AGRAVO – Documento:6966767 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5032692-50.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Residencial Quinta das Araucárias contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Itajaí nos autos da execução de título extrajudicial n. 5008077-67.2020.8.24.0033, que indeferiu a penhora direta do imóvel gravado com alienação fiduciária e condicionou a constrição e eventual alienação judicial dos direitos aquisitivos à anuência expressa da credora fiduciária, além de determinar a sua oitiva e a observância do art. 804, § 3º, do CPC, com outras providências de registro e avaliação (evento 203/219).

(TJSC; Processo nº 5032692-50.2025.8.24.0000; Recurso: Agravo; Relator: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON; Órgão julgador: TURMA, J. 23/5/2023, DJE 12/9/2023). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5062362-70.2024.8.24.0000, do , rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 20-03-2025).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6966767 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5032692-50.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Residencial Quinta das Araucárias contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Itajaí nos autos da execução de título extrajudicial n. 5008077-67.2020.8.24.0033, que indeferiu a penhora direta do imóvel gravado com alienação fiduciária e condicionou a constrição e eventual alienação judicial dos direitos aquisitivos à anuência expressa da credora fiduciária, além de determinar a sua oitiva e a observância do art. 804, § 3º, do CPC, com outras providências de registro e avaliação (evento 203/219). Os embargos de declaração opostos contra a decisão de origem foram rejeitados, por pretenderem rediscutir o mérito sem a presença de vícios do art. 1.022 do CPC (evento 219). O agravante sustenta, em síntese, a natureza propter rem das cotas condominiais e pugna pela possibilidade de penhora do próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, ou, subsidiariamente, pela dispensa de anuência da credora fiduciária para a alienação judicial dos direitos aquisitivos, bastando a sua intimação; expõe, ademais, que a decisão agravada, ao exigir consentimento expresso, teria imposto requisito não previsto para a expropriação em hasta pública dos direitos previstos no art. 835, XII, do CPC. Nas razões, invoca julgados do Superior , rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 15-05-2025). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE. SUSTENTADA NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL, A AUTORIZAR A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ACOLHIMENTO. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL QUE SE SOBREPÕE AO DIREITO DO PRÓPRIO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTE DO STJ. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE POSSUI DIREITO DE PREFERÊNCIA NO RECEBIMENTO DO CRÉDITO ORIUNDO DE EVENTUAL ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A SER PENHORADO. VALOR DO DÉBITO DIMINUTO. PENHORA DE DIREITOS ADVINDOS DO CONTRATO QUE FOMENTA O DESINTERESSE DE POTENCIAIS ARREMATANTES EM FUTUROS LEILÕES, DADA A DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR A SER ADQUIRIDO E O MONTANTE A SER LIQUIDADO. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL, ENTRETANTO, CONDICIONADA À CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, COM A CONDICIONAL APONTADA. 1. O credor fiduciário não detém um status de propriedade privilegiado, a conferir-lhe direitos superiores em relação ao comum proprietário de um imóvel em condomínio edilício. 2. A natureza propter rem da dívida condominial deve prevalecer sobre os direitos do próprio credor fiduciário, sob pena de esvaziar o instituto, porque deixaria de garantir aquilo que era sua principal finalidade, e o rateio das despesas é uma prerrogativa inerente à propriedade de uma unidade condominial. 3. A instituição financeira possui o direito de preferência na satisfação do crédito resultante de eventual alienação do imóvel sujeito à penhora, sendo inadequado subverter a natureza propter rem da obrigação condominial, conferindo uma super proteção ao credor fiduciário, pautada na impenhorabilidade da dívida de uma unidade habitacional alienada fiduciariamente, ao mesmo tempo em que transfere o ônus do inadimplemento para os demais condôminos. 4. A determinação de penhora de eventuais créditos do devedor executado advindos do contrato de alienação fiduciária frequentemente se mostra medida ineficiente. Isso ocorre em virtude das particularidades dos financiamentos, nos quais o devedor ainda não efetuou a quitação das parcelas de maneira significativa, desencorajando potenciais arrematantes desses direitos em futuros leilões, dada a discrepância entre o valor a ser adquirido e o montante a ser liquidado. 5. Do ponto de vista finalístico, manter a impenhorabilidade do imóvel prejudica tanto o credor fiduciário quanto o condomínio exequente, pois o débito se multiplicará a ponto de ultrapassar o crédito fiduciário e obrigar os demais condôminos a suportarem despesas ainda mais elevadas em face da preferência do crédito fiduciário ao condominial. 6. Sobrevindo o julgamento do mérito do Agravo de Instrumento, o Agravo Interno interposto em face de decisão interlocutória que examinou a tutela recursal perde o objeto, ante a falta de interesse recursal, dispensando-se a sua análise. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5019784-92.2024.8.24.0000, do , rel. Joao Marcos Buch, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 24-04-2025). AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REVOGAÇÃO DE DECISÃO ANTERIOR QUE HAVIA DETERMINADO A PENHORA DE IMÓVEL, AGORA ENTENDENDO O MAGISTRADO SER CABÍVEL APENAS "A PENHORA DOS DIREITOS DA PARTE EXECUTADA DECORRENTES DO CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA". RECURSO DO EXEQUENTE. ALEGAÇÃO DE QUE O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM MAIS RECENTE JULGADO, PASSOU A COMPREENDER QUE O CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO PODE TER MAIS DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO, E QUE O IMÓVEL PODE, SIM, SER PENHORADO, DADA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL. ACOLHIMENTO. TESE FIRMADA PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP N. 2.059.278/SC. "A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002" (MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, J. 23/5/2023, DJE 12/9/2023). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5062362-70.2024.8.24.0000, do , rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 20-03-2025). É de se destacar, ademais, que o Tema n. 1.266 foi recentemente afetado pelo STJ para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, com o objetivo de uniformizar a tese relativa à penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Todavia, não houve determinação de suspensão nacional dos processos, o que autoriza o prosseguimento das execuções e a aplicação da jurisprudência dominante. No caso concreto, o imóvel que originou o débito condominial permanece na posse direta dos executados, que usufruem dos serviços e encargos comuns, não podendo se beneficiar da inadimplência com base na existência de gravame fiduciário. A proteção integral do credor fiduciário importaria, na prática, em transferir o ônus da dívida para os demais condôminos, violando os princípios da proporcionalidade e da função social da propriedade. Assim, a penhora do próprio imóvel mostra-se a medida mais adequada e eficaz, sem afastar o direito de preferência da Caixa Econômica Federal, que deverá ser citada para integrar a lide, podendo exercer, caso queira, a sub-rogação no crédito condominial. Dispositivo Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento, para reformar a decisão agravada e autorizar a penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida condominial, dispensada a anuência da credora fiduciária, mas assegurada a sua citação para integrar a execução, resguardando-se o direito de preferência e eventual sub-rogação no crédito. assinado por ELIZA MARIA STRAPAZZON, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6966767v8 e do código CRC ba1c2970. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ELIZA MARIA STRAPAZZON Data e Hora: 11/11/2025, às 17:06:37     5032692-50.2025.8.24.0000 6966767 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:31:24. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6966768 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5032692-50.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE E CONDICIONOU A ARREMATAÇÃO À ANUÊNCIA DA CREDORA FIDUCIÁRIA. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. DISCUSSÃO QUE VEM SENDO ENFRENTADA PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ E DESTE TRIBUNAL. PRECEDENTES QUE LIMITAVAM A CONSTRIÇÃO AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ORIENTAÇÃO MAIS RECENTE DA SEGUNDA SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO RESP 1.929.926/SP, QUE FIXOU TESE NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, AINDA QUE GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO CONDOMINIAL. DESNECESSIDADE DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO CREDOR FIDUCIÁRIO, SENDO SUFICIENTE SUA CITAÇÃO PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO, COM RESGUARDO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA E EVENTUAL SUB-ROGAÇÃO. PRECEDENTES DO TJSC EM HARMONIA COM O NOVO ENTENDIMENTO. LEGITIMIDADE DA PENHORA, QUE SE IMPÕE COMO GARANTIA EFETIVA À COLETIVIDADE CONDOMINIAL. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, para reformar a decisão agravada e autorizar a penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida condominial, dispensada a anuência da credora fiduciária, mas assegurada a sua citação para integrar a execução, resguardando-se o direito de preferência e eventual sub-rogação no crédito, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por ELIZA MARIA STRAPAZZON, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6966768v4 e do código CRC 71135cf6. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ELIZA MARIA STRAPAZZON Data e Hora: 11/11/2025, às 17:06:37     5032692-50.2025.8.24.0000 6966768 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:31:24. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 17/11/2025 Agravo de Instrumento Nº 5032692-50.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON PRESIDENTE: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON PROCURADOR(A): BASILIO ELIAS DE CARO Certifico que este processo foi incluído como item 140 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 11/11/2025 às 15:39. Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA E AUTORIZAR A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA CONDOMINIAL, DISPENSADA A ANUÊNCIA DA CREDORA FIDUCIÁRIA, MAS ASSEGURADA A SUA CITAÇÃO PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO, RESGUARDANDO-SE O DIREITO DE PREFERÊNCIA E EVENTUAL SUB-ROGAÇÃO NO CRÉDITO. RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON Votante: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON Votante: Desembargador Substituto MARCELO PONS MEIRELLES Votante: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA JONAS PAUL WOYAKEWICZ Secretário Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:31:24. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas