Decisão 5002807-24.2023.8.24.0044

Documento:6969449 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5002807-24.2023.8.24.0044/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. RELATÓRIO C. A. C., E. A. C., E. A. C. propuseram "ação declaratória e de obrigação de fazer", perante o Juízo da 1ª Vara da Comarca de Orleans, contra URBA INCORPORADORA LTDA. Na inicial, narraram que, em 25/10/2021, celebraram com a requerida contrato de compra e venda dos imóveis de matrículas 6.546 e 7.903 do ORI de Orleans/SC, no valor total de R$ 2.257.000,00 e parte do pagamento ocorreu mediante promessa de entrega de salas comerciais no edifício a ser construído no local. Relataram que foi estipulado prazo de 180 dias para apresentação do projeto arquitetônico e prazo de 36 meses para finalização do empreendimento, a contar da data da aprovação dos projetos na Prefeitura. Sustentaram que foi descumprido o prazo de apresentação do projeto, o que ocorreu apenas em janeiro de 2023, e em março do mês ano a ré passou a exigir a assinatura de termo aditivo, repactuando o prazo de entrega e estipulando condições para a dação em pagamento que não existiam na contratação original. Afirmaram que, ao diligenciar na Prefeitura Municipal, descobriram que os projetos sequer haviam sido enviados para aprovação, obstando o início da obra, o que motivou o envio de notificação extrajudicial. Argumentaram que a ré protelou o envio dos projetos para retardar o prazo de início de entrega da obra, de forma contrária à legítima expectativa dos autores quando da contratação, porquanto pretendiam o imediato início da construção. Alegaram que a ré enviou contranotificação, atribuindo aos autores a culpa pelo atraso, porque não teriam se manifestado aprovando o projeto ou assinando o termo aditivo, obrigações que afirmam ser inexistentes. Aduziram que intensificaram a cobrança pelo andamento do empreendimento, mas as tratativas foram em vão, pois a ré não apresenta proposta concreta para compensar os autores pelos atrasos, muito menos prazo concreto para aprovação do projeto e conclusão das obras. Defenderam a incidência do Código de Defesa do Consumidor, e, por consequência, a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, em especial a que fixa prazo para conclusão da obra a contar da data da aprovação dos projetos e a que estipula cláusula penal pela mora em valor irrisório e desproporcional com a obrigação inadimplida. Postularam pela fixação de prazo para início da obra, com a consequente conversão da obrigação em perdas e danos caso descumprido, bem como pela concessão da tutela de urgência, fixando multa enquanto não iniciada a construção. Ao final, requereram a procedência dos pedidos para reconhecer a abusividade das cláusulas contratuais para alterar o marco inicial do prazo para término da construção e majorar o valor da compensação caso a obra não seja entregue até 25/04/2025, ou, alternativamente, a conversão da obrigação em perdas e danos (evento 1, DOC1). Foi indeferida a tutela de urgência e determinada a incidência do CDC (evento 8, DOC1). Citada, a parte ré apresentou contestação, argumentando que não consegue dar continuidade aos projetos nem aprovação junto à Prefeitura Municipal porque os autores ainda não definiram as unidades autônomas que lhes cabem. Discorreu a respeito da boa-fé objetiva, no sentido de que incumbia aos autores o dever de mitigar o próprio prejuízo, interpelando a requerida em razão do descumprimento do prazo de apresentação do projeto arquitetônico. Acrescentou que é vedado o comportamento contraditório, de modo que não se admite que os autores, que participaram de todas as etapas da obra, deixem de aprovar e escolher as salas comerciais que constituem parte do pagamento. Argumentou que em momento algum exigiu a assinatura do aditivo contratual, que na verdade atende aos interesses dos autores, estipulando a quantidade de salas comerciais e garagens e possibilitando outras escolhas pela parte. Afirmou que a apresentação do projeto arquitetônico à Municipalidade depende da anuência dos autores quanto à definição de suas unidades e metragem, uma vez que o Código de Obras exige a instrução do pedido de aprovação com a planta baixa dos diversos pavimentos. Alegou que, uma vez aprovado o projeto, é necessário o registro da incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, o que também depende da escolha das salas comerciais pelos autores, para resguardar os direitos de terceiros interessados que pretendam adquirir outras unidades. Aduziu que a apresentação de projeto sem aprovação dos autores poderia ensejar reclamações com relação às unidades que lhes foram atribuídas. Concluiu que o aditivo contratual previu início das obras em março de 2024 e entrega das obras em 36 meses a contar da aprovação dos projetos na prefeitura, de modo que apenas nessa hipótese é que incidiria a penalidade prevista no contrato. Rechaçou as alegações de nulidade das cláusulas contratuais, argumentando que a aprovação dos projetos pelo Município é célere quando todas as exigências estão em ordem, mas que a apresentação depende da anuência dos autores. Afirmaram que desde a apresentação do projeto, os autores não retornaram nenhum contato da ré, dificultando a continuidade do empreendimento. Asseverou que apenas em situações excepcionais o Réplica ofertada, em que a parte autora argumentou que além de ter sido descumprido o prazo de 6 meses para aprovação de projeto, apenas após muita insistência a requerida apresentou um simples arquitetônico da fachada, que sequer era suficiente para estimar os valores futuros das unidades, a partir de quando passou a exigir a aprovação de "projetos" e assinatura de aditivo contratual. Argumentou que o que foi originalmente contratado era a escolha das salas comerciais depois do edifício pronto e acabado, para permitir análise do valor comercial com segurança, e que não foi estipulada obrigação de aprovar o projeto apresentado. Sustentou que o "terrenista" é apenas mais um dos adquirentes do empreendimento a ser construído, de modo que não tem a obrigação de participar da obra por qualquer razão. Defendeu a nulidade da cláusula que condiciona o início do prazo de entrega da obra a outra condição também de responsabilidade da construtora, para evitar manipulação do prazo final de acordo com seu interesse particular. Aduziu que também há abusividade na cláusula que define mora contratual irrisória, devendo ser revista para alcançar a finalidade coercitiva e compelir a ré ao cumprimento da obrigação. Reiterou o pedido de tutela de urgência (evento 49, DOC1). Mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência, foi determinada a intimação das partes para especificação das provas que pretendiam produzir (evento 56, DOC1). Os autores e a requerida postularam pela oitiva de testemunhas (evento 64, DOC1 e evento 65, DOC1). Na decisão saneadora, foi invertido o ônus da prova e deferida a produção de prova oral (evento 70, DOC1). Em audiência de instrução e julgamento, foi tomado o depoimento pessoal dos autores Cleon e Elisiane e colhido o depoimento de três testemunhas (evento 151, DOC1). Alegações finais dos autores (evento 156, DOC1) e da requerida (evento 159, DOC1). Na sentença, a Dra. Rachel Bressan Garcia Mateus julgou procedentes os pedidos iniciais, nos termos do dispositivo a seguir transcrito: Ante o exposto, resolvo o mérito da lide e julgo procedentes os pedidos iniciais (art. 487, inciso I, do CPC), de modo que: (a) condeno a ré à obrigação de fazer consubstanciada nos termos do contrato objeto da ação (doc. 05 - evento 01), sendo que: (a.1) o prazo inicial será no dia útil seguinte à intimação da ré acerca do trânsito em julgado deste provimento condenatório de obrigação de fazer, iniciando-se os 180 (cento e oitenta), com a possibilidade de estender mais 60 (sessenta) dias, para que a ré apresente/conclua o projeto arquitetônico e para que apresente e conclua junto à municipalidade e demais órgãos os procedimentos necessários para o início da obra; (a.2) concluído o procedimento administrativo, iniciará o prazo final de 36 (trinta e seis) meses para que a ré conclua a obra; (b) anulo parte do parágrafo segundo da cláusula sexta do contrato (doc. 05 - evento 01) no ponto relativo à utilização do salário-mínimo a título de encargo compensatório e, em seu lugar, aplico a taxa mensal de 0,5% sobre o valor atualizado (pelo INPC) da obrigação (R$ 1.125.000,00 - outubro de 2021); (c) declaro o dia 25 de abril de 2022 como o marco inicial dos 36 (trinta e seis) meses em que a ré deveria ter dado início às obras. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa (evento 161, DOC1). Irresignada, a requerida interpôs apelação cível. Alega, em suas razões, que: (i) houve errônea qualificação do negócio jurídico, que não trata de mera compra e venda de imóveis, envolvendo incorporação imobiliária; (ii) a sentença é contraditória ao afastar a incidência da Lei 4.591/1964 e aplicar prazos e mecanismos característicos das incorporações imobiliárias; (iii) a culpa pelo atraso na aprovação e início das obras é exclusiva dos autores, tendo em vista que a definição e individualização das unidades que lhes caberiam é essencial para que o projeto arquitetônico possa ser finalizado, de acordo com a Lei das Incorporações; (iv) a conduta dos autores ao se recusarem a definir as unidades ou anuir com as propostas do aditivo após terem se beneficiado dos pagamentos e dinheiro e mesmo após apresentação do projeto arquitetônico configura violação à boa-fé objetiva; (v) é impossível a escolha das unidades após a conclusão da obra, pois, no âmbito da incorporação imobiliária, essa determinação é essencial para elaboração do projeto; (vi) a permuta com torna se submete à Lei n. 4.591/64, exigindo que o incorporador registre "Memorial de Incorporação" no Registro de Imóveis antes de comercializar ou entregar qualquer unidade, devendo conter o projeto arquitetônico aprovado e a discriminação de todas as unidades autônomas; (vii) o Código de Obras do município exige a apresentação de plantas baixas com a indicação do destino de cada pavimento, as dimensões dos compartimentos e superfície de cada um deles, de modo que a elaboração de projeto que atendesse essas especificações dependeria da definição das características e localizações das unidades que caberiam aos apelados; (viii) o autor Cleon confirmou a necessidade de definição prévia das unidades, e que a paralisação ocorreu por decisão unilateral dos autores, e não por falha da ré; (ix) a recusa dos apelados em anuir ao aditivo contratual foi motivada pela discordância com os termos propostos, e não pela falta de conhecimento ou impossibilidade de escolha; (x) o depoimento de Vicente Canani Amboni demonstra a consciência dos autores sobre a necessidade de participação na fase do projeto; (xi) o negócio jurídico celebrado é de permuta com torna em dinheiro, exigindo a definição das características essenciais dos bens permutados; (xii) no projeto arquitetônico apresentado há definição clara das áreas privativas e área comum, e era inviável a apresentação de projeto final sem a prévia escolha e aprovação das unidades que caberiam aos autores; (xiii) os autores possuíam o dever de mitigar o próprio prejuízo, o que não fizeram, considerando que permaneceram inertes durante meses; (xiv) é injusta a fixação do marco inicial para a construção em 25/04/2022, tendo em vista que foi concedido prazo de 240 dias contados a partir do trânsito em julgado para aprovação do projeto arquitetônico e procedimentos iniciais, etapas necessárias para começar a construção; e (xv) é indevida a condenação da requerida ao pagamento de multa compensatória, pois não teve culpa pela paralisação do empreendimento e pela falta de aprovação do projeto arquitetônico. Ao final, postulou pelo provimento do recurso e reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos (evento 161, DOC1). Contrarrazões apresentadas (evento 180, DOC1). A parte autora apresentou recurso adesivo, argumentando, em suas razões, que: (i) o patamar compensatório fixado pelo juízo de primeiro grau é insuficiente para compensar a perda da posse do imóvel vendido e a fruição das salas comerciais que já deveriam ter sido entregues; (ii) a cláusula compensatória deve também desestimular a inadimplência, o que também não é atingido com a multa fixada em primeiro grau; (iii) é indevida a aplicação analógica da taxa de fruição de 0,5% ao mês, pois não se trata de rescisão com devolução de posse, mas sim cumprimento forçado de obrigação de fazer; (iv) a revisão contratual deve reconstituir o equilíbrio e e espelhar práticas de mercado compatíveis com o negócio e risco assumidos, devendo ser fixada a multa em 1% ao mês. Postulou pelo provimento do recurso e reforma da sentença, para que seja majorado o encargo compensatório para 1% do valor da obrigação inadimplida (evento 184, DOC1). Contrarrazões apresentadas (evento 189, DOC1). Este é o relatório. VOTO O recurso merece ser conhecido, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade. 1. Da natureza jurídica do contrato. As partes celebraram, em 25/10/2021, contrato de compra e venda dos imóveis de matrículas n. 6.546 e 7.903 do Ofício de Registro de Imóveis de Orleans (evento 1, DOC6), por meio dos quais a requerida se obrigou, como parte do pagamento da contraprestação, à entrega em permuta de salas comerciais no edifício que seria construído no local (evento 1, DOC5). Insurge-se a apelante no tocante à qualificação jurídica do negócio celebrado, especialmente quanto à alegada existência de uma incorporação imobiliária, nos moldes da Lei nº 4.591/1964. Argumenta que a aquisição do terreno não encerrava mera transferência de propriedade dos imóveis, tendo em vista que parte do pagamento ocorreu mediante entrega de unidades em empreendimento futuro, além de haver cláusula contratual que contém a expressão "empreendimento a ser incorporado". Dispõe o art. 29, parágrafo único, da referida lei, que a presunção de vinculação ao regime de incorporação quando, ao tempo da contratação, houver projeto aprovado ou em processo de aprovação perante a autoridade administrativa competente. Por ser incontroverso que, na época da celebração do contrato, sequer havia projeto arquitetônico, e que a sua elaboração constitui uma das obrigações da requerida, é impossível a presunção de que se tratava de incorporação imobiliária. Outrossim, de acordo com a redação do art. 32 da Lei 4.591/1964, vigente à época da celebração do contrato, era vedada a simples negociação de unidades futuras antes do registro do memorial de incorporação no ORI pelo incorporador. Portanto, a própria previsão da entrega de salas comerciais no empreendimento que seria construído como parte do pagamento pela aquisição do terreno, sem o prévio registro do memorial, é circunstância suficiente para afastar a incidência do regime de incorporação. Por outro lado, a dimensão considerável do empreendimento e a flexibilidade contratual admitida pela legislação não acarretam no automático reconhecimento da existência de incorporação imobiliária, cuja constituição é essencial para a regular comercialização das unidades em construção. Especificamente nas incorporações em que aquisição do terreno é paga parcialmente com unidades a serem construídas, o art. 39 da Lei 4.591/1964 estabelece os seguintes requisitos: Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. No caso em apreço, embora o contrato mencione a metragem global da área a ser entregue aos autores, 482,86 m², não há qualquer especificação quanto ao número de unidades que comporiam essa área, tampouco a metragem individual de cada uma ou a fração ideal do terreno vinculada a cada unidade, o que revela violação ao disposto no inciso II do mencionado dispositivo e reforça o entendimento de que o contrato não se enquadra no regime da incorporação imobiliária. Outrossim, a requerida sequer comprovou a intenção de comercializar ou negociar as demais unidades com potenciais compradores, sendo válida a interpretação, com base no contrato celebrado entre as partes, que iria construir o empreendimento com recursos próprios. Registro que, mesmo que fosse verificada a existência, de fato, de incorporação imobiliária, o descumprimento das obrigações imputadas à incorporadora não resultam na nulidade do contrato, que conservaria seus efeitos obrigacionais entre as partes, consoante entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5002807-24.2023.8.24.0044/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. EMENTA EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PERMUTA DE IMÓVEL POR ÁREA CONSTRUÍDA, COM TORNA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou procedentes os pedidos e condenou a requerida à obrigação de fazer de elaborar projeto arquitetônico e concluir a obra em prazo determinado. Além disso, reconheceu a abusividade do contrato e estabeleceu a data em que iniciou o prazo para conclusão da obra pela requerida, bem como majorou a cláusula penal compensatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o contrato se enquadra no regime jurídico da incorporação imobiliária; (ii) saber se os autores foram culpados pelo atraso no início da obra, por terem descumprido obrigação contratual; (iii) saber se há contradição na sentença ao fixar prazo para cumprimento da obrigação de fazer e, simultaneamente, reconhecer mora contratual anterior; e (iv) saber se é devida a majoração da cláusula penal moratória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato não se enquadra no regime jurídico da incorporação imobiliária, tendo em vista que a legislação vigente à época vedava a simples negociação de unidades futuras antes do registro do memorial de incorporação. Além disso, o negócio jurídico foi celebrado sem qualquer projeto arquitetônico, e não contém a metragem individual das unidades ou a fração ideal do terreno vinculada a cada uma. 4. A obrigação de aprovar o projeto arquitetônico ou definir previamente as unidades autônomas não foi atribuída aos promitentes vendedores, seja por cláusula contratual expressa, seja por interpretação sistemática do ajuste. Foram conferidos à construtora amplos poderes para conduzir os trâmites administrativos, sem qualquer condicionante à anuência dos promitentes vendedores, de modo que a apresentação do projeto possuía caráter meramente informativo. 5. Não há contradição na sentença, pois o prazo para cumprimento da obrigação de fazer decorre do título executivo, enquanto o termo inicial da mora contratual refere-se ao descumprimento dos prazos estabelecidos no contrato. 6. É necessária a majoração da cláusula penal moratória para melhor atender às funções coercitiva e indenizatória da penalidade contratual, diante do atraso injustificado na entrega das unidades, nos termos estabelecidos no contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação desprovida e recurso adesivo provido para majorar a cláusula penal moratória. ________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 244; Lei 4.591/1964, art. 29, 32 e 39. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.770.095/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2022; STJ, REsp n. 1.490.802/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17.04.2018; STJ, REsp 686.198/RJ, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, j. 23.10.2007. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, (i) conhecer e negar provimento à apelação da requerida; e (ii) conhecer e dar provimento ao recurso adesivo para majorar a cláusula penal moratória para 1% ao mês pelo período de atraso na entrega do imóvel, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por EDUARDO MATTOS GALLO JUNIOR, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6969450v8 e do código CRC 85b70eb6. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): EDUARDO MATTOS GALLO JUNIOR Data e Hora: 12/11/2025, às 10:52:24 5002807-24.2023.8.24.0044 6969450 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:49. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 11/11/2025 Apelação Nº 5002807-24.2023.8.24.0044/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PRESIDENTE: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PROCURADOR(A): ANTENOR CHINATO RIBEIRO SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA: FERNANDO PAVEI por URBA INCORPORADORA LTDA Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 11/11/2025, na sequência 14, disponibilizada no DJe de 27/10/2025. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 6ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, (I) CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA REQUERIDA; E (II) CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO PARA MAJORAR A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA PARA 1% AO MÊS PELO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Votante: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador JOAO DE NADAL NEUZELY SIMONE DA SILVA Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:49. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSC

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