RECURSO – DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. taxa de fruição e débitos vinculados ao imóvel. inovação recursal. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. MULTA LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR PAGO. previsão contratual. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. . DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, determinando a devolução das quantias pagas, com retenção de 10%, correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a análise, em sede recursal, de pleitos não deduzidos na contestação, relativos à taxa de fruição, encargos do imóvel...

(TJSC; Processo nº 5043262-83.2022.8.24.0038; Recurso: recurso; Relator: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI; Órgão julgador: Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019).4. A cláusula penal estabelecida em 25% do valor do contrato ultrapassa a razoabilidade e viola o critério da equidade, decorrendo daí a possibilidade de redução para que o percentual incida sobre o valor efetivamente pago pelo comprador.5. A partir das teses fixadas pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo n. 938, somente se autoriza a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...]  (TJSC, Apelação n. 5001265-53.2022.8.24.0125, do , rel. Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-03-2025).; Data do Julgamento: 18 de novembro de 2025)

Documento:6089730 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5043262-83.2022.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Joinville.    Para priorizar a celeridade processual, transcreve-se o respectivo relatório:  A. R. L. ajuizou a presente ação de rito comum contra ABECKER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, na qual aduziu, em resumo, que: a) firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda do imóvel denominado como lote 03 da quadra D05 do Loteamento Jardim Maresias/Parque Sambaqui, em Joinville/SC; b) após o pagamento de algumas prestações, manifestou à ré o seu desejo de rescindir o contrato; c) as tratativas administrativas não avançaram; d) deve haver a restituição dos valores pagos, podendo a ré reter 90% (noventa por cento) ou, subsidiariamente, no máximo 25% (vinte e cinco por cento) desse montante.  Recebida a inicial, foi concedido o benefício da justiça gratuita à parte autora, indeferido o pedido de tutela de urgência e determinada a citação da ré (evento 9).  Citada, a ré apresentou contestação (evento 24), em que não se opôs ao pedido de rescisão contratual, defendendo, contudo, a necessidade de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, a título de cláusula penal. Réplica no evento 27.   Ao final, o dispositivo da sentença foi composto nestes termos:  Ante o exposto, com resolução de mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar resolvido o contrato havido entre as partes; b) condenar a parte ré a restituir à parte autora a quantia despendida com a contratação, no importe de R$  59.198,32 (cinquenta e nove mil, cento e noventa e oito reais e trinta e dois centavos), acrescida de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, admitida a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser devolvido. Condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. A parte ré insurgiu-se por meio deste recurso de apelação argumentando que o julgamento antecipado implicou cerceamento de defesa. No mérito, pleiteou a reforma da sentença, alegando o inadimplemento contratual do autor e a aplicação do artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979, para: a) autorizar a retenção de 25% do valor atualizado do contrato; b) condenar do autor ao pagamento de: b1) taxa de fruição do imóvel, no percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, presumida e aplicável mesmo em terrenos sem edificação; b2) encargos moratórios sobre as prestações pagas em atraso; b3) de todos os débitos vinculados ao imóvel, incluindo IPTU, taxas de energia, água e outros eventuais débitos existentes; b4) das custas e dos honorários sucumbenciais. Embora intimado, o autor não apresentou contrarrazões. VOTO 1. Inicialmente, não há como conhecer da pretensão de condenação do autor ao pagamento de aluguel pelo período de fruição do imóvel (art. 32-A da Lei n. 6.766/1979) e dos débitos vinculados ao imóvel, pois não foram objeto da contestação (evento 24, DOC1), tampouco foram analisados pela sentença (evento 40, DOC1), qualificando-se, assim, como inovação recursal, o que impede a análise por este Tribunal, sob pena de supressão de instância. O Código de Processo Civil dispõe: Art. 1.014. As questões de fato não propostas no Juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação, se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior. Colhe-se o seguinte ensinamento da doutrina de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: Proibição de inovar. Por inovação entende-se todo elemento que pode servir de base para a decisão do tribunal, que não foi arguido ou discutido no processo, no procedimento de primeiro grau de jurisdição (Fasching.ZPR², n. 1721, p. 872). Não se pode inovar no juízo de apelação, sendo defeso às partes modificar a causa de pedir ou o pedido (nova demanda). Todavia, a norma comentada permite que sejam alegadas questões novas, de fato, desde que se comprove que não foram levantadas no primeiro grau por motivo de força maior. Pela proibição do ius novorum prestigia-se a atividade do juízo de primeiro grau (Holzhammer. ZPR, p. 322; Barbosa Moreira. Coment, n. 249, pp. 452/454). [...] Questões atingidas pela regra. O sistema de proibição de inovar incide sobre as questões de fato dispositivas, sobre as quais o juiz não pode pronunciar-se ex officio, levantadas pela primeira vez no recurso de apelação por quem já era parte no processo (NERY Jr., Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil comentado. 16. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016. p. 2.227/2.228). Nesse sentido, é firme o entendimento do Superior , rel. Fernanda Sell de Souto Goulart, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 02-07-2024). DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA CONSTRUTORA E INCORPORADORA.[...] 3. "É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (STJ, AgInt no AREsp n. 595.386/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019).4. A cláusula penal estabelecida em 25% do valor do contrato ultrapassa a razoabilidade e viola o critério da equidade, decorrendo daí a possibilidade de redução para que o percentual incida sobre o valor efetivamente pago pelo comprador.5. A partir das teses fixadas pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo n. 938, somente se autoriza a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...]  (TJSC, Apelação n. 5001265-53.2022.8.24.0125, do , rel. Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-03-2025). Dessa maneira, mantém-se a sentença pelos próprios fundamentos. 4. Em relação aos honorários recursais, de acordo com o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5043262-83.2022.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI EMENTA ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. taxa de fruição e débitos vinculados ao imóvel. inovação recursal. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. MULTA LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR PAGO. previsão contratual. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. . DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, determinando a devolução das quantias pagas, com retenção de 10%, correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a análise, em sede recursal, de pleitos não deduzidos na contestação, relativos à taxa de fruição, encargos do imóvel e demais débitos contratuais; (ii) saber se é válida a cláusula contratual que limita a multa rescisória a 10% sobre o valor pago pelo comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os pedidos de taxa de fruição e débitos vinculados ao imóvel não foram objeto da contestação e não foram analisados na sentença, configurando inovação recursal. 4. O julgamento antecipado da lide foi válido, pois a própria apelante informou o desinteresse na produção de outras provas. 5. A Lei do Distrato estabelece que a multa rescisória não pode exceder 25% do valor pago, de modo que a retenção pela construtora deve ter como base os montantes efetivamente desembolsados pelo comprador. A multa contratual de 10% sobre o valor pago encontra amparo na cláusula contratual e no art. 67-A da Lei n. 4.591/1964. 6. Considera-se abusiva a cláusula que estabelece a multa contratual com base no valor do imóvel, em vez de incidir sobre as prestações efetivamente pagas, impondo ao devedor um ônus excessivo. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido em parte e desprovido. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, II; Lei n.  13.786/2018; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; CDC, art. 47. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 595.386/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019; TJSC, Apelação n. 0301353-05.2016.8.24.0064, do , rel. Fernanda Sell de Souto Goulart, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 02-07-2024; TJSC, Apelação n. 5001265-53.2022.8.24.0125, do , rel. Rosane Portella Wolff, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-03-2025; STJ, Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Recurso Especial n.  1.357.561/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4-4-2017, DJe 19-4-2017 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nesta extensão, negar-lhe provimento. Outrossim, fixar honorários advocatícios recursais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 18 de novembro de 2025. assinado por GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6089731v8 e do código CRC 7497946b. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Data e Hora: 19/11/2025, às 14:39:17     5043262-83.2022.8.24.0038 6089731 .V8 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 06:22:27. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA FÍSICA DE 18/11/2025 Apelação Nº 5043262-83.2022.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): THAIS CRISTINA SCHEFFER Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária Física do dia 18/11/2025, na sequência 25, disponibilizada no DJe de 03/11/2025. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NESTA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. OUTROSSIM, FIXAR HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 06:22:27. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas