Decisão 5044325-58.2025.8.24.0000

Documento:7106457 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5044325-58.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto por D. G. D. S., contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú que, nos autos da "ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis em atraso c/c pedido liminar de despejo" n. 5008613-89.2025.8.24.0005, proposta por BALTEC INCORPORADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA, deferiu o pedido liminar nos seguintes termos (evento 11): 1. Trata-se da ação de despejo, fundada na falta de pagamento de alugueis/acessórios da locação, com pedido liminar visando à desocupação do imóvel locado. A parte autora afirma ter locado à parte demandada o imóvel mencionado na inicial, mediante contrato escrito, obrigando-se o(a) locatário(a) ao pagamento dos alugueis e acessórios da locação. No entanto, no curso da locação, a parte ré deixou de efetuar os pagamentos, estando em mora. Aduziu que a falta de pagamento constitui grave infração contratual e justifica a rescisão do pacto locatício e a desocupação liminar do imóvel locado, nos termos da Lei 8.245/91. Juntou documentos. É o relatório. Decido. 2. O inciso IX do §1º do artigo 59 da Lei de Locações dispõe que: "§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Infere-se, assim, que o dispositivo legal estabelece os seguintes requisitos para a determinação de despejo, em caráter liminar, sem a oitiva do locatário: a) oferecimento de caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel; b) ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do §1º (incluindo a falta de pagamento); e c) inexistência de qualquer tipo de garantia locatícia atrelada ao contrato. Na hipótese, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes não prevê nenhuma das garantias definidas no artigo 37 da Lei 8.245/91. O(a) locatário(a), por outro lado, está em mora, não tendo realizado o pagamento dos alugueis e encargos da locação, conforme demonstra a planilha discriminada dos débitos que foi acostada à petição inicial. Desta forma, a concessão de liminar para desocupação do imóvel, verificado o inadimplemento dos alugueres e a ausência de garantia locatícia, é medida que se impõe. Neste sentido, é o entendimento jurisprudencial: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR NEGADA EM PRIMEIRO GRAU. PEDIDO FUNDADO NO ART. 59, IX, DA LEI DE LOCAÇÕES. CAUÇÃO DEVIDAMENTE PRESTADA NO VALOR DE TRÊS VEZES O ALUGUEL. CONTRATO VERBAL DESPROVIDO DE GARANTIAS. REQUISITOS DO ART. 59, IX, DA LEI N. 8.245/1991, CUMPRIDOS. INTERLOCUTÓRIO REFORMADO. RECURSO PROVIDO. Demonstrada a prestação de caução idônea, evidenciado o inadimplemento e a constituição em mora, inexistindo garantias no pacto, e não havendo purgação da mora pelo devedor (art. 59, § 3º, da Lei de Locações), há que se conceder a liminar com base no art. 59, IX, da Lei de Locações. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4017017-11.2018.8.24.0000, de Biguaçu, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 04-12-2018). De outro lado, consigno que, nos termos do §3º do artigo 59 da Lei de regência, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Por fim, deverá a parte autora prestar caução, no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Precedente: [...] 2. A prestação de caução idônea, em importe correspondente a 3 (três) meses de aluguel, revela-se requisito indispensável à concessão de liminar para desocupação de imóvel objeto de locação, conforme preceitua a art. 59 , § 1º , da Lei n. 8.245 /1991. [...] (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5056651-21.2023.8.24.0000 , do , rel. Silvio Dagoberto Orsatto , Primeira Câmara de Direito Civil, j. 14-12-2023). 3. Diante do exposto, DEFIRO a liminar – mediante caução real ou fidejussória do valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel – e determino a DESOCUPAÇÃO do imóvel locado, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado. 4. Uma vez prestada a caução, expeça-se o mandado de intimação. Conste do mandado que a parte ré poderá evitar a rescisão do contrato de locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62 da Lei 8.245/91. Purgada a mora, na forma supra, fica sem efeito a ordem de desocupação. 5. Cite-se a parte requerida para, querendo, apresentar contestação no prazo de 15 dias e na forma do art. 336 do CPC, cujo termo inicial se dará na forma do art. 335, inc. III, c/c art. 231, ambos da Lei Adjetiva Civil, sob pena de revelia (art. 344), se couber (art. 345). a) Em tendo sido requerida a citação via aplicativo de mensagens instantâneas (WhatsApp), com base no art. 246, ‘caput’, do CPC, c/c a Resolução n. 354/20 do CNJ e Circular n. 222/20 da CGJ do TJSC, desde já e independentemente de nova deliberação, expeça-se o mandado. b) Na hipótese de citação pelos Correios (art. 246, § 1º-A, inc. I, do CPC), ocorrendo o retorno da carta registrada pelos motivos “não procurado”, “ausente” ou “rejeitado”, sem a necessidade de prévia conclusão, expeça-se mandado de citação pessoal, a ser cumprido por oficial(a). c) Havendo expresso pedido de citação por oficial(a) de justiça (art. 246, § 1º-A, inc. II, do CPC), desde já e independentemente de nova deliberação, expeça-se o mandado, ficando registrado que eventual citação por hora certa é ato discricionário do(a) auxiliar do juízo. d) Inexitosa a primeira diligência, também independentemente de novo comando, proceda-se à consulta de endereços e contatos WhatsApp da parte requerida via funcionalidade da CAMP (Central de Auxílio à Movimentação Processual), conforme Resolução GP/CGJ n. 010/2020. Em seguida, a parte requerente terá 15 dias para tratar os dados e apresentar, dentre os endereços e contatos fornecidos, o mais recente, desde que diverso do primeiro já diligenciado, promovendo, ao mesmo tempo, o recolhimento das custas, se não for beneficiária da JG. Nada obsta que, quando do tratamento de dados, a parte requerente indique, simultaneamente, mais de um endereço e/ou contato para diligências e requeira a simultânea ou sucessiva expedição de missivas, tornando céleres as tentativas de citação pessoal. e) Esgotadas as tentativas de localização pessoal, defiro a citação por edital, nos moldes do art. 257, incs. II a IV, do CPC e com o prazo de 20 dias, para que a parte tome ciência da ação e, querendo, conteste no prazo e forma do art. 231, inc. V, c/c art. 335, ‘caput’ e inc. III. e.1) Expirado o prazo do subitem “e”, conclusos para nomeação de curador(a) especial. Em suas razões (evento 1), a agravante sustenta que: a) a inadimplência contratual que motivou a liminar de despejo não decorre de má-fé ou desídia, mas sim de vícios estruturais graves e reiterados no imóvel locado, que inviabilizaram a continuidade da atividade comercial exercida no local; b) os problemas estruturais, como alagamentos, desabamentos de forro, infiltrações, mofo, vazamentos e queda de tubulações, ocorreram de forma sucessiva e comprometeram a integridade física do imóvel, gerando prejuízos materiais, operacionais e reputacionais; c) a locadora descumpriu previamente suas obrigações contratuais, ao não manter o imóvel em condições adequadas de uso, o que autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), afastando a mora do locatário; d) investiu aproximadamente R$ 200.000,00 no imóvel, valor que representa toda sua reserva financeira, e depende exclusivamente da atividade comercial ali exercida para sua subsistência, o que evidencia o risco de dano grave e de difícil reparação em caso de despejo imediato; e) a caução prestada pela locadora, correspondente a três meses de aluguel, é insuficiente para garantir os prejuízos suportados pelo agravante, caso a liminar de despejo venha a ser posteriormente revista; f) a decisão agravada não considerou os vícios do imóvel como causa impeditiva da obrigação de pagamento dos aluguéis, tampouco a desproporcionalidade entre os prejuízos do agravante e os interesses da locadora; g) a suspensão da liminar de despejo encontra respaldo no art. 1.019, inciso I, do CPC, diante da presença dos requisitos da tutela recursal: probabilidade do direito e perigo de dano irreparável. Diante disso, postula pela concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para suspender os efeitos da decisão que determinou a desocupação liminar do imóvel, bem como, ao final, o provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada. Em suas contrarrazões (evento 11), o agravado sustentou, em síntese, que: a) o agravante não comprovou sua hipossuficiência econômica para fins de concessão da justiça gratuita, sendo que reside em imóvel de alto padrão e não apresentou qualquer documentação que demonstre incapacidade financeira, razão pela qual deve ser intimado a comprovar sua condição ou recolher o preparo recursal; b) o inadimplemento contratual é incontroverso, tendo o agravante deixado de pagar os aluguéis e encargos referentes aos meses de março a maio de 2025, mesmo após ter recebido carência inicial e firmado acordo de parcelamento, o que justifica a concessão da liminar de despejo, especialmente diante da ausência de garantia locatícia e da caução prestada pelo recorrido; c) os supostos vícios estruturais alegados pelo agravante não justificam o inadimplemento, pois foram prontamente reparados pela locadora, não houve interrupção da posse ou da atividade comercial, e o contrato de locação expressamente veda a retenção de aluguéis por esse motivo; além disso, o agravante jamais notificou extrajudicialmente a locadora ou ajuizou ação própria para discutir tais vícios; d) a alegação de má-fé da locadora e de descumprimento contratual prévio é infundada, pois o contrato foi celebrado de forma autônoma, sem ingerência da locadora na operação do SPA, e o valor do aluguel é compatível com a localização e metragem do imóvel; as avaliações negativas do hotel são pontuais e não demonstram precariedade estrutural; e) não estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela recursal, pois não há verossimilhança nas alegações do agravante nem risco de dano irreparável, sendo possível a purgação da mora no prazo legal, além de o imóvel estar devidamente caucionado, o que afasta qualquer risco efetivo. Diante disso, postula pela rejeição do pedido de justiça gratuita, o indeferimento da tutela recursal e, no mérito, o desprovimento do agravo de instrumento, com a manutenção integral da decisão agravada. Pela decisão do Evento 21 deferiu-se o efeito suspensivo. A agravada apresentou, posteriormente, petições no evento 30 e evento 31, trazendo fatos supervenientes e documentos que, segundo sustenta, infirmam os fundamentos da decisão suspensiva. Argumenta que o SPA permaneceu em funcionamento regular, inclusive com realização de eventos e atendimento a clientes, conforme registros em redes sociais, vídeos e reclamações de hóspedes. Alega que todas as manutenções foram prontamente realizadas e que a inadimplência é contumaz e oportunista, pois o agravante continua explorando economicamente o imóvel sem qualquer contraprestação. Atualiza o débito locatício para R$ 79.449,92 e requer a revogação imediata do efeito suspensivo ou, subsidiariamente, sua manutenção condicionada ao pagamento dos aluguéis vincendos. No evento 37, o agravante apresentou manifestação, refutando as alegações da agravada e reiterando que os problemas estruturais persistem, causando prejuízos financeiros e inviabilizando a plena utilização do imóvel. Sustenta que os eventos mencionados pela agravada não representam funcionamento regular, mas tentativas pontuais de divulgação, e que a queda no faturamento decorre diretamente dos vícios do imóvel. Reitera a necessidade de manutenção da liminar suspensiva até que as questões sejam analisadas em sede própria. Este é o relatório. VOTO O recurso preenche os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele se conhece. A questão central posta à apreciação deste Colegiado reside na análise da higidez da decisão que deferiu a liminar de despejo, sopesando a tese defensiva do locatário, ora agravante, fundada, em essência, na exceptio non adimpleti contractus, frente à inadimplência líquida e certa. A relação locatícia materializada pelos instrumentos juntados no evento 1, CONTRLOC6, evento 1, CONTRLOC7 e evento 1, CONTR8, regidos pela Lei n. 8.245/91, impõe deveres recíprocos às partes. Ao locador, incumbe o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e mantê-lo em condições de habitabilidade e fruição pacífica (art. 22, incisos I e II). Ao locatário, a obrigação primária é o pagamento pontual dos aluguéis e encargos (art. 23, inciso I). É inegável, pela documentação acostada nas razões recursais pelo agravante, a ocorrência de graves e sucessivos incidentes estruturais no imóvel, notadamente falhas hidráulicas que culminaram em alagamentos e danos. Tais eventos, por sua natureza e reiteração, configuram, em tese, o descumprimento do dever de manutenção por parte da agravada, o que, em um primeiro momento, justificou a concessão do efeito suspensivo (evento 21), ante a plausibilidade da tese de que a mora do locatário seria reflexo da mora do locador. Contudo, a aplicação da exceção do contrato não cumprido no âmbito das ações de despejo por falta de pagamento deve ser vista com cautela e rigor técnico, sob pena de subverter a natureza bilateral do contrato de locação e desvirtuar o instituto processual. Portanto, "a exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento relevante da obrigação contratual" (TJSC, ApCiv 5002220-84.2022.8.24.0125, 8ª Câmara de Direito Civil, Relatora para Acórdão FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART, julgado em 20/05/2025). A premissa elementar é bastante objetiva: a suspensão unilateral e integral do pagamento dos aluguéis somente se justifica quando os vícios ou defeitos no imóvel o tornam absolutamente inabitável ou imprestável para o fim a que se destina, configurando a inutilização total do bem. No caso em tela, a própria narrativa do agravante e as provas supervenientes trazidas pela agravada (Eventos 30-31) demonstram que, apesar dos transtornos, a atividade comercial de SPA permaneceu em funcionamento, vislumbrando-se, em cognição sumária, a existência de mera perturbação parcial do uso, com interdição de áreas e prejuízos à clientela, mas não a paralisação total das atividades. Embora os acidentes relatados tenham ocasionado interdições pontuais, como a sala destinada à massoterapia e, por período determinado, a área de hidroterapia, não há prova de paralisação integral do empreendimento, tendo continuado a operar em parte do espaço, inclusive com serviços de recuperação muscular e demais atividades compatíveis com as áreas não afetadas pelos vícios estruturais A própria narrativa do agravante revela que, mesmo diante dos reparos e remarcações, manteve-se a prestação de serviços em outras áreas do SPA, o que afasta a alegação de impossibilidade absoluta de uso e reforça a caracterização de perturbação parcial do gozo e fruição do imóvel locado. Neste diapasão, a suspensão integral do pagamento do aluguel, que constitui a contraprestação essencial pela posse e uso do bem, configura desequilíbrio contratual insustentável. O locatário não pode, sob o pretexto da exceptio non adimpleti contractus, usufruir do imóvel, ainda que parcialmente por certo período, sem a devida contrapartida financeira, sob pena de violação ao sinalagma contratual e enriquecimento sem causa. Os prejuízos decorrentes dos vícios e a discussão sobre a má-fé da locadora são matérias que demandam dilação probatória, até mesmo com eventual realização de perícia técnica para aferir a origem e a extensão dos danos, bem como a responsabilidade pela manutenção. Tais questões devem ser reservadas para a fase de instrução da ação principal, não possuindo a força necessária para obstar o despejo liminar, cuja cognição é sumária e se baseia na inadimplência confessada. Porém, a análise do desenrolar processual após a concessão do efeito suspensivo a este recurso (evento 21) é determinante para o deslinde do presente agravo e corrobora a necessidade de revogação da medida. O efeito suspensivo foi deferido em caráter excepcional, com base na plausibilidade das alegações do agravante e no perigo de dano grave que a desocupação imediata poderia causar, diante da narrativa de inviabilidade da atividade comercial por vícios estruturais no imóvel. Todavia, a manutenção dessa espécie de "tutela provisória recursal" não exime o locatário de sua obrigação nuclear: o pagamento do aluguel e encargos locatícios (art. 23, inciso I, da Lei n. 8.245/91). Passados mais de 4 (quatro) meses desde a decisão suspensiva, constata-se que o agravante não adotou qualquer providência para purgar a mora (art. 62 da Lei de Locações), tampouco promoveu o depósito judicial dos valores incontroversos, comportamento que afronta a boa-fé objetiva e desnatura a função da tutela recursal. Ao contrário, conforme demonstrado pela agravada no Evento 30, a dívida, que era de R$ 41.970,42 na inicial, atingiu o patamar de R$ 79.449,92, evidenciando inadimplemento contumaz e oportunista. Esse quadro revela um desequilíbrio contratual insustentável: o locatário permanece na posse do imóvel, explora atividade econômica e aufere proveito do espaço, sem qualquer contraprestação financeira à locadora. Tal conduta viola o sinalagma contratual e configura enriquecimento sem causa, sendo inaplicável, nessa perspectiva, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). A exceptio non adimpleti contractus não pode ser invocada para legitimar a fruição do bem, ainda que parcial, sem pagamento, sobretudo quando o próprio contrato (Cláusula Terceira, § 4º) veda expressamente a retenção do aluguel "sob a alegação do não atendimento por parte do LOCADOR, das eventuais exigências do inquilino, tendo em vista que a permanência na posse direta, resulta na obrigação de pagar o aluguel". Ademais, os fatos supervenientes infirmam a premissa que sustentou a concessão do efeito suspensivo. A documentação juntada pela agravada (Eventos 30 e 31) demonstra, por meio de registros em redes sociais, vídeos e reclamações de clientes, que o SPA permaneceu em funcionamento regular, inclusive com realização de eventos e atendimento a hóspedes, circunstância que contradiz a tese de inviabilidade absoluta da atividade. A própria manifestação do agravante no evento 37 reforça essa conclusão ao admitir que, embora tenha havido queda no faturamento, continuou a operar e buscou estratégias de divulgação, como parcerias e eventos. Mais que isso, mensagem do agravante anexada no evento 37, DOC5 onde afirma que “Ainda não melhorou sabe Eu achei q com o movimento do hotel por conta da Oktoberfest estaria bom mas pelo contrário hotel cheio mas ninguém quer massagem só beber”, evidencia que a dificuldade financeira decorre de fatores mercadológicos, não de impossibilidade física de uso do imóvel. Em análise sumária, não se vislumbram elementos probatórios robustos que indiquem, de forma contundente, que a queda no faturamento decorre diretamente dos vícios estruturais do imóvel. A própria manifestação do agravante no Evento 37, ao atribuir a baixa demanda a fatores mercadológicos (“hotel cheio mas ninguém quer massagem, só beber”), reforça que a dificuldade financeira não decorre exclusivamente da condição física do imóvel, mas de circunstâncias externas à relação locatícia. Portanto, a alegação de vícios estruturais, ainda que existente em alguma medida, não se mostra suficiente para justificar a suspensão integral do pagamento e a manutenção da posse gratuita – o que, aliás, sequer foi autorizado na origem e muito menos em grau recursal. Da jurisprudência desta Colenda Quinta Câmara de Direito Civil: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO DEVIDO À SUPOSTA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES INADEQUADAS. INACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE ROBUSTEZ NAS PROVAS APRESENTADAS PELO RECORRENTE, ALIADA À NÃO COMPROVAÇÃO DE DECLÍNIO NO FATURAMENTO, MESMO EM SITUAÇÃO DE ALTA SAZONALIDADE, QUE INVIABILIZAM A APLICAÇÃO DO REFERIDO PRINCÍPIO. ADEMAIS, IMAGENS JUNTADAS QUE ESTÃO ISOLADAS E SEM CONTEXTO, O QUE IMPEDE A DETERMINAÇÃO PRECISA DE QUANDO AS FOTOS FORAM TIRADAS E SE OS ESPAÇOS MOSTRADOS ESTAVAM DISPONÍVEIS AO PÚBLICO NO MOMENTO DA CAPTURA. ÔNUS DA PROVA DA APLICAÇÃO DO REFERIDO PRINCÍPIO QUE COMPETIA AO RÉU, CONFORME O ART. 373, INCISO II, DO CPC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO INAPLICÁVEL AO CASO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, ApCiv 0312614-22.2018.8.24.0023, 5ª Câmara de Direito Civil, Relatora para Acórdão CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, D.E. 04/07/2024 – grifei) Os vícios do imóvel, em verdade, são matéria que demanda dilação probatória, com produção de prova pericial para aferir a origem, a extensão dos danos e eventual responsabilidade da locadora, questões que devem ser reservadas à instrução da ação principal. No âmbito do agravo de instrumento, cuja cognição é sumária, prevalece a constatação objetiva da inadimplência e da exploração contínua do imóvel pelo locatário. Nesse contexto, a manutenção do efeito suspensivo converte-se em instrumento de abuso, permitindo ao agravante postergar indefinidamente o cumprimento de obrigação líquida e certa, em detrimento do direito da locadora de reaver o bem ou receber a contraprestação ajustada. A tutela provisória não pode servir de salvo-conduto para inadimplemento deliberado. À luz do princípio da proporcionalidade, impõe-se reconhecer que os fundamentos que justificaram a suspensão da liminar não mais subsistem diante da evolução fática e do comportamento processual das partes. A revogação do efeito suspensivo é medida necessária para restaurar o equilíbrio contratual e preservar a função social do contrato, sem prejuízo da análise aprofundada das alegações do agravante na ação originária. No mais, observa-se que o contrato de locação, conforme expressamente reconhecido pelas partes, está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações. A inadimplência é confessa e prolongada, circunstância que, por si só, atrai a incidência do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. A agravada, por sua vez, cumpriu o requisito legal de prestar caução em valor equivalente a três meses de aluguel, mediante a oferta de imóvel de sua propriedade (evento 28, TERMOCAUCAO1), o que reforça a regularidade da medida liminar deferida na origem e a ausência de prejuízo ao agravante caso a ação venha a ser julgada improcedente. Portanto, os requisitos cumulativos para o deferimento da liminar de despejo encontram-se integralmente preenchidos: i) inadimplemento incontroverso; ii) ausência de garantia locatícia; e iii) caução idônea prestada pelo locador. Nessas condições, o direito potestativo da locadora de reaver o imóvel deve prevalecer, sob pena de esvaziamento da eficácia da Lei de Locações e comprometimento da segurança jurídica. A manutenção do efeito suspensivo, neste cenário, implica grave perigo de dano inverso à agravada, que se vê privada da renda locatícia e impedida de dispor de seu patrimônio, enquanto o agravante continua a explorar economicamente o bem, inclusive com realização de eventos e atendimento a clientes, conforme demonstrado nos autos. Tal situação configura desequilíbrio contratual intolerável e afronta à boa-fé objetiva, convertendo a tutela provisória em instrumento de enriquecimento sem causa. A discussão sobre a culpa pela rescisão e eventual compensação de valores, repita-se, não pode obstar a retomada do imóvel, devendo ser objeto de análise aprofundada na fase de conhecimento da ação principal, mediante dilação probatória adequada. No âmbito deste agravo, cuja cognição é sumária, prevalece a constatação objetiva da mora e da ausência de qualquer iniciativa do locatário para purgá-la, seja por pagamento direto, seja por consignação judicial. Assim, "afastada a aplicação do instituto e observando-se que o locatário, inadvertidamente, deixou de pagar os valores relativos à locação mensal, sem providenciar a respectiva consignação ou outro meio qualquer para afastar a mora, o desprovimento do recurso é medida que se impõe" (AC n. 2007.035023-6, rel. Des. Joel Dias Figueira Júnior, j. em 27.06.2011). Da jurisprudência deste Egrégio Tribunal: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. SUSTENTADA A TESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE QUE O LOCADOR NÃO CUMPRIU A OBRIGAÇÃO ASSUMIDA CONTRATUALMENTE DE OFERECER E MANTER O IMÓVEL EM CONDIÇÕES DE MORADIA. NÃO ACOLHIMENTO. FOTOGRAFIAS JUNTADAS QUE NÃO COMPROVAM A INABITABILIDADE DO APARTAMENTO, NEM QUE A SITUAÇÃO DECORRESSE DE OMISSÃO DO LOCADOR. ÔNUS QUE INCUMBIA AO RÉU. HIPÓTESE DO ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJSC, ApCiv 5062603-43.2022.8.24.0023, 4ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão SELSO DE OLIVEIRA, julgado em 24/04/2025 – grifei) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DECISÃO QUE DEFERIU O DESPEJO EM SEDE LIMINAR. RECURSO DO RÉU. ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA AINDA NÃO ANALISADO NA ORIGEM. DEFERIMENTO ESTRITO À ANÁLISE DO PRESENTE RECURSO. IMPUGNAÇÃO DO RECORRIDO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM QUE A PARTE NÃO FAZ JUS AO BENEFÍCIO. RECURSO CONHECIDO. ALEGADO DESACERTO DO DECISUM. INSUBSISTÊNCIA. TESE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE, NO CASO EM CONCRETO, NÃO AFASTA O DEVER DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI 8.245/1991. CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA QUE FOI INADIMPLIDO PELO LOCATÁRIO. AINDA, DESPEJO CONDICIONADO À PRESTAÇÃO DA DEVIDA CAUÇÃO. ADEMAIS, ALEGADA ATITUDE DO LOCADOR QUE NÃO INVIABILIZOU A UTILIZAÇÃO DA ÁREA TOTAL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, AI 5062665-21.2023.8.24.0000, 6ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão MARCOS FEY PROBST, julgado em 27/02/2024 – grifei) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR DESALIJATÓRIA. INSURGÊNCIA DA LOCADORA/DEMANDANTE. PRETENSÃO DE REFORMA DA DECISÃO. ACOLHIMENTO. ALEGAÇÃO DO RÉU/LOCATÁRIO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE NÃO AFASTA O DEVER DE PAGAMENTO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO DO INQUILINO CONFIGURADO. AVENÇA DESPROVIDA DE GARANTIA. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DE DESPEJO IMEDIATO. AGRAVO INTERNO DO RÉU. MATÉRIA DEBATIDA NO AGRAVO INTERNO JÁ ABSORVIDA PELO JULGAMENTO DO RECLAMO PRINCIPAL. PRONUNCIAMENTO COLEGIADO PRESTADO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE SUBSTITUI A DECISÃO PROVISÓRIA OBJURGADA. INEQUÍVOCA PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO RECURSAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. (TJSC, AI 5048936-88.2024.8.24.0000, 7ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão CARLOS ROBERTO DA SILVA, julgado em 17/10/2024 – grifei) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO LIMINAR C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CUMULADO COM COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊCIA. RECURSO DO RÉU. PLEITEADO O ACOLHIMENTO DA TESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR. ALEGADA MÁ CONDIÇÃO DO IMÓVEL QUE NÃO INVIABILIZOU A PERMANÊNCIA DO RÉU NA RESISIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS INJUSTIFICADO. SENTENÇA MANTIDA. Ainda que se possa admitir que o imóvel objeto do contrato de locação não possui condições adequadas de moradia, o certo é que tal fato não autorizava o locatário a permanecer na residência sem pagar os aluguéis devidos, uma vez que, não há provas de que o locador se comprometeu a realizar as obras e reparos necessárias no imóvel, nem de que locatário realizou reclamação anterior. PLEITEADA A COMPENSAÇÃO DAS DESPESAS QUE O RÉU TEVE COM CONSERTOS NO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA DO LOCATÁRIO AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO OU DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. VALIDADE DA CLÁUSULA. SÚMULA 335 DO STJ. PRETENSÃO SUBSIDIÁRIA AFASTADA. A renuncia expressa em contrato de locação ao direito de indenização por benfeitorias e acessões obsta o pedido de reembolso dos valores gastos pelo locatário. (TJSC, Apelação Cível n. 2008.077439-8, da Capital, rel. Luiz Carlos Freyesleben, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 02-09-2010). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, ApCiv 5004025-53.2023.8.24.0023, 2ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão VOLNEI CELSO TOMAZINI, julgado em 25/04/2024 – grifei) Cumpre destacar que o julgador não está obrigado a enfrentar todas as teses suscitadas pelas partes, sobretudo quando já tenha encontrado fundamento suficiente para formar sua convicção e proferir a decisão. O dever de fundamentação (art. 489, §1º, do CPC) restringe-se às questões capazes de infirmar a conclusão adotada, não se exigindo resposta exaustiva a cada argumento deduzido, especialmente quando irrelevante ou prejudicado diante da solução jurídica conferida à controvérsia. Assim, consideradas as razões acima expostas, restam vencidas as demais alegações, por não possuírem aptidão para alterar o desfecho ora proclamado. Por fim, quanto aos honorários recursais, à luz da jurisprudência consolidada do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5044325-58.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS EMENTA EMENTA: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar. Alegação de vícios no imóvel comercial locado e invocação da exceção do contrato não cumprido. Funcionamento regular do empreendimento que contradiz a tese de inviabilidade absoluta da atividade. Dificuldade financeira QUE não decorre exclusivamente da condição física do imóvel, mas de circunstâncias externas à relação locatícia. Inadimplemento incontroverso. Caução idônea prestada pelo locador. Ausência de garantia locatícia. Revogação do efeito suspensivo. Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo de instrumento contra decisão que deferiu a liminar de desocupação em ação de despejo fundada na falta de pagamento, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. 2. Fatos relevantes. O agravante sustenta que o inadimplemento decorre de vícios estruturais reiterados no imóvel, que inviabilizariam a atividade comercial, e invoca a exceptio non adimpleti contractus. A agravada afirma que os defeitos foram reparados, que o contrato não possui garantia locatícia e que o agravante permanece explorando o imóvel sem contraprestação. 3. A decisão recorrida. O juízo de origem deferiu a liminar de despejo, reconhecendo a mora do locatário, a ausência de garantia locatícia e a prestação da caução legal. Em sede recursal, foi concedido efeito suspensivo, posteriormente impugnado com base em fatos supervenientes que indicariam funcionamento regular do estabelecimento comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para manutenção da liminar de despejo, frente à alegação de vícios estruturais e aplicação da exceptio non adimpleti contractus, ou seja, verificar (i) se os vícios estruturais afastam a mora do locatário; (ii) se houve impossibilidade de uso do imóvel; (iii) se subsistem os requisitos do art. 59, §1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/1991. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Os vícios estruturais alegados não demonstram inviabilidade total do uso do imóvel, mas perturbação parcial, não autorizando a suspensão integral do pagamento dos aluguéis que sequer foi deferida na origem e em grau recursal. 6. A exceptio non adimpleti contractus exige inadimplemento relevante do locador e impossibilidade de uso, o que não se verifica na análise sumária do agravo. 7. O inadimplemento é incontroverso e prolongado, não havendo purgação da mora nem depósito das parcelas incontroversas. O contrato é desprovido de garantia locatícia e o locador prestou caução idônea. Presentes os requisitos do art. 59, §1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/1991, impõe-se a revogação do efeito suspensivo. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Revogação do efeito suspensivo anteriormente concedido, com restabelecimento da liminar de despejo. Tese de julgamento: 1. A exceptio non adimpleti contractus somente afasta a mora do locatário quando o vício torna o imóvel absolutamente impróprio ao uso, o que deve ser cabalmente comprovado. 2. Mantido o uso parcial do imóvel e comprovado o inadimplemento, subsiste o cabimento da liminar de despejo prevista no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/1991. –––––––––––––––––––––––––– Dispositivos relevantes citados: CC, art. 476; Lei n. 8.245/1991, arts. 22, incisos I e II; 23, inciso I; 59, § 1º, inciso IX; 62. Jurisprudência relevante citada: TJSC, ApCiv 5002220-84.2022.8.24.0125, Rel. Fernanda Sell de Souto Goulart, j. 20.05.2025; TJSC, ApCiv 0312614-22.2018.8.24.0023, Rel. Cláudia Lambert de Faria, j. 04.07.2024; TJSC, AI 5062665-21.2023.8.24.0000, Rel. Marcos Fey Probst, j. 27.02.2024; TJSC, AI 5048936-88.2024.8.24.0000, Rel. Carlos Roberto da Silva, j. 17.10.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, revogando o efeito suspensivo concedido pela decisão proferida no evento 21, com o prosseguimento e cumprimento da liminar de despejo, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 16 de dezembro de 2025. assinado por ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7106458v5 e do código CRC a798494a. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Data e Hora: 17/12/2025, às 11:05:19 5044325-58.2025.8.24.0000 7106458 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 01:45:06. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 16/12/2025 A 16/12/2025 Agravo de Instrumento Nº 5044325-58.2025.8.24.0000/SC RELATOR: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): ANTENOR CHINATO RIBEIRO Certifico que este processo foi incluído como item 59 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 26/11/2025, e julgado na sessão iniciada em 16/12/2025 às 00:00 e encerrada em 16/12/2025 às 14:39. Certifico que a 5ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 5ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, REVOGANDO O EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO PELA DECISÃO PROFERIDA NO EVENTO 21, COM O PROSSEGUIMENTO E CUMPRIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO, NOS TERMOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8.245/91. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Votante: Desembargador ANTONIO CARLOS JUNCKES DOS SANTOS Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargadora GLADYS AFONSO ROMILDA ROCHA MANSUR Secretária Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 01:45:06. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSC

Ementa

Texto completo da decisão