Decisão 4000676-67.2025.8.26.0400

Documento:610003274484 JUSTIÇA ESTADUAL Cível - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Juízo Titular I - 2ª Vara Cível da Comarca de Olímpia Rua Engenheiro Reid, 377, (Edifício do Fórum) - Bairro: Centro - CEP: 15400091 - Fone: (17) 2190-5051 - Email: olimpia2@tjsp.jus.br Procedimento Comum Cível Nº 4000676-67.2025.8.26.0400/SP SENTENÇA Cuida-se de ação de resilição contratual c/c declaração de nulidade de cláusulas contratuais, restituição de valores e tutela de urgência movida por A. C. V. C. D. P. e S. R. D. P. contra SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A. A parte autora alega que celebrou com a requerida, em 27/01/2020, contrato particular de promessa de venda e compra de unidade imobiliária, referente à cota nº 11, do apartamento 805, Pavimento 08, Bloco D, do empreendimento Solar das Águas Park Resort, no regime de multipropriedade. O preço ajustado foi de R$ 66.853,20, a ser pago de forma parcelada. Relatam que efetuaram o pagamento de R$ 45.600,51, mas que, não possuindo mais interesse na manutenção da avença, buscam a resilição contratual. Alegam a abusividade da cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos e da cobrança de taxa de fruição sobre todo o período, pugnando pela retenção de 10% a 25% e devolução imediata. Requerem a concessão de tutela para suspensão das cobranças e, ao final, a procedência da ação para declarar a rescisão e condenar a ré à restituição dos valores. Juntaram documentos O pedido de tutela urgência foi deferido. Em contestação, a parte ré defendeu a validade do contrato e a inocorrência de cláusulas abusivas. Sustentou que a rescisão ocorre por culpa exclusiva dos autores, devendo prevalecer a retenção de 50% dos valores pagos, conforme artigo 67-A, § 5º da Lei 4.591/64, sob alegação de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Defendeu a cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período de posse, bem como a dedução de taxas condominiais e IPTU. Pugnou pela devolução parcelada dos valores e incidência de juros apenas após o trânsito em julgado. Houve réplica. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta pronto julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria sub judice é eminentemente de direito e a prova documental coligida aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia. Aplicável na hipótese as disposições constantes do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus probatório em favor dos autores, nos termos do art. 6º, inciso VIII. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Percentual fixado dentro dos limites jurisprudenciais. Ausência de sucumbência. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP; Agravo Interno Cível 1013721-62.2018.8.26.0554; Relator (a): Beretta da Silveira (Pres. da Seção de Direito Privado); Órgão Julgador: Câmara Especial de Presidentes; Foro de Santo André - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2022; Data de Registro: 03/11/2022) "Apelação Compromisso de Compra e Venda de Lote Sentença de parcial procedência Desistência dos compradores Inaplicabilidade da Lei do Distrato, visto que o negócio foi firmado em data anterior Aplicação do CDC - Rescisão do contrato com a reposição das partes ao 'status quo ante' - Súmula nº 1, deste E. Tribunal - Direito de retenção da vendedora entre 10% e 25% dos valores pagos Aplicação do percentual de retenção de 20% dos valores pagos, a fim de compensar perdas e danos que atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade Retenção da comissão de corretagem indevida Falta de informação clara a respeito no contrato Precedente do c. STJ - Ressarcimento de corretagem devido ao dever de indenizar (CC, arts. 389 e 402) - Prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do CC, inaplicável à espécie Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do CC) - IPTU devido pelos compromitentes compradores durante o exercício de posse sobre o bem Possibilidade de retenção de eventuais valores devidos durante o contrato Obrigação extinta apenas com sentença que resolveu contrato Inexistência de 'bis in idem' Juros de mora incidem a partir do transito em julgado da sentença Entendimento do c. STJ - Honorários advocatícios Impossibilidade de fixação por apreciação equitativa, consoante entendimento do c. STJ no Tema nº 1076, em julgamento de recursos repetitivos Honorários estabelecidos em 12% sobre o valor da condenação Art. 85, § 2º, do CPC Sentença reformada apenas nesse ponto Recurso da Ré improvido e, por outro lado, provido em parte o dos Autores." (TJSP; Apelação Cível 1043049-63.2021.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/06/2022; Data de Registro: 29/06/2022) No mérito, o pedido é parcialmente procedente. O contrato foi firmado em 22/01/2020. Logo, devem ser aplicadas as disposições da Lei 4.591/1964 (com as alterações da Lei 13.786/2018) que assim enuncia: "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) "(...)" Para rescisão do contrato, devem ser observadas as regras e diretrizes estabelecidas em lei, não sendo válida a estipulação de cláusula mais gravosa ao consumidor. Reporto-me, como razão de decidir, aos julgados seguintes: "AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS EM RAZÃO DE SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Não se duvida que o instrumento firmado entre as partes se subordina às disposições do Código de Defesa do Consumidor, sendo, de rigor, a sua interpretação de modo mais favorável ao consumidor, nos termos do que estabelece o art. 47 do referido diploma legal. Entretanto, seja qual for a interpretação que se faça sobre o prazo de entrega do imóvel, não há como se reconhecer, no caso dos autos, qualquer vislumbre de direito em favor da autora, de modo que o decreto de improcedência deve ser mantido. Sentença mantida. Recurso improvido." (TJSP; Apelação Cível 1004385-10.2021.8.26.0625; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/09/2022; Data de Registro: 08/09/2022) "COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – Atraso na entrega das chaves – Cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à obtenção de financiamento pelo promitente comprador – Incerteza quanto à data da entrega do imóvel – Cláusula abusiva, porquanto impõe ao consumidor desvantagem exagerada– Entendimento fixado pelo STJ em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema 996)- Validade da cláusula de tolerância- Atraso na entrega reconhecido– Admitida a indenização a título de lucros cessantes, ante a indisponibilidade do bem imóvel- Indenização que deve ser fixada no patamar de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato- Danos morais inocorrentes- Sentença reformada- Recurso parcialmente provido." (TJSP; Apelação Cível 1008166-77.2021.8.26.0451; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2022; Data de Registro: 23/05/2022) Conforme legislação vigente, a pena convencional é fixada em 25% da quantia paga, podendo ser fixada em 50% da quantia paga nos casos das incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação. A parte requerida também não comprovou se houve ou não encerramento do regime do patrimônio de afetação, o que, a princípio, nos termos do julgado seguinte, seria imprescindível para a cobrança da multa pretendida. No caso concreto, o início das obras foi fixado em 30/11/2015, com encerramento em 60 meses. Portanto, partindo do pressuposto do termo contratual, deduz-se que houve o encerramento da obras e que o empreendimento já foi entregue. Nesse sentido: "APELAÇÃO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Vendedora condenada na restituição de 50% dos valores pagos pelos compradores. Recurso dos autores pleiteando que lhes sejam restituídos 75% dos valores pagos. Teórica inaplicabilidade do § 5º do art. 67-A, da Lei nº 4.591/64 à hipótese dos autos. Regra que excepciona a incidência do inciso II do mesmo artigo, e que somente deve ser aplicada enquanto subsistente o patrimônio de afetação na forma dos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64. Conclusão da obra que resulta na extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E da Lei nº 4.591/64). Hipótese na qual em que não mais subsistia a afetação patrimonial. Retenção que deve observar o limite estabelecido pelo inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Apelo provido." (TJSP; Apelação Cível 1048944-91.2021.8.26.0224; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2023; Data de Registro: 28/06/2023) Sobre o patrimônio de afetação, dispõe a Lei 4591/1964: "Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. "Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o. § 1º Na hipótese prevista no inciso I do caput, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará na extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica. (...)" Considerando, pois, a construção finalizado, deve ser reconhecido para a hipótese presente que houve encerramento do patrimônio por afetação. Conforme disposição normativa, a pena convencional pela rescisão antecipada do compromisso de compra e venda é fixada em 25% do valor pago. Assim, não é possível a cobrança cumulativa da pena convencional com o perdimento de arras, atentando-se ainda para a impossibilidade de se determinar o perdimento das arras confirmatórias. Reporto-me aos julgados seguintes: "APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE VALORES – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18 (LEI DO DISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da Lei do Distrato. Resolução unilateral. Cabimento, observadas as condições pactuadas. Arras confirmatórias. Retenção descabida. Contrato que prevê a incidência de cláusula penal compensatória. Cumulação que caracterizaria "bis in idem". Impossibilidade de retenção da comissão de corretagem e de percentual relativo ao patrimônio de afetação, haja vista a falta de previsão em contrato. Taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel pelo compromissário comprador. Cabimento. Autor que deve indenizar a vendedora pelo tempo da ocupação do imóvel. Taxa de fruição fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de ocupação (isto é, após a liberação do "habite-se"), e correspondente à fração do autor sobre o bem (se em regime de multipropriedade), até a data da notificação extrajudicial. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 1009989-63.2021.8.26.0006; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/10/2022; Data de Registro: 19/10/2022) "PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Unidade imobiliária adquirida sob o sistema de multipropriedade - Pedido de resilição cumulada com restituição de valores - Sentença de procedência com determinação de restituição integral dos valores pagos - Recurso da ré, com preliminar - Cerceamento de defesa inocorrente - Desnecessidade de produção de provas - Prova oral que não prevalece sobre a prova documental, sobretudo para comprovar que a autora teve ciência dos termos do contrato - Autora que alega atraso na entrega da unidade - Previsão de prorrogação de prazo, contado em dias úteis - Abusividade - O prazo de 180 dias de tolerância é admitido pela jurisprudência, mas deve ser contado em dias corridos, e não úteis, sob pena de prolongamento indevido do prazo - Entrega que deveria ocorrer em dezembro/2017, tendo a liberação ocorrida em março/2018 - Ação ajuizada pela autora em 2020, quando a ré não estava em mora - Evidenciada a desistência do negócio por iniciativa da autora, o que afasta o pedido de restituição integral dos valores pagos - Retenção em favor da ré, no equivalente a 10%, conforme previsão contratual - Arras antecipadas pelos autores que têm natureza confirmatória, visando a assegurar o negócio - Retenção indevida - Restituição que deve ocorrer em única parcela (Súmula 02 do TJSP) - Taxa de fruição indevida - Autora que não usufruiu da unidade sem contraprestação, considerando a quitação das prestações contratuais até o ajuizamento da ação - Juros de mora a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 1002793-02.2020.8.26.0451; Relator (a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2022; Data de Registro: 21/02/2022) No mais, reporto-me ao julgado seguinte: "Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda cumulada com restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Documentação dos autos suficiente para o deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a produção de qualquer outra prova. Além disso, a pretendida produção de provas está amparada em alegações genéricas. Arras. A retenção do sinal ou arras penitenciais somente é autorizada quando no contrato é convencionado expressamente o direito de arrependimento, nos termos do artigo 420 do Código Civil, o que não é o caso dos autos, em que inexiste cláusula neste sentido. Pretensão de devolução do valor pago de forma parcelada. Impossibilidade. Devolução que deve ocorrer de uma só vez. Súmula 2 deste E. TJSP e Súmula 543 do C. STJ. Inaplicabilidade das alterações trazidas pela Lei nº13.786/2018 à Lei nº 4.591/1964 ao caso concreto, porquanto o contrato é anterior, tendo sido celebrado em 2015. Taxa de fruição indevida. Não comprovação da efetiva entrega das chaves ao adquirente. Expedição do habite-se que não serve para essa finalidade. Interpretação da Súmula 160 deste E. TJSP. Necessidade de comprovação da imissão na posse mediante termo de entregas das chaves ou equivalente. Correta a condenação da ré ao pagamento dos ônus da sucumbência, pela evidente resistência à pretensão do autor. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1006082-42.2020.8.26.0127; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2021; Data de Registro: 26/03/2021) Logo, a parte requerida deverá restituir em favor da parte autora o montante de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago, devidamente atualizado, pela taxa do contrato, desde os respectivos pagamentos. O contrato indicou várias taxas de atualização. Verifica-se que os valores eram corrigidos pelo INCC-N até o habite-se, e, após, pelo IGPM. Logo, o valor a ser restituído para a parte autora deverá ser corrigido, desde o desembolso, pelos índices contratuais, com a restituição em favor da parte autora de 75% do total pago. "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022.) Os valores deverão ser corrigidos monetariamente desde o desembolso. Porém, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo 1002 do E. Superior Tribunal de Justiça que assim consignou: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM No caso concreto, constato que o valor da comissão de corretagem está exposto no item “C.3 - evento 1, CONTR7". Dessa forma, subsiste caracterizada a forma permissiva para a retenção prevista legalmente, podendo ser retido tal percentual. Frise-se, ainda, que restou atingida a finalidade da corretagem (qual seja: a celebração da compra e venda), sendo que a rescisão posterior decorrente de motivos alheios ao objeto contratual não a desobriga nem desqualifica seu status obrigacional acessório. Assim, inviável o pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. Nesse sentido: "A rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplência, impedimento ou arrependimento dos promitentes compradores não lhes gera direito à repetição da comissão de corretagem que contrataram e pagaram, porque, afinal, alcançou-se o resultado útil. Apelo da empresa de corretagem provido, afastada a solidariedade, e apelo da promitente vendedora, deserto, não conhecido." (TJSP; Apelação Cível 1001020-02.2016.8.26.0114; Relator (a): Celso Pimentel; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/06/2021; Data de Registro: 01/07/2021) "Compra e venda. RESCISÃO por culpa do comprador. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Pedido de retenção da corretagem. Acolhimento. Rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por culpa dos compradores. Pretensão da ré de ressarcimento em virtude da rescisão do contrato e porque a corretagem foi arcada pela vendedora. Rescisão que não afastava a responsabilidade dos compradores pelo pagamento de tal verba, nos termos do contrato e do art. 725 do CC. Precedentes. Sentença reformada, para autorizar a retenção da corretagem, abatendo-se dos valores a serem devolvidos aos apelados. Recurso provido." (TJSP; Apelação Cível 1002185-43.2017.8.26.0084; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional de Vila Mimosa - 1ª Vara; Data do Julgamento: 09/02/2021; Data de Registro: 09/02/2021) DA TAXA DE FRUIÇÃO Sobre a taxa de fruição, tem-se que a mesma deverá ficar limitada ao percentual de 0,5% ao mês, calculada proporcionalmente considerando exclusivamente os dias que o imóvel foi efetivamente colocado à disposição da parte autora. Nesse sentido: "APELAÇÕES AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato Resolução do contrato por desistência dos compradores Em casos como o presente, fixou-se a possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, revelando-se abusivas as cláusulas contratuais que determinem retenção em percentual superior A retenção de 20% encontra-se, portanto, em consonância com as balizas fixadas pela jurisprudência, não havendo nos autos nenhuma particularidade que justifique a sua majoração CORREÇÃO MONETÁRIA Mecanismo de mera recomposição do valor da moeda corroído pela inflação, não constituindo um "plus" à obrigação nem uma pena ao inadimplente De rigor, portanto, a sua incidência desde a data do desembolso de cada parcela pela apelada para assegurar a justiça material do caso concreto TAXA DE OCUPAÇÃO Redução do montante arbitrado em Primeiro Grau para 0,5% do valor atualizado do imóvel, percentual este que encontra guarida na jurisprudência desta Egrégia Corte Em se tratando de imóveis em regime de multipropriedade, a taxa de ocupação deve incidir apenas no período correspondente ao tempo em que estiveram efetivamente disponibilizados aos autores, nos termos do cronograma de uso compartilhado Negado provimento ao recurso da ré Recurso dos autores parcialmente provido." (TJSP; Apelação Cível 1002920-55.2022.8.26.0196; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2022; Data de Registro: 31/10/2022) "APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL (com reconvenção) Promessa de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento (multipropriedade) Sentença de procedência da ação principal e de parcial procedência da reconvenção Insurgência da requerida reconvinte Relação de consumo Jurisprudência que há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato Resolução do contrato por desistência do comprador Em casos como o presente, fixou-se a possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, revelando-se abusivas as cláusulas contratuais que determinem retenção em percentual superior A retenção de 10% determinada em Primeiro Grau, portanto, encontra consonância com as balizas fixadas pela jurisprudência ARRAS A retenção integral pretendida pela ré se mostra abusiva, mormente porque, na hipótese, tratam-se de arras confirmatórias, caracterizando princípio de pagamento, marcando o início da execução do contrato, e não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais TAXA DE FRUIÇÃO Cabimento Condenação da apelada ao pagamento da quantia correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, referente às 4 semanas que efetivamente pôde utilizar a unidade durante o período de um ano, sendo que durante grande parte de 2020 o clube permaneceu fechada por determinação do poder público (pandemia) DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS NA AÇÃO PRINCIPAL Requerida deu causa à propositura da demanda e sucumbiu em maior parte Manutenção de sua condenação ao pagamento da integralidade dos ônus sucumbenciais DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO Omissão do Juízo Sucumbência mínima da reconvinte Reconvinda que deve arcar com o pagamento dos ônus sucumbenciais relativos à reconvenção Recurso parcialmente provido." (TJSP; Apelação Cível 1002936-64.2021.8.26.0189; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/05/2022; Data de Registro: 25/05/2022) Para cálculo da taxa de fruição, o valor do contrato e das parcelas pagas deverão ser atualizados pelos mesmos critérios e índices. Inviável que a parte pretenda atualizar o valor do contrato com utilização da tabela Price, mas que, em contrapartida, atualize as parcelas pagas pelo consumidor de forma linear. Para cobrança da taxa de fruição, a parte requerida deverá juntar aos autos documentos comprobatórios de que o imóvel foi efetivamente utilizado pela parte autora, como, por exemplo, juntada de documentos assinados por ocasião do check in ou check out, ou mesmo notas fiscais referentes a valores pagos por consumo durante o período da estadia. É da requerida o ônus de comprovar a efetiva utilização do imóvel pela parte autora. Após, deverá ser calculado o valor devido pelos dias utilizados. A título de exemplo, caso durante todo o contrato tenha sido utilizado apenas 9 dias, então, deverá ser calculado o valor proporcional apenas aos 9 dias (ou seja 0,5% do valor atualizado do imóvel, dividido por 30 dias e após multiplicado por 9, que corresponde aos dias efetivamente utilizados, no exemplo ora apresentado). IPTU E DEMAIS DESPESAS A parte adquirente é responsável pelo pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel (despesas de água, luz, IPTU, contribuições sindicais, associativas, entre outros) durante o período em que esteve na posse do imóvel. Assim, a parte autora deverá arcar com tais despesas até a data em que a parte requerida foi intimada da liminar deferida nestes autos. A partir da decisão liminar (inclusive), são de responsabilidade da parte requerida. Consigne-se, expressamente, a possibilidade de compensação de créditos e débitos e, portanto, que a parte requerida proceda a compensação e desconto dos valores comprovadamente utilizados para quitação de despesas incidentes sobre o imóvel e que tiveram origem no período de posse da parte autora. Nesse sentido: “COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em razão da impossibilidade financeira dos compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Irretroatividade da Lei nº 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção de 10% dos valores do preço aquisitivo pagos pelos autores, a título de despesas administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 a 3 do TJSP e 543 do STJ. Devolução de demais taxas que não foi objeto da lide. Abusividade de cláusula que previu a dedução de 1% ao mês do total do preço, a título de fruição do imóvel. Desvantagem exagerada em exigir tal reparação quando sequer houve construção no lote de terreno. Débitos de IPTU incidentes sobre o bem imóvel que deverão permanecer sob responsabilidade do comprador no período em que exercida sua posse. Sentença mantida. Apelação desprovida, na parte conhecida, com observações” (1037196-17.2019.8.26.0100 - Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda - Relator (a): Mariade Lourdes Lopez Gil - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 16/12/2019 - Data de publicação: 16/12/2019). DA RESTITUIÇÃO IMEDIATA O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo consolidou entendimento de que a rescisão do compromisso de compra e venda é possível, com restituição das quantias pagas de uma só vez, assim como a retenção pelo promitente vendedor de compensação pelas despesas operacionais, nos termos das Súmulas nº 1. 2 e 3: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Já decidiu o E. Superior Tribunal de Justiça: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. SÚMULA 83/STJ. INOBSERVÂNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - INAPLICABILIDADE DO. ART. 86 DO NOVO CPC. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos. Nesse ponto, o aresto está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior ao firmar a nulidade da cláusula que previa a retenção de 20% de forma parcelada, fixando-a em 10%. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes (Súmula 83/STJ). 4. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação foi feita a partir da análise do que foi pedido na petição inicial em confronto com o que foi deferido durante todo o transcurso da lide. Nesse contexto, constata-se a inaplicabilidade do art. 86 do CPC/2015 - sucumbência recíproca. 5. Agravo interno desprovido." (STJ, AgInt no REsp n. 1.947.665/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 6/10/2021.) A restituição deve ser feita de forma imediata e não parcelada seja em razão da incidência do Código de Defesa do Consumidor seja de modo a permitir o equilíbrio contratual, atentando-se que não houve previsão normativa de parcelamento também na hipótese de inadimplemento como razão de decidir, aos julgados seguintes: "APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA LOTEAMENTO - RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO ADQUIRENTE INCONFORMISMO DA RÉ REJEIÇÃO Caso em que é abusiva a incidência da cláusula contratual que resulta em descontos excessivos para o caso de resolução contratual por culpa do adquirente - Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018 Pretensão da apelante de incidência do art. 32-A da Lei 6.766/79 Legislação específica do parcelamento do solo deve ser interpretada em conjunto com as normas gerais protetivas do direito do consumidor e do Código Civil Impossibilidade de incidência de cláusula penal que resulte em descontos excessivos Nova regra que impõe patamar máximo de retenção, permitindo a fixação em percentual inferior ao previsto Possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva Restituição dos valores imediatamente e em parcela única Prazo previsto para restituição resulta em desequilíbrio contratual, tendo em vista os valores envolvidos no caso concreto Inteligência da Súmula 2 deste E.TJSP - Observâncias dos artigos 53 do CDC e artigos 412 e 413 do Código Civil - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ." (TJSP; Apelação Cível 1005858-85.2021.8.26.0704; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2022; Data de Registro: 29/07/2022) "Apelação. Compromisso de compra e venda. Rescisão de contrato e restituição de quantias. Culpa do comprador. Parcial procedência. Inconformismo da ré. Descabimento. Descabimento. Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Diante da peculiaridade do caso concreto (contrato que teve pouquíssimo tempo de vigência), é excessivamente onerosa a aplicação das disposições do contrato e da referida Lei. Inteligência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que admite a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas. Precedentes do TJSP. Sumula 02, TJSP. Obrigação da vendedora à devolução de 80% dos valores pagos em parcela única. Necessidade. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida." (TJSP; Apelação Cível 1011116-50.2021.8.26.0066; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2022; Data de Registro: 21/09/2022) A devolução dos valores deverá observar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que assim enuncia: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Na hipótese, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, após o trânsito em julgado e em parcela única. Nestes autos, também foi concedida liminar de suspensão do contrato. Logo, verifica-se que também já houve a fluência de eventual prazo para restituição. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, confirmo a liminar anteriormente concedida, julgo parcialmente procedentes os pedidos autorais para (i) declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes e, por conseguinte, para determinar a restituição das partes ao estado anterior ao contrato. Como consequência da rescisão, (ii) a parte requerida deverá restituir à parte autora, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) do montante comprovadamente pago. As parcelas pagas devem ser atualizadas desde os respectivos desembolsos pelo índice de correção do contrato (INCC e IPGM). Sobre o valor a restituído incidirá juros de mora a partir do trânsito em julgado, ante a inocorrência de mora. Os juros moratórios correspondem à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), que consiste na taxa legal prevista no artigo 406, caput, do Código Civil, deduzido o índice de atualização monetária (artigo 406, § 1º do Código Civil). Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência (artigo 406, § 3º do Código Civil). (iii) A parte autora também deverá pagar a parte requerida o percentual de 0,5% (meio por cento) por mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente considerando os dias que o imóvel foi efetiva e comprovadamente utilizado pela parte autora. Para fins de cálculo da taxa de fruição, o valor do contrato deverá ser atualizado pelo mesmo índice e mesmo critérios utilizados para atualização do valor das parcelas pagas pelo consumidor, de forma linear, sem utilização da tabela Price. Nos termos acima, (iv) a parte autora é responsável pelo pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel, considerando exclusivamente o seu percentual (inclusive despesas de água, luz, IPTU, condomínio, etc) durante o período que permaneceu na posse do imóvel. A parte requerida poderá, portanto, cobrar da parte autora e mesmo deduzir do saldo a ser restituído os valores comprovadamente pagos a título de impostos, taxas e despesas relacionadas ao uso do imóvel até a data da intimação da requerida da liminar deferida nos autos (e/ou da citação). (v) Ainda como consequência da rescisão contratual, reconheço a inexigibilidade das parcelas do contrato, que, portanto, não poderão ser cobradas da parte autora nem ensejar eventuais restrições nos órgãos de proteção ao crédito. Fica, desde logo, expressamente autorizada a compensação de créditos e débitos referidos nestes autos. Por ter sucumbindo na maior parte da demanda e por força do princípio da causalidade, condeno a parte requerida no pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor total e atualizado da condenação. Fica(m) desde já a(s) parte(s) vencida(s) ciente(s) de que no prazo de 15 dias, contado do trânsito em julgado, independentemente de nova intimação, poderá(ão) comprovar o cumprimento da obrigação. O cumprimento espontâneo da obrigação pela parte vencida(s) evitará a instauração de cumprimento de sentença. P.I.C. Após, com as cautelas de praxe, arquivem-se os autos. assinado por GABRIELLE GASPARELLI CAVALCANTE, Juíza de Direito, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://1g.tjsp.jus.br//externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 610003274484v4 e do código CRC 538be6c7. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GABRIELLE GASPARELLI CAVALCANTE Data e Hora: 12/12/2025, às 16:56:45 4000676-67.2025.8.26.0400 610003274484 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 25/12/2025 16:24:48. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSP

Ementa

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