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AGRAVO – Documento:7240648 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5103965-89.2025.8.24.0000/SC DESPACHO/DECISÃO Projeto Imobiliário RLC 07 Ltda. interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão interlocutória que, nos autos do cumprimento de sentença n. 5013972-76.2021.8.24.0064, movida  por Condomínio Residencial Linea, em trâmite no juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São José, rejeitou o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado, sob o fundamento de inexistirem elementos capazes de gerar fundada dúvida sobre o valor atribuído pela oficiala de justiça [evento 142 – 1].

(TJSC; Processo nº 5103965-89.2025.8.24.0000; Recurso: Agravo; Relator: ; Órgão julgador: ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7240648 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5103965-89.2025.8.24.0000/SC DESPACHO/DECISÃO Projeto Imobiliário RLC 07 Ltda. interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão interlocutória que, nos autos do cumprimento de sentença n. 5013972-76.2021.8.24.0064, movida  por Condomínio Residencial Linea, em trâmite no juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São José, rejeitou o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado, sob o fundamento de inexistirem elementos capazes de gerar fundada dúvida sobre o valor atribuído pela oficiala de justiça [evento 142 – 1]. A agravante sustenta a necessidade de reforma da decisão, alegando que o juízo de origem desconsiderou elementos objetivos que evidenciam expressiva discrepância entre o valor judicialmente apurado e o efetivo valor de mercado do bem, circunstância que impõe a realização de nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC. Argumenta que o apartamento nº 406, Torre 03, do Condomínio Residencial Línea, com área privativa de 75m², foi avaliado em R$ 670.000,00, enquanto pesquisas públicas e anúncios de mercado indicam valores entre R$ 790.000,00 e R$ 870.000,00, revelando diferença superior a R$ 120.000,00, o que caracteriza fundada dúvida sobre a adequação da avaliação realizada. Defende que a manutenção da avaliação subdimensionada viola os princípios da justa execução e da menor onerosidade (art. 805 do CPC), podendo acarretar arrematação por preço vil, prejudicando tanto a executada, que terá seu patrimônio expropriado por valor incompatível com a realidade, quanto o exequente, que poderá não ver seu crédito integralmente satisfeito. Ressalta que não procede a exigência implícita de apresentação de laudo técnico particular, pois o CPC não impõe tal ônus, cabendo ao juízo determinar perícia especializada quando houver fundada dúvida. A agravante invoca jurisprudência que admite nova avaliação diante de divergência relevante entre o valor judicial e os preços de mercado, reiterando que os documentos apresentados refletem parâmetros concretos e metodologias reconhecidas no ramo imobiliário. Sustenta, ainda, risco concreto de dano grave e de difícil reparação, justificando a concessão de efeito suspensivo para impedir qualquer ato de alienação até que seja apurado o valor real do imóvel. Por tais razões, requer a concessão do efeito suspensivo ao presente recurso, a fim de que seja sobrestado o feito até a presente decisão desta colenda câmara, e ao final o provimento do recurso para reformar a decisão e determinar a realização de nova avaliação por perito judicial especializado, a suspensão de eventual leilão e a fixação de honorários de sucumbência em favor do patrono, conforme tese firmada no Tema 410 do STJ. É o relatório  DECIDO. O agravo de instrumento é tempestivo, cabível e preenche os requisitos de admissibilidade, previsto nos artigos 1.016 e 1.017, ambos do CPC, tendo sido o preparo recolhido [evento 97 – 1]. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, por força do inciso I do artigo 1.019 do CPC, passo à análise do pedido de efeito suspensivo, cujo acolhimento exige o preenchimento dos requisitos estabelecidos no artigo 995, parágrafo único, do CPC, que preceitua: “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. A propósito, colhe-se da doutrina especializada: "Suspensão da decisão recorrida. A suspensão da decisão recorrida por força de decisão judicial está subordinada à demonstração da probabilidade de provimento do recurso (probabilidade do direito alegado no recurso, o fumus boni iuris recursal) e do perigo na demora (periculum in mora). [...]. O que interessa para a concessão de efeito suspensivo, além da probabilidade de provimento recursal, é a existência de perigo na demora na obtenção do provimento recursal". (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Novo código de processo civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 1055-1056). Salienta-se, pois, que os mencionados requisitos - fumus boni iuris recursal e periculum in mora - são cumulativos, de modo que, estando ausente um deles, é desnecessário se averiguar a presença do outro. Explicando melhor: para que o pedido de liminar alcance êxito é imperativa a demonstração de ambos os pressupostos, sendo este o entendimento dominante (STJ, REsp 238.140/PE, rel. Min. Milton Luiz Pereira, j. em 06.12.2001).  No caso dos autos, verifica-se a presença de elementos que evidenciem a plausibilidade dos fundamentos declinados pelo recorrente, porquanto demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris recursal), e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação causado pela decisão recorrida (periculum in mora). Isto porque, sabe-se que quanto à avaliação,  esta tem por finalidade "tornar conhecido a todos os interessados o valor aproximado dos bens a serem utilizados como fonte dos meios com que o juízo promoverá a satisfação do crédito do exequente" (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil: processo de execução e cumprimento da sentença. 49. ed. v. II. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 354). Nesse viés, a respeito do laudo de avaliação e dos seus pressupostos a serem observados, dispõe a norma processual civil: Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. [...] Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1º. Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias. Vislumbra-se daí, que via de regra, a avaliação é feita por oficial de justiça, nomeando-se perito técnico somente quando imprescindíveis conhecimentos específicos em determinada área, o que se adianta não ser o caso dos autos. Até porque, nesse sentido, a legislação não exige uma extensa gama de rigores técnicos a serem observados no laudo de avaliação, o que acaba refletindo na prática, porquanto quando da elaboração dos laudos de avaliação os oficiais de justiça costumam ser mais objetivos, ficando adstritos aos requisitos legais, sem adentrar em maiores minucias. Lado outro, admite-se, excepcionalmente, uma segunda avaliação, nas hipóteses definidas no art. 873 do CPC/15: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;  III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Assim, "a realização de uma nova avaliação sobre o bem, conquanto seja possível, demanda a presença de elementos que fundamentem a discordância apresentada pela parte insurgente, capazes de levantar razoável dúvida por parte do Magistrado acerca da higidez do laudo elaborado por Oficial de Justiça que, vale salientar, conta com a prerrogativa da fé pública" (TJSC, AI n. 4023568-23.2018.8.24.0900, rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, j. 4.12.18). É justamente o caso dos autos, pois a avaliação oficial fixou o valor do apartamento em R$ 670.000,00, com referência a método comparativo baseado em consulta às imobiliárias locais, sem detalhamento dos comparáveis efetivamente utilizados. A agravante, por sua vez, trouxe elementos indicativos de variação de mercado na ordem de 20% a 30% acima do montante apurado, para unidades do mesmo empreendimento e mesma metragem. Ainda que tais anúncios não substituam a prova técnica, o cenário fático evidencia, ao menos, prima facie, um hiato potencialmente relevante que não pode ser ignorado quando se antevê a iminência de leilão judicial. E quanto ao ponto, registre-se que embora inúmeros precedentes, reconheçam que a mera juntada de anúncios extraídos da internet, desacompanhada de demonstração técnica idônea, em regra, não é suficiente, por si só, para infirmar a presunção de correção do laudo oficial ou para impor reavaliação, especialmente quando não revelada a identidade de variáveis determinantes de preço (andar, face de insolação, padrão de acabamento, vista, vagas, posição no condomínio, estado de conservação). Essa orientação privilegia a segurança do ato avaliativo e impede o esvaziamento do sistema por assertivas genéricas dissociadas do caso concreto. Por outro lado, a mesma jurisprudência admite, em hipóteses específicas, que uma discrepância relevante e objetivamente traduzida entre o valor oficial e os preços praticados para unidades similares — mormente em empreendimentos padronizados de condomínio, nos quais a tipologia e a metragem tendem a reduzir a amplitude de variação — pode irradiar “fundada dúvida” a justificar a realização de perícia técnica específica. Não se exige, para o juízo de probabilidade, prova exauriente, mas a plausibilidade de que o afastamento percentual não se explique por variáveis ordinárias, tornando proporcional a medida de prudência (reavaliação) antes da alienação, a fim evitar uma possível subavaliação. Nessa perspectiva, a probabilidade do direito, considerada sob o prisma restrito do art. 873 do CPC, mostra-se presente em grau suficiente, porque não se discute a validade abstrata do laudo oficial, mas a necessidade de novo escrutínio técnico — preferencialmente por perito avaliador — diante de indícios objetivos de defasagem material do valor. A lei confere ao juízo, diante da fundada dúvida, o dever-poder de cogitar nova avaliação judicial justamente para dirimir o ponto com imparcialidade técnica, não se podendo converter o ônus probatório em condição sine qua non que inviabilize a tutela do direito material em jogo. Quanto ao perigo de dano, igualmente é patente, vez que o processo de origem encontra-se em fase avançada de expropriação, já houve penhora por termo nos autos e expedição de mandado de avaliação, com avaliação concluída, seguiu-se, inclusive, marcha procedimental destinada à alienação, com nomeação de leiloeiro e fixação de parâmetros de leilão (preço mínimo do primeiro e não-vil no segundo), de modo que a realização da hasta pública é medida iminente. A consumação de leilão com base em valor eventualmente aquém do mercado pode causar prejuízo de difícil reparação à executada, pela perda do bem por preço subavaliado, e também ao exequente, se a subestimação impedir a integral satisfação do crédito, provocando prolongamento indesejado da execução. Tal risco, por sua natureza, é irreversível, pois a recomposição da equivalência patrimonial após a arrematação, em regra, não é viável. Cumpre frisar que o efeito suspensivo, aqui, não tem a feição de obstaculização indiscriminada do cumprimento de sentença, mas de medida cautelar proporcional para evitar que atos de alienação se realizem antes de se dissipar a dúvida razoável sobre o valor. O equilíbrio entre efetividade e proporcionalidade recomenda que se preserve, por breve lapso, o status quo até a reavaliação — se assim vier a ser colegiadamente decidido —, garantindo-se, simultaneamente, que a execução não seja frustrada, mas sim aperfeiçoada pela adequação do parâmetro econômico do bem constrito. Com efeito, a densidade dos indícios aportados, ainda que não conclusivos, conjugada com a iminência dos atos expropriatórios, satisfaz o binômio normativo do art. 995, parágrafo único, do CPC: há fumus boni iuris na pretensão recursal de obter nova avaliação (art. 873), e há periculum in mora qualificado na possibilidade de leilão por preço abaixo do real, com prejuízo severo e irreparável. Assim, a prudência jurisdicional recomenda, pois, suspender provisoriamente a eficácia da decisão agravada no que concerne ao indeferimento de nova avaliação, tão só para obstar a realização de alienação judicial até o julgamento do agravo. A solução ora adotada também atende aos princípios da menor onerosidade (art. 805 do CPC) e da justa execução, sem subverter a autoridade da avaliação oficial — que permanece válida até eventual decisão diversa —, mas apenas condiciona os atos de expropriação à resolução colegiada da controvérsia sobre o valor, questão sensível que informa o próprio critério de preço vil e os limites normativos do art. 891, parágrafo único, do CPC. Ou seja,  a concessão do efeito suspensivo, na espécie, não implica prejuízo irreparável à parte exequente, tampouco paralisação indefinida da execução. Trata-se de suspensão pontual e provisória, limitada à preservação do status quo até o pronunciamento colegiado acerca da necessidade ou não de nova avaliação do bem penhorado. A medida, portanto, harmoniza-se com o princípio da proporcionalidade, na medida em que busca equilibrar os interesses em conflito, evitando dano potencialmente irreversível sem comprometer, de forma desarrazoada, a efetividade da tutela jurisdicional. Nesse viés, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento não representa antecipação indevida do mérito, mas providência cautelar destinada a assegurar que a discussão recursal se desenvolva em ambiente de efetiva utilidade, sem a produção de efeitos irreversíveis que possam tornar inócuo eventual provimento favorável à agravante. A análise definitiva acerca da suficiência dos elementos apresentados e da necessidade de nova avaliação deverá ser realizada pelo órgão colegiado, após o contraditório pleno. Diante desse quadro, reputa-se atendido o disposto no artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, uma vez evidenciadas, em juízo de cognição sumária, tanto a probabilidade de provimento do recurso quanto o risco de dano grave e de difícil reparação decorrente da manutenção imediata da decisão agravada. Ante o exposto, nos termos do artigo 995, §º único c/c artigo 1.019, inciso I, ambos do CPC, defiro o almejado efeito suspensivo, para sobrestar os efeitos da decisão objurgada, e obstar, provisoriamente, a prática de atos expropriatórios fundados na avaliação impugnada, até o julgamento definitivo do recurso pelo órgão colegiado. .Comunique-se o juízo de origem, com urgência. Cumpra-se o disposto no artigo 1.019, incisos II do CPC. Intime-se. assinado por JOSÉ AGENOR DE ARAGÃO, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. 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