AGRAVO – Documento:6982672 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5050164-64.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Residencial Ilha Bela, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Joinville que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n. 5045959-43.2023.8.24.0038, indeferiu o pedido de penhora do imóvel de titularidade da parte executada A. D. S., determinando que a constrição recaia apenas sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária (evento 36).

(TJSC; Processo nº 5050164-64.2025.8.24.0000; Recurso: Agravo; Relator: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON; Órgão julgador: TURMA, J. 23/5/2023, DJE 12/9/2023).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6982672 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5050164-64.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Residencial Ilha Bela, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Joinville que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n. 5045959-43.2023.8.24.0038, indeferiu o pedido de penhora do imóvel de titularidade da parte executada A. D. S., determinando que a constrição recaia apenas sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária (evento 36). Inconformado, o agravante sustenta, em síntese, que a jurisprudência do STJ tem reconhecido a possibilidade de penhora do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de dívida condominial, dada a natureza propter rem dessa obrigação, a qual adere ao bem independentemente da titularidade dominial plena. Invoca, para tanto, precedentes daquela Corte Superior, notadamente os julgados no REsp 1.929.926/SP e no REsp 2.160.525/SC, além da Súmula 478 do STJ, que confere preferência ao crédito condominial sobre o hipotecário. Diante desse cenário, pugna pela reforma da decisão agravada, a fim de que seja autorizada a penhora do próprio imóvel objeto da dívida e não apenas dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Em sede de análise preliminar do recurso, esta Relatoria deferiu o pedido de tutela de urgência formulado, para autorizar a penhora do próprio imóvel até o julgamento final do recurso (evento 6). Intimada, a parte agravada apresentou contrarrazões (evento 14). Os autos foram encaminhados ao Ministério Público, que se manifestou pela não intervenção, por inexistência de interesse público a justificar sua atuação no feito (evento 17). Os autos vieram conclusos para apreciação. VOTO Admissibilidade O recurso deve ser conhecido, porquanto preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, os quais foram analisados na decisão liminar. Mérito A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de se estender a penhora ao próprio imóvel alienado fiduciariamente, e não apenas aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, para fins de satisfação de crédito condominial. Com efeito, as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, aderindo ao bem imóvel e vinculando seus titulares, ainda que não formalmente proprietários, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Essa natureza jurídica específica confere à dívida condominial um regime particular de responsabilização e expropriação, como reconhecido pela jurisprudência consolidada do Superior , rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 15-05-2025, grifou-se). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE. SUSTENTADA NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL, A AUTORIZAR A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. ACOLHIMENTO. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL QUE SE SOBREPÕE AO DIREITO DO PRÓPRIO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTE DO STJ. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE POSSUI DIREITO DE PREFERÊNCIA NO RECEBIMENTO DO CRÉDITO ORIUNDO DE EVENTUAL ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A SER PENHORADO. VALOR DO DÉBITO DIMINUTO. PENHORA DE DIREITOS ADVINDOS DO CONTRATO QUE FOMENTA O DESINTERESSE DE POTENCIAIS ARREMATANTES EM FUTUROS LEILÕES, DADA A DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR A SER ADQUIRIDO E O MONTANTE A SER LIQUIDADO. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL, ENTRETANTO, CONDICIONADA À CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, COM A CONDICIONAL APONTADA. 1. O credor fiduciário não detém um status de propriedade privilegiado, a conferir-lhe direitos superiores em relação ao comum proprietário de um imóvel em condomínio edilício. 2. A natureza propter rem da dívida condominial deve prevalecer sobre os direitos do próprio credor fiduciário, sob pena de esvaziar o instituto, porque deixaria de garantir aquilo que era sua principal finalidade, e o rateio das despesas é uma prerrogativa inerente à propriedade de uma unidade condominial. 3. A instituição financeira possui o direito de preferência na satisfação do crédito resultante de eventual alienação do imóvel sujeito à penhora, sendo inadequado subverter a natureza propter rem da obrigação condominial, conferindo uma super proteção ao credor fiduciário, pautada na impenhorabilidade da dívida de uma unidade habitacional alienada fiduciariamente, ao mesmo tempo em que transfere o ônus do inadimplemento para os demais condôminos. 4. A determinação de penhora de eventuais créditos do devedor executado advindos do contrato de alienação fiduciária frequentemente se mostra medida ineficiente. Isso ocorre em virtude das particularidades dos financiamentos, nos quais o devedor ainda não efetuou a quitação das parcelas de maneira significativa, desencorajando potenciais arrematantes desses direitos em futuros leilões, dada a discrepância entre o valor a ser adquirido e o montante a ser liquidado. 5. Do ponto de vista finalístico, manter a impenhorabilidade do imóvel prejudica tanto o credor fiduciário quanto o condomínio exequente, pois o débito se multiplicará a ponto de ultrapassar o crédito fiduciário e obrigar os demais condôminos a suportarem despesas ainda mais elevadas em face da preferência do crédito fiduciário ao condominial. 6. Sobrevindo o julgamento do mérito do Agravo de Instrumento, o Agravo Interno interposto em face de decisão interlocutória que examinou a tutela recursal perde o objeto, ante a falta de interesse recursal, dispensando-se a sua análise. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5019784-92.2024.8.24.0000, do , rel. Joao Marcos Buch, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 24-04-2025, grifou-se). AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REVOGAÇÃO DE DECISÃO ANTERIOR QUE HAVIA DETERMINADO A PENHORA DE IMÓVEL, AGORA ENTENDENDO O MAGISTRADO SER CABÍVEL APENAS "A PENHORA DOS DIREITOS DA PARTE EXECUTADA DECORRENTES DO CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA". RECURSO DO EXEQUENTE. ALEGAÇÃO DE QUE O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM MAIS RECENTE JULGADO, PASSOU A COMPREENDER QUE O CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO PODE TER MAIS DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO, E QUE O IMÓVEL PODE, SIM, SER PENHORADO, DADA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL. ACOLHIMENTO. TESE FIRMADA PELO STJ NO JULGAMENTO DO RESP N. 2.059.278/SC. "A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002" (MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, J. 23/5/2023, DJE 12/9/2023). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5062362-70.2024.8.24.0000, do , rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 20-03-2025, grifou-se). Assim, deve ser confirmada a medida liminar que autorizou a penhora do imóvel, desde que a instituição financeira credora fiduciária seja devidamente citada para integrar a lide, nos moldes definidos pelo STJ. Dispositivo Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso, para reformar a decisão agravada e determinar a penhora do imóvel vinculado à dívida condominial, com a devida citação da instituição financeira credora fiduciária. assinado por ELIZA MARIA STRAPAZZON, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6982672v10 e do código CRC a5386cc5. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ELIZA MARIA STRAPAZZON Data e Hora: 11/11/2025, às 17:06:26     5050164-64.2025.8.24.0000 6982672 .V10 Conferência de autenticidade emitida em 18/11/2025 02:15:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Documento:6982673 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5050164-64.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, LIMITANDO A CONSTRIÇÃO AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. RECURSO CONHECIDO. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, DESDE QUE OBSERVADA A CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL DE NATUREZA PROPTER REM, QUE SE VINCULA DIRETAMENTE AO BEM E AUTORIZA A CONSTRIÇÃO SOBRE A UNIDADE GERADORA DO DÉBITO. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (RESP 1.929.926/SP, RESP 2.082.647/SP E RESP 2.100.103/PR). INCIDÊNCIA DA SÚMULA 478 DO STJ. LIMITAR A PENHORA AOS DIREITOS CREDITÓRIOS ESVAZIA A EFETIVIDADE DA EXECUÇÃO E COMPROMETE A MANUTENÇÃO DAS DESPESAS ESSENCIAIS DO CONDOMÍNIO. DECISÃO REFORMADA PARA AUTORIZAR A PENHORA DO IMÓVEL, COM A CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, dar provimento ao recurso, para reformar a decisão agravada e determinar a penhora do imóvel vinculado à dívida condominial, com a devida citação da instituição financeira credora fiduciária, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 11 de novembro de 2025. assinado por ELIZA MARIA STRAPAZZON, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6982673v7 e do código CRC 1f78cd26. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ELIZA MARIA STRAPAZZON Data e Hora: 11/11/2025, às 17:06:26     5050164-64.2025.8.24.0000 6982673 .V7 Conferência de autenticidade emitida em 18/11/2025 02:15:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 17/11/2025 Agravo de Instrumento Nº 5050164-64.2025.8.24.0000/SC RELATORA: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON PRESIDENTE: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON PROCURADOR(A): BASILIO ELIAS DE CARO Certifico que este processo foi incluído como item 141 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 11/11/2025 às 15:39. Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO, PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA E DETERMINAR A PENHORA DO IMÓVEL VINCULADO À DÍVIDA CONDOMINIAL, COM A DEVIDA CITAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA FIDUCIÁRIA. RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON Votante: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON Votante: Desembargador Substituto MARCELO PONS MEIRELLES Votante: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA JONAS PAUL WOYAKEWICZ Secretário Conferência de autenticidade emitida em 18/11/2025 02:15:47. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas