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RECURSO –  DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, fundada na alegação de que o imóvel adquirido se encontra em Área de Preservação Permanente (APP), inviabilizando a construção pretendida. Sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a ausência de vício redibitório e a decadência do direito de ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a aquisição de imóvel situado em Área de Preservação Permanente autoriza a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) saber se o prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil foi corretamente aplicado, considerando o momento da ciência do vício. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.  A existência de c...

(TJSC; Processo nº 5006027-41.2023.8.24.0008; Recurso: RECURSO; Relator: ; Órgão julgador: Turma, j. em 17-12-2024).; Data do Julgamento: 31 de dezembro de 2021)

Documento:7211086 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5006027-41.2023.8.24.0008/SC DESPACHO/DECISÃO L. J. C. interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (evento 44, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 20, ACOR2): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, fundada na alegação de que o imóvel adquirido se encontra em Área de Preservação Permanente (APP), inviabilizando a construção pretendida. Sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a ausência de vício redibitório e a decadência do direito de ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a aquisição de imóvel situado em Área de Preservação Permanente autoriza a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos; e (ii) saber se o prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil foi corretamente aplicado, considerando o momento da ciência do vício. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.  A existência de curso d’água no imóvel era visível e conhecida pelo adquirente, não configurando vício oculto nos termos do art. 441 do Código Civil. 2. O contrato previa expressamente a realização de obras relacionadas ao córrego, evidenciando ciência prévia da limitação ambiental. 3. A ausência de consulta prévia aos órgãos ambientais e o desconhecimento da legislação não eximem o adquirente de responsabilidade. 4. Inexiste dolo ou má-fé por parte dos vendedores, sendo o contrato celebrado com plena ciência das condições do imóvel. 5. O prazo decadencial de um ano previsto no art. 445 do Código Civil foi corretamente aplicado, tendo sido ultrapassado no momento da propositura da ação. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (evento 36, ACOR2). Quanto à primeira controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação aos arts. 441, 442, 443 e 445, §1º, todos do Código Civil, no que diz respeito à possibilidade de rejeição da coisa viciada e resolução do contrato, com indenização por perdas e danos, em razão da existência de vício oculto que tornou o imóvel impróprio para o fim a que se destinava (moradia e local de trabalho).  Quanto à segunda controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação e interpretação divergente dos arts. 138, 139, I e 442, todos do Código Civil, no que tange à possibilidade de anulação do contrato por erro substancial, decorrente da falsa percepção sobre a qualidade essencial do bem, consistente na impossibilidade de construir no imóvel adquirido, induzida por cláusulas contratuais e declarações do vendedor. Quanto à terceira controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação e interpretação divergente do art. 445, caput e § 1º, do Código Civil, no que tange à incorreta aplicação do prazo decadencial, sustentando que deve ser contado da data em que o vício se tornou conhecido pelo comprador, e não da imissão na posse, considerando que o conhecimento ocorreu apenas com a autuação ambiental. Quanto à quarta controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação e interpretação divergente do art. 178, II, do Código Civil, no que toca à necessidade de aplicação do prazo decadencial de quatro anos para pleitear a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento. Quanto à quinta controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte alega violação ao art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, no tocante ao dever de informação clara e adequada e à observância da boa-fé objetiva na execução do contrato, sustentando que houve omissão dolosa do vendedor quanto à circunstância essencial de que o imóvel estava localizado em área de preservação permanente, fato que inviabilizava a finalidade do negócio. Cumprida a fase do art. 1.030, caput, do Código de Processo Civil. É o relatório. Considerando que a exigência de demonstração da relevância das questões federais, nos termos do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, ainda carece de regulamentação, e preenchidos os requisitos extrínsecos, passa-se à análise da admissibilidade recursal. Quanto à primeira, segunda e quarta controvérsias, a admissão do apelo especial pela alínea "a" do permissivo constitucional esbarra no veto da Súmula 7 do STJ. A parte recorrente alega, em síntese, que o Tribunal não reconheceu a existência de vício oculto no imóvel adquirido, consistente na restrição à construção por estar localizado em área de preservação permanente, circunstância que tornou o bem impróprio para o fim a que se destinava (moradia e local de trabalho), apesar de cláusulas contratuais assegurarem a possibilidade de edificação. Sustenta, assim, que deveria ter sido autorizada a resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior e indenização por perdas e danos. Aduz que deve ser reconhecida a possibilidade de anulação do contrato por erro substancial, decorrente da falsa percepção sobre a qualidade essencial do bem, consistente na impossibilidade de construir no imóvel adquirido, induzida por cláusulas contratuais e declarações do vendedor. Contudo, a análise da pretensão deduzida nas razões recursais exigiria o revolvimento das premissas fático-probatórias delineadas pela Câmara, nos seguintes termos (evento 20, RELVOTO1): [...] A questão controvertida cinge-se sobre os danos suportados pelo apelante face o recebimento de imóvel supostamente eivado de vício redibitório, o qual estava vinculado ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Nesse sentido, é o que dispõe o Código Civil: Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. O vício do artigo supramencionado, “é aquele que, por sua natureza em si – e não pela inércia do comprador –, impede a verificação imediata, pois não se manifesta mesmo após exame prudente da coisa. À luz da doutrina, os vícios ocultos 'consideram-se aqueles que não impressionam diretamente os sentidos, bem assim os que o comprador, sem esforço, com a vulgar diligência e atenção de um prudente comerciante, não pode descobrir com um simples e rápido exame exterior da mercadoria, no ato da recepção desta, posto que se revelem mais tarde pela prova, pela experiência ou pela abertura de invólucros” (NERYJÚNIOR, Nelson. Código civil comentado. 10. Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013. p. 668). Na espécie, verifico que as partes celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel de matrícula n. 31.554, localizado na Rua Erwin Manske, em frente ao número 8813, bairro Vila Itoupava, Blumenau/SC (evento 1, CONTR7). Narra o autor que foi surpreendido com autuação da Secretaria do Meio Ambiente e Sustentabilidade de Blumenau, em 15/12/2022, por intervenções realizadas em Área de Preservação Permanente (APP), situação até então desconhecida e não mencionada no contrato. Não obstante, conforme se extrai do contrato, o autor adquiriu o imóvel ciente da existência de curso d’água no local, elemento este que era plenamente visível, perceptível e, portanto, incompatível com a noção de vício oculto, tal como exige o art. 441 do Código Civil. Vejamos: CLÁUSULA TERCEIRA- DAS OBRIGAÇÕES E DAS DESPESAS O presente contrato é celebrado sob a condição de sua irrevogabilidade irretratabilidade, obrigando não so as partes contratantes. mas também seus herdeiros e sucessores, em todas as cláusulas e condições. A partir da imissão de posse do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, este podera realizar no imóvel as benfeitorias que entender, entretanto tais benfeitorias deverão obedecer as leis municipais. Os COMPROMITENTES VENDEDORES se comprometem em realizar no imovel objeto do contrato a obra para desvio do córrego para frente do imovel em frente à Rua pública do qual o imóvel faz frente e disponibilizar madeiras para a construção da base da ponte que será necessária para ter acesso ao imovel, com prazo determinado para obra em até 31 de dezembro de 2021. (grifei) Como se observa, a cláusula terceira do pacto, inclusive, prevê expressamente a possibilidade de execução de obra de desvio do córrego existente no terreno, o que evidencia o conhecimento prévio da limitação ambiental por parte do adquirente/autor. Somado a isso, na audiência de instrução e julgamento, a informante Anilda Maria Pellis Bertotti, afirmou que conhece a região do terreno objeto da demanda e confirmou a existência de construções e pequenas pontes ao longo do córrego na área. Relatou que, no dia em que Luis esteve no terreno, Valdir mencionou que já havia um projeto para abrir um valo em frente ao lote, com construção de uma ponte, e que este teria autorizado as obras, afirmando que seria possível construir no local. Segundo ela, Luis pretendia erguer um galpão com uma pequena casa para marcenaria, e Valdir teria deixado madeira no local para a construção da ponte, além de mencionar a instalação de energia elétrica, constando inclusive em contrato. Afirmou que em nenhum momento Valdir ou o representante da imobiliária informaram que o terreno estava localizado em área de preservação permanente. Relatou que Luis ficou muito nervoso ao descobrir que seria multado e que não poderia construir, pois já havia vendido sua casa em Florianópolis para comprar o terreno, investindo tudo no local. Contou que Luis tem problemas cardíacos, toma vários remédios e seria submetido a cirurgia, sendo o terreno plano um fator importante para ele, que não pode subir ou descer morros. Destacou que ele é uma pessoa simples, que não compra imóveis para investir, tendo economizado por muito tempo para adquirir o terreno. Confirmou que Luis visitou o imóvel antes da compra, acompanhado de Valdir e do corretor. Sobre o córrego, disse que ele contorna o terreno, mas não o atravessa, e que Valdir, com apoio da prefeitura local, teria iniciado a escavação para desvio do curso e instalação da ponte. Já a testemunha Dijalma Roters afirmou conhecer Luis de longa data, tendo sido contratado por ele para realizar a limpeza do terreno. Confirmou conhecer a região e a existência de outras casas e pontes próximas ao córrego. Relatou que Luis ficou constrangido ao descobrir que não poderia construir e que pretendia instalar uma marcenaria com residência no local. Reforçou que Luis é uma pessoa simples e que investiu todo seu dinheiro no terreno. Declarou não ter participado da negociação, nem ter conhecimento sobre eventuais escavações feitas por Luis, limitando-se a realizar serviços de limpeza (evento 75, VIDEO1). Dessa forma, a prova oral colhida em audiência confirma que o autor esteve no local antes da compra e teve ciência da existência do referido curso d’água. Nesse sentido, dispõe o art. 4º da Lei n. 12.651/2012, ao estabelecer que as faixas marginais de qualquer curso d’água natural constituem Área de Preservação Permanente (APP), o que impõe ao adquirente a obrigação de diligência mínima quanto à localização e características do bem que pretende adquirir. Não se pode admitir, outrossim, que a ausência de consulta prévia aos órgãos ambientais ou o desconhecimento da legislação de regência sirvam de fundamento para pleitear a responsabilização da parte vendedora. É cediço que "ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece", conforme estabelece o art. 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB). [...] Por ocasião do julgamento dos embargos de declaração (evento 36, RELVOTO1): [...] No caso vertente, o embargante afirmou que o acórdão recorrido foi omisso ao não apreciar a tese subsidiária de erro substancial, prevista nos arts. 138 e 139 do Código Civil. Além disso, que o acórdão aplicou indevidamente o prazo decadencial do art. 445 do Código Civil, quando o correto seria o prazo de quatro anos previsto no art. 178, II, para casos de vício de consentimento. A despeito dos alegados vícios, à toda evidência, a questão submetida ao exame do colegiado foi pontualmente dirimida de forma absolutamente clara no acórdão recorrido. [...] [...] Como se observa, não há falar em omissão no acórdão embargado. A tese de erro substancial, prevista nos arts. 138 e 139 do Código Civil, foi implicitamente enfrentada e afastada quando o colegiado concluiu que o vício invocado pelo autor não se amolda a vício de consentimento, mas, sim, à hipótese de vício redibitório, já que o suposto defeito estava relacionado às condições materiais do imóvel adquirido e não à formação da vontade do contratante. Em outras palavras, o acórdão recorrido delimitou de forma clara que a controvérsia residia na existência ou não de vício oculto na coisa, de modo que não se trata de hipótese de anulabilidade do negócio jurídico por erro substancial, mas, sim, de redibição, cuja disciplina legal é distinta. Logo, não procede a alegação de que teria sido desconsiderada a tese subsidiária, pois ela foi devidamente analisada dentro da correta subsunção normativa dos fatos à legislação aplicável. Do mesmo modo, não há contradição ou omissão quanto ao prazo decadencial aplicável. O acórdão assentou, com base no art. 445 do Código Civil, que a pretensão encontra óbice no prazo de um ano para reclamação por vício redibitório, afastando expressamente a incidência do art. 178, II, do mesmo diploma, que cuida dos vícios de consentimento. Ao fixar a correta natureza da alegação (vício redibitório, e não vício de consentimento), concluiu-se, de forma coerente, pela decadência da pretensão. Portanto, as alegações do embargante traduzem mero inconformismo com a solução jurídica adotada, não configurando omissão, contradição ou obscuridade sanáveis pela via estreita dos embargos de declaração. [...] Cumpre enfatizar que "o recurso especial não se destina ao rejulgamento da causa, mas à interpretação e uniformização da lei federal, não sendo terceira instância revisora" (AREsp n. 2.637.949/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, j. em 17-12-2024). Cabe salientar que "a existência de óbice processual impedindo conhecimento de questão suscitada pela alínea a, da previsão constitucional, prejudica a análise da divergência jurisprudencial acerca do tema" (AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.065.313/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Sexta Turma, j. em 5-3-2024). Quanto à terceira controvérsia, a admissão do apelo especial pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional esbarra no veto da Súmula 7 do STJ. Sustenta a parte recorrente, em síntese, que foi incorreta a aplicação do prazo decadencial, sustentando que deve ser contado da data em que o vício se tornou conhecido pelo comprador, e não da imissão na posse, considerando que o conhecimento ocorreu apenas com a autuação ambiental. Contudo, a análise da pretensão deduzida nas razões recursais exigiria o revolvimento das premissas fático-probatórias delineadas pela Câmara, que deliberou no sentido de que o vício foi constatado quando da imissão na posse do imóvel, por se tratar de característica ostensiva e facilmente verificável, fixando, portanto, como termo inicial do prazo decadencial a data da entrega do bem. Colhe-se do voto (evento 20, RELVOTO1): [...] Outrossim, conforme consignado em sentença, a pretensão autoral também encontra óbice no prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil. Referido dispositivo estabelece que o prazo para reclamar por vício redibitório em imóvel é de um ano, contado da entrega efetiva da coisa, ou, caso o adquirente já estivesse na posse, da data da alienação, com prazo reduzido à metade. Nos autos, restou incontroverso que o autor foi imitido na posse do bem em 20/10/2021, conforme cláusula segunda, alínea "b", § 2º do contrato, tendo a ação sido ajuizada apenas em 07/03/2023, ou seja, aproximadamente um ano e cinco meses após a posse do imóvel, quando já consumado o prazo decadencial. Vale dizer que o § 1º do art. 445 do Código Civil admite a prorrogação do prazo apenas quando o vício é de difícil constatação e somente puder ser conhecido posteriormente. Não é o caso, todavia, uma vez que a presença do córrego era manifesta e facilmente verificável no momento da contratação. Para arrematar: DIREITO CIVIL. AQUISIÇÃO DE TERRENO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP). VÍCIO REDIBITÓRIO. DECADÊNCIA ÂNUA DO ARTIGO 445, § 1º, DO CC/02, CORRETAMENTE PRONUNCIADA NA ORIGEM. LIMITE DE UM ANO PARA QUE O DEFEITO OCULTO SEJA DESCOBERTO. PRAZO DECADENCIAL QUE, POR ISSO, INICIA-SE UM ANO APÓS A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.  (TJSC, Apelação n. 5000263-93.2023.8.24.0034, do , rel. Eliza Maria Strapazzon, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 17.09.2024). [...] Cumpre enfatizar que "o recurso especial não se destina ao rejulgamento da causa, mas à interpretação e uniformização da lei federal, não sendo terceira instância revisora" (AREsp n. 2.637.949/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, j. em 17-12-2024). Quanto à quinta controvérsia, não se mostra viável a admissão do apelo nobre pela alínea "a" do permissivo constitucional. Constata-se que o dispositivo indicado não foi objeto de apreciação pela instância ordinária, mesmo após a oposição de embargos de declaração. Nesse contexto, revela-se a ausência de prequestionamento, na medida em que o conteúdo normativo dos preceitos legais tidos por violados não foi enfrentado pelo acórdão recorrido, o que atrai, por analogia, os óbices das Súmulas 211 do STJ e 282 do STF. De acordo com a jurisprudência do STJ, "o prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial, inclusive para as matérias de ordem pública" (AgInt no AREsp n. 2.541.737/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 24-6-2024). Registre-se, por fim, que a parte recorrida requereu, em contrarrazões, a majoração dos honorários advocatícios recursais. Nos termos dos §§ 1º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária em grau recursal é competência exclusiva do órgão jurisdicional encarregado do julgamento do mérito. Assim, considerando que a competência do Superior Tribunal de Justiça apenas se perfectibiliza após a admissão do recurso especial, mostra-se incabível a análise do pedido em sede de juízo prévio de admissibilidade. Nesse sentido: EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.333.920/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. em 29-4-2025. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial do evento 44, RECESPEC1. Intimem-se. assinado por JANICE GOULART GARCIA UBIALLI, 3° Vice-Presidente, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7211086v13 e do código CRC a87ccab4. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JANICE GOULART GARCIA UBIALLI Data e Hora: 16/12/2025, às 07:31:35     5006027-41.2023.8.24.0008 7211086 .V13 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 01:53:43. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas