Decisão 5001166-15.2019.8.24.0020

Documento:5702013 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE RELATÓRIO Wanderlei Scroch Margotti e S. B. G. interpõem apelação (evento 97 dos autos de origem) com vista à reforma da sentença que, na ação de obrigação de fazer que lhes move Império Imóveis Ltda., julgou o pedido procedente e, em consequência, declarou em favor desta a adjudicação compulsória dos imóveis registrados na matrícula n. 54.635, 54.636 e 54.637, do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Criciúma (eventos 71 e 85). Alegam que, em sentido oposto ao decidido, a subsistência de seu direito de propriedade sobre o apartamento e os boxes de garagem objeto da causa (Edifício La Villette) já foi reconhecida em demanda pretérita (autos n. 0003397-91.2005.8.24.0020), na esteira do que preveem as cláusulas 5ª do "Contrato Particular de Compromisso de Permuta com Torna", e 4ª, § 1º, do "Contrato Particular de Construção e Compromisso de Permuta", condicionantes da perfectibilização do negócio sob discussão e descumpridas. Sustentam também que a sentença olvidou da parte da cláusula 5ª em que se estipulou a outorga da escritura definitiva somente após a entrega dos apartamentos e boxes de garagem do Residencial Roland Garros e do Tours de France Rèsidence, o que não ocorreu completamente. Enfatizam que dificilmente obterão os imóveis faltantes (Edifício Rolando Garros), dada à quebra da Construtora Engemisa. Suscitam cerceamento de defesa, pois não lhes foi oportunizado comprovar que a apelada tem conhecimento de que o contrato objeto da presente ação jamais foi cumprido. Impugnam, ainda, a multa aplicada no julgamento de seus embargos declaratórios, pois visavam sanar omissão existente e não tomaram atitude protelatória alguma. As contrarrazões são pelo não conhecimento do recurso quanto ao mérito sentencial, pois apenas reproduz os argumentos da contestação e dos embargos de declaração, a caracterizar ausência de dialeticidade, e, no que tange à multa, pelo desprovimento, vez que os apelantes omitiram-se maliciosamente quanto à disposição do parágrafo único da cláusula 5ª do contrato de compromisso de permuta com torna. Acrescentam que o relatório das decisões judiciais não faz coisa julgada, bem como que o apartamento em debate permanece em nome dos apelantes simplesmente porque ainda não se operou a transferência registral. VOTO O apelo é de ser conhecido, pois, ao contrário do defendido em contrarrazões, guarda dialeticidade com a sentença: os recorrentes apontam os equívocos no julgamento, inclusive mediante contraposição dos motivos pelos quais entendem que sua interpretação do negócio celebrado entre as partes deve prevalecer. E, no mérito, merece acolhida. O contrato em debate (evento 1.4), celebrado entre a Engemisa e a apelada e anuído pelos apelantes, obriga à outorga da escritura dos imóveis do Edifício La Villette somente depois do recebimento, pelos anuentes, dos imóveis que a Engemisa lhes prometera em contrato anterior (Residencial Roland Garros e Tours de France Residence), conforme previsão expressa da cláusula 5ª, tanto "caput" quanto parágrafo único: Não há nos autos prova de entrega superveniente do apartamento e dos boxes de garagem do Edifício Roland Garros, cuja falta deu ensejo à ação n. 0003397-91.2005.8.24.0020 e à consequente condenação da Engemisa a pagar ao primeiro apelante a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/64, e a multa contratual prevista para atraso. Nem pela Engemisa e nem por terceiro, circunstância que, a teor do parágrafo único da citada cláusula 5ª, supriria a condição ajustada no contrato anterior. É bem verdade que, em réplica,a a apelada afirmou que as obras não concluídas foram repassadas aos adquirentes, porém, não há prova disso ou, principalmente, de satisfação da obrigação perante os apelantes. É inclusive a Engemisa que celebrou com TWA - Fomento Comercial Ltda. contratos relativos a outras unidades (eventos 37.13, p. 16-19, 37.14 e 37.15). O negócio jurídico celebrado entre os apelantes e a Engemisa (evento 37.4), gizo, não foi rescindido naquele feito - com a emenda da petição inicial, a pretensão lá deduzida foi convertida para indenizatória (evento 37.7, p. 20-21) -; permaneceu hígido (eventos 1.10-12). E, como dito, a obrigação de entrega das unidades citadas no "caput" da cláusula quinta, mesmo que por terceiro, não foi ainda satisfeita. Nada obstante, a apelada entende fazer jus aos imóveis independentemente do cumprimento integral das obrigações que a Engemisa assumiu perante os anuentes, ora apelantes. Isso porque, a seu ver, o sentido da cláusula quinta e seu parágrafo único "é que, mesmo que a obrigação de entrega das unidades não fosse realizada pela Engemisa, os Requeridos têm o compromisso de outorgar a escritura pública dos imóveis objeto da demanda em favor da Requerente" (evento 1.1, petição inicial, p. 8). Tal exegese, contudo, só procederia em caso de realização da obrigação, ainda que por terceiro. Para o caso de não haver entrega, esse entendimento carece de amparo contratual: está escrito o contrário, nenhuma circunstância do negócio indica que a intenção consubstanciada na cláusula quinta seja outra, notadamente inversa e em franca desarmonia ao que mais consta do instrumento, e nem seria razoável negociação nos termos propostos, pois no contrato primevo o proprietário dos imóveis do Edifício La Villette já havia se resguardado, tal como no "caput" da cláusula quinta do novel e também de modo expresso, de manter a propriedade até ser contemplado com o apartamento e as garagens em obras, conforme cláusula 4ª, § 1º (evento 37.4, p. 16): A pendência relativa aos edifícios Roland Garros e Tours de France, vale frisar, era de amplo conhecimento de todos os envolvidos, até porque a apelada intermediou o contrato entre a Engemisa e os anuentes (evento 37.11, p. 32, item 1.4). A interpretação que ora se confere ao contrato do evento 1.4 não ofende, pois, o princípio da boa-fé (CC, art. 113). Nesse passo, há discordar da conclusão sentencial de que "passaram os réus à autora a convicção de que, pago o preço, a propriedade imobiliária lhe seria transferida". Muito embora agora se admitisse a entrega das unidades do Residencial Roland Garros por terceiros, está expresso e é conforme o mais estipulado que só mediante o cumprimento da obrigação da Engemisa ("Primeiro Permutante") "em relação à entrega das unidades contratadas" haveria a obrigação de os apelantes outorgarem à apelada a escritura dos imóveis do Edifício La Villette. E há convir que a apelada, como administradora de imóveis, tem expertise suficiente para compreender que a suficiência do pagamento acertado com a Engemisa, para obrigar os anuentes na forma que defende, demandaria redação contratual diversa. Se criou expectativa outra, é, no contexto, ilegítima. Assim, independentemente de fazer ou não coisa julgada, o julgamento anterior, no que pertine ao negócio que aqui se debate, prevalece. Coerentemente à compreensão ora alcançada, fundamentou a sentença lá prolatada: "Quanto à ré Império Imóveis Ltda., suficiente afirmar-se que ela sequer constou como parte no contrato de compromisso de compra e venda de fls. 14 a 21; pelo contrário, figura como terceira igualmente prejudicada, haja vista que, em razão do inadimplemento da Engemisa na outorga de escritura definitiva do apartamento nº 401 do Edifício Roland Garros ao autor, fica ela impossibilitada de ter para si o apartamento nº 302 do Edifício La Villette, ante o que preceituam as cláusulas 4ª, § 1º, do acordo de fls. 14 a 21 e 5ª do instrumento de fls. 22 a 27. [...] "No que se refere às alegações formuladas pelos réus Engemisa e Dilson, no sentido de que a primeira entregaria o imóvel em benefício do autor se este outorgasse escritura pública do apartamento nº 302 do Edifício La Villette em favor da Imobiliária Império Ltda., devem elas ser de todo rejeitadas. Isso porque, apesar de a cláusula quarta, caput, do instrumento de fls. 14 a 21 prever que o apartamento acima referido deveria ser entregue pelo autor no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após sua venda pela Engemisa, o § 1º do mesmo dispositivo reza que a escritura definitiva somente seria formalizada depois que o autor e sua ex-esposa fossem contemplados com a transcrição, para seus nomes, dos imóveis que lhes foram prometidos à venda. [...]" (evento 1.10; sem destaques no original). As razões pelas quais este TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS CONDICIONAIS NÃO ATENDIDAS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, determinando a adjudicação compulsória de imóveis com base em contrato que aparentemente condicionava a transferência à entrega de outras unidades habitacionais por terceiro, condição não cumprida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o ajuste previa ou não condição outra que o pagamento do preço, para se obter a transferência imobiliária; e (ii) avaliar o cabimento da multa aplicada aos embargos de declaração opostos pelos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A interpretação contratual sustentada pela apelada, no sentido de que a transferência seria devida independentemente do cumprimento da condição ajustada em contrato pretérito celebrado pelos apelantes com a construtora permutante, carece de respaldo nos termos pactuados, que asseguram ao proprietário original a manutenção da titularidade até a entrega dos imóveis que lhe foram prometidos, ainda que terceiro o fizesse. 4. O risco de inadimplemento por parte do terceiro promissário era do conhecimento da apelada, que assumiu a condição quando da nova contratação. 5. A multa aplicada aos embargos declaratórios deve ser afastada, por não se tratar de recurso manifestamente protelatório, mas sim de tentativa legítima de sanar omissão quanto à interpretação de cláusula contratual relevante. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 113. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 5702014v11 e do código CRC 6d9e4eb6. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE Data e Hora: 13/11/2025, às 10:50:57 5001166-15.2019.8.24.0020 5702014 .V11 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:30:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 25/02/2025 Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE PRESIDENTE: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE PROCURADOR(A): MARIO LUIZ DE MELO SUSTENTAÇÃO ORAL PRESENCIAL: SILVIA DOMINGUES SANTOS por IMPERIO IMOVEIS LTDA Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 25/02/2025, na sequência 67, disponibilizada no DJe de 13/02/2025. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: APÓS O VOTO DO DESEMBARGADOR RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE NO SENTIDO DE CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, PEDIU VISTA O DESEMBARGADOR EDUARDO GALLO JR.. AGUARDA O DESEMBARGADOR MARCOS FEY PROBST. Votante: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE Pedido Vista: Desembargador EDUARDO GALLO JR. JULIANA DE ALANO SCHEFFER Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:30:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 25/03/2025 Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ASSIS MARCIEL KRETZER Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 25/03/2025, na sequência 32, disponibilizada no DJe de 10/03/2025. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO,, PEDIU VISTA O DESEMBARGADOR RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE. Pedido Vista: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE JULIANA DE ALANO SCHEFFER Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:30:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 09/09/2025 Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): VANIA AUGUSTA CELLA PIAZZA PREFERÊNCIA: SILVIA DOMINGUES SANTOS por IMPERIO IMOVEIS LTDA Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 09/09/2025, na sequência 60, disponibilizada no DJe de 25/08/2025. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO, APÓS O VOTO DO DESEMBARGADOR RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE NO SENTIDO DE CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO E O VOTO DO DESEMBARGADOR EDUARDO GALLO JR. ACOMPANHANDO O RELATOR, PEDIU VISTA O DESEMBARGADOR MARCOS FEY PROBST. VOTANTE: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE Votante: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Pedido Vista: Desembargador MARCOS FEY PROBST JULIANA DE ALANO SCHEFFER Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:30:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 11/11/2025 Apelação Nº 5001166-15.2019.8.24.0020/SC RELATOR: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE PRESIDENTE: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PROCURADOR(A): ANTENOR CHINATO RIBEIRO PREFERÊNCIA: SILVIA DOMINGUES SANTOS por IMPERIO IMOVEIS LTDA Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 11/11/2025, na sequência 51, disponibilizada no DJe de 27/10/2025. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO, A 6ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador RENATO LUIZ CARVALHO ROBERGE Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST NEUZELY SIMONE DA SILVA Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:30:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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