📄 Decisão Completa

AGRAVO – Documento:610003244879 JUSTIÇA ESTADUAL Cível - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Juízo Titular I - 2ª Vara Cível da Comarca de Campinas Procedimento Comum Cível Nº 4010243-10.2025.8.26.0114/SP SENTENÇA Vistos. V. D. S. propôs AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PURGAÇÃO DA MORA - SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DOS LEILÕES PÚBLICOS DESIGNADOS em face de BANCO SANTANDER S.A, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial e da averbação da consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente, assim como a purgação da mora. Alega, em síntese, que firmou com o requerido contrato de financiamento imobiliário para a aquisição do imóvel de matrícula 204.155 do 3º Registro de Imóveis. Narra que manteve os pagamentos em dia por cinco anos até que em 2025 em razão de desemprego deixou de quitar algumas prestações. Ficou sabendo de designação de leilão do imóvel, ...

(TJSP; Processo nº 4010243-10.2025.8.26.0114; Recurso: AGRAVO; Relator: ; Órgão julgador: Turma, DJe de 20/5/2021; e AgInt no AREsp n. 1.281.959/MG, 4ª Turma, DJe de 28/6/2019); ii) no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (AgInt no AREsp n. 1.995.145/SC, 4ª Turma, DJe de 5/4/2022; e AgInt no AREsp n. 1.910.334/SP, 3ª Turma, DJe de 28/10/2021).”; Data do Julgamento: 10 de dezembro de 2025)

Documento:610003244879 JUSTIÇA ESTADUAL Cível - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Juízo Titular I - 2ª Vara Cível da Comarca de Campinas Procedimento Comum Cível Nº 4010243-10.2025.8.26.0114/SP SENTENÇA Vistos. V. D. S. propôs AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PURGAÇÃO DA MORA - SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DOS LEILÕES PÚBLICOS DESIGNADOS em face de BANCO SANTANDER S.A, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial e da averbação da consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente, assim como a purgação da mora. Alega, em síntese, que firmou com o requerido contrato de financiamento imobiliário para a aquisição do imóvel de matrícula 204.155 do 3º Registro de Imóveis. Narra que manteve os pagamentos em dia por cinco anos até que em 2025 em razão de desemprego deixou de quitar algumas prestações. Ficou sabendo de designação de leilão do imóvel, sem que tenha sido notificado pessoalmente. Afirma que o credor exigiu a quitação do saldo devedor como condição para o exercício do direito de preferência e que se negou a receber as prestações em atraso antes mesmo da consolidação da propriedade. Foi concedida a tutela de urgência a fim de suspender os leilões designados (Ev. 05) Emenda à inicial (Ev. 10) Concedida a justiça gratuita (Ev. 14) Citado, o requerido apresentou contestação (Ev. 24). Preliminarmente, impugna o deferimento da justiça gratuita e a ausência de interesse de agir. No mérito, afirma que no momento da assinatura do contrato o autor teve pleno acesso a todas as condições contratuais e as consequências da inadimplência e que a ausência de purgação da mora ensejaria a consolidação da propriedade.Alega que houve regular intimação para a purgação da mora e consolidação da propriedade. Afirma que as tentativas de localização do autor foram infrutíferas. Que nas datas que o oficial compareceu ao endereço do autor foi informado que ele não estava em casa, e que foi deixado no local solicitação por escrito para que entrasse em contato. Afirma que o oficial retornou ao imóvel, sendo que a portaria informou que ele era desconhecido no local, tendo deixado nova solicitação por escrito. Afirma que também houve publicação das intimações em edital. Narra então que considerando a ausência de purgação da mora, procedeu-se à consolidação da propriedade. Afirma que não é admissível a purgação da mora após a expiração do prazo e consolidação da propriedade. Alega que houve a regular consolidação da propriedade e posterior designação dos leilões, respeitando-se o prazo de 60 dias. Afirma que o autor foi intimado da designação por vários meios. Alega que não há necessidade de intimação pessoal para a designação de leilão. Impugna a consignação em pagamento. Impugna a aplicação do CDC e inversão do ônus da prova ao contrato de financiamento. Réplica no Ev. 33. Instadas a se manifestar sobre a produção de provas, as partes requereram o julgamento antecipado do mérito (Ev. 32, 38 e 42) É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Tendo em vista que o conjunto probatório colacionado aos autos é suficiente para a formação do convencimento do juízo, sendo, portanto, desnecessária a produção de outras provas (art. 370 e 371 do CPC), promovo o julgamento antecipado do pedido, nos termos do art. 355, I, do CPC. Rejeito a preliminar de impugnação à justiça gratuita, haja vista que a alegação de hipossuficiência por pessoa natural goza de presunção relativa. A parte ré não trouxe elementos capazes de desconstituir a hipossuficiência, e os documentos apresentados pelo autor demonstram a impossibilidade de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios. Rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir, uma vez que as alegações acerca da necessidade de conhecimento pelo autor do procedimento realizado se confundem com o mérito. Afasto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que prevalece na jurisprudência do STJ que não se aplica o CDC na relação entre as partes sujeita às regras específicas da Lei nº 9.514 /97. Passo à análise do mérito. O pedido é procedente. Restou incontroverso que o autor celebrou contrato de financiamento com o banco réu para aquisição do imóvel matriculado sob nº 204.155 do 3º Registro de Imóveis, bem como que, após o inadimplemento, a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade fiduciária e designou leilões para venda do imóvel em apreço. A controvérsia cinge-se, essencialmente, em aferir se o réu observou as formalidades legais para consolidação da propriedade e expropriação do imóvel. De início, esclareço que a Lei 9.514/97, ao tratar sobre a garantia de alienação fiduciária sobre bem imóvel, traz uma sistemática própria para as hipóteses de mora do devedor fiduciante. Dispõe o art. 26 §§1º 2 e 3º, da Lei nº9.514/97, que, para fins de constituição em mora do devedor, é necessário que haja intimação pessoal do devedor para que satisfaça, no prazo de 15 dias, as prestações vencidas e aquelas que se vencerem até a data do pagamento, bem como os demais encargos e despesas previstas, somente sendo possível a intimação por edital nas hipóteses do § 4º do mesmo dispositivo. Caso não seja purgada a mora no prazo legal, a propriedade do imóvel será consolidada nas mãos do credor e o imóvel será levado a leilão, nos termos do art. 26, § 3º, e 27, § 2º-A, caso em que deverá ser feita uma nova intimação para cientificá-lo a respeito da data do leilão. Essa nova intimação, que não se confunde com a anterior, tem por finalidade permitir que o devedor fiduciante acompanhe o leilão e, se assim o desejar, exerça seu direito de preferência. No presente caso, houve tentativa de intimação dos autores pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis (Ev. 24 doc 3), sendo certificado que nas três tentativas os fiduciantes não foram localizados no local. No entanto, não se verifica certidão de localização em local incerto e não sabido. Em seguida, foi expedida a intimação editalícia ( Ev. 24 doc 4). Assim, incontroverso que não houve a intimação pessoal para a purgação da mora. No entanto, ausente a certificação pelo serventuário responsável pela diligência com informação ao Registro de Imóveis de que o autor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível. No caso, os elementos no processo indicam que o devedor reside no imóvel objeto de discussão. Foi apresentado comprovante de endereço relativo ao local, em nome do autor. Destaque-se que o telegrama posteriormente encaminhado ao local para intimação acerca do leilão foi recebido pela portaria, o que não deveria ter ocorrido se o autor tivesse se mudado do local. Considerando as datas e horários em que foram realizadas as diligências, ou seja, em dias úteis, é verossímil que o autor não estivesse em sua residência. Ainda, o porteiro que informou que desconhecia o autor sequer se identificou. Afirmou que uma mulher morava no apartamento, mas essa pessoa também não foi identificada. Sendo assim, não se verifica no caso esgotamento de todos os meios de intimação pessoal. Da mesma forma, verifica-se que não foi efetivada intimação pessoal acerca do leilão. No entanto, independentemente da intimação pessoal para a purgação da mora,  é entendimento jurisprudencial que é imprescindível a intimação pessoal acerca do leilão. Tal fato, por si só, poderia não invalidar eventual leilão, considerando a ciência inequívoca do autor, que ingressou com a presente a tempo de suspender os leilões. No entanto, o vício constatado no procedimento de consolidação de propriedade dá ensejo à anulação das demais etapas do procedimento. Vale dizer que a intimação para a purgação da mora, nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97, é ato de grande relevância tanto quanto a citação o é para a ação judicial, na qual se exige o prévio esgotamento da tentativa de localização do réu como condição para a citação editalícia (art. 256, § 3º, do CPC) especialmente porque precede à consolidação da propriedade nas mãos do credor fiduciário, em caso de decurso do prazo sem o devido pagamento. Daí porque é exigível um tratamento rigoroso no procedimento da execução extrajudicial. A jurisprudência do STJ é nesse sentido, tendo sido firmadas as seguintes teses: “i) a intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor (REsp n. 1.906.475/AM, 3ª Turma, DJe de 20/5/2021; e AgInt no AREsp n. 1.281.959/MG, 4ª Turma, DJe de 28/6/2019); ii) no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (AgInt no AREsp n. 1.995.145/SC, 4ª Turma, DJe de 5/4/2022; e AgInt no AREsp n. 1.910.334/SP, 3ª Turma, DJe de 28/10/2021).” Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA . REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA . HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2 . O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes . 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes . 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9 .514/97. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE. OCORRÊNCIA . AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1 . "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997" (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 09/03/2021). 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1876057 CE 2021/0110808-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) Da mesma forma já decidiu o E. TJSP em casos similares: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. INVALIDADE . INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. Ação julgada procedente, para os seguintes fins: (a) reconhecimento da nulidade da intimação do devedor para purgação da mora e ausência da intimação para o leilão com sustação dos seus efeitos, (b) nulidade da consolidação da propriedade e (c) purgação da mora, no curso do processo . Recurso apenas do banco réu. Primeiro, reconhece-se ausência de notificação válida do devedor, para fins de purgação da mora. A certidão positiva trazida pelo banco réu (fl. 56) confirmou que a notificação de purgação de mora foi entregue a terceira pessoa – porteira do edifício . A contestação e o recurso não abordaram sequer a qualificação daquela notificação como realizada com hora certa. E segundo, mantém-se a conclusão de ausência da notificação para realização do leilão. Ausência de informação sobre resultado do referido ato. Conforme jurisprudência do STJ, tanto no período anterior quanto naquele posterior à Lei n . 13.465/2017, é obrigatória a notificação pessoal do devedor, informando data, horário e local de realização do leilão para alienação do imóvel. No curso do processo, admitiu-se que houve depósito de purgação da mora sem que o banco réu tenha apresentado manifestação específica. Purgação da mora mantida . Ação procedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1037280-86 .2017.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 09/01/2023, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/01/2023) Apelação. Alienação fiduciária de imóvel. Ação de anulação de procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. Insurgência do réu . Sentença de procedência. Necessidade de manutenção. Intimação para purgação da mora por meio de edital. Invalidade . Ausência de certificação pelo serventuário responsável pela diligência com informação ao Registro de Imóveis de que o autor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível. Inexistência de demonstração no sentido de que foram esgotadas todas as diligências possíveis para a intimação do devedor purgar a mora, antes da utilização da intimação editalícia. Inteligência do art. 26, § 4º, da Lei 9 .514/97. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1016420-41 .2021.8.26.0224 São Paulo, Relator.: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 17/11/2023, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2023)  Assim, sendo necessária a prévia intimação pessoal do devedor devidamente comprovada, forçoso concluir que o réu não esgotou todos os meio para intimar os autores, não demonstrando a higidez necessária ao procedimento extrajudicial para consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia, sendo de rigor o reconhecimento de nulidade do ato realizado, inclusive quanto aos procedimentos cartoriais subsequentes, uma vez que cercearam o direito de convalidação do contrato, assegurado aos devedores fiduciantes. Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487,I do CPC, declarar a nulidade do procedimento extrajudicial para consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob nº 204.155 do 3º Registro de Imóveis em nome do banco requerido, o qual deverá proceder à intimação pessoal dos autores nos termos do art. 26, §§1º e 3º, da Lei nº 9.514/97. A presente sentença, por cópia digitalmente assinada, acompanhada da respectiva certidão de trânsito em julgado, servirá como ofício junto ao 3º Registro de Imóveis para as providências necessárias. Em razão da sucumbência, o réu arcará com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. P.I.C Campinas/SP, 10 de dezembro de 2025.  assinado por LUCAS VILAR GERALDI, Juiz de Direito, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://1g.tjsp.jus.br//externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 610003244879v4 e do código CRC 099b6a2d. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): LUCAS VILAR GERALDI Data e Hora: 10/12/2025, às 19:19:22     4010243-10.2025.8.26.0114 610003244879 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 25/12/2025 17:24:53. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas