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EMBARGOS – Documento:6856355 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5012223-41.2020.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO Por brevidade, adota-se o relatório da sentença, redigido nos seguintes termos: 1 – Trata-se da ação proposta por R. L. G. em face da NG Empreendimentos, objetivando fazer cumprir obrigações constantes de contrato de compra e venda de unidade autônoma de edifício residencial, além de reparação de danos materiais e inversão da cláusula penal. Consta da inicial que Rui Luiz firmou, com a NG Empreendimentos, contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, tendo por objeto a unidade autônoma n. 3.701 do Ed. Infinity Coast Residence, além das vagas de garagem de ns. 59, 60 e 61.

(TJSC; Processo nº 5012223-41.2020.8.24.0005; Recurso: embargos; Relator: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR; Órgão julgador: Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 30/11/2017) (sem destaque no original); Data do Julgamento: 17 de dezembro de 2025)

Documento:6856355 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5012223-41.2020.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO Por brevidade, adota-se o relatório da sentença, redigido nos seguintes termos: 1 – Trata-se da ação proposta por R. L. G. em face da NG Empreendimentos, objetivando fazer cumprir obrigações constantes de contrato de compra e venda de unidade autônoma de edifício residencial, além de reparação de danos materiais e inversão da cláusula penal. Consta da inicial que Rui Luiz firmou, com a NG Empreendimentos, contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, tendo por objeto a unidade autônoma n. 3.701 do Ed. Infinity Coast Residence, além das vagas de garagem de ns. 59, 60 e 61. Dali também se colhe que restou ajustado o preço de R$ 1.594.000,00 pelo imóvel, representado por um sinal de R$ 150.000,00, além de parcelas mensais, reforços semestrais e da obrigação do pagamento do valor de R$ 80.000,00 em data de 30-09-2017. No entanto, Rui Luiz alega que, expirado o prazo regular para a entrega da unidade autônoma (09-2017) e também a tolerância prevista no contrato (08-2018), a NG Empreendimentos não obteve o “habite-se” do imóvel, tampouco promoveu a obrigatória incorporação do prédio. Outrossim, em 25-06-2020 a NG Empreendimentos teria notificado Rui Luiz quanto à imissão de posse na unidade autônoma e que, a partir daquele momento, estaria ele obrigado ao pagamento das taxas condominiais e IPTU, inclusive já tendo desembolsado R$ 1.173,17. Diante disso, Rui Luiz justifica ter aforado a presente ação, por intermédio da qual pretende, em tutela de urgência, a suspensão da mora em relação às parcelas e reforços vencidos e vincendos, além de ordem para que a NG Empreendimentos se abstenha de negativar o seu nome. Conforme ev. 10, indeferiu-se a liminar pretendida em tutela de urgência. Outrossim, pretende que a requerida seja impelida a cumprir o contrato, notadamente com a obtenção do “habite-se” e incorporação do empreendimento, além da inversão da cláusula penal ou, alternativamente, a condenação em lucros cessantes na forma de alugueres. E mais, Rui Luiz também objetiva que a NG Empreendimentos seja impelida a arcar com as taxas condominiais e IPTU do imóvel enquanto não obtiver o “habite-se” do empreendimento, devendo, ainda, lhe restituir o valor de R$ 1.173,17 que teve de desembolsar em 06-2020. Citada no ev. 33, a NG Empreendimentos apresentou contestação no ev. 36, preliminarmente impugnando o valor atribuído à causa e que, na forma da decisão ev. 44, foi acolhida para determinar a sua regularização por Rui Luiz, o que efetivamente ocorreu na petição ev. 51. De antemão, também afirmou que o Código de Defesa do Consumidor é inaplicável ao caso em tela, uma vez que Rui Luiz é sócio de uma ‘holding’ patrimonial cujo propósito é a compra e venda de imóveis, além de compor outro quadro societário, não sendo vulnerável. No mérito, justificou que que a expedição do “habite-se” não ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, uma vez que o Município de Balneário Camboriú se mostrou desidioso e burocrático no que tange à análise do pedido, inclusive sendo necessário o aforamento de ação judicial. Para ratificar o argumento de que os entraves foram provocados pelo Poder Público, no ev. 36 a NG Empreendimentos apresentou a documentação atinente a todo o procedimento burocrático que envolveu a edificação, pontualmente impugnado por Rui Luiz no ev. 47. De volta à contestação, asseverou que o empreendimento foi concluído em 14-12-2019 e que, em decorrência dos fatos resumidos alhures, somados aos negativos efeitos da Pandemia da Covid-19, o “habite-se” somente restou expedido pelo ente municipal em 14-10-2020. E prosseguiu invocando a exceção do contrato não cumprido, uma vez que Rui Luiz parou de pagar as parcelas do preço ainda em 09-2017, atraindo a incidência das cláusulas oitava e décima segunda do pacto, pelas quais não estava obrigada a concluir a obra e imiti-lo na posse. Por fim, asseverou que Rui Luiz já havia sido notificado para a imissão na posse do imóvel em 04, 08 e 10-2020 (já com “habite-se”), mas quedou-se silente, pelo que, além de todos os outros motivos, não pode ser beneficiado de sua própria torpeza para a inversão da cláusula penal. No ev. 47, Rui Luiz pugnou pelo depósito judicial das parcelas do preço. 1.1 – A NG Empreendimentos apresentou reconvenção no e. 36, objetivando cobrar as parcelas do preço, vencidas a partir de 09-2017, corrigidas pelo INCC-M ou IGP-M e acrescidas dos juros de mora de 1% a.m., bem como da multa de 2%, o que foi objeto de contestação no e. 41. O pedido foi julgado parcialmente procedente, nos seguintes termos: 9 - Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES A AÇÃO n. 5012223-41.2020.8.24.0005 E A RECONVENÇÃO proposta no e. 36, para DECLARAR EXTINTAS, COM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO, A AÇÃO PRIMITIVA E LIDE COM POLOS INVERTIDOS e, em consequência: a) Indeferir o pedido de (i) inversão da cláusula penal em desfavor da NG Empreendimentos, bem como o pleito alternativo de (ii) condenação da pessoa jurídica-requerida à indenização dos lucros cessantes na forma de alugueres a partir da data prevista para entrega do imóvel. b) Condenar a NG Empreendimentos (i) ao pagamento das taxas condominiais e IPTU da unidade n. 3.701 do Ed. Infinity Coast Residence até a imissão de Rui Luiz da posse do imóvel, (ii) além de lhe reembolsar os valores que efetivamente já tenha despendido para quitá-los. No item “ii”, correção pelo INPC e juros de 1% a.m. a partir do pagamento. 30% das custas pela requerida e, os 70% restantes, pelo requerente. Condeno a requerida ao pagamento, em favor dos advogados do requerido, dos honorários de sucumbência que fixo em R$ 1.500,00, ante o ínfimo valor da obrigação imposta nos subitens “i’ e “ii” do item “b” Condeno o requerente ao pagamento, em favor dos advogados da requerida, dos honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor atualizado dos pedidos indeferidos nos subitens “i” e “ii” do item “a”. c) Condenar o reconvindo ao pagamento, em favor da reconvinte, das parcelas e reforços vencidos a partir de 09-2017, corrigidos pelo INCC-M ou IGP-M até 06-2018 e, a partir de então, pelo IPCA, acrescidas, ainda, da multa de 2% e dos juros de mora de 1% a.m. Custas pelo reconvindo (Rui Luiz), além do pagamento dos honorários de sucumbência em favor dos advogados da reconvinte (NG Empreendimentos), os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação. (evento 54, SENT1). Os embargos de declaração opostos pela parte ré (evento 58, EMBDECL1) foram acolhidos para suprir omissão e corrigir erro material, nos seguintes termos: 3 – Pelo exposto ACOLHO EM PARTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos no e. 58 à sentença proferida no e. 54 para: a) No subitem 4.2, parágrafo quinto, onde consta “controversa”, leia-se “incontroversa”; b) No subitem “c” do item 9 (dispositivo), a incidência do IPCA para a correção dos valores terá termo na data da obtenção do habite-se, a partir de quando passarão a ser utilizados o INCC-M ou IGP-M, na forma como restou expressamente ajustada no contrato particular. (evento 64, DESPADEC1) A parte ré, irresignada, interpôs o presente recurso de apelação. Sustentou a impossibilidade de reconhecimento de inadimplência contratual mútua, defendendo a manutenção dos encargos contratuais na sua totalidade. Subsidiariamente, defendeu que a mora contratual deve cessar na data da entrega das chaves do imóvel e não na data do habite-se conferido pelo órgão público. Por fim, pugnou pela redistribuição dos ônus sucumbenciais, com fundamento no artigo 86, parágrafo único do CPC (evento 73, APELAÇÃO1). A parte autora, por sua vez, alegou a existência de ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa. Ainda, defendeu a necessidade de inversão da cláusula penal em seu favor, bem como postulou o afastamento da existência de inadimplência da parcela n. 141 do contrato de promessa de compra e venda firmado com a parte apelada. Por fim, pugnou pela manutenção do IPCA  como índice de correção da parcela n. 141 (evento 78, APELAÇÃO1). Contrarrazões no evento 85, CONTRAZAP1 e no evento 86, CONTRAZAP1. É o relatório. VOTO 1 – Recurso de NG Empreedimentos Ltda 1.1 – Admissibilidade O recurso deve ser conhecido, uma vez que tempestivo e presentes os demais requisitos de admissibilidade. 2 – Mérito 2.1 – Exceção de contrato não cumprido – Impossibilidade de reconhecimento de inadimplência mútua A parte apelante insurge-se contra a sentença que reconheceu a existência de descumprimento contratual mútuo, ao argumento de que a parte apelada não cumpriu o que lhe incumbia no pacto firmado, anteriormente à sua suposta mora. Esclareceu demais pontos relativos ao seu atraso na entrega do imóvel. Sem razão. Dispõe o artigo 476 do CC que "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Sobre o assunto, a doutrina leciona: A exceção de não cumprimento do contrato é a faculdade que, nos contratos bilaterais, tem por objetivo sancionar o dever de cumprimento simultâneo das obrigações compreendidas no sinalagma. É uma faculdade derivada do próprio contrato, da sua estrutura. A função da exceção é assegurar a interdependência funcional das obrigações, o seu nexo de correspectividade. (Farias, Cristiano Chaves de e Rosenvald, Nelson. Curso de direito civil: contratos. Teoria geral e contratos em espécie. 6ª ed. Salvador: Ed. JusPodvim, 2016. p. 277) E, ainda, vale destacar trecho extraído em decisão proferida pelo Ministro Humberto Martins, no EAREsp 1668781: A exceção de contrato não cumprido somente pode ser oposta quando a lei ou o próprio contrato não determinar a quem cabe primeiro cumprir a obrigação. Estabelecida a sucessividade do adimplemento, o contraente que deve satisfazer a prestação antes do outro não pode recusar-se a cumpri-la sob a conjectura de que este não satisfará a que lhe corre. Já aquele que detém o direito de realizar por último a prestação pode postergá-la enquanto o outro contratante não satisfizer sua própria obrigação. A recusa da parte em cumprir sua obrigação deve guardar proporcionalidade com a inadimplência do outro, não havendo de se cogitar da arguição da exceção de contrato não cumprido quando o descumprimento é parcial e mínimo. ((EAREsp n. 1.668.781, Ministro Humberto Martins, DJEN de 19/05/2025) Depreende-se dos autos que as partes firmaram, aos 23-3-2012, um "contrato particular de promessa de compra e venda de apartamento a ser construído e respectiva fração ideal de terreno" (evento 1, CONTR4). No quadro resumo do contrato, convencionaram:     No presente caso, diferentemente do que afirma a parte apelante, é possível verificar seu inadimplemento contratual. Vale anotar:  a) o prazo de entrega do imóvel era setembro de 2017 (evento 1, CONTR4, p. 11);  b) o aditivo contratual apresentado pela parte apelante foi firmado aos 11-7-2019 e limitou-se a alterar a razão social da promitente vendedora e as vagas de garagem objeto do contrato firmado entre as partes, mantendo hígidas as demais cláusulas, de forma expressa (evento 33, CONTR6); e c) a notificação de entrega das chaves, enviada por correio eletrônico, ocorreu aos 25-6-2020 (evento 1, NOT11), ou seja, quase três anos após o prazo convencionado contratualmente (setembro de 2017). Oportuno destacar, ainda, que embora a parte apelante, ao apresentar contestação e fazer manifestação posterior a ela, tenha juntado documentação hábil a comprovar: a) a tramitação dos pedidos de alvará de licença para construção civil (evento 36, DOC2, evento 36, DOC3 e evento 36, DOC9); b) a obtenção de certidão e certificado (evento 36, DOC4 e evento 36, DOC5); c) a obtenção de licenças ambientais (evento 36, DOC10 e evento 36, DOC11); d) atestado de aprovação de projeto, com previsão de 66 pavimentos (evento 36, DOC12); dentre outros documentos relacionados à autorização da obra, datados a partir de agosto de 2010 a novembro de 2016, não há como afastar sua responsabilidade pela mora contratual. Isto porque, tais providências, a exemplo da obtenção de licenças, alvarás dentre outros documentos, é medida comum ao serviço realizado por construtoras e, portanto, não devem justificar eventuais descumprimentos no prazo de entrega do imóvel. Neste sentido, mudando o que deve ser mudado: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL POR MEIO DO PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". PAGAMENTO DO PREÇO POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS, ALÉM DA UTILIZAÇÃO DO FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO E FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECONVENÇÃO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DA LIDE PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES.   APELO DA DEMANDADA. TESE DE QUE A ENTREGA DAS CHAVES À AUTORA NÃO OCORREU EM VIRTUDE DA EXISTÊNCIA DE VALORES NÃO ADIMPLIDOS. INSUBSISTÊNCIA. REPACTUAÇÃO DA QUANTIA DEVIDA POR MEIO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. [...] DEFENDIDA INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. INSUBSISTÊNCIA. DEMORA DO ENTE MUNICIPAL EM EXPEDIR O "HABITE-SE" QUE NÃO JUSTIFICA A DILAÇÃO DO PRAZO. RISCO INERENTE À ATIVIDADE EXERCIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE DOS ÔNUS AO CONSUMIDOR. ANEMIA PROBATÓRIA QUANTO À OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. MORA CONTRATUAL CONFIGURADA DESDE A EXPIRAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ADICIONAL DE 180 DIAS ÚTEIS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO, NO PONTO. [...] RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSC, Apelação Cível n. 0809355-66.2013.8.24.0045, de Palhoça, rel. André Luiz Dacol, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 20-10-2020) (sem destaque no original). E ainda deste Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PROMESSA DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA À ORIGEM. RECURSO DA PARTE AUTORA. [...]. MÉRITO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REJEIÇÃO DAS TESES DE CULPA DOS REQUERENTES E DE PRORROGAÇÃO DE PRAZO EM RAZÃO DA DEMORA DO PODER PÚBLICO NA CONCESSÃO DE LICENÇAS. RISCO INERENTE À ATIVIDADE DE CONSTRUÇÃO CIVIL. CULPA DA RÉ PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. [...] ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJSC, ApCiv 0310789-82.2014.8.24.0023, 5ª Câmara de Direito Civil , Relator para Acórdão RICARDO FONTES , D.E. 11/05/2022) (sem destaque no original) Ademais, ainda que houvesse ocorrido situação excepcional, poderia a parte apelante ter repactuado prazos e condições com a parte apelada. Importante ressaltar que, mesmo que se reconheça a mora da parte apelada anteriormente ao atraso na entrega do imóvel, não há como afastar o reconhecimento do descumprimento contratual da parte apelante, notadamente quando verificada a respectiva disponibilização somente no ano de 2020, ou seja, 2 (dois) anos após o prazo final, já considerado o acréscimo de 180 (cento e oito) dias úteis, constante da Cláusula Oitava (evento 1, CONTR4, p. 4). Logo, deve ser mantida a sentença no ponto. 2.2. – Índice de correção monetária – Pleito de manutenção dos encargos contratuais A parte apelante manifesta irresignação quanto à alteração do índice de correção previsto no contrato, defendendo a sua legalidade. Sem razão.  Conforme se extrai da jurisprudência, o INCC – índice nacional de custo da construção – "[...] por refletir a variação dos custos dos materiais de construção, só pode ser utilizado como fator de atualização durante a fase de construção [...]" (TJSC, Apelação n. 5007288-48.2023.8.24.0038, do , rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 13-08-2024). Verificado o atraso na conclusão da obra, fica obstada a sua incidência, devendo ser observado o IPCA, desde que o INCC não seja mais favorável ao adquirente. Este, aliás, é o entendimento aplicado no julgado acima destacado, valendo transcrever: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ. PRELIMINAR LEVANTADA EM CONTRARRAZÕES. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO TEMPESTIVO. [...] INCC QUE INCIDE APENAS DURANTE O PERÍODO PREVISTO DA OBRA. CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES, DEVE SER APLICADO, COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO, O IPCA, SALVO SE DURANTE O ATRASO, O INCC FOR INFERIOR, IMPONDO-SE A DEVOLUÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS A MAIOR. SENTENÇA MANTIDA INCÓLUME. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5007288-48.2023.8.24.0038, do , rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 13-08-2024) (sem destaque no original). E do Superior , rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 25-09-2025) (sem destaque no original). Entretanto, a entrega das chaves deve ocorrer quando o imóvel estiver efetivamente apto à moradia. Traz-se da jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. CONTRARRAZÕES DA AUTORA. ARGUIDA A INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO. REJEIÇÃO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AO RECEBIMENTO DE PETIÇÃO POSTERIOR À SENTENÇA COMO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTERRUPÇÃO DO PRAZO RECURSAL. [...] TESE DE AUSÊNCIA DE MORA CONTRATUAL RELATIVA À OBRIGAÇÃO DE AVERBAR O "HABITE-SE". NÃO ACOLHIMENTO. CUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA INCORPORADORA QUE SE DÁ COM A DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DEVIDAMENTE REGULARIZADA. EXEGESE DO TEMA 996 DO STJ. OBRIGAÇÃO QUE INCLUI A AVERBAÇÃO DO "HABITE-SE". INTELIGÊNCIA DO ART. 44 DA LEI N. 4.591/1964. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5008686-96.2023.8.24.0113, do , rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 24-07-2025). No caso dos autos, a notificação enviada pela parte apelante para fins de entrega das chaves deu-se em data anterior à concessão do habite-se. Ou seja: embora a parte apelante tenha pretendido fazer a entrega das chaves, o imóvel ainda não preenchia os requisitos necessários para exercício da posse, na medida em que faltava a concessão do habite-se. Portanto, deve ser desprovido o apelo. 3 – Recurso de R. L. G. 3.1 – Admissibilidade 3.1.1 – Irregularidade formal - Ausência de razões articuladas do pedido de reforma - Art. 1.010 do CPC O recurso é inadmissível em relação à alegação de ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa. Isto porque constou apenas na parte inicial das razões recursais, sem que o recorrente tenha apresentado pedido de reforma, em ofensa ao artigo 1.010, IV, do CPC, o que caracteriza a irregularidade formal desta extensão do recurso. 3.1.2 – Demais requisitos No mais, o recurso deve ser conhecido, uma vez que tempestivo e presentes os demais requisitos de admissibilidade. 3.2 – Mérito 3.2.1 – Inexigibilidade da "parcela chave" A parte apelante opõe-se à sentença que julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional para condená-la ao pagamento da parcela representada pela nota promissória n. 141, ao argumento de que sua exigibilidade estaria vinculada à entrega das chaves.  Sem razão, adianta-se. Não se olvida o disposto no 332 do CC, in verbis: "As obrigações condicionais cumprem-se na data do implemento da condição, cabendo ao credor a prova de que deste teve ciência o devedor." Sobre o assunto, a doutrina leciona: • 2. Data do implemento da condição. Cabe ao credor demonstrar que o devedor teve conhecimento do implemento da condição e que, por isso, o contrato tornou-se perfeito e acabado, desde o dia de sua celebração. Não se deve confundir, entretanto, o nascimento da obrigação, por decorrência do implemento da condição (dies cedit), com o dia do vencimento da obrigação (dies venit). Portanto, o CC 332 deve ser interpretado no sentido de que, o credor de obrigação sob condição terá direito à sua imediata execução, se se tratar de obrigação sem prazo. Nas estipulações com prazo, o simples advento da condição não opera a exigibilidade da dívida, que depende do termo “que muitas vezes se extende além da data do implemento da condição” (Paulo de Lacerda-Lacerda de Almeida. Manual, v. XI, p. 138) (Código Civil comentado [livro eletrônico] / Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. -- 4. ed. -- São Paulo : Thomson Reuters Brasil, 2022. p. RL-2.51). No caso dos autos, diferentemente do que afirma a parte apelante, o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), representado pela nota promissória n. 141, teve vencimento expressamente estabelecido em contrato para a data de 30-09-2017 (Quadro Resumo – Item V – Preço e forma de pagamento, alínea d – evento 1, CONTR4, p. 10), conforme segue:   Assim, uma vez que não há previsão contratual de entrega da chave como condição para exigibilidade de tal valor, o desprovimento do recurso, neste ponto, é medida que se impõe. 3.2 – Inversão da cláusula penal A parte apelante defende a inversão da cláusula penal em seu favor, na forma autorizada pelo Tema 971/STJ. Dito tema dispõe, in verbis: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. No caso dos autos, denota-se que a parte apelante incorreu em mora na parcela representada pela nota promissória n. 141, ao passo que a parte apelada atrasou a entrega das chaves em aproximadamente 2 (dois) anos da data prevista contratualmente para tal fim, o que permite concluir que ambas infringiram o contrato. Por tal razão, não há falar em inversão da cláusula penal. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA CONTRATAÇÃO EM SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE POR "DECISÃO SURPRESA". PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. PREJUÍZO NÃO MINIMAMENTE DEMONSTRADO.  MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENVOLVENDO IMÓVEL SOBRE O QUAL EXISTENTE AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE NA MATRÍCULA. CONDIÇÃO FÁTICA QUE NÃO ACARRETA, POR SI SÓ, NULIDADE DO NEGÓCIO. POSSIBILIDADE, PORÉM, DE RESCISÃO CONTRATUAL DIANTE DO RECONHECIDO INADIMPLEMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. INVIABILIDADE DE EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL ANTE A INADIMPLÊNCIA MÚTUA DOS CONTRATANTES. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO PRO RATA FIXADA NA ORIGEM. POSSIBILIDADE, PORÉM, DE MODIFICAÇÃO NA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DO PEDIDO RECONVENCIONAL. SUBSUNÇÃO DA VERBA HONORÁRIA À ORDEM PREFERENCIAL ESTABELECIDA PELO ARTIGO 85, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSC, Apelação n. 0300150-37.2016.8.24.0022, do , rel. Edir Josias Silveira Beck, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 28-07-2022) (sem destaque no original). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO COMERCIAL DE GALPÕES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS PRINCIPAIS E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ/RECONVINTE. PRETENDIDA A EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO REFERENTE AO ALUGUEL INTEGRAL DE NOVEMBRO E DE 1/30 DE DEZEMBRO. TESE RECHAÇADA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA QUE O LOCATÁRIO PROCEDEU A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL EM 1-12-2016. DATA QUE FIXA O TÉRMINO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. DEVIDOS ALUGUEL E ENCARGOS NO PERÍODO QUE ANTECEDE A EXTINÇÃO. CONDENAÇÃO MANTIDA. [...] SUSTENTADA A CULPA EXCLUSIVA DA AUTORA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. ARGUMENTO RECHAÇADO. DESCUMPRIMENTO RECÍPROCO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. INAPLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTA CORTE. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0302552-02.2017.8.24.0008, do , rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 27-10-2022) (sem destaque no original). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL. ALMEJADO RECEBIMENTO DE CLÁUSULA PENAL PELA DEMORA NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA VENDEDORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DOS AUTORES. ALEGADO DIREITO AO RECEBIMENTO DE CLÁUSULA PENAL PELO ATRASO NO ADIMPLEMENTO DE PARTE DA OBRIGAÇÃO PELA VENDEDORA. INSUBSISTÊNCIA. DISTRATO QUE PREVIA OBRIGAÇÕES SIMULTÂNEAS. DESCUMPRIMENTO RECÍPROCO. INEXIGIBILIDADE DE MULTA OU CLÁUSULA PENAL NESSE CENÁRIO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO EM GRAU RECURSAL QUE SE IMPÕE (ART. 85, §11, CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0308157-93.2017.8.24.0018, do , rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 07-12-2023) (sem destaque no original). Logo, deve ser desprovido o recurso. 3.3 – Índice de correção monetária A parte apelante insurge-se contra a sentença que determinou a incidência do IPCA para as parcelas vencidas até a data da obtenção do habite-se, defendendo que seja mantido até a data da entrega das chaves. Sem razão. O STJ, ao tratar da questão, decidiu: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. CORREÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. TERMO FINAL DA INCIDÊNCIA DAQUELE QUE FOR MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. DATA DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. 1. Nos termos do art. 1.022 do NCPC, os embargos de declaração somente são cabíveis quando constar, no julgado impugnado, obscuridade, contradição ou ele se mostrar omisso na análise de algum ponto. Admite-se, ainda, sua interposição para correção de erro material. Omissão que se verifica no caso em questão. 2. Corrigida a omissão no sentido de determinar que, após a expedição do "habite-se", o índice de correção monetária a ser adotado será aquele previsto no contrato de compra e venda firmado entre as partes. 3. Embargos de declaração acolhidos, sem efeitos infringentes. (EDcl no REsp n. 1.454.139/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 30/11/2017) (sem destaque no original) E, nesta mesma linha, este Tribunal: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE AMBAS AS PARTES [AUTORES E RÉS]. [...] APLICAÇÃO DO IPCA DESDE QUANDO DEVIDA A ENTREGA DE CADA UNIDADE [JÁ CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA] ATÉ A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. INTERPETRAÇÃO, POR ANALOGIA, DE UMA DAS TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA AO JULGAR O TEMA 966. POSTERIOR INCIDÊNCIA DO IGP-M, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA, NO PONTO. [...] PRETENSÃO PREJUDICADA, RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, ApCiv 0004974-88.2013.8.24.0064, 8ª Câmara de Direito Civil , Relator para Acórdão ALEX HELENO SANTORE , D.E. 03/09/2024) (sem destaque no original) Oportuno anotar que, conforme destacado no capítulo recursal "Termo da mora – entrega das chaves", inviável a entrega das chaves sem a concessão do habite-se, uma vez que este documento é requisito essencial à entrada na posse do imóvel. Por tal razão, a data de sua concessão deve ser observada como termo final de incidência do IPCA no cálculo das parcelas vencidas a partir da mora da construtora. Logo, deve ser mantida a sentença neste ponto. 4 – Honorários recursais A fixação dos denominados honorários recursais está prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, nos seguintes termos:  O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento. Sobre essa importante inovação legislativa, vale ver que a Segunda Seção do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5012223-41.2020.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO MÚTUO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME  1. Apelações cíveis em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e reconvenção de cobrança, decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção. O autor pleiteou o cumprimento do contrato, inversão da cláusula penal e reparação de danos. A ré reconvinte cobrou parcelas em atraso.  2. A sentença julgou parcialmente procedentes ambos os pedidos, reconhecendo inadimplemento mútuo, condenando a ré ao pagamento de taxas condominiais e IPTU até a entrega das chaves, e o autor ao pagamento das parcelas em atraso com alteração do índice de correção de INCC para IPCA durante o período de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é possível o reconhecimento de inadimplemento contratual mútuo quando ambas as partes descumprem suas obrigações; (ii) definir se o índice INCC deve ser mantido durante todo o período contratual ou substituído pelo IPCA na fase de atraso; (iii) saber se houve ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa; (iv) estabelecer se o termo final da mora é a data do habite-se ou da entrega das chaves; (v) verificar se é cabível a inversão da cláusula penal em caso de inadimplemento recíproco; e (vi) saber se o termo final do IPCA nas parcelas em atraso durante o período de mora da construtora é a data da entrega das chaves. III. RAZÕES DE DECIDIR  4. O inadimplemento mútuo resta configurado quando ambas as partes descumprem suas obrigações contratuais, aplicando-se o princípio da exceção do contrato não cumprido previsto no art. 476 do CC.  5. O INCC, por refletir a variação dos custos dos materiais de construção, só pode ser utilizado durante a fase de construção. Verificado o atraso na conclusão da obra, deve ser aplicado o IPCA como índice de correção, salvo se o INCC for mais favorável ao adquirente. 6. O termo final da mora é a data da efetiva entrega das chaves quando o imóvel estiver apto à moradia, o que pressupõe a obtenção do habite-se. A notificação para entrega das chaves anterior ao habite-se não caracteriza o cumprimento da obrigação.  7. O recurso é inadmissível em relação à alegação de ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa. Isto porque constou apenas na parte inicial das razões recursais, sem que o recorrente tenha apresentado pedido de reforma, em ofensa ao artigo 1.010, IV, do CPC, o que caracteriza a irregularidade formal desta extensão do recurso. 8. A inversão da cláusula penal não é cabível quando há inadimplemento recíproco das partes contratantes, conforme jurisprudência consolidada. 9. A parcela representada por uma nota promissória teve vencimento expressamente estabelecido em contrato, sem vinculação com a data da entrega das chaves, sendo devida sua cobrança. 10. O habite-se é requisito essencial à entrada na posse do imóvel. A entrega das chaves não pode ocorrer sem a prévia concessão deste documento. Por esta razão, a data de sua concessão deve ser observada como termo final de incidência do IPCA no cálculo das parcelas vencidas a partir da mora da construtora. IV. DISPOSITIVO  9. Recurso da parte ré conhecido e desprovido. Recurso da parte autora conhecido em parte e, nesta, desprovido. Honorários recursais fixados. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 332, 395, 476, 884 e 944; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.454.139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.06.2014; STJ, EAREsp n. 1.668.781, Rel. Min. Humberto Martins, j. 19.05.2025; STJ, Tema 971; TJSC, Apelação n. 5007288-48.2023.8.24.0038, Rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 13.08.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, a) conhecer do recurso interposto pela parte ré e negar-lhe provimento; b) conhecer em parte do recurso interposto pela parte autora e, nesta, negar-lhe provimento; e c) de ofício, com base no artigo 85, § 11, do CPC, majorar os honorários de sucumbência em favor do procurador da parte ré reconvinte em 2%, mantida a base de incidência adotada na sentença; e, em relação ao procurador da parte autora, os honorários devem ser majorados em R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 17 de dezembro de 2025. assinado por LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6856356v7 e do código CRC bb56b9c6. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Data e Hora: 18/12/2025, às 15:15:58     5012223-41.2020.8.24.0005 6856356 .V7 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 01:25:13. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 16/12/2025 A 19/12/2025 Apelação Nº 5012223-41.2020.8.24.0005/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): AMERICO BIGATON Certifico que este processo foi incluído como item 33 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 26/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 16/12/2025 às 00:00 e encerrada em 17/12/2025 às 12:27. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, A) CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ E NEGAR-LHE PROVIMENTO; B) CONHECER EM PARTE DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA E, NESTA, NEGAR-LHE PROVIMENTO; E C) DE OFÍCIO, COM BASE NO ARTIGO 85, § 11, DO CPC, MAJORAR OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DO PROCURADOR DA PARTE RÉ RECONVINTE EM 2%, MANTIDA A BASE DE INCIDÊNCIA ADOTADA NA SENTENÇA; E, EM RELAÇÃO AO PROCURADOR DA PARTE AUTORA, OS HONORÁRIOS DEVEM SER MAJORADOS EM R$ 500,00 (QUINHENTOS REAIS). RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST KARIN ANNELIESE PUPP Secretária Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 01:25:13. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas