Processo: 0831191-51.2025.8.19.0001
Relator: Desª. Cristina Tereza Gaulia
Data do julgamento: 03 de fevereiro de 2026
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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Quarta Câmara de Direito Privado
Apelação Cível nº: 0831191-51.2025.8.19.0001
Vara de origem: 22ª Vara Cível da Capital
Apelante: Deilze Gonçalves Vieira dos Santos Cunha
Apelada: Marayza Almeida de Souza
Juíza: Drª. Anna Eliza Duarte Diab Jorge
Relatora: Desª. Cristina Tereza Gaulia
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE.
IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL
DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DO
ARREMATANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. ALEGAÇÃO
DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO
EXPROPRIATÓRIO. IRRELEVÂNCIA NA VIA
POSSESSÓRIA. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE QUE É
A ADEQUADA A QUEM TENDO DIREITO
LEGALMENTE RECONHECIDO SOBRE IMÓVEL AINDA
NÃO OBTEVE A POSSE FÍSICA DO MESMO. TAXA DE
OCUPAÇÃO DEVIDA. RESSARCIMENTO DE IPTU E
COTAS CONDOMINIAIS. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela ré, ocupante de imóvel
objeto de leilão extrajudicial, contra sentença que julgou
procedente ação de imissão na posse ajuizada por
adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial
promovido pela Caixa Econômica Federal, confirmando
tutela de urgência que concedera a imissão na posse,
bem como condenando a ocupante ao pagamento de
taxa de ocupação e ao ressarcimento dos encargos
incidentes sobre o bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. São as seguintes as questões em discussão: (i) definir
se o arrematante de imóvel em leilão extrajudicial tem
legitimidade para ajuizar ação de imissão na posse; (ii)
estabelecer se a alegação de nulidade do procedimento
expropriatório obsta a imissão na posse do terceiro
adquirente de boa-fé; (iii) determinar se é devida taxa de
ocupação; iv) determinar a possibilidade de
ressarcimento dos encargos pagos pela arrematante
incidentes sobre o imóvel; v) verificar se eventuais
nulidades do processo expropriatório impediriam a
imissão na posse.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ação de imissão na posse é instrumento adequado
ao proprietário que, munido de título registrado, nunca
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Assinado em 04/02/2026 17:20:54
CRISTINA TEREZA GAULIA:9697 Local: GAB. DES(A). CRISTINA TEREZA GAULIA
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exerceu a posse do imóvel e busca obtê-la pela primeira
vez, não se exigindo demonstração de posse anterior ou
esbulho.
4. A autora comprova a aquisição regular do imóvel por
meio de arrematação em leilão extrajudicial, com
posterior registro no RGI e quitação do ITBI, o que
evidencia o direito dominial.
5. O direito de sequela inerente à propriedade confere ao
proprietário a ação possessória adequada para a garantia
dos direitos inerentes ao domínio, nos termos do art.
1.228 do Código Civil.
6. A eventual nulidade do procedimento de consolidação
da propriedade fiduciária constitui matéria estranha à
ação possessória e não pode ser oposta ao arrematante,
terceiro de boa-fé, tratando-se de relação jurídica que
não o vincula.
7. A arrematação é perfeita, acabada e irretratável,
assegurado apenas eventual direito de reparação,
conforme o art. 903 do CPC, não sendo possível
desconstituir a posse do adquirente por vícios posteriores
reconhecidos.
8. Eventual ação anulatória em trâmite na Justiça Federal
é res inter alios acta.
9. A taxa de ocupação é devida pelo ocupante do imóvel
desde a consolidação da propriedade fiduciária até a
efetiva imissão na posse do adquirente, nos termos do
art. 37-A da Lei nº 9.514/97.
10. O devedor fiduciante responde pelos encargos
incidentes sobre o imóvel, como IPTU e cotas
condominiais, até a imissão na posse do credor fiduciário
ou de seu sucessor, conforme art. 27, § 8º, da Lei nº
9.514/97.
11. Demonstrado o desembolso das referidas despesas
pela autora, impõe-se o ressarcimento, sob pena de
enriquecimento sem causa da ocupante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso desprovido. Honorários majorados.
Tese de julgamento:
1. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial
decorrente de alienação fiduciária, munido de título
registrado, tem legitimidade para ajuizar ação de imissão
na posse.
2. A alegação de nulidade do procedimento expropriatório
não impede a imissão na posse do terceiro adquirente de
boa-fé, por se tratar de matéria estranha à ação
possessória.
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3. É devida a cobrança de taxa de ocupação, bem como
o ressarcimento de encargos que incidam sobre o imóvel
até a efetiva imissão na posse do adquirente.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.228; CPC, art.
903; Lei nº 9.514/1997, arts. 27, § 8º e 37-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº
2.262.595/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, j. 08/04/2024; TJRJ, Apelação nº
0823107-36.2022.8.19.0205, Des. Eduardo de Azevedo
Paiva, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 05/02/2025; TJRJ,
Apelação nº 0036287-77.2021.8.19.0209, Des. Eduardo
Abreu Biondi, 15ª Câmara de Direito Privado, j.
17/04/2024.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os argumentos da apelação cível de referência
em que são partes as acima indicadas, ACORDAM os Desembargadores da
Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro,
por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, na forma do voto da
Relatora.
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por Deilze Gonçalves
Vieira dos Santos Cunha à sentença da 22ª Vara Cível da Capital que, nos
autos da ação de imissão na posse movida por Marayza Almeida de Souza,
julgou procedentes os pedidos para: 1) imitir a autora na posse do imóvel,
tornando definitiva a tutela antecipada deferida; 2) condenar a ré a ressarcir à
autora as despesas de pagamento de IPTU e cota condominial incidentes
sobre o imóvel, a contar do termo final do prazo para desocupação fixado na
notificação, acrescidas de juros legais a contar da citação e corrigidas
monetariamente a contar da data do desembolso; e 3) condenar a ré ao
pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios de 10%
sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça deferida.
Refere a sentença que, o pedido da ré de suspensão do feito
deve ser indeferido, posto que a nulidade do leilão extrajudicial do bem será
analisada como questão prejudicial, diante do pedido de imissão na posse,
não dependendo do trânsito em julgado da sentença proferida nos autos da
ação em curso na Justiça Federal, até mesmo porque o pedido de anulação lá
formulado foi julgado improcedente, consoante se extrai dos documentos de
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ids. 201028498 e 201029624; que a autora é arrematante e figura como
devedora fiduciante perante a instituição financeira, que somente terá a
propriedade consolidada em suas mãos, na hipótese de inadimplemento
daquela, o que não se verifica no caso em tela, logo, corretamente formado o
polo ativo; que, não há que se falar em litisconsórcio ativo necessário, nos
termos do art. 1.314, do CC, qualquer condômino pode reivindicar a coisa de
quem injustamente a detenha, razão pela qual não se justifica a presença do
cônjuge da autora no polo ativo; que a certidão acostada aos autos comprova
a notificação do devedor fiduciante e sua constituição em mora, bem como a
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, nos termos do art.
26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/97, restando provada também a arrematação
do bem pela autora, com pagamento do preço; que a ré foi notificada para
desocupação, quedando-se inerte; que arrematado o imóvel pela autora,
injustificada a permanência da ré no imóvel; que a prova documental acostada
aos autos e a própria narrativa da ré que reconheceu o inadimplemento,
comprovam a ciência inequívoca acerca da mora e da possibilidade de
alienação do imóvel em leilão extrajudicial, tanto que ajuizada ação anulatória
perante a Justiça Federal, cujo pedido foi julgado improcedente, consoante
documentos de ids. 201028498 e 201029624; que a ré tinha ciência
inequívoca do débito, do prazo para purgar a mora e da realização do leilão, o
que também afastaria a possibilidade de decretação de nulidade, sob pena de
prestigiar o devedor inadimplente por sua própria torpeza, em contrariedade
ao ditame da boa-fé, que deve reger todas as relações contratuais; que, à luz
do disposto no art. 37-A, da Lei nº 9.514/57, deve ser fixada taxa de ocupação
do imóvel, esta que tem por fundamento a posse injusta exercida pelo
devedor fiduciante, a partir do momento em que é consolidada a propriedade
no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo
proprietário, credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo, pela ocupação
ilegítima; que, é devida pelo ocupante a contar da data da constituição em
mora, equivalente ao termo final do prazo concedido para desocupação, nos
termos da notificação de id. 178606560, devendo o valor observar o disposto
no art. 24, VI, da Lei nº 9.514/57; que, quanto ao dano material pleiteado,
consistente no ressarcimento das despesas com cotas condominiais e tributos
incidentes sobre o bem, nos termos do art. 27, § 8º, da mencionada lei, o
devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o credor fiduciário, ou
quem vier a sucedê-lo, como o arrematante, for imitido na posse; que cabível,
portanto, o reembolso à autora das despesas com IPTU e cota condominial,
estas efetivadas à luz da prova documental carreada aos autos, a contar da
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constituição em mora da ré, que equivale ao termo final do prazo para
desocupação fixado na notificação de id. 178606560.
Apela a ré, aduzindo que teria movido uma ação contra a Caixa
Econômica Federal – CEF, em razão de não ter sido notificada quanto à data
do leilão em que o referido imóvel fora arrematado; que as nulidades por
ausência de notificação não seriam resolvidas por perdas e danos, gerando a
nulidade absoluta do ato; que eventual decretação de nulidade do leilão
cessaria o direito de propriedade do adquirente sobre o imóvel; que a ação de
imissão na posse só poderia ser manejada se a ré fosse a vendedora ou, se
esta tivesse sofrido uma execução aforada pelo credor, e que o bem lhe
servisse de satisfação do seu crédito ou, se fosse uma questão de
transferência de um direito real; que, com a arrematação do imóvel,
decorrente da consolidação da propriedade, não se daria uma compra e
venda, mas sim uma cessão de direitos, e sendo assim, a lei determinaria que
o adquirente postulasse em juízo a reintegração na posse, uma vez que o
adquirente substituiria o credor; que, à luz do entendimento jurisprudencial
consolidado, a propositura da ação de imissão na posse somente seria
cabível para aquele que ostentasse a qualidade de proprietário; que a autora
não seria proprietária, dado que a propriedade seria do credor fiduciário, haja
vista que esta foi alienada ao banco, como constaria da certidão de ônus reais
acostada aos autos, sendo apenas possuidora direta; que não poderia o juiz
admitir a propositura de uma ação de imissão na posse, que seria petitória,
quando a lei determinaria que a ação a ser proposta seria a ação de
reintegração na posse, esta de natureza possessória; que o adquirente que
comprou o imóvel abaixo do preço de mercado, sabia que o imóvel estava
ocupado não podendo alegar dano e lucros cessantes, pois teria tido
conhecimento do problema; que tal direito material não poderia ser estendido
ao adquirente, pois a lei diferenciaria a pessoa do sucessor da pessoa do
adquirente; que o art. 37-A da Lei nº 9.514/97, permitiria apenas que o credor
fiduciário e seu sucessor pudessem cobrar uma taxa de desocupação.
Requereu o provimento do recurso.
Contrarrazões da autora, sustentando que a ação federal
mencionada pela ré teria sido decidida em desfavor da mesma; que a
jurisprudência do STJ seria clara ao afirmar que eventual discussão sobre
nulidade de procedimento extrajudicial não impediria o prosseguimento de
ação possessória proposta pelo arrematante, desde que este esteja munido
de título devidamente registrado, como no presente caso; que não haveria
qualquer prejudicialidade a justificar a suspensão do feito ou a reforma da
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sentença; que a improcedência da ação anulatória reforçaria a segurança
jurídica de arrematação e legitimaria integralmente a sentença vergastada;
que os documentos acostados aos autos comprovariam que a autora seria a
proprietária registral do imóvel; que, nos termos do art. 1.245, § 1º, do CC, a
transferência da propriedade de bens imóveis se daria com o registro do título
aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis; que, na qualidade de adquirente
em leilão extrajudicial, teria tido seu título devidamente registrado, conferindolhe plenos poderes para exercer o domínio sobre o bem; que o adquirente em
leilão extrajudicial possuiria legitimidade ativa para propor ação de imissão na
posse, sendo desnecessária qualquer posse anterior ou relação contratual
direta com o devedor fiduciante; que a ação de imissão na posse, seria a via
judicial adequada ao adquirente de imóvel que não detendo posse anterior
pretenda obter a entrega do bem; que a reintegração de posse exigiria posse
anterior e esbulho e a manutenção pressuporia posse atual com ameaça; que
viria desde o momento da arrematação agindo de boa-fé, arcando com os
tributos do imóvel, com as cotas condominiais e todos os encargos legais,
mesmo sem usufruir da posse do bem, este que continuaria sendo ocupado
indevidamente pela ré; que seria assegurado ao proprietário o direito de
receber do ocupante ilegítimo valor correspondente à taxa de ocupação,
fixada em percentual do valor de mercado do bem, entendimento que teria
sido corretamente adotado pela sentença. Pugnou pelo desprovimento do
recurso.
É o relatório.
VOTO
Estão presentes na hipótese os requisitos de admissibilidade
do recurso, conforme certidão de id. 240603734, devendo o mesmo ser
admitido.
Necessário fazer um breve resumo dos fatos.
Trata-se de ação de imissão na posse ajuizada por Deilze
Gonçalves Vieira dos Santos Cunha em face de Marayza Almeida de Souza
a, alegando, em resumo, que adquirira o imóvel localizado na Rua Juiz de
Fora, nº 170, Apt. 501, Grajaú – RJ, em 16/01/2025, em leilão promovido pela
Caixa Econômica Federal, tendo enviado notificação extrajudicial à ré, em
04/02/2025, concedendo-lhe prazo de 72 horas para desocupar o imóvel
voluntariamente, o que não ocorreu, impedindo-a de usufruir do bem.
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Requereu a imissão na posse do imóvel, e a condenação da ré ao pagamento
de taxa de ocupação, bem como reparação por danos materiais.
O juízo a quo deferiu, em 14/05/2025, a tutela antecipada nos
seguintes termos (id. 189792075):
“Pretende a Autora a concessão de tutela de urgência para que
seja imitida na posse do imóvel e a fixação de taxa de
ocupação, pelos fundamentos expostos na inicial.
Para concessão da medida de urgência requerida, impõe-se a
caracterização dos requisitos previstos no art. 300, do CPC: a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo.
A probabilidade que autoriza o emprego da técnica
antecipatória para a tutela do direito invocado na inicial se
traduz na probabilidade lógica, isto é, o direito se afigura
provável, a partir da análise das alegações e das provas que
instruem a inicial. O perigo de dano e o risco ao resultado útil
do processo, requisitos dispostos pelo legislador de forma
alternativa, estão associados à urgência e devem ser
interpretados como o perigo na demora, ou seja, há urgência
quando a demora na tutela do direito possa comprometer sua
própria realização, imediata ou futura.
Analisando a prova documental acostada aos autos, verifica-se
que a Autora arrematou o imóvel situado à Rua Juiz de Fora, nº
170, apto. 501, Grajaú, nesta cidade, em leilão extrajudicial
promovido pela CEF. O imóvel foi objeto de contrato de
alienação fiduciária em garantia celebrado com a Ré e seu
cônjuge, Nelson Oliveira dos Santos Cunha, consoante
certidão do RGI de ID.188984678. A certidão de ID.188984678
comprova a notificação do devedor fiduciante e sua
constituição em mora, bem como a consolidação da
propriedade em nome do credor fiduciário, nos termos do art.
26, da Lei nº 9.514/97. Comprova, também, a arrematação do
bem pela Autora, com pagamento do preço. O documento de
ID.178606560 demonstra que a Ré foi notificada para
desocupação, quedando-se inerte. Arrematado o imóvel pela
Autora, injustificada a permanência da Ré no imóvel.
Nesta esteira, à luz do disposto no art. 37-A, da Lei nº
9.514/57, deve ser fixada taxa de ocupação do imóvel, que é
devida pelo ocupante a contar da data da constituição em
mora, equivalente ao termo final do prazo concedido para
desocupação, nos termos da notificação de ID.178606560. E o
valor deve observar o disposto no art. 24, inciso VI, da Lei nº
9.514/57.
Presentes, pois, os requisitos legais.
Pelo que, DEFIRO a medida de urgência requerida para
imitir a Autora na posse do imóvel situado à Rua Juiz de
Fora, nº 170, apto. 501, Grajaú, nesta cidade, fixando o
prazo de 60 dias para desocupação, na forma do art. 30, da
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Lei nº 9.514/97, e fixar taxa de ocupação devida pela Ré em
montante equivalente a 1% do valor do imóvel, nos termos
do art. 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/57, a contar do termo
final do prazo para desocupação fixado na notificação de
ID.178606560
Cite-se e I-se. Expeça-se o respectivo mandado.
O prazo para oferecer contestação, na forma do art. 335, do
CPC, terá início na data da juntada do mandado, na forma do
art. 231, do CPC. Deixo de designar a audiência prevista no
art. 334, do CPC, em prestígio aos princípios da efetividade e
da celeridade, ficando as partes cientes de que, sendo de
interesse de ambas, será designada audiência especial para
fins de conciliação, decorrido o prazo previsto no referido
dispositivo legal.”
Tal decisão que foi mantida em sede de agravo de instrumento,
conforme ementa transcrita:
Agravo de instrumento nº 0038471-12.2025.8.19.0000 - Rel.
Des(a). CRISTINA TEREZA GAULIA – Julgamento:
01/07/2025.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE.
IMÓVEL RETOMADO PELA CEF. VENDA DIRETA A
TERCEIRO. PROBABILIDADE DO DIREITO DA AGRAVADA
ADQUIRENTE DEMONSTRADA. MANUTENÇÃO DA TUTELA
POSSESSÓRIA ANTECIPADA. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto por ocupante de imóvel
residencial contra decisão que deferiu tutela provisória de
urgência em ação de imissão de posse ajuizada por adquirente
de imóvel vendido diretamente pela Caixa Econômica Federal
(CEF), após consolidação da propriedade fiduciária por
inadimplemento contratual da agravante. A agravada
apresentou escritura de compra e venda com alienação
fiduciária registrada, além de certidão do RGI em seu nome, e
sentença da Justiça Federal que julgou improcedente ação de
nulidade da hasta pública promovida pela agravante.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se estão
presentes os requisitos legais para a manutenção da medida
liminar de imissão na posse deferida à adquirente do imóvel,
diante da alegação de nulidades no procedimento extrajudicial
de execução fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A liminar possessória é espécie de tutela provisória de
urgência, e exige demonstração da probabilidade do direito e
do perigo de dano, conforme art. 300 do CPC. A agravada
demonstrou, em cognição sumária, ser legítima proprietária do
bem, por meio de contrato e registro imobiliário.
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4. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a existência de
ação judicial buscando a nulidade da execução extrajudicial
não impede a concessão da imissão na posse ao terceiro
adquirente de boa-fé, especialmente após a consolidação da
propriedade pela CEF e subsequente alienação.
5. A improcedência da ação de nulidade promovida pela
agravante perante à Justiça Federal reforça a presunção de
legitimidade do processo de retomada e alienação promovido
pela CEF, bem como a validade do título de propriedade
apresentado pela agravada.
6. A regularidade da cadeia dominial, aliada à ausência de
decisão que suspenda os efeitos da consolidação ou da venda,
justifica a tutela possessória liminar, visando à efetivação do
direito de propriedade da adquirente.
7. Precedentes desta Corte reconhecem a possibilidade de
concessão liminar de imissão na posse em casos semelhantes,
nos quais o imóvel foi retomado por inadimplemento e vendido
pela CEF a terceiros.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo desprovido. Tese de julgamento:
1. A tutela provisória de urgência possessória pode ser
concedida em favor do adquirente de imóvel vendido pela
Caixa Econômica Federal após a consolidação da propriedade
fiduciária, desde que demonstrada a existência de título
legítimo e registro no RGI.
2. A mera existência de ação judicial contestando a legalidade
da execução extrajudicial não impede, por si só, a concessão
de medida liminar de imissão na posse ao terceiro adquirente
de boa-fé, ainda mais se julgada improcedente.
3. A consolidação da propriedade em nome da CEF e a
subsequente venda direta constituem título hábil à proteção
possessória do adquirente, cabendo à parte contrária o ônus
de suspender judicialmente seus efeitos em sede própria.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 300, 561, 562;
CC, art. 1.228.
Jurisprudência relevante citada: TJRJ, AI nº 0028860
69.2024.8.19.0000, Des. Milton Fernandes de Souza, j.
11/06/2024; TJRJ, AI nº 0065498-38.2023.8.19.0000, Des.
Andrea Maciel Pacha, j. 30/10/2023; TJRJ, AI nº 005741329.2024.8.19.0000, Des. Fernando Cerqueira Chagas, j.
29/08/2024.
A ré apresentou contestação em que suscitou preliminares de
impugnação ao valor da causa e ausência de pressupostos de constituição e
de desenvolvimento válido e regular do processo, e, no mérito, requereu a
suspensão do processo até o julgamento do processo nº 5085362.702024.4.02.5101, que tramitava na Justiça Federal da Seção Judiciário do Rio
de Janeiro, postulando, ainda, a revogação da medida de urgência, não tendo
desocupado o imóvel.
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Apelação Cível nº: 0831191-51.2025.8.19.0001
A sentença julgou procedentes os pedidos, confirmando a
tutela antecipada, e o recurso é da ré.
A controvérsia cinge-se à verificação da legitimidade da autora,
arrematante de imóvel em leilão extrajudicial decorrente de alienação
fiduciária, para ajuizar ação de imissão na posse, bem como à possibilidade
de cobrança de taxa de ocupação e ressarcimento de encargos incidentes
sobre o bem, diante da alegação de nulidade do procedimento expropriatório.
Observa-se dos documentos acostados aos autos, que o
imóvel em debate foi objeto de arrematação pela autora, por meio de leilão
extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal – CEF em 16/01/2025, e
após a arrematação, foi assinado o Contrato por Instrumento Particular (ids.
178606556/178606557/178606558) em 30/01/2025.
A transação imobiliária foi devidamente registrada junto ao
Registro Geral de Imóveis, sob o nº R-26-40534, tendo o ITBI sido quitado em
30/01/2025, conforme consta do referido documento de ids. 188984679 e
188984678.
A ação de imissão na posse é o instrumento processual
adequado ao proprietário que nunca exerceu a posse do bem e busca obtê-la
pela primeira vez, hipótese que se amolda perfeitamente à situação da autora,
adquirente do imóvel em leilão extrajudicial. Diversamente do que sustenta a
apelante portanto a ação de imissão na posse não exige posse anterior de
quem a requer, pois a pessoa tem um direito legalmente reconhecido sobre o
bem, mas ainda não conseguiu a posse física do mesmo.
A arrematante têm direito à imissão de posse, vez que a lei lhe
faculta utilizar-se do direito de sequela que é inerente à condição de
proprietária do imóvel (ius possidendi), fundada em domínio, na forma do art.
1.228 do CC, a saber:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer
que injustamente a possua ou detenha.”
Realizada a arrematação a mesma torna-se irretratável, sendo
legítimo o direito do arrematante de obter a posse física do imóvel.
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A respeito confira-se a jurisprudência do STJ especificamente
quanto ao direito de imissão na posse de adquirente de imóvel em leilão
judicial:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO ANULATÓRIA. ARREMATAÇÃO APERFEIÇOADA.
ART. 903 DO CPC. INCIDÊNCIA. EXECUTADO.
PROPRIEDADE DO IMÓVEL. DIREITO DO ARREMATANTE.
PREVALÊNCIA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. EXECUÇÃO.
JUNTADA AOS AUTOS. AUTO DE ARREMATAÇÃO.
ASSINATURAS. OCORRÊNCIA.
1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que
a arrematação somente se considera perfeita, acabada e
irretratável no momento da assinatura do auto de arrematação
pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, nos termos do art.
903 do Código de Processo Civil.
2. A arrematação devidamente aperfeiçoada faz prevalecer
o direito do arrematante quando comparado com o direito
de propriedade do executado sobre o bem. Precedente da
Segunda Seção.
3. O registro imobiliário confere validade legal ao título,
transformando o direito pessoal entre as partes em um direito
oponível perante terceiros, de sorte que a ausência dessa
formalidade essencial impede que o título seja válido a
terceiros de boa-fé, notadamente no caso de arrematação
judicial do imóvel.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.262.595/PR, relator Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe
de 11/4/2024.)
Por outro lado, eventual ação da apelante, ocupante do
imóvel, em face da CEF, agente financiador original, mesmo quanto a
eventuais vícios do leilão, constitui res inter alios acta que não pode vir a afetar
a adquirente, sendo esta a posição consolidada na jurisprudência que protege
o arrematante, terceiro de boa-fé, conforme se verifica dos precedentes a
seguir, que outrossim garantem a este a taxa de ocupação:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA
POSSE. IMÓVEL ARREMATADO PELO AUTOR EM LEILÃO
EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CEF. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA CONFIRMANDO A LIMINAR DE IMISSÃO DO
AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL E CONDENANDO A RÉ AO
PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO
DA RÉ.
I- Caso em Exame
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1- Autor que ajuizou a presente ação para obter a imissão na
posse direta de imóvel adquirido por arrematação em leilão
extrajudicial realizado pela CEF, tendo em vista que a ré,
apesar de notificado extrajudicialmente, se recusa a desocupar
o imóvel.
II- Questão em Discussão
2- Controvérsia recursal que se restringe em verificar eventual
nulidade dos atos praticados pela CEF para consolidação da
propriedade fiduciária, bem como a condenação ao pagamento
de taxa de ocupação.
III- Razões de Decidir
3- Ação de imissão na posse que ostenta a natureza petitória e
pode ser ajuizada por aquele que adquire a propriedade, por
meio de título registrado, mas não pode se investir na posse,
pela primeira vez, em razão de resistência do alienante ou de
um terceiro.
4- Aquisição do imóvel pelo autor, que se deu de forma regular
e legítima através de leilão extrajudicial promovido pela Caixa
Econômica Federal (CEF), não havendo, portanto, qualquer
mácula no negócio celebrado pelo apelado a justificar o
embaraço de seu pleito, cabendo destacar ainda que o artigo
30, caput, da Lei n.º 9.514/97 estabelece o direito do
arrematante de imóvel em leilão extrajudicial de ser imitido na
posse.
5- Ausência de prejudicialidade externa entre a ação anulatória
e a presente ação de imissão de posse, conforme orientação
do Insigne Superior Tribunal de Justiça.
6- A apelante ocupou o imóvel de forma irregular desde a sua
constituição em mora, visto que, a aquisição do imóvel se deu
de forma regular, tendo o adquirente de boa-fé o direito ao
recebimento de taxa de ocupação e adimplemento dos débitos
de IPTU e cotas condominiais até a desocupação do imóvel,
sob pena de enriquecimento sem causa do ocupante, conforme
prescreve o 37-A da Lei 9.514/97.
IV- Dispositivo
7- Recurso não provido.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.228; Lei nº
9.514/1997, arts. 30 e 37-A.
Jurisprudência relevante citada: REsp 108.746/SP, Rel.
Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 2.3.1998;
AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 0049409-03.2024.8.19.0000 -
Des(a). NADIA MARIA DE SOUZA FREIJANES - Julgamento:
29/08/2024 - DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO
PRIVADO; 0009383-78.2021.8.19.0028 - APELAÇÃO. Des(a).
ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA - Julgamento:
12/11/2024 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO
(ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL.
(0823107-36.2022.8.19.0205 - APELAÇÃO. Des(a). EDUARDO
DE AZEVEDO PAIVA - Julgamento: 05/02/2025 - TERCEIRA
CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA
CÍVEL))
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EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE
DE BEM IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.
1. Autor, apelado, que adquiriu junto a CHL
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A., o imóvel objeto da
presente ação de imissão na posse, conforme auto de
arrematação de index 22, escrituração index 24 e registro index
31. Leilão realizado no dia 22/02/2021. O imóvel foi
arrematado, cuja matrícula já está registrada no RGI com o
nome do apelado.
2. Tese recursal de nulidade do leilão extrajudicial que é
matéria estranha à presente ação de imissão na posse, na qual
a procedência do pedido ocorre quando comprovada a
titularidade do arrematante sobre o imóvel litigioso e a
permanência indevida do ex-mutuário sobre o bem, do que é
exemplo a hipótese dos autos.
3. Imissão na posse do arrematante (autor e apelado) que é
assegurada pelo art. 37, § 2º, do Decreto nº. 70/1966, art. 30
da Lei Federal nº. 9.514/1997 e, também, pelo art. 1.228 do
Código Civil.
4. Possíveis nulidades ocorridas no leilão envolvendo o bem
objeto da demanda petitória que não podem ser opostas em
face do arrematante, o qual, na condição de terceiro de boa-fé,
adquiriu, legitimamente, a propriedade da credora fiduciária e,
por isso, lhes assiste o direito a ser imitido na posse.
Precedentes jurisprudenciais.
5. Valor arbitrado pelo Juízo a quo, a título de aluguel, que não
merece reparo, não havendo amparo legal para a redução do
percentual na forma requerida pela ré.
6. Em relação ao período de ocupação, para fins de pagamento
dos alugueres devidos, correta, também, a sentença,
considerando que condenou a apelante ao pagamento do
aluguel a contar da data da citação (que se deu em
31/05/2022, com juntada do mandado de citação em
04/06/2022, index 84 e 85) até a data da efetiva desocupação,
o que será apurado em liquidação de sentença.
7. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(0036287-77.2021.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). EDUARDO
ABREU BIONDI - Julgamento: 17/04/2024 - DECIMA QUINTA
CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20ª CÂMARA
CÍVEL))
No que se refere à taxa de ocupação, correta portanto a
sentença ao reconhecer sua exigibilidade, nos termos do art. 37-A da Lei nº
9.514/97, sendo devida a indenização ao proprietário, ou a quem o suceder,
pela ocupação indevida do imóvel, após a consolidação da propriedade, tendo
por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante.
Refira-se a norma:
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“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu
sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou
fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de
que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24
desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação
da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até
a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse
do imóvel.”
Sublinhe-se que nulidades eventuais, ou vícios de qualquer
sorte, em qualquer fase do procedimento expropriatório, serão resolvidas, por
meio de perdas e danos exigíveis na forma do art. 903 do CPC, que se
transcreve, em ação própria, a ser movida em face dos legitimados passivos
para responderem por tal:
“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o
auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação
será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que
venham a ser julgados procedentes os embargos do executado
ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo,
assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos
sofridos.”
Por fim, quanto ao ressarcimento das despesas com IPTU e
cotas condominiais, dispõe o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 1 que o devedor
fiduciante é responsável pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o
imóvel até a efetiva imissão na posse do credor fiduciário ou de quem o
suceder. Demonstrado nos autos o desembolso das referidas quantias pela
autora, correta a condenação da ré ao respectivo reembolso, a contar da
constituição em mora, com os respectivos consectários.
Aponte-se que tal normatividade busca evitar o enriquecimento
ilícito de quem pretende ocupar imóvel alheio sem pagar qualquer valor.
Diante desse cenário, verifica-se que a sentença recorrida
enfrentou adequadamente todas as questões suscitadas, encontrando-se em
consonância com a legislação aplicável e com o entendimento jurisprudencial
dominante, inexistindo qualquer reparo a ser realizado.
1
Art. 27 (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer
outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos
termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
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Isso posto, voto pelo DESPROVIMENTO do recurso,
mantendo-se integralmente a sentença e majorando os honorários
advocatícios para 12% (doze por cento), observada a gratuidade de justiça
deferida.
Rio de Janeiro, 03 de fevereiro de 2026.
Des. Cristina Tereza Gaulia
Relatora
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