RECURSO – Documento:6704144 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5009372-40.2019.8.24.0045/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO G. A. interpôs apelação contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Palhoça que, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de valores ajuizada por R. R., julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos: O réu é o responsável pela frustração do negócio jurídico formalizado entre as partes, porquanto vendeu imóvel consistente em parcelamento irregular do solo, e omitiu no contrato a informação de que referido bem localizava-se, ainda que em parte, em área de preservação permanente. 

(TJSC; Processo nº 5009372-40.2019.8.24.0045; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR; Órgão julgador: Turma, j. 03.12.2019; TJSC, ApCiv 0300218-87.2019.8.24.0084, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, 3ª Câmara de Direito Civil, j. 02.06.2020; TJSC, ApCiv 5001191-70.2020.8.24.0124, rel. Des. João de Nadal, 6ª Câmara de Direito Civil, j. 13.05.2025; TJSC, ApCiv 0007381-19.2013.8.24.0080, rel. Des. Luiz Felipe Schuch, Câmara Especial Regional de Chapecó, j. 19.02.2018; TJSC, ApCiv 5014209-88.2020.8.24.0018, rel. Des. Carlos Roberto da Silva, 7ª Câmara de Direito Civil, j. 01.02.2024.; Data do Julgamento: 30 de novembro de 1964)

Documento:6704144 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5009372-40.2019.8.24.0045/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO G. A. interpôs apelação contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Palhoça que, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de valores ajuizada por R. R., julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos: O réu é o responsável pela frustração do negócio jurídico formalizado entre as partes, porquanto vendeu imóvel consistente em parcelamento irregular do solo, e omitiu no contrato a informação de que referido bem localizava-se, ainda que em parte, em área de preservação permanente.  Ante a expressa disposição legal do art. 168, parágrafo único, do CC decreto a nulidade do contrato acostado no EV. 1, ANEXO4, com o retorno ao status quo ante.  Por consectário, condeno o réu à devolução do valor pago pelo autor a título de entrada, com juros e correção monetária.   2) Reconvenção O reconvinte postulou: a) a declaração de rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador, com autorização para retenção das arras; b) a aplicação da cláusula penal; c) a condenação do adquirente ao pagamento de indenização por perdas e danos. Alternativamente, requereu que eventual valor a ser ressarcido ao autor seja deduzido da multa contratual Nada disso pode ser cobrado do autor, porquanto, repito, não teve culpa pela frustração do negócio jurídico. III – DISPOSITIVO  AÇÃO PRINCIPAL Acolho os pedidos articulados na petição inicial e, assim: a) decreto a nulidade do contrato acostado no EV. 1, ANEXO4, por culpa exclusiva do réu; e  b) condeno o réu à devolução do valor pago pelo autor a título de entrada (R$ 12.000,00), com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Confirmo a tutela deferida no EV. 25. Condeno o réu ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2.º do CPC. RECONVENÇÃO Rejeito os pedidos articulados na reconvenção. Condeno o reconvinte ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% do valor atualizado da reconvenção. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cobradas eventuais despesas processuais, arquive-se, com as devidas baixas. (evento 67, SENT1). Sustentou, em síntese: a) a existência de culpa concorrente da Prefeitura de Santo Amaro da Imperatriz; b) a validade do contrato firmado entre as partes, uma vez que outros lotes receberam autorização para construção; c) que a localidade não é mais área de reserva; d) que é beneficiário da justiça gratuita e, por tal razão, deve ser afastada a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (evento 73, APELAÇÃO1). Contrarrazões no evento 79, CONTRAZAP1. É o relatório.   VOTO 1 – Admissibilidade 1.1 – Não será analisada a alegação de existência de culpa concorrente da Prefeitura de Santo Amaro da Imperatriz, uma vez que não foi objeto da contestação, tampouco restou analisada pela sentença e, desta forma, está caracterizada a inovação recursal que impede seu exame por esse Tribunal, sob pena de supressão de instância. 1.2 – No mais, o recurso deve ser conhecido, uma vez que é tempestivo, isento da antecipação do preparo em razão da gratuidade (evento 25, DESPADEC1, item 2) e estão presentes os demais requisitos de admissibilidade. 2 – Mérito 2.1 – Da nulidade do contrato de compra e venda A controvérsia recursal concentra-se na validade do contrato de compra e venda de terreno firmado entre as partes, cuja nulidade foi reconhecida em sentença, com a consequente condenação do apelante à restituição dos valores pagos pelo autor. O apelante sustenta a regularidade do contrato, afirmando que outros lotes da mesma região teriam obtido autorização para construção e que a área não mais se caracterizaria como de preservação ambiental. O apelado, por sua vez, assevera que restou cabalmente demonstrado nos autos que o imóvel decorre de parcelamento irregular do solo, situado em área recoberta por vegetação nativa, circunstâncias que inviabilizam a edificação e tornam ilícito o objeto do negócio jurídico. Adianta-se, razão não assiste ao apelante. Ab initio, cumpre salientar que a inexistência de objeto lícito nos negócios jurídicos celebrados acarreta a sua nulidade absoluta, nos termos do art. 166, II, do Código Civil: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: [...] II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; Sobre os imóveis rurais e a sua alienação, dispõe o art. 65 do Estatuto da Terra: Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.  E, para fins de transmissão, cumpre mencionar o disposto no art. 8º da Lei 5.868/72 (Lei que cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural): Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. Nesta linha, depreende-se que a venda de imóvel oriundo de parcelamento irregular, sem observância das normas urbanísticas e ambientais, consubstancia ato jurídico com objeto ilícito, maculado por nulidade absoluta, vício insanável de ordem pública, cognoscível inclusive ex officio, nos termos do parágrafo único do art. 168 do Código Civil, verbis: Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes. Este é igualmente o entendimento consolidado pelo Superior , rel. Joao de Nadal, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 13-05-2025) (sem destaque no original). No caso em exame, verifica-se dos autos que a petição inicial já destacou expressamente tratar-se o imóvel de área ambientalmente restrita e recoberta por vegetação nativa, resultante de parcelamento irregular do solo, conforme se extrai da página 2 da exordial (evento 1, INIC1). O apelado, ainda, acostou com a inicial documento referente ao relatório de vistoria e fiscalização, no qual consta menção à possível supressão de mata nativa, parcelamento irregular do solo e comercialização de terrenos na área em demanda, por meio do vendedor, o apelante (evento 1, ANEXO5). Ademais, observa-se que o apelante, em sua contestação (evento 10, OUT1), não impugnou especificamente tal alegação nem se manifestou acerca do referido documento técnico, razão pela qual presume-se verdadeira a afirmação de que o imóvel se encontra em área ambientalmente protegida e recoberta por vegetação nativa, nos termos do artigo 341 do Código de Processo Civil. Destaca-se, ainda que o Poder Público tenha eventualmente concedido autorizações pontuais, tal circunstância não afasta a ilicitude do objeto contratual. Compete ao vendedor, e não ao comprador, assegurar a regularidade urbanística e ambiental do imóvel antes de colocá-lo em circulação, em observância à boa-fé objetiva e à função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Nesta linha, a alegação de que a área não mais se enquadra em zona de preservação, assim como a falta de licença para construir (evento 73, APELAÇÃO1, p. 13), não têm o condão de convalidar o negócio, pois o vício fundamental decorre do parcelamento irregular, suficiente, por si só, para fulminar a validade do contrato. Neste sentido, já decidiu este TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5009372-40.2019.8.24.0045/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. NULIDADE ABSOLUTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, declarando a nulidade de contrato de compra e venda de terreno oriundo de parcelamento irregular do solo em área de preservação, condenando o vendedor à restituição dos valores pagos pelo comprador. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é válido o contrato de compra e venda de terreno oriundo de parcelamento irregular do solo; (ii) saber se há inovação recursal quanto ao pedido de culpa concorrente do órgão público municipal; e (iii) saber se o beneficiário da justiça gratuita deve arcar com custas processuais e honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Questões que não foram devidamente deduzidas em momento próprio, na contestação, nem foram objeto de análise pela sentença, não podem ser inauguradas em apelação – exceção feita apenas àquelas de ordem pública – porque caracterizam inovação recursal. Assim, não se pode analisar a questão inaugurada no recurso, relativa existência de culpa concorrente do ente municipal. 4. A venda de imóvel oriundo de parcelamento irregular do solo, realizado em desconformidade com a legislação urbanística e ambiental, constitui ato jurídico com objeto ilícito, maculado por nulidade absoluta, vício insanável de ordem pública, nos termos dos arts. 166, II, e 168, parágrafo único, do CC. O parcelamento irregular viola o Estatuto da Terra (art. 65) e a Lei nº 5.868/72 (art. 8º), caracterizando ilicitude que fulmina a validade do contrato. 5. Eventuais autorizações pontuais ou irregulares do Poder Público não excluem a responsabilidade do particular que colocou em circulação imóvel situado em área irregular. 6. O beneficiário da justiça gratuita não está obrigado ao pagamento imediato de custas processuais e honorários advocatícios, devendo haver suspensão da exigibilidade da obrigação, conforme art. 98, § 3º, do CPC. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso conhecido em parte e, nesta, parcialmente provido.  Sem honorários recursais em razão da vitória parcial do recurso (Tema 1059/STJ). Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, II, 168, parágrafo único, 421, 422, 441 e 442; Lei nº 4.504/64, art. 65; Lei nº 5.868/72, art. 8º; CPC, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.388/PE, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1ª Turma, j. 03.12.2019; TJSC, ApCiv 0300218-87.2019.8.24.0084, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, 3ª Câmara de Direito Civil, j. 02.06.2020; TJSC, ApCiv 5001191-70.2020.8.24.0124, rel. Des. João de Nadal, 6ª Câmara de Direito Civil, j. 13.05.2025; TJSC, ApCiv 0007381-19.2013.8.24.0080, rel. Des. Luiz Felipe Schuch, Câmara Especial Regional de Chapecó, j. 19.02.2018; TJSC, ApCiv 5014209-88.2020.8.24.0018, rel. Des. Carlos Roberto da Silva, 7ª Câmara de Direito Civil, j. 01.02.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer em parte do recurso e nesta, dar-lhe parcial provimento para determinar a suspensão da condenação fixada na sentença recorrida, no que se refere ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na ação principal e na reconvenção, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6704145v5 e do código CRC 22e70204. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Data e Hora: 04/11/2025, às 17:31:30     5009372-40.2019.8.24.0045 6704145 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:21. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 04/11/2025 A 11/11/2025 Apelação Nº 5009372-40.2019.8.24.0045/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): CARLOS HENRIQUE FERNANDES Certifico que este processo foi incluído como item 66 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 15/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 04/11/2025 às 00:00 e encerrada em 04/11/2025 às 19:26. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E NESTA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO PARA DETERMINAR A SUSPENSÃO DA CONDENAÇÃO FIXADA NA SENTENÇA RECORRIDA, NO QUE SE REFERE AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA AÇÃO PRINCIPAL E NA RECONVENÇÃO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto GIANCARLO BREMER NONES CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:27:21. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas