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RECURSO – Documento:610001651988 JUSTIÇA ESTADUAL Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Juízo Titular I - 5ª Vara Cível da Comarca de Indaiatuba Procedimento Comum Cível Nº 4001349-31.2025.8.26.0248/SP SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por N. F. C. D. C. contra Villa Vic Indaiatuba Condomínio Sicília Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Vic Engenharia Ltda. Alega que firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade no empreendimento “Villa Vic Sicília”, mas que o contrato contém cláusulas abusivas que preveem prazos excessivos para a entrega da obra, além de transferir aos adquirentes encargos que deveriam ser de responsabilidade das rés, como cobrança de juros de obra e despesas administrativas. Sustentam que houve atraso na entrega do imóvel e que isso lhes causou prejuízos materiais e morais, requerendo a declaração de nulidade das cláusulas consideradas abusivas, ...

(TJSP; Processo nº 4001349-31.2025.8.26.0248; Recurso: RECURSO; Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 21/01/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/01/2023).; Órgão julgador: Turma do STJ, que estabeleceu importante distinção no julgamento do REsp 2.025.166/RS no sentido de que apenas quando a cláusula penal moratória é fixada em valor substancialmente inferior ao valor da locação do imóvel é possível a cobrança de lucros cessantes em cumulação com a multa contratual, não sendo este o caso, deve prevalecer a multa fixada. ; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:610001651988 JUSTIÇA ESTADUAL Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Juízo Titular I - 5ª Vara Cível da Comarca de Indaiatuba Procedimento Comum Cível Nº 4001349-31.2025.8.26.0248/SP SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por N. F. C. D. C. contra Villa Vic Indaiatuba Condomínio Sicília Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Vic Engenharia Ltda. Alega que firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade no empreendimento “Villa Vic Sicília”, mas que o contrato contém cláusulas abusivas que preveem prazos excessivos para a entrega da obra, além de transferir aos adquirentes encargos que deveriam ser de responsabilidade das rés, como cobrança de juros de obra e despesas administrativas. Sustentam que houve atraso na entrega do imóvel e que isso lhes causou prejuízos materiais e morais, requerendo a declaração de nulidade das cláusulas consideradas abusivas, a condenação das rés à restituição dos valores pagos indevidamente, ao pagamento de lucros cessantes e à indenização por danos morais. Juntaram documentos. As rés apresentaram contestação conforme evento 23, PET1,  arguindo ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição de valores pagos a título de "taxa de obra" e de incompetência do juízo, tendo em vista a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal. No mérito, sustentam que, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, incide a Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento firmado no Tema 1.095 do STJ. Ressaltaram que não houve atraso na entrega da unidade, pois em assembleia realizada em 13/09/2023 a Comissão de Representantes aprovou novo cronograma de obras, com prazo de conclusão até março de 2024, prorrogável até setembro de 2024, e que as chaves foram entregues em 15/07/2024. Sustentaram que, com a assinatura do contrato de financiamento, houve novação contratual, com alteração dos prazos e parâmetros originalmente ajustados, de modo que restaram integralmente cumpridas as obrigações assumidas. Requerem a improcedência da ação e juntaram documentos. Houve réplica conforme evento 37, RÉPLICA1. É o relatório.  Decido.  O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto as provas documentais produzidas são suficientes para o julgamento e as partes prescindiram da produção de provas. Dito isso, não prospera a tese de ilegitimidade passiva, uma vez que, ainda que a credora da Taxa de Evolução de Obra seja a Caixa Econômica Federal, os autores imputam às requeridas a responsabilidade pelo ressarcimento do período de atraso, de maneira que há liame subjetivo suficiente para que as rés respondam à ação e não é o caso de remessa dos autos à Justiça Federal, pois a Caixa Econômica Federal não integra a lide. Afastadas as preliminares, passo ao mérito da ação salientando que é o caso de parcial procedência da pretensão inicial apenas para que sejam acolhidos os pedidos de lucros cessantes em decorrência do atraso e de declaração de abusividade da cláusula 10. A relação mantida entre as partes é de consumo, o que atrai a aplicação das regras previstas no Código de Defesa do Consumidor à hipótese, haja vista a parte autora é consumidora do produto nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto as requeridas se encaixam no conceito de fornecedor previsto no art. 3º do mesmo código. Ademais, o simples fato de o contrato estar garantido por alienação fiduciária não afasta a incidência da legislação consumerista, até porque não se está a discutir a consolidação da propriedade do imóvel, mas sim a abusividade e o descumprimento de cláusulas contratuais. Sob tal prisma, observo que, consoante se verifica pela leitura do contrato, há previsão de que a entrega deveria ocorrer em até 24 meses após fechamento da demanda mínima da fase de cada um dos módulos (cláusula 10), além de prever uma tolerância de seis meses após o fim deste prazo, o que certamente configura abusividade e contraria o quanto definido no Tema 02 do TJSP e norma fixada no Tema 966 do STJ. De acordo com a tese fixada pelo E.TJSP: "Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel". Outrossim, conforme tese firmada pelo C. STJ: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; Portanto, como não foi estipulado um prazo para a formação do grupo em decorrência das vendas das unidades e um prazo certo para a entrega do bem, entendo que houve violação às normas e a ocorrência de prática abusiva nos termos do art. 39, XII, do CDC, de modo que é o caso de declaração de abusividade da cláusula 10 do contrato, que inclui o prazo de tolerância, e de aplicação do prazo previsto no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, até porque as partes participaram da contratação.  O condicionamento do prazo de entrega ao "fechamento da demanda mínima" é abusivo, pois vincula a entrega a outras aquisições, deixando de fixar um prazo certo para a entrega do bem, quando o consumidor não tem qualquer responsabilidade pela eventual demora na venda das demais unidades ou mesmo pelo registro do financiamento tomado pela incorporadora para a construção do empreendimento. Nesse passo, como não há qualquer outro parâmetro no contrato firmado com as requeridas, entendo que deve ser aplicada a previsão contida do contrato firmado com a Caixa Econômica Federal e do qual todos participaram, que contém previsão de que a construção e legalização deveriam ocorrer em 25 meses (B.7.1), além de trazer previsão de um prazo de 60 dias corridos para a entrega das chaves a contar da conclusão das obras (cláusula 4.12). Diante de tal contexto, considerando que o contrato foi assinado em 23/09/2021 conforme evento 1, CONTR11, tem-se que o prazo fatal para a entrega do imóvel terminou em 22/01/2024, já considerado o prazo de tolerância de 60 dias, pelo que se denota que houve atraso na entrega, pois o imóvel foi entregue em 15/07/2024, de modo que houve um atraso de pouco menos de meses.  A tentativa das requeridas de afastar a mora sob o argumento de força maior ou caso fortuito, imputando a demora à expedição do habite-se pela Prefeitura, deve ser rechaçada. A obtenção do habite-se é um risco inerente à atividade empresarial da incorporadora, que deve adotar todas as providências necessárias para que o documento seja emitido dentro do prazo pactuado.  Eventual morosidade dos órgãos públicos não pode ser utilizada como justificativa para o inadimplemento, cabendo à construtora antecipar-se às exigências administrativas e garantir o cumprimento do prazo contratual. Ainda que não fosse, não há nos autos quaisquer provas no sentido de que as requeridas encontraram entraves burocráticos para obtenção do documento perante a municipalidade e que cumpriram todas as exigências devidas dentro de prazo razoável.  Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO TJSP. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE.TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.PRECEDENTE. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . 1. Entraves administrativos, que geram atrasos na entrega de imóvel, são caracterizados como fortuito interno e não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a responsabilidade de fornecedora. Inteligência da Súmula 161 deste Tribunal. 2. A expedição do "habite-se", quando não coincide com a imediata disponibilização física do imóvel aos promitentes compradores, não afasta mora contratual. Súmula 160 deste Tribunal. 3. No contrato de adesão firmado entre consumidores e a fornecedora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento dos adquirentes, deverá ela ser fixada pelo inadimplemento das vendedoras. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado nos REsp 1.635.428/SC e 1.498.484/DF. 4. A parte adquirente tem direito ao cancelamento da hipoteca firmada exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro quando quita integralmente os débitos do imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Inteligência da Súmula 308do Superior Tribunal de Justiça." (TJ-SP - Apelação Cível:1008233-83.2021.8.26.0114 Campinas, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 21/01/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/01/2023). Portanto, não há que se falar em ausência de mora ou em força maior para justificar o atraso na entrega do imóvel, devendo ser reconhecido o descumprimento contratual e a responsabilidade das requeridas pelos prejuízos suportados pela parte autora, ainda que em parte. Taxa de evolução de obra do período do atraso Conforme decidido no julgamento do IRDR sobre o tema, não há ilicitude no repasse dos "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra" aos adquirentes de unidades futuras durante o período contratualmente estabelecido entre as partes. O Desembargador Carlos Alberto Salles esclareceu essa questão, destacando que: "No que diz respeito à taxa de evolução da obra, tampouco assiste razão à ré. Ainda que esses valores tenham sido cobrados e recebidos pela Caixa Econômica Federal em consonância com contrato de financiamento celebrado entre esta e os autores, a ré deve restituir aos consumidores os valores pagos durante o período de sua mora. Em razão do modo como o contrato de financiamento durante a obra é redigido, congela-se o valor a financiar, e, até que a obra seja concluída, o consumidor paga apenas 'encargos relativos a juros e atualização monetária'. Somente depois da individualização da matrícula é que se passa à amortização do débito propriamente. Assim, evidente que, quanto mais tempo a conclusão atrasar, mais os consumidores teriam de pagar a título de taxas de 'evolução da obra' ou 'fase de obras'. Acolher a pretensão da ré, portanto, equivaleria a repassar ao consumidor encargos decorrentes exclusivamente da mora da vendedora, aos quais os compradores não deram causa e que estão completamente fora de seu controle, o que não se pode admitir" (Apelação nº 1007481-89.2013.8.26.0309, Des. Carlos Alberto de Salles, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 27/03/2015). Ou seja, embora o repasse dos juros de obra seja lícito para viabilizar a operação econômica do contrato e possa ser cobrado do comprador, caso a cobrança seja decorrente de atraso imputado à construtora e superior a seis meses, ele terá o direito de ser ressarcido pelos pagamentos feitos a título de juros de obra, haja vista que a cobrança decorrerá do inadimplemento do vendedor. A responsabilidade da parte ré decorre do impedimento da amortização do capital por parte do cliente em razão do seu inadimplemento, que impede a redução do saldo devedor do consumidor. Esse entendimento foi inclusive adotado pelo Desembargador Cláudio Godoy, que, no julgamento da Apelação nº 4003537-91.2013.8.26.0482, assinalou: "Se a fornecedora impede o consumidor de amortizar o capital por sua culpa, deve responder pelos prejuízos decorrentes dessa conduta, que, a meu ver, irão corresponder à diferença entre os juros pagos e os que seriam devidos se não houvesse o atraso e se, assim, o capital pudesse ter sido mais cedo amortizado, diminuindo a base de cálculo dos mesmos acréscimos." Assim, considerando que a 4.9 do contrato de financiamento dispõe que o devedor somente ficaria exonerado do pagamento dos encargos mensais definidos na cláusula B.7.1, caso o atraso na entrega do imóvel fosse superior a seis meses, e que, nesse caso, a cobrança seria de responsabilidade da construtora/incorporadora até a efetiva entrega do imóvel, como o atraso foi inferior a seis meses, entendo que não é o caso de condenação ao ressarcimento desses valores. Não fosse só, saliento que é possível com base no documento do evento 1, PLANILHA DE PAGTO.12 dizer que houve o pagamento de juros de obra. Os valores indicados, ao que parece, apontam os valores quitados mediante o pagamento das parcelas, de modo que não é viável que se reconheça com base nela que houve o pagamento de juros de obra. Portanto, como incumbia a parte autora comprovar o pagamento dos juros de obra, não é o caso de acolhimento do pedido. Lucros Cessantes Em que pese este juízo já tenha acolhido alguns pedidos semelhantes para fixar indenização por lucros cessantes em valor correspondente a 1% com base no art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, conforme redação dada pela Lei 13.786/2018, diante do teor da cláusula 8.6 (fls. 57), que prevê a incidência de multa moratória de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel para a hipótese de atraso na entrega, entendo que é o caso de rever o posicionamento anterior para condenar a ré ao pagamento da multa moratória ajustada, e que deve prevalecer com base no princípio da autonomia da vontade e para manter a jurisprudência estável, integra e coerente, nos termos do art. 926 do CPC. A cláusula penal moratória possui a mesma natureza jurídica dos lucros cessantes, uma vez que ambas destinam-se a indenizar os prejuízos decorrentes do adimplemento tardio da obrigação. O E.STJ sedimentou o seguinte entendimento ao julgar o Tema 970 (REsp nº 1.635.428/SC): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Diante de tal contexto, tomando como base a jurisprudência mais recente da Terceira Turma do STJ, que estabeleceu importante distinção no julgamento do REsp 2.025.166/RS no sentido de que apenas quando a cláusula penal moratória é fixada em valor substancialmente inferior ao valor da locação do imóvel é possível a cobrança de lucros cessantes em cumulação com a multa contratual, não sendo este o caso, deve prevalecer a multa fixada.  A multa fixada no contrato é suficiente para indenizar o contratante pelo atraso no adimplemento da obrigação de entregar, de maneira que ela deve prevalecer em detrimento da regra legal que fixa o pagamento de lucros cessantes em 1% sobre o valor pago. Portanto, como não há abusividade na fixação da multa em 0,5% do valor do imóvel, haja vista que a incidência desse percentual sobre o valor do imóvel corresponde ao valor da locação, entendo que a cláusula contratual deve prevalecer em detrimento da previsão legal, respeitando-se a autonomia da vontade das partes. Nesse passo, em que pese este juízo já tenha aplicado o percentual de 1% da Lei 13.786/2018 para casos similares, revejo o posicionamento anterior para observar as decisões do E. STJ, de modo que não é o caso de acolhimento do pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes de 1% ao mês, embora seja o caso de condenação das rés ao pagamento da multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, pelo período correspondente ao atraso (23/01/2024 até 15/07/2024), com a finalidade de indenizar o adimplemento tardio da obrigação. Danos Morais Embora a inadimplência da requerida esteja sendo reconhecida, entendo que não é o caso de acolhimento do pedido de indenização por danos morais, porquanto não há qualquer indicativo de que a parte autora sofreu danos de ordem extrapatrimonial em decorrência do atraso na entrega do imóvel. O dano moral somente se caracteriza quando a pessoa é ofendida em sua honra ou decoro, e desde que a situação cause ao titular do direito um desconforto, uma aflição ou sofrimentos, que não podem ser equiparados aos dissabores do dia a dia. Há determinados incômodos que são considerados no âmbito da vida gregária, mas que não podem ser confundidos com o dano moral. Este, ao contrário da mera chateação, representa lesão a uma das esferas fundamentais da dignidade da pessoa humana, o que não ocorreu na espécie em tela. Na caracterização do dano moral exige-se a excepcionalidade, uma intensidade de sofrimento que não seja própria dos aborrecimentos corriqueiros de uma vida normal. Portanto, não tendo havido a descrição na petição inicial de qualquer situação excepcional a autorizar a fixação de indenização por danos morais ou mesmo provas acerca da ocorrência de prejuízos, entendo que não é o caso de condenação da parte ré ao pagamento de indenização. Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente a pretensão inicial para o fim de declarar abusiva a cláusula 10 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e de Venda de Unidade Autônoma, assim como reconhecer a existência de atraso na entrega da unidade adquirida pela parte autora e condenar as requeridas ao pagamento da multa contratual moratória, no valor correspondente a 0,5% do valor do imóvel, durante o período de 23/01/2024 até 15/07/2024, computados a cada trinta dias, com correção monetária de acordo com o IPCA, apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou por índice que vier a substituí-lo, a contar a cada mês do dia 23 do mês seguinte ao da entrega, e juros de mora com base na taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil, desde a citação. Diante da sucumbência maior da parte autora, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% para a autora e 30% para as rés. Ademais, condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação atualizado, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, assim como condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixando-os em 10% sobre a diferença entre o valor da causa e o da condenação, ambos atualizados. Observo, porém, que foram concedidos os benefícios da gratuidade judiciária aos autores.  Em caso de apresentação de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida a apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias e, após, remetam-se os autos à Seção competente do Tribunal de Justiça, independentemente de juízo de admissibilidade, conforme determina o artigo 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil. Eventual cumprimento de sentença deverá ser apresentado eletronicamente, em observância aos requisitos do art. 524 do Código de Processo Civil e do art. 1.286, § 2º, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, e autuado em apartado. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.I.C. assinado por THIAGO MENDES LEITE DO CANTO, Juiz de Direito, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://1g.tjsp.jus.br//externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 610001651988v17 e do código CRC fbb6fcab. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): THIAGO MENDES LEITE DO CANTO Data e Hora: 12/12/2025, às 16:42:37     4001349-31.2025.8.26.0248 610001651988 .V17 Conferência de autenticidade emitida em 25/12/2025 16:17:29. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas