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RECURSO – DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. MODALIDADE AD CORPUS. INDENIZAÇÃO POR ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAMEAção de cumprimento contratual ajuizada com o objetivo de obter a integral transferência de área rural objeto de contrato de compra e venda. Sentença de improcedência dos pedidos formulados na ação principal e na reconvenção. Recurso interposto pela parte autora.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃOA questão em discussão consiste em saber se:(i) a venda do imóvel rural ocorreu na modalidade ad mensuram, autorizando o complemento da área contratada;(ii) a alienação anterior de parcela do imóvel a terceiro, não ressalvada no contrato, gera direito à indenização por perdas e danos.III. RAZÕES DE DECIDIR1. A análise do contrato revela que a venda ocorreu na modalidade ad corpus, pois a metragem não foi elemento essencial para a formaçã...

(TJSC; Processo nº 5009214-61.2022.8.24.0018; Recurso: RECURSO; Relator: ; Órgão julgador: Turma, julgado em 29-9-2025).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7138545 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5009214-61.2022.8.24.0018/SC DESPACHO/DECISÃO I. O. G. e V. D. A. interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (evento 23, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 4ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 11, ACOR2): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. MODALIDADE AD CORPUS. INDENIZAÇÃO POR ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de cumprimento contratual ajuizada com o objetivo de obter a integral transferência de área rural objeto de contrato de compra e venda. Sentença de improcedência dos pedidos formulados na ação principal e na reconvenção. Recurso interposto pela parte autora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se: (i) a venda do imóvel rural ocorreu na modalidade ad mensuram, autorizando o complemento da área contratada; (ii) a alienação anterior de parcela do imóvel a terceiro, não ressalvada no contrato, gera direito à indenização por perdas e danos. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A análise do contrato revela que a venda ocorreu na modalidade ad corpus, pois a metragem não foi elemento essencial para a formação do preço, inexistindo discriminação do valor por metro quadrado. 2. A diferença entre a área contratada e a efetivamente entregue, não autoriza o complemento da área, diante da natureza ad corpus do negócio jurídico. 3. A alienação anterior de parcela do imóvel a terceiro, não ressalvada no contrato, configura duplicidade de venda, impondo a conversão do pedido de obrigação de fazer em perdas e danos. 4. Inviável a aplicação da cláusula penal cumulada com a indenização, sob pena de bis in idem. 5. Ausente comprovação de negligência quanto à demora na retificação da matrícula, não se aplica a multa contratual por esse motivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A venda de imóvel rural sem discriminação do valor por metro quadrado caracteriza negócio jurídico na modalidade ad corpus.” “2. A alienação em duplicidade de parcela do imóvel, não ressalvada no contrato, impõe a conversão do pedido de obrigação de fazer em perdas e danos.” “3. A cláusula penal não é cumulável com a indenização por perdas e danos decorrente do mesmo fato.” “4. A ausência de prova da negligência na demora da retificação da matrícula afasta a aplicação da multa contratual.” Não houve oposição de embargos de declaração. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte sustenta violação ao art. 500, § 1º, do Código Civil, no que se refere ao reconhecimento da modalidade ad mensuram quando a diferença entre área contratada e efetivamente entregue supera 1/20 em razão de divergência entre a área pactuada e a área disponível, com direito ao complemento da área ou abatimento proporcional do preço. Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte aponta afronta aos arts. 113 e 422 do Código Civil, no que concerne à interpretação objetiva e aplicação da boa-fé objetiva em contrato de compra e venda de imóvel rural em razão de desconsideração da medida como elemento essencial da contratação. Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte limitou-se a suscitar violação ao art. 499 do Código Civil, sem identificar a questão controvertida. Quanto à quarta controvérsia, pela alínea "c" do permissivo constitucional, a parte limita-se a alegar divergência jurisprudencial quanto à tese de que o "acórdão recorrido reputa ad corpus e limita os efeitos apesar de diferença superior a 1/20, negando complemento/abatimento proporcional amplo, divergindo de decisões em hipóteses semelhantes onde se aplicou os arts. 500/501 do CC para reconhecer ad mensuram/abatimento proporcional." Cumprida a fase do art. 1.030, caput, do Código de Processo Civil. É o relatório. Considerando que a exigência de demonstração da relevância das questões federais, nos termos do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, ainda carece de regulamentação, e preenchidos os requisitos extrínsecos, passa-se à análise da admissibilidade recursal. Quanto à primeira e à segunda controvérsias, a ascensão do apelo nobre pela alínea "a" do permissivo constitucional encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Sustenta a parte recorrente, em síntese, que "vale consignar a título de histórico processual que a área contratada foi de 64.700m², enquanto os réus pretendem entregar apenas 52.385,59m², o que representa uma redução de 12.314,41m², correspondendo a uma discrepância percentual de 19,03%, ou seja, mais de 3/20 da área prevista." Logo, estaria afastada a presunção de dimensões meramente enunciativas e imporia o reconhecimento da modalidade ad mensuram com direito ao complemento da área ou abatimento proporcional do preço. Aduz que a metragem foi expressamente pactuada, constituindo elemento essencial da contratação, e que a interpretação do negócio deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da finalidade econômica do contrato. No entanto, o acolhimento da pretensão recursal exigiria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, bem como a interpretação do instrumento contratual, providências vedadas no âmbito do recurso especial. No caso, a Câmara entendeu que a venda ocorreu na modalidade ad corpus, em razão da ausência de discriminação do valor por metro quadrado; de cláusula que previa a necessidade de confirmação da área mediante medição posterior; da menção à imissão na posse do imóvel sem referência a metragem específica; e da vinculação com contrato conexo, concluindo que a menção à área foi meramente enunciativa à luz dos princípios da boa-fé. Merece destaque o seguinte excerto do acórdão (evento 11, RELVOTO1):  No caso concreto, o contrato entabulado entre as partes prevê o seguinte: Embora haja menção a àrea total do imóvel constante na matrícula (84.700m²), o contrato prevê a necessidade de medição da área total na cláusula 6.1: Depreende-se, da leitura da cláusula 6.1, expressamente, a necessidade de confirmação da área total do imóvel o que demonstra que a menção a área de 84.700m² foi meramente enunciativa. Nesse contexto, a venda ocorreu ad corpus e não ad mensuram uma vez que a verificação da área não foi importante para a formação do preço previsto na avença. Nesse contexto, a venda ocorreu ad corpus e não ad mensuram uma vez que a verificação da área não foi importante para a formação do preço previsto na avença. As circunstâncias fáticas que afastam a presunção de venda na modalidade ad mensuram foram devidamente examinadas e expostas com clareza e objetividade pelo magistrado Ederson Tortelli. Com a devida vênia, transcrevem-se os fundamentos da sentença, como razões de decidir a fim de evitar indesejável tautologia (evento 84.1): Fixadas tais premissas fáticas e normativas, quanto ao contrato ao ev. 01, doc. 10, tenho que a melhor interpretação do negócio jurídico à luz dos princípios da boa-fé, da probidade e dos usos do lugar de sua celebração (Código Civil, arts. 113 e 422) revela ter ocorrido venda ad corpus, porque, a despeito da ausência de previsão expressa nesse sentido - a Lei não exige tal requisito, conforme se depreende do art. 500, § 3.º, do Código Civil -, constou como objeto do negócio o imóvel, por preço certo e determinado, sem se discriminar o valor do metro quadrado; vale dizer, a parte autora não pagou R$65.000,00 por determinada medida, mas sim por todo o imóvel matriculado sob n. 24.124 (atual matrícula n. 145.771; ev. 01, doc. 15), ressalvada a fração de 20.000m² em favor da parte ré (mínimo legal para desmembramento; https://pro-pgt-incra.estaleiro.serpro.gov.br/pgt/indices-basicos). As circunstâncias do negócio revelam que a menção à área total de 84.700m² foi enunciativa. Não por outro motivo, comprometeu-se a parte ré a efetivar a medição do imóvel após a assinatura do contrato (cláusula sexta). Da matrícula originária (ev(s). 01, doc(s). 14), extrai-se que a medição de 84.700m² datava de 23-11-1954. É irracional presumir que essa medida, tomada há quase setenta anos e com os recursos tecnológicos disponíveis à época, reflita a exata dimensão do bem. Em 1954 não existia georreferenciamento e ambas as partes - pessoas inseridas no contexto social e econômico de Chapecó - sabem ou deveriam saber que é de adoção recente essa tecnologia que permite dimensionar os imóveis com precisão à luz de coordenadas geográficas tal como efetivamente realizado quando da inauguração da matrícula n. 145.771. Outra circunstância que reforça o teor enunciativo da menção à medida do imóvel é a falta de precificação do negócio por metro quadrado - ou por hectare/alqueire, tal como é costume nas negociações ad mensuram de imóveis rurais - e a alusão à imissão da parte autora na posse do imóvel, e não na posse de 64.700m², conforme se lê à cláusula quarta. Também direciona a conclusão deste Órgão Judiciário para o caráter ad corpus da promessa de compra e venda ao ev. 01, doc. 10, o teor do contrato ao ev. 39, doc. 04, assinado no mesmo dia, com partes "invertidas" (no primeiro, os autores constam como compradores e, no segundo, a filha destes consta como vendedora), em valores idênticos - indicativo de troca ou permuta (Código Civil, art. 533) - e com expresso condicionamento de eficácia que vincula um pacto a outro, vide cláusula 7.1 supratranscrita. Destoa da racionalidade econômica haver, em um negócio, menção enunciativa à área do imóvel urbano (cláusula 2.2; ev. 39, doc. 04) e, no pacto umbilicalmente conectado a este, a menção às dimensões extraídas há décadas ser relevante para a negociação. Noutras palavras, se um negócio depende do outro e se houve, em verdade, permuta e não compra e venda, não faz sentido que se transmita o imóvel urbano em caráter ad corpus e se transfira a fração do imóvel rural ad mensuram. Não pode, portanto, a parte autora reclamar pelo complemento da área que não existe. O imóvel tem 73.385,59m² de extensão e a parte autora o adquiriu descontada a fração de 20.000m² correspondente ao mínimo necessário para desmembramento (cláusula 2.2); fosse verossímil a versão sustentada na petição inicial, as partes teriam ajustado a permanência dos réus em condomínio pro indiviso do imóvel, porque a estes caberiam 8.685,59m², extensão que não permitiria o desmembramento mencionado na cláusula sexta. A prova oral não é suficiente para alterar a interpretação ora conferida ao contrato objeto da petição inicial e as declarações das pessoas ouvidas em juízo não socorrem a pretensão da parte autora. O informante Rodrigo José Guarda Guerra, filho e enteado dos autores, declarou ter recebido minuta do contrato para conferência e ter feito "alterações de cunho acessório", sem ingerência no objeto. A testemunha Claudemir dos Santos Canofre disse ter presenciado a negociação de 64.000m² de terra, mas tal declaração contraria a própria racionalidade do negócio, tal como já exposto. O depoente Geostar Stopassola, compromissado sob as penas da Lei, declarou ter realizado a medição da área rural sob litígio e ter esboçado o desmembramento do imóvel de modo a restar a fração mínima da área para o réu. Já a testemunha Mayara Marina Mattana Reginatto, advogada, disse ter presenciado em seu escritório profissional reunião entre as partes para "resolver uma venda de um terreno rural", bem como se recordar de as partes falarem em "sobrar 20 mil metros" para a parte ré depois de retificada a área; não recordou terem combinado sobre metragem da área remanescente. O informante Juliano Coelho, companheiro da procuradora dos réus - pessoa envolvida na negociação e filha da ré Rosimeri - disse que estava presente no dia da medição da área, ocasião na qual o autor Vilmar "ficou uns 5 ou 10 minutos". Necessário esclarecer que a previsão contida no parágrafo primeiro do artigo 500 do Código Civil não implica em presunção automática e absoluta de venda ad mensuram, sendo necessária a análise do contexto envolvido na negociação. Na hipótese em análise, embora a diferença da área ultrapasse um vigésimo, as previsões contidas no contrato, em especial a previsão expressa de necessidade de confirmação da metragem, demonstram que a venda ocorreu ad corpus. Em vista do exposto, não há falar em complemento de área em virtude da diferença entre a área total mencionada no contrato 84.700m² e aquela constadada quando da medição final (73.385,59m² - evento 1.15) de modo que a parte autora faz jus apenas a área de 53.385,59m², considerando-se que o contrato preve o desmembramento de área de 20.000m² em favor da parte apelada. Por outro lado, noto que razão assiste à parte apelante quanto a irregularidade da conduta da parte apelada no que concerne a área de 1.000m², vendida a Valdir Anzolin em 2016 (evento 39.5). Isso porque, no contrato não há ressalva quanto à venda pretérita dessa parte do terreno que integrava a matrícula mencionada no contrato. No pacto firmado entre as partes há menção apenas ao desmembramento da área de 20.000m², de modo que a parte apelante faria jus a área restante (53.385,59m²), sem ressalvas. Ao vender o imóvel de matrícula n. 24.124, sem ressalvar a área já pertencente à  Valdir Anzolin, a parte apelada acabou por comercializar a mesma área em duplicidade o que não pode ser admitido. Destaco, contudo, que não é possível o acolhimento do pedido de transferência da referida área à parte apelante uma vez que, incontroversamente, diz respeito à terceira pessoa que não integra à lide. Tampouco é possível o pedido de transferência de área equivalente de outra matrícula de propriedade dos apelados pois, além de não haver pedido nesse sentido na inicial ou na petição de evento 8.1, não há comprovação de que os bens encontram-se livres e desembaraçados. Nesse contexto, é cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, conforme o artigo 499 do Código de Processo Civil, com a condenação da parte apelada ao abatimento proporcional no valor da compra, relativo à área de 1.000m² transferida a Valdir Anzolin. O valor correspondente deverá ser apurado em liquidação de sentença, tomando-se por base o preço de mercado vigente à época da celebração do contrato de compra e venda entre os demandantes (grifou-se). Considerando a fundamentação adotada, o acórdão recorrido somente poderia ser modificado mediante o reexame dos aspectos concretos da causa e do contrato firmado entre as partes. Quanto à terceira controvérsia, o apelo especial não merece ser admitido pela alínea "a" do permissivo constitucional, por óbice da Súmula 284 do STF, por analogia, diante da fundamentação deficitária. A parte recorrente teceu alegações genéricas, sem desenvolver argumentos para demonstrar de que forma ocorreu a suscitada violação pela decisão recorrida, o que impossibilita a exata compreensão da controvérsia. Nesse sentido, extrai-se dos julgados da Corte Superior: A parte recorrente limitou-se à menção dos preceitos legais que considera violados, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência pelo Tribunal de origem, sustentando argumentos que não dialogam com o acórdão, na parte em que sucumbiu (AREsp n. 2.803.798/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29-9-2025). Quanto à quarta controvérsia, o apelo especial não reúne condições de ascender à superior instância pela alínea "c" do permissivo constitucional, por força da Súmula 284 do STF, por analogia. A parte recorrente não indicou os dispositivos de lei em torno dos quais teria havido interpretação divergente por outros Tribunais, circunstância que obsta o trâmite do inconformismo. Constata-se, ainda, que a parte recorrente não realizou o necessário cotejo analítico, isto é, não confrontou excertos do corpo da decisão hostilizada com trechos dos julgados paradigmas, impossibilitando, assim, a comparação entre as situações fáticas que culminaram nas decisões ditas divergentes.  Decidiu o STJ: Consoante firme jurisprudência desta Corte Superior de Justiça, a interposição de recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c não dispensa a indicação direta e específica do dispositivo de lei federal ao qual o Tribunal a quo teria dado interpretação divergente daquela firmada por outros tribunais e exige a comprovação do devido cotejo analítico (1.029, § 1º, do CPC/2015 e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ). Situação que atrai o óbice da Súmula 284 do STF. (AgInt no AREsp n. 2.585.626/SP, rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. em 9-9-2024). Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial do evento 23, RECESPEC1. Intimem-se. assinado por JANICE GOULART GARCIA UBIALLI, 3° Vice-Presidente, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7138545v8 e do código CRC 0a08feeb. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JANICE GOULART GARCIA UBIALLI Data e Hora: 04/12/2025, às 09:48:35     5009214-61.2022.8.24.0018 7138545 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 09/01/2026 08:11:55. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas