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AGRAVO – CIVIL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - PESSOA JURÍDICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM - IMÓVEL - PROPRIETÁRIO FALECIDO - EFEITOS DO MANDATO - CESSAÇÃO - CC, ART. 682, INC. II 1 Na linha da jurisprudência deste Tribunal, a administradora do imóvel locado, detentora de poderes de representação judicial e extrajudicial da proprietária locadora, tem legitimidade ad causam para a propositura de execução, ação de despejo ou outras demandas em defesa dos interesses do locador (AC n. 2009.034184-8, Des. Jaime Luiz Vicari). 2 Com a morte do mandante cessam os efeitos do mandato (CC, art. 682, inc. II), não detendo o mandatário, a partir de então, direitos de representação em relação ao outorgante. 3 Falecido o proprietário de imóvel alugado e outorgante de poderes à pessoa jurídica administradora de imóveis, cessam os efeitos do mandato ...

(TJSC; Processo nº 5085951-57.2025.8.24.0000; Recurso: Agravo; Relator: ; Órgão julgador: Turma, j. 13/2/2023, DJe 16/2/2023).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:6973304 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Agravo de Instrumento Nº 5085951-57.2025.8.24.0000/SC DESPACHO/DECISÃO F. D. A. B. e M. D. G. B. interpõem agravo de instrumento de decisão da juíza Liliane Midori Yshiba Michels, da 1ª Vara Cível da comarca de Blumenau, que, no evento 323 dos autos de execução de título extrajudicial nº 0034015-84.2007.8.24.0008 deflagrada por Imobiliária Bardini Ltda., em que também é executada M.B. Materiais de Construções Ltda., rejeitou a exceção de pré-executividade. Sustentam, à p. 5: "A execução foi ajuizada pela IMOBILIARIA BARDINI LTDA, pleiteando créditos de aluguéis originados de um contrato de locação onde a Locadora e real detentora do crédito é a COMERCIAL SCHADRACK LTDA. [...] No caso, a Imobiliária figura no polo ativo da execução (como Exequente), agindo em nome próprio, mas cobrando o crédito que pertence à Locadora. Para que isso fosse legalmente possível, seria indispensável a prova de cessão de crédito ou sub-rogação, o que não foi demonstrado nos autos". (Destaques no original) Prosseguem, às p. 5-6: "A procuração outorga poderes ad judicia para que a Imobiliária atue como representante do Locador. Isso significa que a Imobiliária estaria autorizada a mover a ação em nome da Locadora (COMERCIAL SCHADRACK LTDA.), mas não em seu próprio nome, substituindo-a processualmente. O fato de a procuração conferir "direitos para representá-la em juízo, bem como ajuizamento de ações" apenas autoriza o exercício do mandato, não a substituição processual. A Imobiliária, sendo mera administradora, não é a titular do direito material". (Destaques no original) Pedem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, "para suspender imediatamente o andamento da Execução de Título Extrajudicial n. 0034015-84.2007.8.24.0008, impedindo a realização de quaisquer atos de constrição, penhora, avaliação ou expropriação, até o julgamento final deste recurso" (p. 9). Requerem, outrossim, "ante a pendência de decisão acerca da justiça gratuita, o recebimento deste agravo de instrumento com suspensão do pagamento de preparo até decisão definitiva sobre o pedido de gratuidade" (p. 8). Sobreveio petição dos agravantes no evento 5 reiterando o pedido de suspensão do recolhimento do preparo até a decisão definitiva sobre a justiça gratuita na origem. DECIDO. I – O recurso é cabível a teor do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, além de ser tempestivo (eventos 324 e 326/origem). Cediço que a assistência judiciária gratuita é instrumento de acesso à justiça aos necessitados, resguardado pela Carta Magna em seu art. 5º, inciso LXXIV, regulado pelo art. 98 e seguintes do CPC, e pela Lei nº 1.060/50 naquilo que não foi revogada pelo art. 1.072, III, do CPC. A teor do art. 98 do CPC, “a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”. Juntou-se os seguintes documentos na origem: - declarações de hipossuficiência (evento 292 - DOCUMENTACAO4 e DOCUMENTACAO5); - certidões emitidas pelo Detran/SC informando não existirem veículos registrados em seus nomes (evento 331 - Certidão Propriedade3 e Certidão Propriedade4); - histórico de créditos emitido pelo INSS indicando que o agravante Francisco percebe o valor bruto de R$ 3.761,97 a título de aposentadoria por tempo de contribuição (evento 331 - DOCUMENTACAO5); - histórico de créditos emitido pelo INSS indicando que a agravante Maria percebe o valor bruto de R$ 1.518 a título de aposentadoria por idade (evento 331 - DOCUMENTACAO6); - declarações assinadas por eles no sentido de que não possuem bens imóveis ou veículos registrados em seus nomes (evento 331 - DECL8 e DECL9). Diante dessas informações, defiro a gratuidade, limitada a este procedimento recursal, dispensando os agravantes do recolhimento do preparo. Preenchidos os requisitos previstos nos arts. 1.016 e 1.017 do mesmo diploma, admito o reclamo. II – Quanto à possibilidade de atribuição de efeito suspensivo: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.  Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.  [...] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, inciso III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para a atribuição de efeito suspensivo ao agravo é indispensável a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, conforme a doutrina de Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhardt e Daniel Mitidiero: A suspensão da decisão recorrida por força de decisão judicial está subordinada à demonstração da probabilidade de provimento do recurso (probabilidade do direito alegado no recurso, o fumus boni iuris recursal) e do perigo na demora (periculum in mora). O que interessa para a concessão de efeito suspensivo, além da probabilidade de provimento recursal, é a existência de perigo na demora na obtenção do provimento recursal (Novo código de processo civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 929). III – Assim decidiu a togada singular, no que importa ao recurso (evento 323/origem): 1. Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por IMOBILIARIA BARDINI LTDA contra F. D. A. B., M. D. G. B. e M.B. MATERIAIS DE CONSTRUÇÕES LTDA, visando a cobrança de aluguéis inadimplidos referentes a contrato de locação firmado com a empresa COMERCIAL SCHADRACK LTDA., locadora do imóvel. Os executados apresentaram exceção de pré-executividade, alegando a ilegitimidade ativa da exequente, a nulidade das procurações por ausência de atos constitutivos, erro nos cálculos (anatocismo e enriquecimento ilícito), cobrança indevida de encargos e multa contratual excessiva. Requereram, por fim, a concessão do benefício da justiça gratuita (evento 292, OUT1). Vieram os autos conclusos. Brevemente relatado. Decido. 2. Pois bem, preliminarmente, cumpre analisar a viabilidade da via eleita pelo excipiente, porquanto é cediço que o cabimento da medida adstringe-se às questões de ordem pública, reconhecíveis de ofício pelo juízo, em matérias cuja instrução probatória não se faz necessária. Nesse tocante, são os ensinamentos de Cândido Rangel Dinamarco: Admitem-se em princípio, pela via da objeção de pré-executividade, todas as defesas fundadas nos requisitos da execução que o juiz deveria conhecer de ofício - porque, como é óbvio, tudo que o juiz pode e deve decidir espontaneamente ele pode decidir quando provocado pela parte. (...) Também podem ser alegadas certas matérias das quais o juiz só possa conhecer por iniciativa do executado, como as impenhorabilidades e as nulidades relativa em geral. (Instituições de Direito Processual Civil, São Paulo: Malheiros, 2005, 2.ª ed., pp. 716-717) Corroborando o exposto, Nelson Nery Junior ensina que “o primeiro meio de defesa de que dispõe o devedor na execução é a exceção de executividade. Admite-se-a quando desnecessária qualquer dilação probatória para a demonstração de que o credor não pode executar o devedor. [...] São arguíveis por meio de exceção de executividade o pagamento e qualquer outra forma de extinção da obrigação (adimplemento, compensação, confusão, novação, consignação, remissão, sub-rogação, dação etc)” (Código de Processo Civil Comentado. 10 ed. São Paulo: RT, 2007. p. 736). No mesmo sentido é a Súmula n. 393 do Superior Tribunal de Justiça. Aplicando tal entendimento ao caso concreto, verifico que são questões de ordem pública as alegações de: a) ilegitimidade ativa da exequente; b) nulidade das procurações por ausência de atos constitutivos; c) erro nos cálculos (caso não seja necessária perícia ou análise contábil complexa). Compulsando os autos, verifica-se não assistir razão à parte executada, pois o título executivo apresentado pelo exequente preenche todo os requisitos essenciais à sua admissibilidade. A exequente apresentou instrumento de procuração outorgado pela locadora COMERCIAL SCHADRACK LTDA., conferindo-lhe poderes amplos, gerais e ilimitados, inclusive para representação judicial, com cláusula ad judicia (evento 158, ANEXO14): Tal documento confere legitimidade ativa à IMOBILIARIA BARDINI LTDA para propor a presente execução, na qualidade de representante legal da credora originária. Neste sentido: EMENTA: CIVIL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - PESSOA JURÍDICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM - IMÓVEL - PROPRIETÁRIO FALECIDO - EFEITOS DO MANDATO - CESSAÇÃO - CC, ART. 682, INC. II 1 Na linha da jurisprudência deste Tribunal, a administradora do imóvel locado, detentora de poderes de representação judicial e extrajudicial da proprietária locadora, tem legitimidade ad causam para a propositura de execução, ação de despejo ou outras demandas em defesa dos interesses do locador (AC n. 2009.034184-8, Des. Jaime Luiz Vicari). 2 Com a morte do mandante cessam os efeitos do mandato (CC, art. 682, inc. II), não detendo o mandatário, a partir de então, direitos de representação em relação ao outorgante. 3 Falecido o proprietário de imóvel alugado e outorgante de poderes à pessoa jurídica administradora de imóveis, cessam os efeitos do mandato outorgado por aquele a esta que, portanto, não detém legitimidade ativa para atuar em juízo em nome do de cujus. (TJSC, ApCiv 0301338-57.2019.8.24.0023, 5ª Câmara de Direito Civil , Relator para Acórdão LUIZ CÉZAR MEDEIROS , D.E. 28/04/2020) (grifos nossos) Assim, verifica-se que a exequente é parte legítima para figurar no polo ativo da presente execucional. [...] IV – Trata-se de execução de título extrajudicial deflagrada em 25/9/2015 por Imobiliária Bardini Ltda., onde a exequente busca ver satisfeitos valores devidos pelos executados M.B. Materiais de Construções Ltda., F. D. A. B. e M. D. G. B. relativos a aluguéis inadimplidos referentes a contrato de locação firmado com a empresa Comercial Schadrack Ltda., locadora do imóvel. Pretendem os agravantes seja reconhecida a ilegitimidade ativa da imobiliária e consequentemente a extinção do feito. Para tanto, alegam que "a r. decisão a quo (Evento 323) rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa, argumentando que o instrumento de procuração outorgado pela locadora COMERCIAL SCHADRACK LTDA. confere à IMOBILIARIA BARDINI LTDA. legitimidade ativa para propor a execução, na qualidade de representante legal da credora originária. Data venia, o Juízo incorreu em erro ao confundir a capacidade de representação (mandato) com a legitimidade ad causam (legitimidade para figurar no polo ativo)" (p. 5 do agravo). Pois bem. Os executados apresentaram exceção de pré-executividade no evento 292 - OUT1/origem arguindo, dentre outras questões, a ilegitimidade ativa da Imobiliária Bardini Ltda., eis que, por ser apenas administradora no contrato de locação, não estaria habilitada a promover a execução dos aluguéis em seu nome, enfatizando não existir cessão ou sub-rogação do crédito. A imobiliária exequente autora alegou que, "conforme instrumento de procuração juntado na inicial (Evento 158, Anexo 14), é concedido a Exequente poderes de representação em repartições públicas, contratação de advogados, lhe outorgando direitos para representá-la em juízo, bem como ajuizamento de ações [...]. Além disso, cumpre registrar que o presente momento processual é inoportuno para tais alegações eis que deveriam ter sido apresentados em sede de Embargos à Execução. Isto posto, depreende-se das jurisprudências expostas que a Exequente tem sim legitimidade para propor a presente ação de execução, sendo totalmente insustentáveis as alegações dos Executados" (evento 306 - PET1, p. 2-3/origem). Malgrado tenha a magistrada afastado a arguição de ilegitimidade ativa da administradora do imóvel por entender que a procuração de evento 158 - ANEXO14/origem confere poderes para ajuizar demandas em nome próprio, na realidade, o que se extrai desse documento é que teria ela poderes apenas para "representá-la em juízo". Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a incidência das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ quando evidenciada a pretensão recursal do reconhecimento de suposta contrariedade à legislação federal. 2. A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. REsp n. 1.252.620/SC. 3. Estando o entendimento da Corte de origem em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a aplicação da Súmula 83 do STJ. 4. Agravo interno desprovido (AgInt no AREsp nº 1.693.648/SP, rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 13/2/2023, DJe 16/2/2023). A propósito, deste Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. EXECUÇÃO LASTREADA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALEGADA ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO REPRESENTANTE LEGAL DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. CONTRATO QUE CONFERE À IMOBILIÁRIA PODERES PARA DEFENDER DIREITOS E INTERESSES DOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL LOCADO. POSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE CORREÇÃO DE OFÍCIO DO POLO ATIVO DA DEMANDA EXECUTIVA. MERA IRREGULARIDADE PROCESSUAL. PRECEDENTES. TÍTULO HÍGIDO. DÉBITO INCONTROVERSO. ARGUMENTAÇÃO DEFENSIVA INAPTA A DERRUIR A EXECUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (AC nº 5005079-62.2020.8.24.0022, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 27/4/2021). AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DECISÃO QUE ACOLHEU EM PARTE A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INSURGÊNCIA DOS EXECUTADOS. ILEGITIMIDADE ATIVA DA IMOBILIÁRIA. PLEITO DE EXTINÇÃO DA LIDE. INACOLHIMENTO. VÍCIO MERAMENTE FORMAL. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL QUE PODE SER SANADA. EXCESSO DE FORMALISMO. IMOBILIÁRIA QUE RECEBEU PODERES PARA REPRESENTAR O PROPRIETÁRIO EM DEMANDAS JUDICIAIS. INCLUSÃO DO PROPRIETÁRIO NO POLO ATIVO JÁ DETERMINADA NA ORIGEM. MULTA CONTRATUAL. ALEGADA EXCESSIVIDADE PELOS EXECUTADOS. INSUBSISTÊNCIA. MULTA COMPENSATÓRIA FIXADA EM TRÊS MESES DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO QUE SE IMPÕE. No contrato de locação não é abusiva a cláusula que prevê multa em quantia correspondente ao valor de três meses de aluguel para a hipótese de inadimplemento das obrigações nele estipuladas pelo locatário (REsp n. 208.362, Min. Vicente Leal; REsp n. 324.015, Min. Jorge Scartezzini; REsp n. 8.322.93, Min. Raul Araújo). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (AI nº 5015892-15.2023.8.24.0000, 4ª Câmara de Direito Civil, rel. Des. José Agenor de Aragão, j. 10/8/2023). Do voto do ilustre desembargador relator deste último julgado, extrai-se: Inicialmente defende a ilegitimidade ativa da imobiliária, porquanto é apenas representante contratual da locadora, e não tem legitimidade para cobrar alugueis em demanda judicial. Compulsando os autos de origem, verifica-se que Imobiliária [...] propôs a ação de execução lastreada no título extrajudicial - contrato de locação - na qual pretende a cobrança de aluguéis ante a inadimplência dos executados, ora agravantes. Ao que se retira da documentação trazida junto a exordial, a Imobiliária firmou contrato com a proprietária do bem [...], no qual há previsão na cláusula 1ª, parágrafo 5º que (evento 1, informação 7). PARÁGRAGO 5º - Fica estabelecido que em caso de infração polo locatário ao Contrato de Locação, na hipótese de não haver acordo amigável, o CONTRATADO deverá informar ao PROPRIETÁRIO inclusive na condição de consultor, podendo representá-lo judicialmente sendo que estas custas advocatícias e judiciais serão de responsabilidade do PROPRIETÁRIO, se necessário for o Advogado será indicado pelo proprietário. Nesse sentido, verifica-se que há previsão contratual acerca da possibilidade de proposição de ação pela Imobiliária, por representação da proprietária do imóvel. Com isso, em que pese não tenha sido ajuizada a demanda nestes exatos moldes - porquanto constava no polo passivo apenas a Imobiliária - entendo que tal vício é apenas formal, havendo a possibilidade de retificação, conforme bem determinou o Magistrado de primeiro grau. Assim, não se vê necessidade de extinção da demanda somente por conta da referida irregularidade processual, por ser excesso de formalismo. Além disso, adequada a aplicação in casu do princípio do aproveitamento dos atos processuais já praticados. No contrato de locação consta que a imobiliária seria apenas a administradora do imóvel (vide evento 158 - ANEXO9/origem). Preceitua o art. 18 do Código de Processo Civil que "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Sendo verificado que a autora/agravada é parte ilegítima para figurar no polo ativo da demanda, necessária a inserção da locadora do bem como autora do feito. V – Dito isto, defiro em parte o efeito suspensivo-ativo, apenas para que haja a inclusão da empresa Comercial Schadrack Ltda. no polo ativo do feito, no prazo a ser estipulado pela juíza singular. Insira-se esta decisão nos autos em primeiro grau, para ciência e observância.  Cumpra-se o art. 1.019, II, do Código de Processo Civil.  INTIME-SE. assinado por SELSO DE OLIVEIRA, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6973304v30 e do código CRC 5b786190. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): SELSO DE OLIVEIRA Data e Hora: 27/10/2025, às 14:31:05     5085951-57.2025.8.24.0000 6973304 .V30 Conferência de autenticidade emitida em 26/01/2026 09:54:12. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas