentou". Concluiu postulando a citação da parte ré e, ao final,  CONDENAÇÃO ao pagamento de indenização por danos materiais, "correspondente ao acréscimo de juros na proposta de financiamento", e por danos morais. Valorou a causa e juntou documentos. O réu D. J. D. S. foi regularmente citado (evento 36, AR1) e a ré M. G. B. D. A. compareceu espontaneamente aos autos, ambos apresentando contestação (evento 38, CONT1), em que arguiram, em preliminar, a decadência e a inépcia da petição inicial. No mérito, sustentaram que o negócio iniciou como uma promessa, sendo que, depois de ter ciência das condições do imóvel, poderiam os compradores desistirem, mas preferiram continuar, porque sabiam que era um bom negócio; estavam cientes de que o bem se encontrava locado, porém, a locatária não arcou com as despesas da pre-vistoria ao desocupar o imóvel, deixando para os vendedores o ônus de reparar; todos os reparos foram executados e os compradores concordaram com o estado do imóvel ao assinar o recebimento das chaves, não se opondo a mais nada; os compradores estavam cientes do pedido de regularização do imóvel, que já estava tramitando na municipalidade, aceitando a prorrogação do prazo para a conclusão, mediante o aditivo, compensando o atraso com a imissão precária na posse; os compradores resolveram, por conta e risco, iniciar obras de grande porte, de cunho estético, mesmo não tendo autorização e nem a posse definitiva da residência, ocasionando o atraso na expedição do Habite-se. Impugnaram pontualmente os defeitos relatados na inicial; disseram que o aumento da taxa de juros é de responsabilidade da instituição bancária; que não há prova de ilícito gerador e de nexo causal para fins de reparação por danos morais. Requereu a condenação da parte adversa as penalidades por litigância de má-fé. Concluiu postulando o acolhimento das preliminares e, ao final, a improcedência dos pedidos inaugurais.  Houve réplica (evento 58, RÉPLICA1). Saneado o feito, foram afastadas as preliminares e deferida a realização de prova testemunhal, marcando-se audiência de instrução e julgamento (evento 75, DESPADEC1). Na solenidade, a tentativa de conciliação resultou inexitosa. Foram, então, tomadas as declarações das testemunhas, encerrando-se a instrução (evento 89, TERMOAUD1). As partes apresentaram alegações finais remissivas (evento 94, ALEGAÇÕES1 e evento 95, ALEGAÇÕES1). Sentenciando, a Magistrada a quo julgou a lide nos seguintes termos:  ANTE O EXPOSTO, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO FORMULADO NA INICIAL e, em consequência, CONDENO a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao acréscimo de juros na proposta de financiamento, com juros de mora e correção monetária pelo IGP-M, ambos a partir do vencimento da obrigação (1º/10/2021) até a data da assinatura do contrato de financiamento, apurado em liquidação de sentença. Como a parte autora decaiu de parte de seu pedido, reconheço a sucumbência recíproca e condeno ambas ao pagamento das despesas processuais (50% pela parte autora; 50% pela ré) e ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (mesma proporção), o que faço com fundamento no artigo 85, caput, do CPC, atendidos os critérios do § 2º, incisos I a III, do mesmo dispositivo.   Opostos aclaratórios pela ré (evento 104 da origem), estes foram rejeitados (evento 113 da origem).  Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação alegando, em síntese, que a sentença contrariou as provas dos autos ao reconhecer vício oculto no imóvel e condená-los ao pagamento de indenização por danos materiais. Sustentam que os autores tinham plena ciência das condições do bem, inclusive de que estava locado, e concordaram com os reparos previstos no contrato e no aditivo, acompanhando sua execução antes da entrega das chaves. Argumentam que todos os consertos foram realizados dentro do prazo estipulado e que a demora na expedição do habite-se decorreu exclusivamente das reformas de grande porte promovidas pelos autores sem autorização, quando ainda detinham posse precária, o que impediu a vistoria municipal e atrasou a regularização. Defendem que não há prova técnica capaz de comprovar a existência de vício oculto na data da aquisição, requisito indispensável segundo a jurisprudência, e que os defeitos alegados surgiram apenas após as reformas realizadas pelos compradores. Alegam ainda que a sentença ignorou documentos e notas fiscais que comprovam reparos efetuados, bem como depoimentos que confirmam a ciência dos autores sobre as condições do imóvel e os prazos ajustados. Ressaltam que a responsabilidade pelo atraso não pode ser imputada aos vendedores, pois a conduta dos compradores violou deveres contratuais de cooperação e boa-fé, causando prejuízo ao impedir a liberação do financiamento. Assim, requerem a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, afastando a condenação por danos materiais. Subsidiariamente, pleiteiam a redução do período de incidência da indenização, limitando-o de 1/10/2021 a 22/02/2022, data da averbação da documentação no cartório, e não até maio de 2022, quando foi assinado o contrato de financiamento (evento 123 da origem). Com contrarrazões (evento 134 da origem). Os autos, então, ascenderam a esta Corte de Justiça. É o relatório. VOTO Ab initio, o reclamo em voga comporta conhecimento, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.  Trata-se de apelação interposta pelos réus contra sentença que julgou procedente em parte o pedido formulado na ação de responsabilidade civil, condenando os réus ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao acréscimo de juros na proposta de financiamento, e afastando a pretensão de danos morais, com sucumbência recíproca. A controvérsia cinge-se, em síntese, à alegada inexistência de vício oculto e à imputação de culpa exclusiva dos autores pelo atraso na expedição do habite-se, além de pedido subsidiário de redução do período de incidência da indenização. A sentença, contudo, deve ser mantida. De início, cumpre destacar que a relação negocial foi formalizada por contrato de compra e venda, com aditivo que concedeu prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para benfeitorias e de 120 (cento e vinte) dias, a partir de 03/06/2021, para a expedição do habite-se e regularizações perante o Registro de Imóveis, além de prever que a entrega de chaves importaria posse precária dos compradores. Há nos autos cópia integral do aditivo, cujas cláusulas são expressas e vinculantes para as partes, evidenciando o marco temporal contratual e os deveres de prestação.  A prova documental revela que a certidão de habitabilidade foi expedida em 14/12/2021 e averbada em 07/02/2022, portanto após o termo final convencionado para 01/10/2021, o que caracteriza o inadimplemento contratual. Essa constatação foi corretamente registrada na sentença, a partir da matrícula e dos protocolos cartorários, não havendo controvérsia quanto às datas. O atraso é objetivo e subsiste independentemente da discussão sobre a causa específica dos vícios, pois o compromisso assumido no aditivo era claro e o descumprimento foi efetivo. No tocante ao estado do imóvel, o termo de vistoria da imobiliária descreve, com riqueza de detalhes, diversas inconformidades, algumas de natureza aparente e outras relacionadas a funcionamento de equipamentos e infiltrações, em linha com o alegado pelos autores na inicial. É fato que as partes reconheceram a necessidade de benfeitorias dentro do prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, porém os documentos e as conversas juntadas denotam que nem todos os itens foram resolvidos a contento e que novos problemas surgiram com o uso, especialmente no sistema hidrossanitário e na banheira, componente que já constava com defeito na vistoria e demandava reparo. Essa moldura fática confere verossimilhança à afirmação de vício oculto contributivo para a demora na regularização.  A tese de culpa exclusiva dos autores, fundada na execução de reformas estéticas durante a posse precária, não se sustenta nos elementos dos autos como causa única e suficiente para o atraso. Os defeitos apresentados, pela dimensão e complexidade, e não sanados de forma adequada pelos vendedores, contribuíram para atrasar a obtenção do habite-se, sem que as reformas, por si sós, expliquem todo o lapso temporal verificado entre o prazo contratual e a efetiva expedição e averbação. Nessa linha, a prova testemunhal e os registros de comunicação com a municipalidade indicam múltiplos fatores, não havendo demonstração cabal de que alterações internas pontuais tenham inviabilizado a emissão até 01/10/2021, sobretudo porque parte das inconformidades eram preexistentes e reconhecidas no laudo e nas vistorias.  A responsabilidade civil contratual, nos termos dos arts. 389, 395 e 422 do Código Civil, reclama a verificação de inadimplemento imputável e nexo causal com os danos. O inadimplemento está caracterizado pelo descumprimento do prazo convencionado no aditivo, e o nexo causal com a perda de oportunidade de contratar com taxa mais vantajosa decorre do fato de que a proposta do banco tinha validade determinada e dependia de documentação regular do imóvel para avançar à fase de aprovação final, circunstância evidenciada nas comunicações com o Itaú e nas simulações de financiamento juntadas. Foi justamente a falta da documentação no prazo que impôs readequação de taxa vigente em período posterior, com reflexos econômicos mensuráveis.  No que se refere ao ônus da prova, o art. 373, II, do Código de Processo Civil atribui aos réus a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, de modo que, ao afirmarem culpa exclusiva dos compradores, deveriam ter produzido prova técnica independente e conclusiva a respeito da suposta interferência das reformas na cronologia da emissão do habite-se. Não há perícia que isole esse fator como determinante, e os documentos cartorários e administrativos apontam que a regularização seguiu trâmite próprio, com solução apenas em dezembro de 2021 e averbação em fevereiro de 2022, já depois da data limite contratada. Em tal contexto, a conclusão pela concorrência de causas e pela preponderância do inadimplemento contratual do vendedor é a que melhor se coaduna com o acervo probatório.  É pertinente anotar que, embora os autores tenham executado reformas, o aditivo não os eximia de receber um imóvel apto e regular no prazo convencionado, tampouco autorizava a transferência do risco integral do negócio ao comprador. A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, impõe deveres de cooperação e lealdade, exigindo do vendedor conduta ativa para entrega do bem conforme as exigências legais de habitabilidade e regularização. A postergação da emissão e da averbação extrapolou o que se poderia imputar a intervenções pontuais, principalmente à vista das inconformidades já atestadas em laudos anteriores à entrega das chaves. A conclusão da sentença quanto à improcedência do dano moral também deve ser preservada. O dissabor e a frustração decorrentes do inadimplemento, em regra, não transbordam para lesão anímica indenizável sem demonstração de circunstância excepcional, como assentado em precedentes. No caso, não há prova robusta do nexo causal entre os fatos e a perda gestacional, sendo insuficiente o documento isolado para acolher reparação extrapatrimonial, mormente porque é sabido que a perda gestacional pode resultar de diversos fatores.  Por conseguinte, subsiste o dever de indenizar os prejuízos materiais decorrentes do aumento da taxa de juros do financiamento, na forma delineada no dispositivo, com liquidação para apurar o diferencial econômico entre a proposta que restou inviabilizada no prazo e aquela efetivamente contratada, considerando o período entre 01/10/2021 e a assinatura do contrato em 17/05/2022, como estabelecido na sentença. Essa delimitação temporal é coerente com a cronologia comprovada nos autos, pois a regularização registral somente se viabilizou em 07/02/2022, e o processo bancário, por sua natureza, demandou tramitação adicional até a contratação final, não havendo atuação dos autores que se mostre desarrazoada ou rompimento do nexo. O pedido subsidiário de redução do período, para limitar os efeitos até 22/02/2022, não merece acolhimento. As comunicações bancárias e as simulações demonstram que a alteração de taxa está vinculada ao momento em que a documentação exigida ficou completa e ao tempo efetivo de contratação que se seguiu, o qual não pode ser artificialmente truncado sem prova suficiente de que os autores tenham protelado a assinatura por razão alheia ao curso ordinário da análise. A sentença já fixou marco final objetivo na data da assinatura, e qualquer retração sem base técnica resultaria em mitigação indevida da reparação. Rejeita-se, igualmente, a pretensão dos apelantes de ver reconhecida litigância de má-fé dos autores. O conjunto probatório não revela alteração dolosa da verdade, resistência injustificada ao andamento do processo ou utilização de manobras para tumultuar o feito, nos moldes do art. 80 do Código de Processo Civil. Ao contrário, há documentação contínua de cobranças por regularização, trocas de mensagens com a imobiliária e o banco, e comprovação de pagamentos de entrada e diligências cartorárias, o que afasta o enquadramento sancionatório.  A manutenção da sucumbência recíproca é adequada, na medida em que houve parcial procedência, restrita aos danos materiais, com improcedência do pedido de danos morais, o que justifica a repartição de custas e honorários, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. A fixação de honorários em 10% sobre o valor da condenação atende aos critérios do art. 85, § 2º, do mesmo diploma, não havendo motivo para majoração ou redução nesta fase, à míngua de alteração substancial do resultado.  Assim, deve ser mantida a sentença. Por fim, dispõe o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil que, ao julgar o recurso, deverá o Tribunal majorar os honorários advocatícios fixados anteriormente em favor do causídico vitorioso na instância superior. É defeso à Corte, porém, no cômputo geral da fixação da verba, ultrapassar os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do aludido dispositivo para a fase de conhecimento. Dito isso, considerando o desprovimento do recurso da parte autora, necessária a fixação de honorários recursais em proveito do causídico da parte demandada, os quais arbitro em 2% sobre o valor da condenação (STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ). Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento. assinado por JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7191461v11 e do código CRC 07e7fb0f. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO Data e Hora: 20/12/2025, às 17:37:21     5018155-56.2022.8.24.0064 7191461 .V11 Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:20:31. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:7191462 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5018155-56.2022.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CONDENATÓRIA C/C RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO OCULTO, HABITE-SE, INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, DANOS MATERIAIS, DANO MORAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA COM CONDENAÇÃO EM DANOS MATERIAIS E IMPROCEDÊNCIA DO DANO MORAL. APELANTES RÉUS. TESE DE INEXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO, CULPA EXCLUSIVA DOS AUTORES E PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE REDUÇÃO DO PERÍODO INDENIZATÓRIO. INADIMPLEMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NEXO CAUSAL COM A MAJORAÇÃO DE JUROS, AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA DA CULPA EXCLUSIVA E MANUTENÇÃO DO AFASTAMENTO DO DANO MORAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação condenatória por responsabilidade civil, em que a parte autora alegou defeitos no imóvel, atraso na regularização com expedição do habite-se e demora na entrega de documentos ao agente financeiro, com perda de proposta de financiamento e aumento de juros; pedido de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência para condenar ao pagamento de danos materiais relativos ao acréscimo de juros, afastando o dano moral, com sucumbência recíproca. Recurso de apelação dos réus, visando reforma integral ou redução do período de incidência da indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se houve descumprimento contratual quanto ao prazo do aditivo para expedição do habite-se e regularizações, e se os vícios apontados e a documentação comprobatória demonstram nexo causal entre o atraso e a perda de proposta com majoração de juros. Há, ainda, a discussão sobre a existência de culpa exclusiva dos autores em razão de reformas durante posse precária, a possibilidade de reconhecer vício oculto, a pertinência de indenização apenas material e a manutenção da improcedência do dano moral, além do pedido subsidiário de redução do período indenizatório até a averbação registral. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato e o aditivo fixaram prazos para regularização do imóvel, que não foram observados, caracterizando inadimplemento. A documentação comprova que a regularização ocorreu após o prazo ajustado, inviabilizando a proposta bancária inicial e gerando aumento da taxa de juros, o que configura nexo causal. A tese de culpa exclusiva dos autores não se sustenta, pois não há prova técnica conclusiva de que reformas pontuais tenham sido causa única do atraso. A responsabilidade contratual do vendedor permanece, à luz da boa-fé objetiva e dos deveres de cooperação. IV. DISPOSITIVO E TESE  Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O descumprimento do prazo contratual para expedição do habite-se e regularizações caracteriza inadimplemento e autoriza a indenização do acréscimo de juros comprovado pela perda da proposta de financiamento.” “2. Reformas realizadas pelo comprador durante posse precária não afastam, por si só, o nexo causal quando não há prova técnica conclusiva de culpa exclusiva, subsistindo a responsabilidade contratual do vendedor.”  Dispositivos relevantes citados: CC, art. 389, art. 395, art. 422; CPC, art. 373, II. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 19 de dezembro de 2025. assinado por JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7191462v6 e do código CRC ba9a4ac0. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO Data e Hora: 20/12/2025, às 17:37:21     5018155-56.2022.8.24.0064 7191462 .V6 Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:20:31. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 18/12/2025 A 19/12/2025 Apelação Nº 5018155-56.2022.8.24.0064/SC RELATOR: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO PRESIDENTE: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO PROCURADOR(A): FABIO DE SOUZA TRAJANO SUSTENTAÇÃO DE ARGUMENTOS: MARIA CLAUDIA VASCONCELOS KRUGER por D. J. D. S. Certifico que este processo foi incluído como item 56 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 01/12/2025, e julgado na sessão iniciada em 18/12/2025 às 00:00 e encerrada em 19/12/2025 às 13:44. Certifico que a 4ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 4ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO Votante: Desembargador JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO Votante: Desembargador SELSO DE OLIVEIRA Votante: Desembargadora ERICA LOURENCO DE LIMA FERREIRA Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:20:31. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas