RECURSO – Documento:6888481 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004217-41.2022.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por Monpelier Holding Ltda em ação de adjudicação compulsória contra sentença (evento 66, DESPADEC1) que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores todos já qualificados nos autos. Decisão do culto Juiz Rafael Salvan Fernandes. O magistrado entendeu que, embora houvesse pendência de três parcelas do contrato firmado entre as partes, seria desproporcional indeferir a adjudicação com base apenas na ausência de pagamento dessas parcelas, aplicando a teoria do adimplemento substancial e considerando a recusa da apelante como configurada pela contestação apresentada.

(TJSC; Processo nº 5004217-41.2022.8.24.0113; Recurso: recurso; Relator: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA; Órgão julgador: Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.); Data do Julgamento: 08 de julho de 2025)

Documento:6888481 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004217-41.2022.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por Monpelier Holding Ltda em ação de adjudicação compulsória contra sentença (evento 66, DESPADEC1) que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores todos já qualificados nos autos. Decisão do culto Juiz Rafael Salvan Fernandes. O magistrado entendeu que, embora houvesse pendência de três parcelas do contrato firmado entre as partes, seria desproporcional indeferir a adjudicação com base apenas na ausência de pagamento dessas parcelas, aplicando a teoria do adimplemento substancial e considerando a recusa da apelante como configurada pela contestação apresentada. Alega a apelante (evento 74, APELAÇÃO1), em síntese, que a sentença deve ser reformada; que a parte autora não comprovou a quitação integral do preço ajustado no contrato; que inexistiu prévia interpelação extrajudicial, imprescindível para a constituição em mora da apelante e para viabilizar a pretensão adjudicatória dos apelados; que não se verificou recusa formal da apelante quanto à outorga da escritura, uma vez que, conforme reiterado, não houve qualquer notificação extrajudicial ou correspondência prévia; que os apelados não comprovaram a quitação integral do contrato; que a adjudicação compulsória é uma modalidade de execução específica que requer a comprovação da quitação integral do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva; que a sentença recorrida desconsiderou a inexistência de interesse processual dos apelados, que não lograram êxito em demonstrar a notificação prévia da promitente vendedora e quitação do negócio firmado. Pediu nestes termos, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos com a condenação dos apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios; ou, subsidiariamente, o prequestionamento explícito das normas legais invocadas para eventual interposição de recurso especial. Também, em síntese, os apelados alegam (evento 80, CONTRAZAP1) que a sentença deve ser mantida; que cumpriram com todas as suas obrigações contratuais; que a redação dos recibos demonstram uma desorganização da apelante, onde não se tinha controle da sequência correta dos pagamentos; que a apelante não apresentou, em momento algum, notificação extrajudicial exigindo a quitação das parcelas em aberto ou ajuizou ação de cobrança; que o contrato foi devidamente quitado, conforme recibos juntados aos autos, e a sentença deve ser mantida, servindo como título hábil para registro junto ao fólio imobiliário. O processo seguiu os trâmites legais. É o relatório do essencial. VOTO Cinge-se a controvérsia à possibilidade de adjudicação compulsória do Lote nº 96 do Loteamento Jardim Santhiago, matriculado sob o nº 87.392 no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Balneário Camboriú/SC, à luz da alegação dos autores, ora apelados, de quitação integral do contrato de cessão de direitos firmado com a apelante em 2008, bem como da suposta recusa injustificada desta em outorgar a escritura definitiva. Sustenta a apelante a ausência de comprovação do adimplemento contratual e da prévia interpelação necessária à constituição em mora, requisitos legais indispensáveis à procedência da ação, requerendo, por conseguinte, a extinção do feito sem julgamento do mérito por ausência de interesse processual. Pois bem.  A sentença proferida pelo culto Juiz Rafael Salvan Fernandes, espelha a jurisprudência consolidada da Corte e bem pontuou o tema em análise, devendo ser confirmada por seus próprios fundamentos, os quais adoto como razão de decidir: (...) Conforme relatado, pretende a autora a adjudicação da propriedade do imóvel matriculado sob o n. 87.392 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Balneário Camboriú (Evento 1, MATRIMÓVEL13) que, embora alienado pela ré por meio de promessa de compra e venda (Evento 1, CONTR8), mantém-se registrado em nome da demandada. A princípio, incumbe consignar que é lícito que o promitente comprador exija a outorga da escritura de forma compulsória, conforme previsto no art. 1.418 do Código Civil: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Cabe ao promitente comprador, neste caso, comprovar documentalmente a relação jurídica mantida entre as partes, a titularidade no que se refere ao direito invocado, a quitação do preço do imóvel e a recusa da parte ré em outorgar a escritura. Compreendo que a relação jurídica mantida entre as partes e a titularidade do direito invocado restam incontestes. Com efeito, não há dúvidas de que o contrato firmado entre as partes em 24-6-2008 possui como objeto o lote n. 96 do Loteamento Jardim San Thiago, adquirido pelos requerentes mediante o pagamento de 100 parcelas de R$ 415,00, reajustadas de acordo com o salário mínimo nacional. Quanto à quitação do preço do imóvel, debatem as partes. Como dito no Evento 58, não foi possível identificar nos autos comprovantes de pagamento que façam referência expressa a todas as parcelas acordadas. Há, por outro lado, dois comprovantes de pagamento relacionados às parcelas 04, 12, 26, 66, 86, 93 e 96, bem como 2 comprovantes com referência ao mês de agosto de 2008 e um comprovante de pagamento referente aos meses de setembro de 2013, fevereiro de 2014 e agosto de 2015 (este de duas parcelas). Em uma análise bastante cuidadosa dos recibos de pagamento apresentados, levando em consideração a data de emissão e seus valores, concluo que não há comprovantes de pagamento apenas das parcelas 57, 71 e 74. O adimplemento das demais parcelas resta demonstrado, portanto. A conclusão se pauta no seguinte raciocínio: - A parcela 01 corresponde ao recibo sem referência a parcela específica, com data de 6-8-2008, apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.2; - A parcela 03 corresponde ao recibo com referência a parcela 04 do Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.7, que se distingue do recibo com referência à mesma parcela apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.5; - A parcela 63 corresponde ao recibo sem referência a parcela específica, com data de 24-9-2013, apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.5; - A parcela 65 corresponde ao recibo com referência a parcela 66 do Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p. 3, emitido em 13-11-2013, que se distingue do recibo com referência à mesma parcela apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p. 21, emitido em 10-12-2013; - A parcela 68 corresponde ao recibo sem referência a parcela específica, com data de 11-2-2014, apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.8; - A parcela 88 corresponde ao recibo com referência a parcela 86 do Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p. 13, emitido em 14-7-2015, que se distingue do recibo com referência à mesma parcela apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p. 24, emitido em 9-6-2015; - As parcelas 89 e 90 correspondem ao recibo sem referência a parcela específica, com data de 12-8-2015 e no valor de R$ 1.576,00, apresentado no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.20; - Os recibos apresentados no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.2 e no Evento 45, DOCUMENTAÇÃO2, p.22 são aparentemente idênticos, não servindo para demonstrar o pagamento das parcelas faltantes. Inobstante a conclusão acerca da não demonstração do adimplemento integral do contrato firmado entre as partes, a análise pormenorizada dos documentos apresentados conduzem ao reconhecimento da boa-fé dos requerentes, que foram diligentes na adoção de providências para cumprir o avençado entre as partes, sem óbice das dificuldades financeiras que devem ter enfrentado para tanto, considerando sua reconhecida hipossuficiência econômica. Note-se que as parcelas em questão totalizam um débito nominal de apenas R$ 2.126,00 - R$ 678,00 (parcela 57), R$ 724,00 (parcela 71) e R$ 724,00 (parcela 74) -, correspondendo a prestações vencidas no ano de 2013 e 2014.  A ré, ainda que alegue a ausência de pagamento (ou de sua comprovação), sequer chegou a exigir dos autores o adimplemento do referido valor, dando a entender que não se importou com a pendência. Neste sentido, veja-se que os autores permanecem no imóvel desde sua aquisição, não havendo notícias, nestes autos, acerca de contestação da posse exercida sobre o bem imóvel sub judice. Quero dizer que a ré, aparentemente, está satisfeita com os valores recebidos. Assim, compreendo que a eventual ausência de adimplemento das 3 parcelas acima mencionadas não foi capaz de gerar graves repercussões ou consequências na esfera jurídica da empresa credora, não afetando a finalidade da avença firmada entre os litigantes. Nesta toada, seguindo o entendimento do Superior , rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 06-08-2024). Quanto aos demais requisitos da adjudicação compulsória, verifico que a parte autora apresentou os recibos de pagamento das 100 parcelas no evento 45, DOC2. Ainda que não tenha comprovado o pagamento das parcelas 57, 71 e 74, o pagamento da parcela 100, acostado na página 6 do documento, demonstra a quitação integral do contrato. A ausência de recibos não significa, necessariamente, que as parcelas não foram quitadas, especialmente em contratos de longo prazo. Além disso, é pouco provável que a parte requerida deixasse de adotar providências para cobrar essas três parcelas, caso realmente não tivessem sido pagas. De todo modo, ainda que não fosse reconhecida a quitação do contrato, a cobrança das parcelas 57, 71 e 74 estaria prescrita, pois já se passaram mais de cinco anos desde o vencimento da última parcela, em 10.05.2016. A parte requerida não tomou medidas para cobrar as parcelas dentro do prazo legal e apenas questionou de forma genérica o inadimplemento do contrato ao apresentar sua contestação em 11.04.2023 (evento 40, CONT1).  Não desconheço a orientação dominante do Superior , rel. Leone Carlos Martins Junior, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 06-05-2025). Nesse caso, essa decisão, não serviria para preencher os requisitos da adjudicação? Por outro lado, a não prevalecer esse entendimento, ter-se-ia, então, que admitir, o manejo da ação de usucapião em casos como o presente, em que demonstrada a posse mansa e pacífica de imóvel de aquisição derivada, com intenção de adquirir o domínio, algo que a jurisprudência desta Corte resistia admitir, contrariando as Cortes Superiores, até o julgamento do IRDR n. 5061611-54.2022.8.24.0000 em 14/05/2025, quando então passou a se adequar ao entendimento da Corte Especial. Confira-se, do STJ, o entendimento dominante que não admite a adjudicação sem prova do pagamento integral do preço, e sugere a via da usucapião para a aquisição da propriedade: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ACÓRDÃO QUE SUPRE A FALTA DE PROVA DE QUITAÇÃO DA ADJUDICANTE COM BASE NO LONGEVO DECURSO DE TEMPO (40 ANOS). PRESCRIÇÃO QUE NÃO FAZ ALTERAR O DIREITO SUBJETIVO EM SI MESMO. PRESSUPOSTO DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE-COMPRADOR NÃO PERFORMADO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 16, § 1º, E 22 DO DL Nº 58/1937 E 373, I E II, DO NCPC. PRECEDENTES. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. RECONHECIMENTO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E A ELE DAR PARCIAL PROVIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Tendo o Tribunal a quo reconhecido inexistente a prova da quitação integral do preço do imóvel adjudicando, é possível, mediante revaloração da evidência, atribuir outro enquadramento jurídico que não conflite com os arts. 16, § 1º, e 22 do Decreto-lei nº 58/1937. 2. A injustiça da recusa da outorga de propriedade pelo promitente-vendedor se demonstra com a quitação do preço, sendo que o longevo decurso de tempo na posse inconteste do bem (prescrição aquisitiva) tem sua aplicação restrita à via própria do usucapião. 3. A abertura de instrução com a vinda de elementos probatórios em sede de recurso especial encontra óbice na falta de enfrentamento da questão pela Corte estadual (Súmula nº 282/STF) e no necessário reexame do material de cognição (Súmula nº 7/STJ). 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.261.113/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.) O julgamento do IRDR n. 5061611-54.2022.8.24.0000, admitindo a usucapião na aquisição derivada, corrobora o que agora exponho: o efeito prático será o mesmo, sempre: no final, embora com um maior esforço, o comprador que inadimpliu parte mínima do contrato, atingida pela prescrição, será capaz de alcançar a propriedade resgistral pela usucapião, incrementando o número de demandas submetidas a este Poder. Acrescento, por fim, a consideração do culto Des. Alex Heleno Santore, quando dos debates orais que resultaram no voto proferido nos autos da apelação cível n. 0305882-88.2019.8.24.002, na Sessão de Julgamento do dia 08 de julho de 2025, sua Excelência, então, afirmou que, "a não prevalever o entendimento acerca da adjudicação compulsória, poderia-se criar uma ação reivindicatória imprescritível que autorizaria o proprietário registral recuperar o bem a qualquer tempo, impedindo até mesmo a usucapião". Dessa forma, consideradas as peculiaridades do caso concreto, e havendo comprovação de que a obrigação de pagamento remanescente se tornou inexigível por força da prescrição, reputo preenchidos os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória. Nestes termos, nego provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau.  Majoro os honorários sucumbenciais em 5% sobre o valor anteriormente fixado no primeiro grau, observando-se o limite máximo de 20% (art. 85, § 11, CPC). Por fim, para viabilizar a interposição de recurso às Cortes Superiores, ficam desde já devidamente questionadas todas as matérias infraconstitucionais e constitucionais suscitadas pelas partes. Ressalta-se que não é necessária a citação numérica dos dispositivos legais, sendo suficiente que a questão tenha sido debatida e decidida por este TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5004217-41.2022.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. DISCUSSÃO ACERCA DO ADIMPLEMENTO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DE TRÊS PARCELAS. VALOR IRRISÓRIO DIANTE DO MONTANTE GLOBAL. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO QUANTO ÀS PARCELAS RESIDUAIS. RECUSA DA PARTE RÉ CONFIGURADA EM CONTESTAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL PRESENTE. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DOMINIAL VIA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. 1- A ação de adjudicação compulsória exige a demonstração da relação jurídica, da quitação substancial do preço e da recusa do vendedor em outorgar a escritura. 2- A ausência de comprovação de pagamento de parcelas de pequeno valor, em contraste com a quitação da quase totalidade do contrato, autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 3- A oposição manifestada em contestação configura recusa suficiente para caracterizar a resistência exigida pelo art. 1.418 do Código Civil. 4- A exigência de quitação integral do débito feita no decreto-lei n. 58/1937 possui natureza eminentemente processual e não pode restringir regra de direito material estabelecida no art. 1.418 do cc/2002. aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, admitindo-se a outorga da escritura definitiva quando cumprida parcela significativa das obrigações. interpretação conforme os fins sociais a que lei se destina (art. 5º da lindb). 5- O adimplemento substancial, configurado pelo cumprimento da quase totalidade das obrigações firmadas em contrato de compra e venda, cujas parcelas inadimplidas, foram atingidas pela prescrição, autoriza o decreto de procedência do pedido de adjudicação compulsória. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar provimento, majorando-se os honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 18 de novembro de 2025. assinado por EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6888482v4 e do código CRC 4972fa21. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA Data e Hora: 19/11/2025, às 08:53:34     5004217-41.2022.8.24.0113 6888482 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 06:25:20. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 18/11/2025 Apelação Nº 5004217-41.2022.8.24.0113/SC RELATOR: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA PRESIDENTE: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART PROCURADOR(A): DURVAL DA SILVA AMORIM Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 18/11/2025, na sequência 23, disponibilizada no DJe de 03/11/2025. Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO, MAJORANDO-SE OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NOS TERMOS DO ART. 85, §11, DO CPC. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA Votante: Desembargador EMANUEL SCHENKEL DO AMARAL E SILVA Votante: Desembargadora ELIZA MARIA STRAPAZZON Votante: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART JONAS PAUL WOYAKEWICZ Secretário Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 06:25:20. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas