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AGRAVO – Documento:7112397 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5040987-76.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador MONTEIRO ROCHA RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto por J. A. B., M. B. N. D. C., J. Z., Y. D. L. C., Gauderio Participacoes Societárias e Administradora de Bens Ltda, E. B., R. O. D. S., P. C. N. F., E. A. P., R. B., G. J. Z., E. P. N., J. T., T. S. G., S. C., Gtz Investimentos e Empreendimentos Imobiliários Ltda, C. M. P. D. M. T., J. E. P. G. M., Nos Spot One Ltda, Rede Signs Eireli, E. L. Z., BBX Administradora de Bens S/A e A. S. S. contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú em sede de "ação declaratória de nulidade de assembleia condominial com pedido de tutela cautelar para suspender os efeitos jurídicos da assembleia extraordinária realizada em 15-04-25" movida por AJ...

(TJSC; Processo nº 5040987-76.2025.8.24.0000; Recurso: Agravo; Relator: Desembargador MONTEIRO ROCHA; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7112397 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5040987-76.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador MONTEIRO ROCHA RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto por J. A. B., M. B. N. D. C., J. Z., Y. D. L. C., Gauderio Participacoes Societárias e Administradora de Bens Ltda, E. B., R. O. D. S., P. C. N. F., E. A. P., R. B., G. J. Z., E. P. N., J. T., T. S. G., S. C., Gtz Investimentos e Empreendimentos Imobiliários Ltda, C. M. P. D. M. T., J. E. P. G. M., Nos Spot One Ltda, Rede Signs Eireli, E. L. Z., BBX Administradora de Bens S/A e A. S. S. contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú em sede de "ação declaratória de nulidade de assembleia condominial com pedido de tutela cautelar para suspender os efeitos jurídicos da assembleia extraordinária realizada em 15-04-25" movida por AJ Realty Desenvolvimento Imobiliário Ltda em face do Condomínio Balneário S.. Extrai-se da decisão agravada, que suspendeu os efeitos da assembleia extraordinária realizada em 15.04.2025, por meio da qual foi destituído o síndico e sua assessoria jurídica (evento 14 da origem): Na presente demanda, o autor alega que em 15.04.2025 foi realizada assembleia extraordinária para deliberação acerca da destituição do Síndico. Narra que os convocantes da assembleia, mais uma vez, impediram a autora de exercer seu direito voto. Relata que  a "alegação dos convocantes da assembleia é que a Autora já vendeu as unidades e, portanto, não é mais condômina". Sustenta que, "Em que pese tenha ocorrido a formalização de compromisso de compra e venda, a Autora ainda permanece como Condômina cadastrada perante o Condomínio, conforme declaração emitida pela Administradora, inclusive os Convocantes convocaram exatamente a Autora para a assembleia, reconhecendo sua condição como condômina." Sustenta a parte autora que é proprietária registral de 57 apartamentos autônomos e 65 vagas de garagem autônomas, totalizando 122 unidades autônomas em um universo de 244 unidades no Subcondomínio The Spot One. Aduz que a assembleia realizada apresenta diversos vícios, porquanto impediu a parte autora de participar da eleição do presidente da mesa (se candidatar e votar) e de votar na assembleia; por não ter atingido o quórum para a destituição do síndico e por ter deliberado sobre tema não previsto no edital de convocação (eleição de novo síndico). A fim de fundamentar seu requerimento, o autor junta aos autos Edital de Convocação para Assembleia Geral Extraordinária, Convenção do Condomínio, declaração de THE SPOT ONE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO reconhecendo a AJ REALTY DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA como legitimada para exercer os direitos e prerrogativas na qualidade de condômina, declaração de cadastro da parte autora como condômina dos apartamentos e vagas de garagem informados na inicial, ata notarial com gravação de áudio da assembleia objeto dos autos, entre outros. Para o juízo de cognição sumária, alicerçado pelo princípio do livre convencimento do juiz, as provas colacionadas com a exordial bastam para caracterizar a probabilidade do direito invocado. Dispõem os arts. 1.335 e 1.352 do CC: Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. A Convenção do Condomínio no item 5.2.6 prevê que: "As reuniões serão dirigidas por mesa composta por um presidente, escolhido entre os condôminos, por aclamação, e secretariado por pessoa de livre escolha do presidente eleito". Da declaração do evento 1, DOC13, é possível depreender que a parte autora, em que pese o negócio jurídico que alega ter realizado de alienação das unidades a THE SPOT ONE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, "formalmente possui legitimidade para exercer os direitos e prerrogativas na qualidade de condômina, atualmente é esta quem detém a titularidade dos direitos de voto em assembleia que envolvam o Imóvel.". Não custa ressaltar que, em regra, é conferido ao promitente comprador o status de condômino quando este passa a exercer a posse do bem prometido. Assim o é por uma questão de lógica e de conveniência para o próprio condomínio, que passa a se relacionar com aquele que exerce os atos relativos à coisa. No caso em análise, contudo, não há indícios do exercício de atos possessórios por parte do promitente comprador, tanto que este declarou ser a vendedora a titular dos direitos correspondentes. Dessa forma, a priori, é ela quem deve exercer os direitos e deveres de condômina. Entretanto, do áudio acostado no evento 1, DOC11, é possível inferir que, não obstante a parte autora detenha legitimidade para votar correspondente a 57 apartamentos (mais as vagas de garagem, totalizando 122 unidades autônomas), foi vetada de se candidatar, bem como de votar, para eleição do Presidente da Assembleia que ocorreu em 15.04.2025, bem como de votar acerca da pauta da assembleia. Assim, in limine litis, infere-se que houve vício na condução da Assembleia Extraordinária realizada na data de 15.04.2025, uma vez que desconsiderados os votos dos condôminos presentes representados pela parte autora sem que houvesse, aparentemente, justa causa para tanto. Ante o exposto: 1. DEFIRO o pedido de antecipação de tutela pleiteado a fim de determinar a suspensão dos efeitos da Assembleia Extraordinária do Subcondomínio The Spot One realizada no data de 15.04.2025. Os agravantes, terceiros prejudicados e condôminos do Subcondomínio The Spot One, sustentam que a autora AJ Realty não detém legitimidade condominial para participar da assembleia nem para pleitear sua anulação, pois teria alienado todas as unidades ao The Spot One Fundo de Investimento Imobiliário, ao qual a convenção confere o status de condômino, independentemente do registro imobiliário. Alegam que a declaração apresentada pela autora para justificar sua participação é ato unilateral extemporâneo, emitido após a assembleia, sem eficácia retroativa e sem substituir o instrumento de procuração necessário para representação válida. Aduzem ainda que a agravada não exerce a posse das unidades, como revelam documentos levados à CVM pelo fundo adquirente, que declara possuir direitos reais de aquisição e auferir receitas de locação. Argumentam, portanto, que não há probabilidade do direito invocado, razão pela qual a tutela provisória deve ser revogada. Defendem, ademais, sua legitimidade recursal como terceiros prejudicados (CPC, art. 996), afirmam existir risco de dano irreversível à gestão condominial pela reinstalação provisória do síndico e sua equipe, e requerem o efeito suspensivo ao agravo, com o restabelecimento imediato da eficácia da assembleia impugnada e, no mérito, a revogação integral da tutela de urgência. (evento 1). De plano, não concedi o efeito suspensivo pleiteado (evento 6). Os agravantes interpuseram agravo interno (evento 56). Aportaram contrarrazões ao agravo de instrumento, nas quais a agravada sustenta a ilegitimidade dos agravantes, por representarem menos de 30% das unidades do empreendimento, não possuindo legitimidade ativa ou interesse jurídico direto para questionar a decisão judicial que suspendeu os efeitos da assembleia condominial de 15/04/2025. Argumenta-se que a legitimidade ativa para defesa dos interesses da coletividade condominial pertence exclusivamente ao condomínio, por meio de seu síndico, o qual, inclusive, reconheceu expressamente a nulidade da assembleia em sua contestação. Defende-se também a legitimidade da AJ Realty como condômina formal, uma vez que ainda figura no registro como titular das unidades e foi reconhecida como tal pela adquirente REAG. As contrarrazões reafirmam que a exclusão da AJ Realty da assembleia violou seu direito de voto proporcional à fração ideal, gerando vício insanável que justifica a tutela de urgência deferida, sendo esta medida necessária para resguardar a ordem e a segurança jurídica da gestão condominial (evento 62). Aportaram contrarrazões ao agravo interno (evento 63). Por fim, aportou ofício informando ter sido indeferido o pedido de intervenção formulado pelos terceiros condôminos (ora agravantes), por ausência de interesse jurídico direto e diante da adequada representação da coletividade condominial pelo condomínio réu (evento 65). É o relatório do necessário. VOTO Trata-se de agravo de instrumento interposto por condôminos do Subcondomínio The Spot One em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú, nos autos da ação declaratória de nulidade de assembleia condominial movida por AJ Realty Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra o Condomínio Balneário S. Na origem, foi deferida a antecipação de tutela de urgência para suspender os efeitos jurídicos da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 15.04.2025, sob o fundamento de que a autora, embora apontada pelos agravantes como não mais condômina, ainda detinha legitimidade formal para exercer os direitos políticos no âmbito do condomínio, tendo sido, de fato, convocada à assembleia. Com base nos elementos juntados com a inicial – em especial, declarações formais, documentos cadastrais e ata notarial –, entendeu o juízo de primeiro grau estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC, notadamente quanto à probabilidade do direito e ao perigo de dano, pois a autora teria sido indevidamente impedida de votar e se manifestar na assembleia, inclusive na eleição da mesa, embora detivesse cerca de 50% das frações ideais do subcondomínio. Nas razões do agravo, os recorrentes sustentam, em síntese, que: (i) possuem legitimidade e interesse jurídico direto para impugnar a decisão, na medida em que foram os convocantes, presidentes e participantes ativos da assembleia suspensa, cujos atos serão diretamente impactados pela declaração de nulidade; (ii) a autora não é mais condômina, pois transferiu a propriedade das unidades a fundo de investimento diverso, não possuindo direito de voto; (iii) a assembleia foi regularmente convocada e realizada, com ampla participação, incluindo representantes da autora; e (iv) a suspensão imediata dos efeitos da assembleia compromete a gestão do condomínio, instaurando insegurança jurídica e vulnerando os princípios da autonomia privada e da autorregulação condominial. Sobrevieram contrarrazões, em que a agravada, AJ Realty, defende: (a) a inadmissibilidade do recurso por ilegitimidade ativa e ausência de interesse recursal útil dos agravantes, (b) a regularidade formal da decisão agravada, (c) a existência de vícios evidentes na assembleia, notadamente a exclusão injustificada da autora de todos os momentos deliberativos, e (d) a necessidade de tutela para evitar a consolidação de atos nulos que comprometam a governança condominial. Passo ao voto. Inicialmente, impende registrar que a preliminar de ilegitimidade dos recorrentes – invocada nas contrarrazões para afastar o conhecimento do recurso – não merece prosperar, especialmente diante da decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5076663-85.2025.8.24.0000, julgado nesta mesma data e perante esta Câmara, no qual se reconheceu o interesse jurídico direto e qualificado dos agravantes para intervir nos autos da ação anulatória na condição de assistentes litisconsorciais. Trata-se de tema conexo e indissociável ao presente agravo, pois os agravantes são exatamente os mesmos condôminos que buscaram, por via autônoma, participar do processo em defesa da validade da assembleia que organizaram. Nesta oportunidade, foi assentado que os agravantes foram os responsáveis diretos pela convocação, condução e lavratura da ata da assembleia impugnada, sendo, portanto, sujeitos cujos atos jurídicos estão diretamente sob julgamento na demanda originária. Impedir sua manifestação ou limitar sua legitimidade a um interesse meramente fático implicaria ofensa ao contraditório substancial e ao direito de defesa. Assim, afastada a ilegitimidade, tem-se por preenchidos os requisitos de admissibilidade do presente recurso. No mérito, entendo que a decisão agravada não comporta reforma. Com efeito, ao apreciar pedido de tutela de urgência, o juízo de primeiro grau de jurisdição detém cognição sumária e discricionariedade técnica para valorar os elementos documentais constantes na inicial, nos termos do art. 300 do CPC, cabendo ao tribunal verificar apenas eventual abusividade, desproporcionalidade ou ausência de fundamentação concreta na concessão da medida. No caso em exame, a autora apresentou elementos documentais relevantes, tais como: (i) declaração da administradora do condomínio reconhecendo sua inscrição como condômina ativa das unidades envolvidas; (ii) declaração da adquirente das unidades (FII The Spot One) afirmando que a autora permanece titular dos direitos de voto e prerrogativas condominiais; (iii) edital de convocação; (iv) convenção do condomínio; e (v) ata notarial com registro de áudio da assembleia, na qual se verifica, em juízo preliminar, a exclusão da autora da deliberação sobre eleição da presidência da mesa e da votação das pautas principais. Trata-se, portanto, de elementos aptos a caracterizar, ao menos naquele momento processual, a aparência de direito (fumus boni iuris), bem como o perigo de dano à estabilidade jurídica da administração condominial, caso se permita a produção de efeitos por atos potencialmente nulos. Cumpre observar que, à luz dos documentos constantes nos autos, a autora aparenta deter aproximadamente 50% das frações ideais do Subcondomínio The Spot One, posição que lhe confere influência significativa no processo deliberativo interno. Nessas condições, sua exclusão integral da assembleia realizada em 15.04.2025 — especialmente quanto ao direito de participar da eleição da mesa e de votar nas deliberações — pode, em tese, comprometer a higidez do ato coletivo, por possível inobservância do quórum exigido pelo art. 1.352 do Código Civil. De outro lado, embora os agravantes sustentem que a autora teria transferido suas unidades a terceiros, não há prova conclusiva nos autos acerca da plena assunção da posse e dos direitos políticos pelos adquirentes, tampouco de que tenha ocorrido formal substituição no cadastro condominial. Ao contrário, consta dos autos declaração emitida pelo próprio fundo adquirente, reconhecendo a autora como titular legítima das prerrogativas condominiais, inclusive quanto ao direito de voto. Diante desse cenário, a suspensão dos efeitos da assembleia impugnada mostra-se, no momento, medida prudente e proporcional, que visa preservar a integridade do processo decisório condominial. Cumpre assinalar que a atuação do Diante de um cenário ainda nebuloso quanto à titularidade dos direitos políticos condominiais, a medida cautelar deferida opera como um instrumento de equilíbrio, preservando temporariamente a situação anterior à assembleia, sem esvaziar o mérito da ação principal. O deferimento de tutela de urgência em casos como o presente deve ser compreendido como mecanismo de contenção de danos e de estabilização processual, não como juízo antecipado de procedência. A atuação jurisdicional, portanto, dirige-se à contenção da instabilidade e à garantia de um ambiente processual propício à formação de um contraditório substancial. Ademais, a revogação da medida antecipatória nesta fase inicial, sem esclarecimento definitivo sobre a titularidade dos direitos políticos condominiais e o conflito de interesses que afeta ao caso, poderia ensejar instabilidade na administração e insegurança jurídica quanto à legitimidade dos atos praticados, o que se busca justamente evitar com a manutenção cautelar da decisão. Deve-se reconhecer, frisa-se, que o deferimento da tutela antecipada não representa juízo definitivo de invalidade, mas tão somente a suspensão temporária de seus efeitos, até o deslinde da controvérsia, como forma de preservar o resultado útil do processo e evitar o agravamento de litígios internos na estrutura condominial. É preciso considerar que o deferimento e posterior revogação de medidas urgentes relacionadas à nomeação ou destituição de síndico, em curtos intervalos de tempo, tende a gerar grave instabilidade institucional, dificultando a administração ordinária, a celebração de contratos, a movimentação de recursos e o cumprimento de obrigações. A reversibilidade da medida — que é característica da tutela de urgência — não pode ser confundida com banalização de sua revogação, sobretudo quando a situação subjacente permanece controversa e juridicamente indefinida. A manutenção da medida antecipatória, nesses moldes, assegura o tempo necessário à formação de um contraditório substancial, sem esvaziar o mérito da demanda principal e sem impedir a futura convalidação da assembleia, caso se demonstre sua regularidade. Trata-se de solução prudente, que prestigia a boa-fé, o equilíbrio processual e a segurança jurídica, valores centrais em litígios de natureza coletiva e patrimonial como o presente. Assim, tenho que a prudência recomenda que se mantenha a decisão agravada, ao menos até que se forme contraditório pleno sobre a regularidade da assembleia, inclusive com o ingresso, agora deferido, dos condôminos agravantes na qualidade de assistentes litisconsorciais. Ante o exposto, não há falar em reforma da decisão. Resultado do julgamento Em decorrência, conheço do recurso dos terceiros interveniente e nego-lhe provimento, mantendo-se incólume a decisão que suspendeu os efeitos da assembleia extraordinária realizada em 15.04.2025. Sem honorários, porque incabíveis à espécie. Dispositivo Voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento. assinado por MONTEIRO ROCHA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7112397v11 e do código CRC 421952ea. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): MONTEIRO ROCHA Data e Hora: 18/12/2025, às 13:46:02     5040987-76.2025.8.24.0000 7112397 .V11 Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:39:32. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:7112398 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5040987-76.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador MONTEIRO ROCHA EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – EXCLUSÃO CONTROVERTIDA DE CONDÔMINO DETENTOR DE FRAÇÃO IDEAL SIGNIFICATIVA – DECISÃO QUE DEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA PARA EVITAR INSTABILIDADE ADMINISTRATIVA – LEGITIMIDADE RECURSAL DOS AGRAVANTES RECONHECIDA EM AGRAVO CONEXO – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO TEMPORÁRIA DA ORDEM CONDOMINIAL E DO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – MEDIDA PROVISÓRIA DE NATUREZA CAUTELAR – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM SUA REVOGAÇÃO ANTECIPADA – DECISÃO MANTIDA. A atuação judicial em sede de tutela de urgência não visa antecipar o juízo definitivo sobre a validade da assembleia condominial, mas assegurar a estabilização da situação administrativa enquanto pendente controvérsia relevante sobre a exclusão de condômino com expressiva fração ideal. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 2ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 18 de dezembro de 2025. assinado por MONTEIRO ROCHA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7112398v3 e do código CRC 4d7ec9e7. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): MONTEIRO ROCHA Data e Hora: 18/12/2025, às 13:46:02     5040987-76.2025.8.24.0000 7112398 .V3 Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:39:32. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 18/12/2025 A 19/12/2025 Agravo de Instrumento Nº 5040987-76.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador MONTEIRO ROCHA PRESIDENTE: Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF PROCURADOR(A): ANGELA VALENCA BORDINI Certifico que este processo foi incluído em mesa e julgado na Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24 - iniciada em 18/12/2025 às 00:00 e encerrada em 18/12/2025 às 13:16. Certifico que a 2ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 2ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador MONTEIRO ROCHA Votante: Desembargador MONTEIRO ROCHA Votante: Desembargadora ROSANE PORTELLA WOLFF Votante: Desembargador JOAO DE NADAL YAN CARVALHO DE FARIA JUNIOR Secretário Conferência de autenticidade emitida em 14/01/2026 22:39:32. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas